התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

ערר על החלטת הועדה המקומית אשדוד מיום 17/3/09 לאשר בקשה להיתר בנייה והקלות לגבי בניין באשדוד.


רקע


מדובר במגרש 4 הידוע גם כחלקה 139 בגוש 2071 (להלן: "המגרש") בעיר אשדוד.
אין מחלוקת, כי התכנית חלה על המקרקעין מתירה במגרש בנייה של שני בניינים בני 28 יח"ד כל אחד מהם. התכנית קובעת גם, כי הבניינים ייבנו בגובה של עד 10 קומות מעל קומת עמודים.
המשיבה 2 הגישה בקשה להיתר ולהקלה, כך שבמקום שני בניינים בני 28 יח"ד, ייבנה בניין אחד בלבד בן 50 יח"ד. כמו כן, גובה הבניין המבוקש הינו 9 קומות מעל קומת העמודים.
כלומר, הבקשה להיתר והקלה הינם להפחתת שש יח"ד, הקטנת מספר הבניינים לאחד בלבד וכן הפחתת גובה הבניין.
חשוב לציין, כי המשיבה מס' 2 מבקשת לקדם תכנית בניין עיר בסמכות וועדה מחוזית, שתאפשר בניין נוסף במגרש.

מגרש זה סומן ברקע הבקשה להיתר. נמסר לנו, כי התכנית לגבי הבניין הנוסף הוגשה כבר לוועדה המקומית ואף נדונה בדיון ראשון.


לאור ההקלה שפורסמה הוגשו התנגדויות של דיירים בבניינים סמוכים.
בעת הדיון בערר נתברר, כי חלה טעות בפרסום ההקלה, וכי לאחד הבניינים לא נמסרו הודעות בדבר ההקלה המבוקשת.
לפיכך, וועדת הערר קבעה כי יישלחו הודעות אישיות לבעלי הזכויות בבניין הנוסף ותשמר לדייריו הזכות להגיש התנגדויות, ככל שיש להם כאלה. עוד נקבע, כי במידת הצורך יתקיים דיון נוסף בעל פה.
ואכן הפרסום בוצע כדין, והוגשה התנגדות אחת מטעם הבניין הנוסף.
לאור העובדה כי עקרי ההתנגדות שהוגשה זהים להתנגדויות ולעררים שנשמעו בפנינו בעל פה, לא מצאנו לנכון לקיים דיון נוסף בעל פה, וזאת כאשר נשמעו באריכות טיעוני המתנגדים. כמובן, כי במסגרת החלטה זו נתייחס גם לטיעוני ההתנגדות הנוספת בכתב.
המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר ובהתנגדויות והחליטה לאשר את הבקשה להיתר ולדחות את ההתנגדויות. המשיבה 1 מציינת בהחלטתה, כי ההקלה המבוקשת רק מטיבה עם המתנגדים, היות והיא מקטינה את מספר יח"ד, מספר הבניינים ומספר הקומות.
המשיבה 1 מציינת, כי למעשה ההתנגדות של המתנגדים נוגעת לתכנית בסמכות וועדה מחוזית לגבי הבניין הנוסף, ולא לעניין ההקלה.
על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.


הערר וההליך בערר



הערר הוגש בשם דיירים שונים המתגוררים בבניינים סמוכים למגרש נשוא הערר.
העררים והטענות בהם (לרבות בהתנגדות החדשה) מתייחסים כולם לעובדה שבכוונת המשיבה 2 להקים בניין נוסף בן 50 יח"ד נוספות, כך שההקלה היום רק מכשירה את הבנייה העתידית.
העוררים מונים, לפחות, שבעה טעמים מדוע אין להקים במגרש שני בניינים בני 100 יח"ד במקום 56 יח"ד כמותר כיום.
במהלך הדיון העלו העוררים אף את הטענה בדבר הפגם בפרסום, וכן טענה לגבי ביטול זיקת הנאה האמורה לאפשר גישה לרחוב יהודה הלוי.
וועדת הערר שמעה את המתנגדים ואת המשיבים באריכות. כאמור, בסופו של הדיון, ולמען הסר ספק, אפשרה ועדת הערר גם לאותו בניין אשר לגביו לא נשלחו הודעות אישיות, להגיש התנגדויות מטעמו ככל שיש כאלו.


דיון
ההקלה המבוקשת


עיון בבקשה להיתר ובהקלה המבוקשת מובילים למסקנה חד משמעית- אין בהקלה המבוקשת כשלעצמה בכדי לגרום כל פגיעה או נזק לעוררים.
ההפך הוא הנכון, במסגרת ההקלה נתבקשו: הקטנת מספר יח"ד, הקטנת הגובה וביטול בניין.
עיון בהתנגדויות ובערר מגלה, כי העוררים והמתנגדים הם המעוניינים בהקטנת יחידות הדיור והפחתת הגובה. לפיכך, למעשה, לגבי הקלה כשלעצמה לא ניתן למצוא בהתנגדויות ובעררים כל טענה כנגד הבקשה להקלה (למעט נושא זיקת ההנאה אליו נתייחס בהמשך).
לכן, באופן עקרוני יש לדחות את הערר ולאשר את ההקלה אשר רק מיטיבה עם העוררים אף לפי שיטתם שלהם.
עם זאת, לא ניתן להתעלם, כי ההקלה המבוקשת הינה צעד ראשון בהליך תכנוני שיוזמת המשיבה 2, הליך שלגבי המשכו לעוררים טענות קשות ומהותיות.
ועדת הערר אינה מוסמכת להחליט לגבי המשכו של ההליך התכנוני היות ומדובר בתכנית שהינה בסמכות ועדה מחוזית, ועליה להחליט בהקלה העומדת בפניה בלבד.
עם זאת, חשוב להבהיר, כי אין באישור ההקלה שבפנינו בכדי להוות אישור כל שהוא לתכנית בסמכות וועדה מחוזית שיוזמת המשיבה 2.
יודגש, המשיבה 2 לוקחת על עצמה את מלוא האחריות ומלוא הסיכון, כי התכנית בסמכות ועדה מחוזית לא תאושר או שתאושר במתכונת אחרת מאשר הוגשה על ידה, ואז יוותר על המגרש בניין אחד בלבד.
ועדת הערר אינה רואה כל פסול בכך שעל המגרש יוותר בניין אחד בלבד בן 50 יח"ד ומדובר בתוצאה תכנונית סבירה.
הועדה המחוזית וודאי שאינה כבולה בהחלטת הועדה המקומית ובהחלטה בערר זה, והיא כמובן רשאית לסרב לתכנית החדשה.
במצב שכזה, בו תסורב התכנית על ידי הועדה המחוזית, התוצאה התכנונית הינה, כי המשיבה 2 תוותר עם בניין אחד בן 50 יח"ד על המגרש וזאת כפי שביקשה בהקלה שבפנינו והיא לא תהיה רשאית להקים בניינים נוספים ויח"ד נוספות במגרש.
יתרה מזו, לא רק שהועדה המחוזית אינה כבולה בהחלטה זו של וועדת הערר, אלא שהחלטה של וועדת ערר אינה יכולה להוות טעם או נימוק לאישור התכנית להוספת בניין ויח"ד, ונבאר:
וועדת הערר דנה בבקשה להיתר ולהקלה כשלעצמה, וזאת כאשר הבקשה להיתר ולהקלה עומדים בפני עצמם. כפי שבארנו לעיל, לאור הבקשה כשלעצמה הגיעה ועדת הערר למסקנה, כי מבחינה תכנונית מדובר בבקשה להיתר והקלה אשר משפרים את מצב הרובע מבחינת צפיפות, תנועה וחניה.
וועדת הערר לא הביאה בחשבון את התכנית העתידית שהינה תכנית בסמכות וועדה מחוזית ולא בסמכות וועדת הערר, ולכן שיקולי הצפיפות, החניה, המפגעים, הפגיעה במתנגדים וכן כל יתר טענות המתנגדים בהקשר זה אינם באים לידי ביטוי בהחלטתנו זו והם ידונו על ידי הועדה המחוזית, היה ויוגשו התנגדויות על ידי העוררים לתכנית שיוזמת המשיבה 2.
בהערת אגב נעיר, כי מבחינת טוהר ההליך התכנוני, לטעמנו, מוטב היה לו המשיבה מס' 2 לא הייתה מבקשת הקלה זאת וממתינה עד לסיום ההליך התכנוני בוועדה המחוזית. כך, שרק בתום ההליך התכנוני, עת יתברר המצב התכנוני הסופי של המגרש, תוגש בקשה להיתר לגבי כלל המתוכנן במגרש.
עם זאת, משהוגשה הבקשה להקלה, ומשעומדת המשיבה 2 על בקשה זו, הרי אין נימוק משפטי או תכנוני תקף לסרב לבקשה, ולא ניתן לסרב לבקשה להקלה שהינה נכונה, הגיונית ומיטיבה עם הסביבה רק על סמך אישור או העדר אישור של הועדה המחוזית לתכנית עתידית.
למען הסר ספק נחזור ונדגיש, כי התוצאה על פיה תסרב הועדה המחוזית לתכנית שמציעה המשיבה 2 ויוותר בניין אחד בלבד בן 50 יחידות דיור על המגרש הינה תוצאה סבירה והגיונית בעניינו, ועל המשיבה 2 לקחת תוצאה זו בחשבון.
לאור האמור לעיל, יש כמובן לערוך תיקון בבקשה להיתר.
הבקשה להיתר אינה יכולה להראות בחלק מהמגרש בניין שאינו מאושר, ואשר קיים ספק לגבי אישורו בעתיד.
הבקשה להיתר צריכה להתייחס למצב התכנוני הקיים, ולכן אנו קובעים כי יש לתקן את הבקשה להיתר, כך שבמקום הבניין המסומן בה כבנייה בעתיד, ישורטט פיתוח מלא של כל המגרש.
באופן כזה הבקשה להיתר תעמוד על כנה באופן שלם עם בניין אחד בלבד, וזאת עד שלא יאושר תכנון אחר במגרש, אם בכלל.
למען הסר ספק נציין, כי אין בהחלטה זו דחייה של טענות העוררים לגבי הגדלת מספר יח"ד, הגדלת הצפיפות או כל טענה אחרת לגבי הבניין הנוסף היות ואלו לא נידנו בפנינו, והם יהיו רשאים לעלות כל טענה שהיא בפני הוועדה המחוזית, היה וזו תחליט להפקיד את התכנית החדשה.


זיקת ההנאה


העוררים טענו, כי יש לשמור על מעבר לרוחב המגרש מהבניינים לרחוב יהודה הלוי.
המשיבה 2 אינה מתנגדת למעשה לדרישה זו.
אף אנו סבורים, כי יש היגיון רב בהותרת מעבר מהבניינים לרחוב יהודה הלוי, וזאת במרכז המגרש נשוא הערר.
לאור האמור לעיל, אנו מורים כי הבקשה להיתר תתוקן, כך שיסומן שער כניסה מהבניינים למגרש נשוא הערר וכן מעבר לרוחבו עד לרחוב יהודה הלוי.
יובהר, כי קביעתנו הינה במישור התכנוני בלבד, והסימון אינו מקנה זכויות קנייניות כל שהם לדיירי הבניינים הסמוכים במגרש נושא הערר.


סיכום


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר בחלקו, וקובעים, כי הבקשה להיתר תתוקן, כדלקמן:
במקום הבניין המסומן כבנייה עתידית, יוצע פיתוח מלא של כל המגרש. יובהר, כי פיתוח זה יבוצע אף בפועל וזאת עד שיאושר תכנון אחר למגרש, אם בכלל.
יסומנו במרכזו של המגרש נשוא הערר כניסה ושביל מהבניינים השכנים עד לרחוב יהודה הלוי.
בכפוף לתיקונים האמורים לעיל, ובכפוף לכך שאין בהחלטתנו זו בכדי להוות נימוק או טעם לאישור התכנית בסמכות הועדה המחוזית, ניתן להוציא את היתר הבנייה כמבוקש.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון