בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

העורר הינו בעלים של מרתף בגודל של 63.17 מ"ר בתל אביב. המרתף מצוי בבניין שנבנה בשנת 1964. לא נמצא היתר בנייה למרתף.

העורר הגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: " הועדה המקומית") לקבלת היתר לשימוש חורג לצמיתות לשימוש למשרד לבעלי מקצועות חופשיים בהתאם לסעיף 10 ב. 2 ) לתוכנית ע/1 הקובעת כי:
" בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבנייה המותרות עפ"י התוכנית הראשית או נבנו ללא היתר..... הכל לפני תחילת התוכנית ע' – מרתפים (28.11.1985) רשאית הוועדה לאשר במרתף היתר למשרדים ומקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים, גם אם המרתף איננו בבעלות כלל הדיירים אלא בבעלות פרטית".

לבקשה להיתר לשימוש חורג הוגשו התנגדויות על ידי דיירים המתגוררים בבניין, אשר טענו כי השימוש החורג המבוקש יגרום להם למטרדים שונים.

הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר לשימוש חורג משני טעמים כדלקמן:

" 1. גובה המשרד המבוקש הינו 2.30 מ' לעומת 2.50 מ' המינימאלי הנדרש לפי תקנות התכנון והבנייה לשימוש עיקרי.
2. השימוש מהווה מטרד לכל דיירי הבניין על פי ההתנגדויות שהוגשו, אמנם בניגוד להוראות תוכנית ע/1."

המתנגדים להיתר לשימוש חורג, שזומנו לדיון בפנינו כמשיבים, לא התייצבו לדיון.

במהלך הדיון התברר מפי נציגי הועדה המקומית כי הטעם העיקרי לדחיית הבקשה של העורר היה נושא גובה המרתף, ומשכך הדבר, הועדה המקומית לא שמעה את המתנגדים לבקשה להיתר לשימוש חורג כפי שמקובל אצלה בדרך כלל, אלא היא הסתפקה בהקראת ההתנגדויות שלהם. מסיבה זו בין היתר, החלטת הועדה המקומית לדחיית הבקשה על יסוד הטעם של מטרד לדיירי הבניין לא נומקה מעבר לאמירה הכללית בדבר קיומו של מטרד, וגם במהלך הדיון בפנינו התקשתה הועדה המקומית להצביע על המטרד הצפוי לדיירי הבניין מקיומו של משרד לבעלי מקצועות חופשיים במרתף המונע את אישור הבקשה.

לפיכך אנו מבטלים את הנימוק השני של הועדה המקומית לדחיית הבקשה, דהיינו כי השימוש מהווה מטרד לדיירי הבניין, בשל אי קיום דיון מעמיק בנושא זה. נדגיש, כי אין בביטול החלטה זו משום הבעת עמדה לגוף השאלה האם השימוש המבוקש מהווה מטרד לדיירי הבניין, אם לאו.

גובה מרתף

תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (להלן:"התקנות"), קובעות בסעיף 2.03 כי הגובה של חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת, חייב להיות בגובה מזערי של 2.50 מטר.

לטענת הועדה המקומית כאמור, לנוכח העובדה כי גובה המרתף הינו רק 2.30 מטר, לא ניתן לאשר שימוש עיקרי במרתף האמור בשל אי עמידתו בהוראות סעיף 2.03 הנ"ל. יצוין, כי העורר טוען כי עובדתית גובה המרתף הוא 2.40 מטר, אך אין בכך כדי להושיע את העורר, כי מכל מקום הגובה נמוך מ- 2.50 מטר, כך שגם אם יתברר כי העורר צודק ביחס לגובה המרתף בפועל, הרי שטענת הועדה המקומית עומדת בעינה.

העורר טוען, כי הועדה המקומית אישרה במשך שנים רבות שימושים חורגים במרתף הנדון לצורך שימושים עיקריים ובין היתר, לצורך קיום משרד מכירות, משרד אדריכלות, משרד עורכי דין ומשרד חקירות, וכי לא סביר כי הועדה המקומית שגתה במשך כל אותם שנים כאשר זו אישרה שימושים עיקריים במקום בו הדבר אסור. מכאן מבקש העורר להוכיח כי ניתן לאשר שימוש חורג לשימושים עיקריים גם במקום בו גובה החדר/ים נשוא הבקשה אינו מגיע ל 2.50 מ'. בנוסף טוען העורר כי משתוכנית ע/1 אפשרה מתן היתר לשימוש חורג לצמיתות לבעלי מקצועות חופשיים במרתפים שנבנו לפני שנת 1985, ובכלל זה במרתפים אשר נבנו לפני שנים רבות ובטרם כניסתן לתוקף של התקנות המחייבות גובה של 2.50 מטר לשימוש עיקרי, הרי שבכך התוכנית גילתה את דעתה כי אין חובה לעמוד על כך כי מרתפים אלה יעמדו בהוראת התקנות המחייבת גובה מזערי של 2.50 מטר לשימוש עיקרי.

משנקבע בתקנות, אשר כוחן יפה מהוראות תוכנית ע/1, כי גובה חדר המשמש לשטח עיקרי חייב להיות בגובה 2.50 מטר לפחות, הרי שניתן לאשר היתר לשימוש חורג לצמיתות מכח אותה תוכנית במרתפים שנבנו לפני 1985 ואשר שטחיהם לא נכללו בזכויות הבנייה המותרות או שנבנו ללא היתר בנייה, או שנבנו כשטחי שירות, רק אם גובה המרתף הוא 2.50 מטר, או לחלופין, אם גובה המרתף יותאם לגובה האמור בדרך של הנמכת הרצפה.

הגובה המזערי של שטחים המשמשים למטרות עיקריות אינו ענין של מה בכך. הוראה זו בתקנות, אשר הינה בעלת אופי פטרנליסטי , באה להבטיח איכות חיים מינימלית למי ששוהה בחלל שנעשה בו שימוש עיקרי, בין לצורכי מגורים ובין לשימוש עיקרי אחר כגון לצורכי פעילות משרדית או עסקית. לפיכך גם מבחינה מהותית אנו בדעה כי קיימת חשיבות תכנונית לאפשר שימוש עיקרי בכלל, ושימוש לצורכי משרד כמו במקרה הנדון בפרט, בחלל/ חדר/ מרתף אשר הגובה שלו אינו נופל מ 2.50 מ'

העובדה כי בעבר ניתנו היתרים לשימושים חורגים במקום אינה מעלה ואינה מורידה ואינה מוכיחה דבר. ככל שניתנו היתרים כאמור לשימושים עיקריים אחרי שנת 1992, הדבר לא התיישב עם הוראות התקנות ואין מקום לדבוק בטעות זו.

לנוכח האמור, אנו דוחים את הערר וקובעים כי צדקה הועדה המקומית בקביעתה כי כל עוד גובה המרתף הנדון יהיה פחות מ- 2.50 מטר, לא יהיה ניתן לאשר בו היתר לשימוש חורג לצמיתות.

במידה והעורר יגיש בקשה להיתר בנייה להנמכת גובה הרצפה לשם יצירת גובה של 2.50 מטר במרתף, יהיה על הועדה המקומית לחזור ולדון בטענות למטרדים, תוך שמיעת המתנגדים, וכן תוך מתן החלטה מנומקת לכאן או לכאן. במידה ושבקשה שכזו תוגש תוך שישה חודשים ממועד מתן החלטה זו, לא יהיה צורך בהגשת בקשה חדשה להיתר לשימוש חורג ובביצוע פרסומים.

למותר לציין, כי לעורר תעמוד הזכות לערור אלינו על החלטת הועדה המקומית.

סוף דבר, אנו דוחים את הערר ככל שהדבר נוגע לקביעת הועדה המקומית כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר לשימוש חורג המבוקש בשל גובה המרתף, ואנו מבטלים את הנימוק השני של הועדה המקומית לדחיית הבקשה, דהיינו כי השימוש מהווה מטרד לדיירי הבניין, בשל אי קיום דיון מעמיק בנושא זה. נשוב ונדגיש, כי אין בביטול החלטה זו משום הבעת עמדה לגוף השאלה האם השימוש המבוקש מהווה מטרד לדיירי הבניין, אם לאו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון