נטען כי הקטנת המגרש שצורתו קרובה למלבן הפך לשטח פחות רגולרי

נטען כי, כתוצאה מההקטנה, המגרש, שצורתו היתה קרובה למלבן, הפך לשטח פחות רגולרי, דבר המקשה על ניצול יעיל ויצירת בליטה בפינה הצפון – מזרחית. לכן גם לטענתם, אין משמעות לטענות המשיבה כי התכנית החדשה הפקיעה שטח של כ – 50 מ"ר בצד המזרחי והוסיפה 47 מ"ר בצד הצפוני.

אשר לטענת המשיבה כי תכנית נס/105/א, שאושרה בשנת 1997, הפקיעה 300 מ"ר, בצד צפון של מגרש 116 ולכן פגיעה ככל שהיתה, נגרמה אז, נטען ע"י העוררים כי מגרש 116, שהופיע בתכנית נס/18 שאינה תקפה, אינו מופיע בתשריט נס/105/א. נטען כי חישוב המשיבה מוטעה, שהרי אם הופקעו 300 מ"ר כטענתה, כיצד היא טוענת לשטח של 1547 מ"ר ולא 1474 מ"ר.

טענות המשיבה

על פי חוזה החכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, שטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים.

בחוזי החכירה שטח המגרש הינו 1747 מ"ר ואילו בתוספת לחוזה החכירה מיום 6.6.07, המשנה את חוזה החכירה האחרון מיום 2.5.07, צוין שטח מגרש של 1640 מ"ר.

היינו, הקטנת המגרש נעשתה לפני אישור התכנית.

בחוזה החכירה נקבעה קיבולת של 2 יח"ד בלבד, בגודל 331.6 מ"ר.

בתכנית נס/18, מסומן המגרש נשוא התביעה כמגרש 116 (חלק מחלקה 48 בגוש 3853). בתכנית נס/105/א יועדה רצועת קרקע ברוחב 5 מ', שטח של כ- 300 מ"ר, בצפון המגרש, לדרך.

מכאן, שגם על פי המצב התכנוני הקודם, ניתן היה לבנות לכל היותר, 4 יח"ד.

תכנית נס/105/א היא אשר גרמה לפגיעה, אם נגרמה והיה צריך לתבוע על פיה.

נטען כי התכנית החדשה מפקיעה שטח נוסף של 50 מ"ר בצידו המזרחי של מגרש 116, אולם מוסיפה שטח של כ- 47 מ"ר הצפון.

מטרת השינוי להותיר שביל גישה למגרש מרחוב הבאר שעל פי הוראות התכנית היה אמור ליהרס. גם אם התיקון הופך את המגרש ללא רגולרי, הוא אינו מפחית משוויו ולא הובאה כל ראיה כי לא ניתן לבנות 4 יח"ד.

לפיכך, נטען כי, התכנית החדשה לא שינתה שינוי משמעותי את השטח הכללי של המגרש.

בכל מקרה, לאור התוספת לחוזה החכירה, העורר ידע עוד לפני אישור התכנית, כי גודל מגרשו הוא 1640 מ"ר בלבד. כך, שגם לשיטתו, במצב התכנוני הקודם, היה ניתן לבנות 4 יח"ד על המגרש ולא 6 יח"ד, כטענתו.

החלטה

לאחר עיון בתכנית, בתשריטים ובמסמכים שהוגשו ולאחר עיון בטענות הצדדים, אשר גם שמענו אותם בהרחבה במספר דיונים שהתקיימו בפנינו, ולאחר חקירתו המפורטת של עובד הציבור ע"י ב"כ הצדדים, אנו מחליטים כלהלן:

הצדדים שטחו בפנינו תילי תילים של טענות, מענות ומסמכים בעניין שטח המגרש המוחכר במצב התכנוני הקודם.

בא עובד הציבור מטעם מינהל מקרקעי ישראל, התיר את הספקות ככל שהיו, והבהיר והאיר את הדברים באופן פשוט וברור. לאור זאת, נראה כי טוב היה לו הייתה המשיבה נמנעת מלהיתפש לעניין זה, אשר בסופו של דבר שולי הוא לעיקר טענותיה, ואשר בדיעבד, ספק אם ראוי היה להטריח כל כך בגינו.

מכל מקום, לאחר שעיינו בחוזים הרלבנטים ושמענו את הסבריו של עובד הציבור, אשר חזר, אמר והדגיש, ב"רחל ביתך הקטנה", הן בתעודת עובד הציבור והן בחקירתו, כי מבחינת מינהל מקרקעי ישראל בעלי הקרקע, השטח המוחכר לעורר הינו שטח של כ- 1747 מ"ר.

בעניין זה, סבורים אנו כי גם הייתה מיותרת לגמרי חקירתו ע"י ב"כ המשיבה בעניין המצב התכנוני הקודם והשאלה האם מצא או לא מצא את ביטויו בתרשים שהכין.

עובד הציבור איננו בר - הסמכא לעניין קביעתו של המצב התכנוני הקודם לעניין סעיף 197 לחוק, ותרשים חכירה איננו אסמכתא למצב תכנוני קודם.

עובד הציבור טרח והופיע בפנינו אך ורק לעניין היקף זכויותיו במקרקעין של העורר שעל כך נפלה מחלוקת (מיותרת לטעמנו, כאמור) בין הצדדים. הא ותו לא.

משבא המוסמך מטעם בעל המקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל והעיד בפנינו, בכתב ובעל פה, כי זכויותיו במקרקעין של העורר, כחוכר, הינם בשטח של כ- 1747 מ"ר, הרי שדיינו בכך לצורך הקביעה כי כך הוא.

אין כל מחלוקת ולא התגלעה כל מחלוקת בפנינו, בין בעל המקרקעין לבין החוכר, לעניין היקף זכויותיו במקרקעין. משבא בעל המקרקעין והעיד כי העניק לחוכר זכויות בשטח של כ- 1747 מ"ר, הרי שכך הוא המצב העובדתי- משפטי מבחינתנו.

מוקשה בעינינו נסיון המשיבה לטעון כנגד מי שבא מטעם בעל המקרקעין, המצב העובדתי-משפטי שונה, וכי החכיר שטח בגודל אחר מזה שהוא טוען לו, לחוכר שלו. בא בעל המקרקעין והעיד אחרת, ומפיו אנו חיים כאמור, לצורך קביעת היקף זכויותיו במקרקעין של החוכר.

שאלה אחרת ונפרדת היא מהו המצב התכנוני הקודם של מקרקעין. בעניין זה לא בעל המקרקעין ולא מי מטעמו, הם ברי הסמכא לקובעו. שאלה זאת איננה רלבנטית כלל למדידות שטח המגרש שהוחכר לחוכר ע"י מינהל מקרקעי ישראל.

ההסבר שניתן ע"י עובד הציבור לרישום של 1640 מ"ר בתוספת לחוזה החכירה, גם הוא הניח את דעתנו, לאמור, כי זה איננו משקף שינוי של השטח המוחכר, אלא אך ורק חוסר יכולת רישומית כמפורט להלן: לדבריו, התבקש לעשות עדכון תרשים. כאשר רצה לעדכן, התברר לו כי לביצוע התרשים יש לטפל בנושא החכירה. המגרש מצוי על שתי יחידות רישום - רובו בחלקה 48 גוש 3853, וחלקו בחלקה 4 גוש 3750, אשר לגביו רשומה חכירה ע"ש פלוני והשטח שאמור להיות החלק הצפוני של מגרש 4 כלל לא שייך לחכירה זו. לדבריו : "איך מתקנים את זה? מי שבקי בביטול חכירות זה סיפור מההפטרה. כל מה שהסברתי בא להסביר שכרגע מעשית פיסית או פיזית אנחנו לא יכולים לעשות את התרשים הזה." (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 16.3.10).

היינו, גם אליבא דמינהל מקרקעי ישראל עצמו, השטח המוחכר לעורר היה ונותר, כ - 1747 מ"ר.

לטעמנו, הטענה העיקרית בתיק הערר שבפנינו היא טענת המשיבה כי בתכנית נס/105/א הופקע שטח של כ- 300 מ"ר מהמגרש. לכן אם היתה גריעה של יחידות דיור ממגרש העורר, הרי היא זו שגרמה לכך.

יחד עם זאת, לא ברור, כפי שטען ב"כ העורר, כיצד על פי חישובי המשיבה עצמה, מדובר כיום בשטח של כ- 200 מ"ר פחות מ- 1747 מ"ר ולא 300 מ"ר פחות.

מאחר ולטעמנו סוגיה זו של המצב התכנוני הקודם והאם נגרעו יחידות דיור אם לאו, לא הובררה כל צורכה בפנינו וממילא אין בידינו מלוא הכלים לרדת למלוא עומקה פרטיה ודקדוקיה, החלטנו למנות שמאי מייעץ, אשר הוא הגורם המקצועי לבדיקה לעומקם של עניינים אלו. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בעניין המצב התכנוני הקודם – לגבי השטח של כ- 300 מ"ר במגרש העורר וכן את הטענות בענין מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש. באם ימצא כי נגרמה פגיעה, ישום ויפרט את שיעורה ומרכיביה.

לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ, תינתן לצדדים הזדמנות לטעון לגביה בפנינו, הכל כאמור בהוראות התיקון לחוק.

הצדדים יישאו באופן שווה, כל אחד מחצית, בשכר טירחתו של השמאי המייעץ.


בשלב זה אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חסימת גישה למגרש

  2. מכירת מגרש בהרחבה

  3. הקצאת מגרשים לערבים

  4. טעות סימון גבהים במגרש

  5. מחלוקת לגבי גובה השבחה במגרשים

  6. בקשה להצבת מבנה למגרש למכירת כלי רכב

  7. בקשה לשנות את הגיאומטריה של מגרשים לבניה

  8. האם אפשר להעביר זכויות בניה ממגרש למגרש ?

  9. בקשה לאישור כניסה מהרחוב למגרש באזור תעשייה כבדה

  10. ערר על החלטה לחייב התקנת 2 מקומות חניה בגבול המגרש

  11. תביעה בגין נזקים לחומרי בנייה שהונחו במגרש ליד בית

  12. נטען כי הקטנת המגרש שצורתו קרובה למלבן הפך לשטח פחות רגולרי

  13. התכנית החדשה "הפקיעה" מידי העוררים חלקות והקצתה במקומם מגרשים

  14. טענה כי הפרופורציות במגרש אינן מאפשרות תכנון ראוי של מבנה המגורים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון