קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, מוגדר המונח "כניסה קובעת לבניין " (בנוסח המתוקן משנת 2008) כ:

"כניסה ראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ- 1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרכה הסמוכים לה, ושהגישה אליה באמצעות שביל, מדרגות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבנייה."


תיק זה הוחזר אלינו לדיון על פי החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב בעת"מ 1407/09, בהסכמת הצדדים לעתירה המינהלית, על מנת שנחזור ונדון בגובה מפלס 0.00 של בית המשיבה מס' 2 (להלן:"המשיבה").

רקע עובדתי

המשיבה מס' 2 הגישה לועדה המקומית הרצליה (להלן:"הועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה להריסת בית קיים ובניית בית חדש תחתיו.

הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר, אך קבעה, בין היתר, כי מפלס ה 0.00 של הבית יהיה 27.85 מ', בעוד שהמשיבה ביקשה כי יאושר לה מפלס 0.00 בגובה 29.00 מ', שהוא גובה הבית הקיים היום במגרש. המשיבה לא הגישה ערר על החלטה זו.

דיירי המגרש הגובל הגישו ערר לועדת ערר זו בערר 5375/08 על מספר מרכיבים בהחלטת הועדה המקומית, ובין היתר בענין מפלס 0.00 שאושר למשיבה.

בהחלטתנו בערר 5375/08 קבענו, כי מפלס ה- 0.00 יהיה 27.61 מטר דהיינו, נמוך יותר מקביעת הועדה המקומית. החלטה זו התבססה על גובה פני המדרכה הגובלים במגרש נשוא הערר שהוא בגובה של 26.41 מטר , לו הוספנו 1.20 מ'.

על החלטה זו הגישה המשיבה את העתירה המינהלית דלעיל.

בעתירה זו טענה המשיבה נגד קביעת מפלס ה- 0.00 בגובה 27.61, כאשר לטענתה ועדת הערר ביססה את החלטתה בטעות על גובה פני המדרכה הגובלת, במקום לבסס את החלטתה על גובה פני הקרקע הטבעיים של המגרש.

האף שהמשיבה לא טענה במהלך הדיון בפנינו כי יש לבסס את מפלס ה 0.00 על פני הקרקע הטבעיים, והיא אף לא הביאה ראייה בדבר גובה זה במהלך הדיון, הרי משהמשיבה טענה במהלך העתירה המינהלית כי יש בידה להוכיח מה היה גובה פני הקרקע הטבעיים במגרש, ולפיכך הסכמנו כי הדיון יחזור אלינו.

קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, מוגדר המונח "כניסה קובעת לבניין " (בנוסח המתוקן משנת 2008) כ:

"כניסה ראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ- 1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרכה הסמוכים לה, ושהגישה אליה באמצעות שביל, מדרגות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה כזו בהיתר הבנייה."

לאור הגדרה זו של הכניסה הקובעת לבניין צודקת המשיבה כי את מפלס ה- 0.00 של בניין ניתן לקבוע לפי שתי חלופות; או לפי גובה פני הרחוב או המדרכה הסמוכים למגרש, (כאשר לעניין זה כבר החלטנו בעבר כי ניתן לבצע את המדידה ממפלס גובה המדרכה, וכי כאשר הרחוב הינו בעל שיפוע המדידה תתבצע במרכז המגרש), וכן ניתן לקבוע את מפלס ה- 0.00 מ "פני הקרקע המתוכננים", כאשר הכוונה היא לדעתנו לפני הקרקע הטבעיים של המגרש המתוכנן בהיתר הבנייה.

המשיבה אינה מערערת על פרשנות זו, כי המדובר בפני הקרקע הטבעיים, אך היא טוענת כי פני הקרקע הטבעיים במגרש הנדון הוא 29 מטר, וכי לפיכך היה על הועדה המקומית ועל ועדת הערר לאשר להם את הבנייה המבוקשת במפלס 0.00 של 29.00 מטר.

כאשר אנו באים לקבוע את נקודת המוצא לקביעת מפלס ה- 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים כשמדובר במגרש משופע, כמו במקרה הנדון, יש לקבוע את פני הקרקע הטבעיים לפי מרכז המגרש.

אין בידי המשיבה מפת מדידה המסמנת את הגבהים המקוריים והטבעיים של המגרש נשוא הערר. את טענתה כי גובה פני הקרקע הטבעיים במרכז המגרש הנדון הוא 29 מטר, היא מבססת על מפת מדידה אשר אותרה על ידה בתיק בניין של מגרש גובל. מפת מדידה זו, אשר צורפה כנספח ב' להודעה שהוגשה על ידי המשיבה, מתייחסת למגרש 202 המצוי מצפון למגרש נשוא הערר (מגרש 201).הגבהים הקרובים ביותר למגרש הנדון המסומנים במפת מדידה זו הם הגבהים המצויים בגבול בין מגרש 201 (המגרש נשוא ערר זה) לבין מגרש 202. הגבהים המסומנים הם: 28.75 מ', 28.96 מ' ו- 29 מ' (בסמוך לפינה הצפון מזרחית של המגרש הנדון).

לדעתנו, אין במפה זו כדי להצביע ולהוכיח מה היו פני הקרקע הטבעיים של המגרש הנדון.

מעיון במפה המצבית אשר הוגשה על ידי המשיבה במסגרת בקשתה להיתר בנייה, עולה כי קיימים הפרשי גובה משמעותיים מצפון לכיוון דרום. הפרשי גובה אלה באים לידי ביטוי בכך כי רחוב קדושי השואה, בו גובל המימד הצר של המגרש, הינו בגובה של כ- 26.4 מטר.

לא זו אף זו, החלק הקדמי של המגרש הגובל במגרש העוררים ממערב, אף הוא בגובה של 27.59 ו- 26.86 מטר, מה שמוכיח לדעתנו כי פני הקרקע הטבעיים של כל המגרשים הגובלים ברחוב קדושי השואה מצפון, לרבות מגרש המשיבה, היו במקור בעלי שיפוע משמעותי מדרום לכיוון צפון. לנוכח שיפוע זה, בריא הדבר כי גובה פני הקרקע הטבעיים במרכז המגרש לא היה 29 מטר כפי שטוענת המשיבה.

אם ניקח את גובה פני המגרש לפי מפת המדידה שהוצגה על ידי המשיבה בגבול הצפוני של מגרש המשיבה, שהוא בממוצע 28.80 מטר וניקח את גובה פני הרחוב בצידו הדרומי של המגרש שהוא 26.40 מטר, הרי שהגובה הממוצע במרכז המגרש הוא 27.60 מטר, שהוא למעשה הגובה שאושר על ידינו.

לפיכך אנו קובעים כי המשיבה לא הוכיחה כי פני הקרקע הטבעיים במגרשה היו בגובה של 29.00 מ', וכי מהמסמכים שהוצגו לפנינו, גובה פני הקרקע הטבעיים במרכז המגרש היו כ 27.60 מ'.

טוענת המשיבה כי גם אם ייקבע כי גובה פני הקרקע הטבעיים במרכז המגרש הנדון הוא 27.60 מטר, הרי שהועדה המקומית מוסמכת לאשר תוספת של 1.20 מטר מעל גובה זה. לטענת המשיבה, במקרה הנדון קיימת הצדקה לאשר תוספת זו, וזאת לנוכח גובה המגרשים הגובלים במגרש הנדון.

צודקת המשיבה כי הועדה המקומית, וועדת הערר הבאה בנעליה, מוסמכת לאשר את בניית מפלס ה 0.00 עד 1.20 מ' מעל פני הקרקע הטבעיים ואולם, תוספת גובה זו הינה בשיקול דעת רשות התכנון.

על בסיס הגבהים המסומנים במפה המצבית אשר הוגשה על ידי המשיבה אין לדעתנו מקום להתיר תוספת גובה למפלס ה 0.00 מעבר לפני הקרקע הטבעיים כפי שאלה נקבעו על ידנו לעיל. אמנם נכון הדבר כי פני הקרקע בחלק האחורי של שני המגרשים הגובלים במגרש הנדון ממזרח וממערב הם כ- 29 מטר, אך המדובר בפיתוח קרקע בחלק זה של המגרש שהוא גבוה ממפלס ה- 0.00 של הבניינים הגובלים. פיתוח קרקע משקף את המדרון הקיים באותם מגרשים, לרבות במגרש המשיבה. אין מניעה כי גם המשיבה תבצע פיתוח קרקע שכזה בחלק האחורי (הצפוני) של המגרש, אך אין בכך כדי להצדיק את הגבהת מפלס ה- 0.00 מעבר לפני הקרקע הטבעיים כפי שנקבעו על ידינו כאמור, שגם הם כבר גבוהים בכ- 1.20 מטר מפני הרחוב.


לנוכח האמור, אין אנו מוצאים מקום לשנות את החלטתנו בערר 5375/08, כי מפלס ה- 0.00 של בית המשיבה יהיה 27.61 מטר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון