נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אונו (להלן:"הועדה המקומית") אישרה למשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה") היתר בניה להריסת מבנים קיימים ומקלט בגוש 6496 חלקות 278, 279 ו – 282, וביצוע עבודות חפירה ודיפון במגרשים אלה.
היתר בניה זה אושר לפי תכנית תמ"מ/284 (להלן: "התכנית") שהינה תכנית פינוי-בינוי שחלה על גוש 6496 חלקות 278-283, 351, 366, וחלקי חלקות 341, 343 ו- 352.
העוררים הינם הבעלים של דירה בבניין המצוי בחלקה 281, אך הם אינם מתגוררים בדירה .

העוררים טוענים כי היתר הבנייה אושר שלא כדין מהטעמים החלופיים הבאים:



כי תוקף התכנית פג ולפיכך לא היה ניתן לאשר מכוחה היתר בניה;
כי מתן ההיתר נוגד את הוראות סעיף 12.2 לתוכנית;
כי לא ניתן היה לאשר את ההיתר ללא מילוי הוראות הג"א והוראות התכנית בדבר המקלט.


לנוכח העובדה כי העוררים טוענים שהחלטת הועדה המקומית לתת את היתר הבניה נוגדת את הוראות התכנית החלה במקום, יש להם זכות ערר לפי הלכת "צומת האלופים".

עם זאת, ועוד קודם שנדון בערר לגופו, מצאנו לנכון לחרוג ממנהגנו, ולהתיחס למניע העומד מאחורי הגשת ערר זה, האף שאין בו כדי להשפיע על בירור טענות העוררים לגופן.

כפי שהתברר מתשובת המשיבה לערר, העוררים רכשו את דירתם בשנת 2007 (כ- 9 שנים לאחר אישור התוכנית) מאדם בשם ביטון. דירה זו הינה בבניין המצוי בתחום המגרש הדרומי של התוכנית (מגרש 2). אותו ביטון חתם עוד בשנת 2002 עם המשיבה על הסכם לפינוי דירתו וקבלת דירה חלופית תחתיה, במסגרת ביצוע פרויקט הפינוי - בינוי, כאשר הוא היה אמור לקבל דירה בת 4 חדרים בקומה השביעית של בניין אשר אמור להבנות על מגרש 2. העוררים לא הזכירו רקע עובדתי זה בכתב הערר.

המשיבה מתכננת לבצע את פרויקט הפינוי – בינוי בשלבים (כמצוות סעיף 12.2.3 לתוכנית) באופן שהיא מתכוונת להרוס בשלב הראשון את הבניינים המצויים על מגרש מס' 1, ולבנות תחתם בניינים חדשים, שם יקבלו דיירי אותו מגרש דירות חלופיות, ובשלב השני היא מתכוונת לממש את התוכנית במגרש 2. ברי הדבר כי דיירי הבניינים המצויים היום בתחום מגרש 2 יקבלו את דירותיהם בבניינים שייבנו במגרש זה קרי, בסיום שלב הביצוע השני של פרויקט הפינוי – בינוי.

לנוכח העובדה כי הדירה אותה רכשו העוררים מצויה כאמור במגרש מס' 2, גם הם אמורים לקבל דירה חלופית בשלב ב' של ביצוע הפרויקט, באחד הבניינים שייבנה במגרש זה, כפי שאף נקבע בהסכם עם ביטון.

היתר הבניה נשוא ערר זה מתיחס לשלב הראשון של ביצוע הפרויקט, קרי לפינוי הבניינים המצויים במגרש הצפוני של תכנית (מגרש 1).

כפי שהתברר במהלך הדיון מפי העוררים ובא כוחם, וכפי שטען גם בא כח המשיבה בתשובתו לערר, העוררים אינם מתנגדים לקבל את הדירה שנקבעה בהסכם בין ביטון למשיבה (דירת 4 חדרים בקומה ה- 7) בתמורה לדירתם הקיימת, אלא שהעוררים דורשים לקבל דירה זו כבר עתה, דהיינו בבניינים שייבנו במסגרת שלב הביצוע הראשון של הפרויקט – במגרש מס' 1. העוררים ובא כוחם הצהירו בפנינו במהלך הדיון כי אם תתקבל דרישתם זו, דהיינו להקדמת קבלת דירת התמורה, האף שבשלב זה דירתם טרם נהרסת, הם יחזרו בהם מהערר.

תוכניות פינוי-בינוי באות להשיג מטרה תכנונית וציבורית ראשונה במעלה, של התחדשות עירונית ושיפור תנאי החיים של מי שגר בבניינים ישנים. הועדה המקומית קרית אונו הינה מהמובילות בארץ בקידום ויישום תכניות פינוי-בינוי, ובעניין זה היא ראויה להערכה.

כל נסיון של דייר/ בעל נכס בבניין שנועד להריסה במסגרת פרויקט פינוי – בינוי לקבל תמורה כנגד הריסת נכסו העולה על החלק היחסי המגיע לו, או נסיון לשפר את תנאיו מעבר לתנאים המגיעים לו באופן יחסי ליתר בעלי הנכסים בבניינים הקיימים, פוגע באפשרות ביצוע ומימוש תוכניות פינוי – בינוי, והדבר אף אינו צודק כלפי יתר בעלי הנכסים, אשר נהגו בסבירות ובהגינות והסכימו לקבל את המגיע להם בבנין שייבנה באופן יחסי לזכויותיהם, על מנת להשיג את המטרה המשותפת לכלל בעלי הנכסים – שיפור תנאי הדיור.

מדברי העוררים ובא כוחם במהלך הדיון עולה בבירור כי כל מטרתו של ערר זה הוא, ללחוץ על המשיבה לתת להם בתמורה לדירתם תנאים משופרים בקבלת דירת התמורה, בדרך של הקדמת קבלתה בשלב הביצוע הראשון, למרות שדירתם מצויה בתחום שלב הביצוע השני.

האף שמבחינה פורמאלית יש לעוררים זכות ערר, הרי שהמניע העומד מאחורי עררם הינו נפסד, ויש לדעתנו בעצם הגשת הערר משום שימוש לרעה בהליך התיכנוני המאפשר הגשת ערר לועדה זו על החלטות הועדה המקומית.

עתה נברר את הערר לגופו.

סעיף 17 לתכנית קובע כי: "תאריך ביצוע: תוך 5 שנים מתאריך קבלת התוקף".

לנוכח העובדה כי התכנית קיבלה תוקף בשנת 1998, הרי שלטענת העוררים פג תוקף התכנית.

הוראת סעיף 17 לתוכנית נקבעה בהתאם לקבוע בסעיף 84 לחוק התכנון והבנייה הקובע כי: "כל תוכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע ותאריכים לביצוע כל שלב".

בבג"ץ 1632/92 העמותה לשמרת איכות החיים והסביבה נ. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב נדונה השאלה, מה דין תוכנית אשר המועד שנקבע בה לביצועה חלף. על כך משיב בית המשפט כי:
" סעיף 84אינו קובע מה דינה של תכנית בניין עיר שהזמן המשוער שנקבע לביצועה חלף; וקבלת עמדת העותרים, שתכנית כזאת חדלה מלהתקיים, הייתה מחייבת להניח אפשרות לקיומו של חלל ריק תכנוני. זו תוצאה בלתי נסבלת, והדעת אינה נותנת כי לכך יכול היה המחוקק להתכוון. על כורחך אתה אומר, כי משלא הורה המחוקק מה דינה של תכנית שחלף הזמן שנקבע לביצועה, ומה ההסדר המשפטי שיתפוס את מקומה, מתחייבת המסקנה, שהמועד המשוער לביצועה של תכנית, הנקבע לפי הוראתו של סעיף , 84אינו אלא בגדר הנחיה לרשויות התכנון."

לפיכך, אין כל בסיס לטענת העוררים כי תוקף התכנית פקע, וכי לא היה ניתן לאשר מתוקפה היתר בנייה, ואנו דוחים טענה זו.

טענתם השנייה והמרכזית של העוררים היא כי לא ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר הבניה הנדון שכן לטענתם, לא התמלאו הוראות סעיף 12.2 לתכנית.

סעיף 12.2 לתכנית קובע כי:

"12.2 תנאים להוצאת היתר בניה.
לא יוצא היתר בניה עד למילוי אחד התנאים הבאים:
12.2.2 אישור תכנית איחוד וחלוקה לגבי כל מגרש שלגביו תתבקש הוצאת היתר בניה או הגשת טבלת הקצאות מוסכמת, באישור וועדה מקומית.
12.2.2 עד למילוי אחד התנאים האמורים בסעיף לעיל לא יהיה בכוחה של תכנית זו בכדי לפגוע בזכויות הקיימות עפ"י תכניות אחרות החלות על השטח.
12.2.3 פינוי ואיכלוס כל מתחם בנפרד. אולם אם יתברר כי לא ניתן לבצע את פתרונות החניה בנפרד לכל מתחם, יותנה היתר הבניה בפינוי ובינוי שני המתחמים.
12.2.4 פינוי והריסה של כל המבנים במגרשים החדשים.
12.2.5 לא יינתן היתר בניה למבנים על מגרשים 1, 2 (רבי הקומות) אלא באישור מינהל התעופה האזרחי.
12.2.6 מבקשי ההיתר יגישו לאישור הועדה המקומית תכנית עיצוב ארכיטקטונית כולל חומרי גמר, לשביעות רצונו של מהנדס העיר.
12.2.7 תוגש תכנית פיתוח כוללת לש.צ.פ, ש.פ.פ, דרכי גישה, מדרכות, גדרות, וכו' לאישור הועדה המקומית
12.2.8 יש להכין תכנית פיתוח כוללת של הרחבה בין הבניינים כולל הש.פ.פ עם אפשרות ביצוע פיתוח נפרד למגרשים 1 ו-2.
12.2.9 לא ניתן להקים גדר בין מגרשים 1 ו-2."

העוררים טוענים כי סעיף 12.2. דלעיל קובע תנאים מצטברים, ולפיכך על כל סעיפי המשנה שלו להתקיים על מנת שניתן יהיה להוציא היתר בנייה מכח התכנית. לשאלתנו כיצד מתיישבת טענתם זו עם הרישא לסעיף הקובעת כי: "לא יוצא היתר בניה עד למילוי אחד התנאים הבאים" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א) טוענים העוררים כי קיימת טעות סופר בתוכנית, וכי הנוסח הנכון היה צריך להיות "לא יוצא היתר בניה עד למילוי כל אחד מהתנאים הבאים". העוררים אינם מתמודדים עם העובדה, כי לבד מתוספת המילה "כל" דרוש תיקון נוסח נוסף מבחינה תחבירית במלל הסעיף על ידי הוספת "מ" למילה "התנאים", דבר המקטין את הסבירות כי מדובר בהשמטה הנובעת מטעות סופר.

טוענים העוררים כי אין הגיון שדי בכך שיתמלא רק תנאי אחד מן התנאים המפורטים בסעיף 12.2 על מנת להוציא היתר בניה, וכי חוסר הגיון זה מחייב את תיקון לשון הסעיף. אין אנו מקבלים טענה זו.

ניתן היה אומנם לנסח את סעיף 12.2 לתוכנית בצורה מוצלחת יותר, אך עם זאת אין לומר כי נוסח הסעיף הקיים נטול הגיון תכנוני במידה הדורשת את המסקנה כי נפלה "טעות סופר" בנוסח הסעיף, המחייבת להוסיף לרישא של סעיף 12.2 מילים המשנים מקצה לקצה את הנאמר בו בנוסחו המאושר.

מוסד תכנון המאשר תוכנית סוברני לקבוע מה הם התנאים המקדמיים הדרושים לשם הוצאת היתרי בנייה מעבר לנדרש על פי חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, אם בכלל. בטענתם מנסים העוררים לשנות את תוכנו ומהותו של סעיף 12.2 לתוכנית על פי פשוטם של מילים, ובכך הם תוקפים למעשה את הוראות התוכנית, דבר שלא ניתן לעשותו היום, כעשר שנים לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. לא זו אף זו; אין זה בסמכותנו לשנות את תוכנו של סעיף 12.2 לתוכנית בדרך של שינוי ניסוחו, כאשר הדבר אינו נחוץ.

לפיכך מקובלת עלינו טענת המשיבים, כי לשם הוצאת היתר בנייה יש לעמוד רק באחד התנאים הקבועים בסעיף 12.2 כפי שנאמר ברישא לסעיף. עם זאת נראה לנו כי מבחינת ניסוח סעיפי המשנה של סעיף 12.2, הרישא של הסעיף (" ..... עד למילוי אחד התנאים הבאים:") מתיחס רק לסעיפים 12.2.1, 12.2.3 ו 12.2.4 שכן, סעיף 12.2.5 קובע חובה עצמאית לקבלת אישור מינהל התעופה האזרחי כתנאי להוצאת היתר בנייה, סעיפים 12.2.6 עד 12.2.8 כוללים הוראות בדבר מסמכים תיכנוניים אותם יש להגיש לאישור הועדה המקומית, אשר מעצם טיבם קודמים להוצאת היתרי בנייה, ואילו סעיף 12.2.9 מהווה הוראה תיכנונית שאין בינה לבין עיתוי הוצאת היתר בנייה דבר.

לנוכח העובדה כי המשיבה עומדת בתנאי הקבוע בסעיף 12.2.3 וגם בתנאי הקבוע בסעיף 12.2.4 (אותו יש לקרא באופן המתישב עם סעיף 12.2.3 קרי, כי כאשר הפינוי והאיכלוס מתבצע ביחס לכל מתחם בנפרד יש לבצע רק את הריסת המבנים באותו מתחם), הרי שהמשיבה עמדה בתנאי סעיף להוצאת היתר בניה הקבוע בסעיף 12.2 רישה.

לענין הטענה המתיחסת למקלט הציבורי, אין לעוררים זכות ערר בענין זה, ומכל מקום הנושא טופל והוסדר בהחלטת הועדה המקומית.

לנוכח האמור לעיל אין בסיס לטענות העוררים נגד החלטת הועדה המקומית לאשר את הוצאת היתר הבנייה נשוא ערר זה, והערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון