פיתוח של החצר ללא היתר בנייה על מנת לקבוע עובדות בשטח

נטען כי ערכו פיתוח של החצר, ללא היתר בנייה על מנת לקבוע עובדות בשטח


בקשה לתוספת בנייה בבית דו משפחתי

ערר על החלטת הועדה המקומית אשקלון לאשר בקשה לתוספת בנייה בבית דו משפחתי בעיר אשקלון.

רקע


המגרש נשוא הערר הינו מגרש בעיר אשקלון.
מגרש זה מחולק למעשה ובפועל לשני מגרשים: מגרש אחד הינו מגרש העוררת והמגרש השני הינו מגרש מבקשי ההיתר (המשיבים 2).
על שני המגרשים בנויים בתי מגורים, אשר רשומים כבית משותף וזאת בהתאם לשטר מספר 10381.
כמו כן, קיים בתיק לשכת רישום מקרקעין תשריט חלוקת המגרש.
במסגרת מגרש 26, המגרש המערבי שייך למבקשי ההיתר, המשיבים מס' 2, (להלן: "מגרש מבקשי ההיתר") והוא גובל עם רחוב הרדוף. המגרש המזרחי שייך לעוררת (להלן: "מגרש העוררת") והוא אינו גובל עם רחוב הרדוף, אלא עם שביל להולכי רגל המצוי במקביל לרחוב הנשיא מצפון למגרש זה.
מבקשי ההיתר הגישו בקשה להיתר לצורך הרחבת ביתם. הבקשה לוותה בהקלות מסוימות לגבי אחוזי הבנייה וקווי הבנייה.
העוררת הגישה התנגדות לבקשה להיתר, וזאת בטענות רבות הנוגעות לנושאים רבים. בין היתר, טענה העוררת כי הבקשה להיתר אינה מאפשרת זכות מעבר מרחוב הרדוף למגרש שלה, כי מבקשי ההיתר החלו לבנות ללא היתר ותוך ביצוע עבירות בנייה וכן טענות נוספות הנוגעות להפרעות שיוצרת הבנייה.
הועדה המקומית דנה בבקשה להיתר במתכונתה המקורית והחליטה לדחות אותה, היות וסברה כי זו אינה משקפת את המצב בשטח.
לאחר מכן, הוגשה בקשה להיתר מתוקנת, וזו אושרה על ידי המשיבה, ועל כך הוגש הערר שבפנינו.


הערר


העוררת הגישה את הערר שבפנינו ובו טענות רבות. חלקן טענות אשר בסמכות וועדת הערר וחלקן טענות אשר נוגעות ליחסים בינה לבין מבקשי ההיתר, אולם אינן מצויות בגדר סמכות וועדת הערר.
לאחר הגשת הערר, הוגשו אף מסמכי השלמה מטעם העוררת.
בסופם של דברים, מתברר כי הטענות של העוררת כנגד הבקשה להיתר הינן אלו:
מבקשי ההיתר החלו בבנייה טרם ניתן ההיתר, והינם מפרי חוק.
הבקשה להיתר אינה תואמת את התוכנית, היות והיא אינה מתירה זיקת הנאה למעבר כלי רכב למגרש העוררת.
הבנייה הינה גבוהה וכן גורמת הפרעות אור וצל ואינה תואמת את התוכנית לעניין שיפועי הגג.
נחזור ונציין, כי בדיון ובערר העלתה העוררת טענות נוספות, אולם, כאמור, אלה טענות שאינן נוגעות לבקשה להיתר שבפנינו, אלא למישור היחסים בינה לבין שכניה מבקשי ההיתר.



דיון
בנייה ללא היתר:


העוררת טענה, כי העוררים מיהרו ובנו את התוספות, וכן ערכו פיתוח של החצר, הכל ללא היתר בנייה ועל מנת לקבוע עובדות בשטח.
הוועדה המקומית, המשיבה 1, הסכימה לטענה זו, וראיה להסכמה זו הינן דוחות הפיקוח מטעמה וכן הדרישה לשינוי המפה המצבית עקב בנייה לא חוקית, שנעשתה לאחר שהוגשה הבקשה להיתר הראשונה.
למעשה אף מבקשי ההיתר בכתב התשובה מטעמם לא הכחישו שהחלו לבנות ללא היתר, ואף בנו לאחר שניתנו צווי ההפסקה המנהליים.
אנו רואים בחומרה רבה מאד את התנהגות מבקשי ההיתר במקרה זה.
מבקשי ההיתר התייחסו ביחס מזלזל לחוק, ביצעו עבירות בנייה והמשיכו בביצוע עבירות בנייה גם בשעה שניתנו כנגדם צווים.
בנסיבות אלו, אנו סבורים כי יש ממש בטענת העוררת במישור זה, ולטעמנו לא ניתן ליתן היתר בנייה לעוררים כל עוד לא מוצה איתם ההליך הפלילי.
היועץ המשפטי לממשלה קבע בהנחיה ברורה, כי עצם העובדה שבוצעו עבירות בנייה, יש בה בכדי להוות משקל שלא לאשר בקשה להיתר אף אם זו תואמת את התוכנית מבחינת לא יצא החוטא נשכר. ר', למשל:


"מרכיב ההרתעה בסוג עבריינות זו הוא מרכיב קריטי, לאור ריבוי העבירות והרווחים הכלכליים הכרוכים בביצוען. אישור של תיקון או של שינוי לתכנית, בדיעבד, לשם הכשרת עבירות בניה בוטות, משדר מסר שלילי לציבור, ופוגע ביסוד ההרתעה שבאכיפה.
יתרה מזו, לעתים קרובות, בלחץ העובדות המוגמרת, מאשרות ועדות התכנון תקנונים ושנויים, שלא עולים בקנה אחד עם עקרונות התכנון הראוי, שלא היו מתאשרים מלכתחילה, ובכך ניתן עידוד לעבריינות וחוטאים יוצאים נשכרים."



אף בתי המשפט קבעו, כי יש להביא בחשבון גם את ביצוע עבירות בנייה עת דנים בבקשה להיתר או בתוכנית. ראה למשל: עת"מ (ת"א) 1544/04 יסודות יניב בע"מ נ. הועדה המחוזית מחוז מרכז ().




לאור האמור לעיל, אף אנו מחויבים להביא בחשבון את העובדה, כי מבקשי ההיתר הינם עברייני בנייה ומפרי חוק.
במסגרת זו, אנו מאזנים בין זכות מבקשי ההיתר להרחיב את ביתם בהתאם לתכנית, לבין ההרתעה שיש להפעיל כנגדם, היות ואלו פעלו על דעת עצמם ובנו ללא היתר.
האיזון הנכון לטעמנו הינו, מצד אחד, לדון בבקשה להיתר והיה והיא חוקית- לאשרה, אולם מצד שני, לא לאפשר את הוצאת היתר הבנייה כל עוד לא מוצה ההליך הפלילי כנגדם, וכל עוד לא נשאו אלו בעונשם כחוק (או לחלופין זוכו).
אשר על כן, אנו נדון בבקשה להיתר לגופה. אולם, היה ונחליט לאשר את הבקשה להיתר, לא יוצא היתר הבנייה כל עוד לא הוגש כתב אישום פלילי כנגד מבקשי ההיתר, ואלו ישאו בעונשם במידה ויורשעו בו.
יובהר למען הסר כל ספק, כי אין לבצע כל בנייה כל עוד לא הוצא היתר בנייה.


המעבר למגרש העוררת:


טענה נוספת של העוררת הינה, כי הבקשה להיתר אינה מאפשרת מעבר מרחוב הרדוף למגרשה שלה.
טענה זו מערבת שני תחומים: קניין ותכנון.
מבחינה קניינית- טוענת העוררת, כי קיימת לה זכות לזיקת הנאה במגרש מבקשי ההיתר לצורך מעבר כלי רכב, וזאת מטעמים שונים שפורטו בכתב הערר מטעמה.
המשיב מכחיש את זיקת הנאה זו.
נושא זה אינו בגדר סמכותה של וועדת הערר.
מוסדות התכנון אינם אמורים ואינם מוסמכים לדון במחלוקות קנייניות. לעניין זה ראה, למשל, בג"צ 879/89 בניני ט.ל.מ. חברה לבנין בע"מ נ. הוועדה המקומית חולון ואח' פ"ד מ(2) עמ' 831.
לפיכך, כאשר קיימת מחלוקת קניינית, ידון מוסד התכנון בבקשה להיתר תוך התעלמות מהנושא הקנייני. המקרה בו יסרב מוסד תכנון לדון בבקשה להיתר מטעם קנייני, הינו המקרה בו על פני הדברים אין למבקש ההיתר זכויות קניין.
במקרה שלפנינו, לא ניתן לומר על פני הדברים, כי מי מהצדדים צודק במחלוקת הקניינית ומדובר במחלוקת מורכבת המחייבת פרשנות של תקנון הבית המשותף ובירור עובדתי לגבי העבר.
אשר על כן, וועדת הערר אינה מכריעה במחלוקת הקניינית ואינה קובעת דבר במישור זה. מחלוקת זו תוכרע בערכאה המוסמכת היה ומי מהצדדים יפנה לערכאה זו.
מבחינה תכנונית, טוענת העוררת, כי תוכנית 83/147/03/04 (להלן: "תוכנית 83") מחייבת מתן מעבר לכלי רכב לכלל המגרשים, ובכלל זה למגרש שלה.
לפיכך, לעמדתה, בקשה להיתר שאינה מעניקה זכות מעבר למגרש שלה אינה תואמת את התוכנית.
טענה זו הינה אכן טענה תכנונית ועל וועדת הערר להכריע בה (ולמעשה אף הועדה המקומית הייתה אמורה להכריע בה).
איננו מקבלים את פרשנות העוררת לתוכנית 83. תוכנית 83 אינה מחייבת מתן מעבר בשטח מגרש מבקשי ההיתר למגרש העוררת, ונבאר:
תוכנית 83 קובעת בסעיף 2 ב':

"תותר כניסת רכב פרטי לדיירי המגרשים הגובלים בשבילים להולכי רגל או שטחים ציבוריים פתוחים, לצרכי חניה פרטית בלבד".


התוכנית אף מתירה הקמת סככת חניה בקו קדמי הפונה לשביל בתחום המגרש הפרטי.
העוררת טוענת כאמור, כי סעיף זה הוא המקנה את זכות המעבר למגרש שלה דרך מגרש מבקשי ההיתר.
אלא שעיון בסעיף דלעיל מגלה, כי זה לא מחייב ולא מעניק זיקת הנאה בתוך תחומי המגרשים.
סעיף זה כל שיש בו הינו לאפשר כניסה דרך השטחים שיועדו להולכי רגל או לשטחים ציבוריים פתוחים למגרשים הגובלים בהם.
ודוק. התכנית והסעיף אינם עוסקים כלל בחלוקה פנימית בתוך מגרשים או אף במגרשים שאינם גובלים בשצ"פ או בשביל, אלא רק במגרשים הגובלים.
במקרה שלפנינו, המגרש הגובל עם השטח הציבורי הינו מגרש 26, ואכן התוכנית מאפשרת גישה מרחוב הרדוף למגרש זה.
אולם התוכנית אינה קובעת את סדרי החניה והמעבר בתוך המגרש, בין אם נתייחס אליו כמגרש אחד ובין אם נתייחס אליו כשני מגרשים.
הסדרים אלו הינם בתחום היחסים בין בעלי המגרש והתוכנית אינה מתערבת בכך, ובוודאי שאינה מעניקה זכויות הנאה למגרש אחד על חשבון המגרש השני .
יתרה מזו, מסעיף 2 ד' עולה, כי התוכנית מאפשרת גישה רק לאותו חלק של המגרש הגובל בשביל, וזאת לאור העובדה כי סככת החניה מותרת רק בקו בניין קדמי הפונה לשביל.
אשר על כן, אין בבקשה להיתר בכדי סתירה מהתוכנית ואין התכנית מעניקה לעוררת זכות תכנונית למעבר דרך מגרש מבקשי ההיתר למגרש העוררת.
נציין כי מסקנה זו נכונה גם אם היינו מתייחסים למגרש העוררת ולמגרש מבקשי ההיתר כשני מגרשים נפרדים, היות והתכנית מעניקה גישה רק למגרשים גובלים בשביל.
למעלה מן הצורך נציין, כי מגרש העוררת, אם נתייחס אליו כמגרש נפרד, גובל עם השטח הציבורי הפתוח המקביל לרחוב הנשיא והמתחבר לרחוב הרדוף.
לפיכך, באופן עקרוני, בהתאם לתוכנית 83, אין מניעה כי העוררת תגיע למגרשה בנסיעה על רחוב הרדוף ובמעבר על פני השטח הפתוח המקביל לרחוב הנשיא.
תוכנית 83 העניקה את זכות המעבר לחניה פרטית לגבי כל השטח הציבורי הפתוח בתחום התכנית, לרבות השטח המקביל לרחוב הנשיא.
לאור האמור לעיל, אנו דוחים את טענת העוררת וקובעים כי הבקשה להיתר בנושא זה תואמת תוכנית וניתן לאשרה.


אופי הבנייה והגגות המשופעים


העוררת טוענת כי הבנייה שתיבנה הינה בנייה גבוהה, וכן כי הבנייה אינה עומדת בתנאי התוכנית בנושא גגות משופעים.
אנו דוחים את טענת העוררת בנושא גובה הבנייה. גובה הבנייה אינו חורג מהתוכנית, ולכן אין כל מניעה לאשרו.
לעניין הגגות המשופעים – הרי שהבקשה להיתר מציעה גגות משופעים בהיקף נרחב וככזו עומדת בתנאי התוכנית.
אכן קיים קיר בגובה משמעותי המסתיר חלק מן הגגות המשופעים, אולם מדבר בבחירה אדריכלית לגיטימית, ואף אם אנו סבורים כי יש פתרון אדריכלי מוצדק יותר או ראוי יותר, עדיין הפתרון המוצע הינו פתרון שתואם את הוראות התוכנית ואת רוח התוכנית ולא ניתן לפסלו.


סיכום


לאור האמור לעיל, אנו פוסקים כדלקמן:
אנו מאשרים את הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה.
לא יוצא היתר הבנייה מכוח הבקשה להיתר, כל עוד לא יוגש כתב אישום כנגד מבקשי ההיתר, יסתיים ההליך הפלילי ומבקשי ההיתר ישאו בעונשם או יזוכו.
בכל מקרה, תנאי להוצאת היתר יהיה תצהיר מהנדס קונסטרוקציה ותחשיבים נדרשים.
אין בהחלטה זו בכדי להוות קביעה כל שהיא במחלוקות הקנייניות בין הצדדים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר דמי פיתוח

  2. נספח בינוי פיתוח נופי מנחה

  3. תשלום בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו

  4. ערר שלא להתיר שינויים בפיתוח במקרקעין

  5. בקשה לפיתוח שצ"פ הכוללת הקמת מגרש ספורט

  6. בקשה לבניית בית מגורים בודד ותוכנית פיתוח

  7. השתתפות בהוצאות פיתוח - המלצה לפטור ממכרז

  8. תביעה כספית לתשלום יתרת חוב בגין עבודות פיתוח ומימון

  9. פיתוח של החצר ללא היתר בנייה על מנת לקבוע עובדות בשטח

  10. הסכם שתמורת המגרש הרשומה בהסכם כוללת גם את הוצאות הפיתוח

  11. תביעה בגין עבודות פיתוח לבניה והכשרה של מגרש כדורגל לאימונים

  12. תביעה בגין אי תשלום עבור עבודות בנייה, פיתוח ותשתיות כבישים ומדרכות

  13. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון