התכנית החדשה "הפקיעה" מידי העוררים את חלקות 209-211 ובמקומן הקצתה לעוררים את מגרשים 152 וכן 153. התובעים סברו כי יש בתכנית החדשה בכדי לפגוע בערך החלקות שהיו בבעלותם, כך שלטענתם, ערך החלקות שלהם במצב הקודם (חלקות 209 עד 211, אותן חלקות שהתכנית החדשה שינתה ייעודן למבני ציבור) גבוה יותר מערך המגרשים אותן קיבלו במסגרת התכנית החדשה (כאמור, מגרשים 152 ו- 153). לאור האמור לעיל הוגשה תביעה למשיבה, התביעה נסמכה על חוות דעת שמאי מקרקעין מטעם העוררים. השומה והתביעה התייחסו לשני רשאי נזק: ראש הנזק הראשון הינו תביעה בגין אישור תכנית ש/1216, כך שלעמדת שמאי העוררים השווי של החלקות במצב הקודם עמד על 800,000$ ואילו שווי המגרשים במצב החדש הינו 640,000$ בלבד. לפיכך, נטען בשומה לירידת ערך של 160,000$ לתאריך הקובע. ראש הנזק השני הינו השיהוי באפשרות מימוש החלקות במצב הקודם. לטעמו של השמאי מטעם העוררים, החלקות במצב הקודם היו זמינות תכנונית לבניה, אולם המשיבה לא אפשרה את המימוש בפועל וזאת במשך של 9.5 שנים וזאת בגין כביש עוקף מתוכנן. הנזק בראש נזק זה נאמד בסך של 180,000$ לתאריך הקובע. המשיבה דנה בתביעה ובהחלטה מנומקת החליטה לדחותה במלואה. לעניין ה"שיהוי" והפגיעה בזמינות ציינה המשיבה, כי גם אם היה דבר שכזה, הרי אין מדובר בנזק הקשור לתכנית החדשה תכנית ש/1216 ולכן יש לדחות על הסף טענה זו. לעניין הנזק הנטען כתוצאה מתכנית ש/1216 מסביר שמאי המשיבה, כי ערך החלקות במצב החדש לא רק שאינו נמוך מערך החלקות במצב הנכנס, אלא אף גבוה יותר. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והדיון בערר: בכתב הערר מוותרים העוררים על הטענות בדבר השיהוי, וטוב שכך עשו, היות ומדובר על נזק (אם קיים כזה) שאינו בר פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בכתב הערר מסבירים העוררים מדוע יש להעדיף את השומה מטעמם על שומת המשיבה, אשר לטענת העוררים אינה ערוכה כיאות ואינה מנומקת דיה. לטענת העוררים גם היה מקום להסתמך על טבלאות האיזון שקבעו את שווי הקרקע המוצעת לעוררים בסך של 540,000$ בלבד (עם זאת בשומה המתוקנת מטעמם חזרו על הטענה של שווי מצב חדש כפי שנקבע בשומה המקורית, קרי 640,000$). המשיבה הגישה תשובה לערר. במסגרת התשובה מסבירה המשיבה, כי נפלו פגמי מהותיים בחוות דעת שמאי העוררים, ובפרט התעלמות מעסקאות שבוצעו במקרקעין עצמן. לעניין טבלאות האיזון הסבירה המשיבה כי הנתונים אליה מפנים העוררים מצוטטים מתוך נייר עבודה בלבד. עוד מציינת המשיבה בהקשר זה, כי התכנית החדשה העניקה לבסוף 42% זכויות במצב החדש. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. בסיומו של הדיון סברה ועדת הערר, כי השומות מטעם שני הצדדים אינן מספקות, ולא ניתן להגיע להכרעה על פי הן, לרבות לגבי מינוי שמאי מייעץ. באופן עקרוני, במצב כזה ניתן היה למחוק את העררים, היות ונטל ההוכחה הינו על התובע. אולם, ועדת הערר סברה כי היות ובשומה קיים בסיס לכאורה לירידת ערך, הרי מחיקת התביעה ללא מתן אפשרות לתיקון השומה תהווה סעד קיצוני ולא מידתי. לכן, ועדת הערר אפשרה לעוררים וכן למשיבה להגיש שומות מתוקנות. ועדת הערר אף הנחתה את הצדדים לגבי אופן עריכת השומות המתוקנות, כך שהשומה תיערך בשתי חלופות, הראשונה לפי שיטת ההשוואה, לרבות התייחסות לעסקאות שהתבצעו במקרקעין עצמם ועסקאות נוספות וניתוח עסקאות אלו. החלופה האחרת יכולה להתבסס על שיטה שמאית אחרת. בכל מקרה דרשה ועדת הערר, כי במסגרת השומות יוצג המחיר למ"ר וכן מחיר יחידת דיור בשני המצבים, כך שניתן יהיה להשוות בין המצבים. ועדר הערר אף אפשרה לצדדים להגיש תגובות על השומות המתוקנות. העוררים אכן הגישו שומה מתוקנת. שומה זו מפורטת ומכילה ניתוח והשוואה לגבי מספר רב של עסקאות. כמו כן מתייחסת השומה לסוגיות שהעלתה ועדת הערר, ובפרט למשמעות הגדלת יחידות הדיור במצב החדש וכן העסקה שנערכה במקרקעין. אף המשיבה הגישה שומה מטעמה, ואף זו כוללת מספר רב של עסקאות השוואה והתייחסות לפרמטרים שקבעה ועדת הערר. הצדדים אף הגישו תגובות על השומות המתוקנות. יאמר כבר עתה, כי למקרה השומות המתוקנות ברור שכל כולה של המחלוקת בין הצדדים הינה שמאית, ואין בה כמעט אף אספקט משפטי. דיון: מינוי שמאי מייעץ - הכללים: כפי שהבהרנו לא אחת, לטעמנו, כל אימת שמתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מייעץ, וזאת בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני. לעניין זה ר', למשל, ערר (חיפה) 9009/07 גולדמן יוסף נ. הועדה המקומית זבולון ואח' (), ערר (חיפה) 9010/07 שם טוב מרי נ. הועדה המקומית זבולון ואח' (). אמנם ההחלטות בעררים דלעיל דנו במינוי שמאי מכריע לפני תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, אך האמור בהן נכון גם לגבי מינוי שמאי מייעץ לאור תיקון 84. לאחרונה יישמה ועדת ערר זו כללים דומים גם לגבי מינוי שמאי מייעץ, ר' ערר (חיפה) 9010/09 בר משיח ואח' נ. הועדה המקומית קרית אתא (). עוד נציין, כי כאשר מתעוררת שאלה שמאית, התוצאה שלה יכולה לנוע מדחיית התביעה לחלוטין ועד קבלתה במלואה, כך שמינוי שמאי מייעץ כשלעצמו אין בו בכדי להוות אמירה, כי לתובע/עורר "מגיע משהו". לפיכך, לטעמנו, כל שיש במינוי שמאי מייעץ לומר, בכלל, ובמקרה ספציפי זה בפרט, כי ועדת הערר סבורה שיש שאלות שמאיות הראויה להכרעה. הא ותו לא. לפיכך, מינוי שמאי מייעץ יעשה כאשר קיימות שאלות שמאיות לבחינה, בין אם ועדת הערר סבורה כי שאלות אלו סביר שיוכרעו לטובת העורר ובין שהיא סבורה שאין בהם ממש, וזאת בכפוף כמובן לנטל ההוכחה. מינוי שמאי מייעץ בתיק זה: יישום הכללים שציינו לעיל על המקרה שבפנינו מוביל למסקנה ברורה וחד משמעית, כי יש למנות שמאי מייעץ. ונפרט: נטל ההוכחה: עיון בשומת השמאי מטעם העוררים מגלה, כי השומה, לאחר התיקון המפורט שלה, עומדת בתנאי נטל ההוכחה. בניגוד לשומה הראשונה (אשר כללה ראש נזק לא רלוונטי לתביעה לפי סעיף 197, אשר לא כללה בסיס נתונים ואף הייתה חסרה התייחסות שמאית לפרמטרים מהותיים) הרי השומה המתוקנת עונה על כל אלו. השומה המתוקנת מתבססת על בסיס נתונים משמעותי. כמובן, שניתן שמאית להתווכח על התאמת נתונים אלו ואחרים ותוקפם לגבי הערכת השומה שבפנינו, אך נתונים אלו מהווים שיקול דעת שמאי סביר של שמאי העוררים. השומה המתוקנת אף עורכת ניתוח של העסקאות במיקומים השונים. מובן כי גם כאן ניתן לחלוק מקצועית על הניתוח השמאי, אך לא ניתן לומר כי הוא בלתי סביר מיסודו. השומה המתוקנת מתייחסת אף לעסקאות שנעשו במקרקעין נשוא הערר, וכן להבדל במספר יחידות הדיור בין שני המצבים. לאור האמור לעיל אנו סבורים כי בשומה המתוקנת בהחלט יש לעמוד בנטל ההוכחה הנדרש, וזאת כמובן מבלי להכריע במחלוקות השמאיות לגופן. למען הסדר הטוב נציין, כי גם השומה המתוקנת מטעם המשיבה הינה שומה מפורטת, רצינית ומנומקת, אשר אף היא מתבססת על מסד נתונים משמעותי ועורכת ניתוח שמאי שהינו סביר. לפיכך המקרה שלפנינו הינו מקרה מובהק בו קיימת מחלוקת שמאית בדבר ערכי קרקע בשני מצבי תכנון, ומחלוקת שכזו יש להביא לפתחו של השמאי המייעץ. לפיכך, אנו סבורים, כי מן הראוי להעביר את המחלוקות השמאיות בין הצדדים (שהן למעשה כל המחלוקות בין הצדדים) לבחינת השמאי המייעץ. מתן הנחיות לשמאי המייעץ: ועדת הערר סבורה באופן עקרוני, כי ראוי להנחות את השמאי המייעץ בעניין מחלוקות משפטיות בין הצדדים, כך נבטיח כי השומה תמוקד בנושאים העיקרים ותיערך על סמך הנחיות שקבעה ועדת הערר. אלא, שבמקרה שבפנינו, המחלוקת הינה שמאית בעיקרה ונוגעת לערכי המקרקעין בשני המצבים, וזאת על רקע לפרמטרים תכנוניים עליהם אין מחלוקת, כגון אחוזי הבניה, שטחים מיקום וכו'. עם זאת, מצאנו למקום להנחות את השמאי המכריע להתייחס לכלל העסקאות שהביאו הצדדים בשומות המתוקנות ובתגובות להן, ולערוך ניתוח מפורט ומנומק של העסקאות הללו. סיכום: לאור האמור לעיל, החלטנו לפנות ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מייעץ, על מנת שזה יערוך שומה בה יישום את ערך החלקות לפני ואחרי התוכני, ש/1216 וכתוצאה מכך את הפער בין הערכים. יובהר, כי על השמאי המייעץ ליתן ערך של החלקה לפני ואחרי התכנית, גם אם הערך לאחר התכנית גבוה יותר מהערך לפני. השמאי המייעץ יתייחס לבסיסי הנתונים שסקרו הצדדים (עסקאות השוואה, מכרזי מינהל וכיוצ"ב) וכן לעסקאות שנעשו במקרקעין עצמן, ויערוך ניתוח של העסקאות הללו. למען הסר ספק נבהיר, כי אין בעצם מינוי שמאי מייעץ בכדי לקבוע כי קיימת פגיעה כל שהיא. מזכירות ועדת הערר תפנה ליושבת ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שתמנה שמאי, מתוך רשימת השמאים המכריעים, אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בהתאם להחלטה זו (אשר תשלח לשמאי המכריע) ולהנחיות המפורטות לעיל. לאחר מינוי השמאי המייעץ יתקיימו הדיונים בפניו בהתאם לתקנות הרלוונטיות. תוכנית בניהבניהפיצויים