ירידת ערך בגין בית אבות סמוך אשר פעל ללא היתר

ירידת ערך בגין בית אבות סמוך אשר פעל ללא היתר

הדיון שבפנינו נסוב הן על ערר על שומה מכרעת של השמאי מר יצחק ברמן, והן על בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

בערר על הכרעת שמאי מכריע, היקף התערבותנו מצומצם הוא אך ורק למקרים חריגים, בהם נפלו פגמים מהותיים או דופי חמור בשומה המכרעת.

אשר על כן, הדיון בפנינו התמקד אך ורק באותן טענות אשר יש בהן לכאורה טענות לפגמים מהותיים. יתר הטענות בערר אשר לכל היותר יש בהן משום אי הסכמה ומחלוקת עם השמאי המכריע ואין בהן משום טענות לפגמים מהותיים היורדים לשורש השומה - ואשר חלקן אף נזנחו בדיון בפנינו, וטוב שכך - נדחות על פניהן.

עיקר הדיון בפנינו התמקד בטענה לפיה לא היה מקום לקבוע כלל ירידת ערך בגין בית אבות הסמוך למקרקעי העוררים היות ובמועד הקובע הוא פעל ללא היתר.

העוררים טוענים כי ניתן היה לאתר היתרים רק משנת 1998 ועד שנת 2000. כן נטען כי בית האבות פעל ללא רשיון עסק.


לטענת ב"כ העוררים יש לגזור גזירה שווה - כשם שנפסק שאין להתחשב בשימוש
ובבניה ללא היתר במצב קודם להערכת שווי מקרקעין נפגעים, כך אין לעשות זאת לגבי מקרקעין פוגעים. ב"כ העוררים טוען כי בהתאם להלכה הפסוקה יש לבדוק מצב תכנוני
קודם ולא מצב בפועל. לפיכך, לא היה מקום להפחתת שווי דירות העוררים במצב קודם בגלל מצב בפועל של קיום בית אבות בסמוך, שפעל ללא היתר. מנגד, גם לא היה מקום לביטול ההפחתה במצב החדש, כפי שעשה השמאי המכריע, בשל טענתו כי אישור תב"ע רג/1102 גורם בפועל להפסקת פעילות בית האבות.

המשיבה טוענת כי מדובר בבית אבות אשר פעל במשך עשרות שנים וכי לכל היותר מדובר בתקופה קצרה – החל משנת 2000 ועד למועד הקובע: 2001 - בו פעל בית האבות בשימוש חורג ללא היתר וככל הנראה כך היה עקב הליכי אישורה ברקע של התכנית נשוא הערר אשר ממילא מובילה לכך כי שימוש זה כבית אבות, יתבטל.

לטענת המשיבה, לא נפלו פגמים מהותיים כלשהם בהכרעת השמאי המכריע ולפיכך אין להתערב בהכרעתו.

טענה נוספת של ב"כ העוררים היא כי יש לגזור גזירה שווה וליצור אחידות בין שומות מכריעות אשר ניתנו באותו עניין. לטענתו, בעררים נוספים במיתחם, אשר הופרדו מערר זה היות ובו נמשכו ההליכים בגלל בסוגית "הגובלים" (ואשר לבסוף הוכרע כי מקרקעי העוררים גובלים הם), מונה בהם שמאי מכריע אחר, מר עודד האושנר, אשר לא נתן כלל מקדמי פגיעה בשל סמיכות בית האבות. כן נטען כי, אין מדובר בטענה חדשה היות וגם בדיון בפני השמאי המכריע הועלו טענות אלו בעניין השמאות המכריעה האחרת.

המשיבה טענה כי יש לראות בכך טענות חדשות והבאת הראיה שלא הייתה בפני השמאי המכריע.

כן נטען כי הטענות שנטענו בפני השמאי המכריע האחר, מר האושנר, שונות מהטענות כאן בהיבטים רבים, בשל השונות בין התובעים והשפעת התכנית על נכסיהם. כשהתבקשה ב"כ המשיבה בדיון בפנינו, לפרט מהי השונות לה היא טוענת, הסבירה, כי הכוונה לעצם השונות בזהות השמאים המכריעים ובזהות השמאים מטעם הוועדה המקומית, שהופיעו בפני כל אחד מהשמאים המכריעים השונים.

יוער כי בדיון לא ניתן פירוט מעבר לכך בנוגע לשונות הנטענת בין שני המקרים.

לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת המסמכים הרלבנטיים אנו מחליטים כלהלן:

אכן ישנה בעייתיות מסוימת בהתייחסות למצב בפועל, להבדיל מהמצב התכנוני במקרה שלפנינו. יחד עם זאת מאחר ועסקינן בערר על שומה מכרעת עמדתנו היא בסופו של דבר

כלהלן:
על פי המצב התכנוני הקודם במועד הקובע לכאורה, יש להתעלם מהשימוש במבנה כבית אבות, היות ומדובר בשימוש חורג ללא היתר. יחד עם זאת מדובר בשימוש חורג שהיה בהיתר (בין אם משנות ה- 70 כמימצאי השמאי המכריע ובין אם משנת 1989 כטענת העוררים).

במשך שנים רבות (לפחות 11 שנים גם לשיטת העוררים), היה היתר שתוקפו ככל הנראה, היה עד לתאריך 26.11.2000.

התכנית אושרה למתן תוקף, כמה חודשים לאחר מכן, ביום 1.3.01.

בנסיבות אלו, נראה כי מתן שעור הפחתה נמוך מאוד, כפי שנעשה בסופו של דבר ע"י השמאי המכריע, איננו חורג ממיתחם סבירות שיקול הדעת המקצועי ולפיכך איננו מחייב את התערבותנו.

היינו, בהנתן העובדה שמדובר בשימוש חורג בהיתר במשך שנים רבות, ואשר יש בו כשלעצמו לפי שיקול דעתו המקצועית של השמאי המכריע כדי לגרום לירידת ערך מקרקעין סמוכים, הרי שעולה בבירור מהשומה המכרעת, כי השמאי המכריע נתן דעתו על כך כי למועד הקובע לא היה היתר ולפיכך ככל הנראה נתן שעור נמוך מאוד של ירידת ערך למועד הקובע: בדירות A - ממוצע של 4% בלבד ובדירות - D-B3% בלבד.

אשר על כן, בנסיבות העניין, אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה.

אשר לטענות בעניין השומה המכרעת האחרת – אנו דוחים את טענות המשיבה, אשר טענה כי, לא ניתן לטעון לגבי שומה מכריעה אחרת בערר. מה גם, שבדיון בפנינו עלה, כי עניין השומה האחרת עלה גם עלה בפני השמאי המכריע. אלא שטוענת המשיבה כי הוא דחה את הטענות בעניין השומה המכרעת.

נעיר גם כי איננו סבורים כי בכל מקרה יש לגזור גזירה שווה באופן כללי משומות מכריעות אחרות, הגם שניתנו לגבי אותה תכנית ובנכסים סמוכים. כל מקרה ונסיבותיו הוא.

במקרה שלפנינו, מאחר ובכל מקרה ניתן מקדם נמוך מאוד של הפחתת שווי בגין
סמיכות לבית האבות, איננו רואים כאן שוני מהותי בין השומות כנטען. ויתירה מזו –


מאחר ועלה בדיון בפנינו כי המשיבה הציעה, מיזמתה היא, לעוררים, לקבל על עצמם את השומה המכרעת האחרת ובכך לקצר הליכים ולמנוע הוצאות וזמן, ומי שסירבו לכך היו העוררים, אשר חשבו כי הערכים שניתנו בשומה המכרעת האחרת היו נמוכים מדי לטעמם (7.5%). ממילא יש בעובדות אלו, אשר התבררו בדיון, כדי לאיין את טענות
שני הצדדים בעניין זה – את טענות העוררים, שעתה משנודעו להם תוצאות השומה המכרעת שלהם עצמם, מבקשים הם להסתמך על שומה מכרעת אחרת שבזמנו סרבו להחיל אותה גם עליהם, ואת טענות המשיבה כי מדובר בשומות שונות לחלוטין עם נסיבות אחרות וכי יש שונות בין המקרקעין ובין התובעים ועוד כיו"ב, כאשר מתברר שהיא עצמה, מיזמתה, הציעה להחיל שומה זו גם על המקרקעין נשוא הערר.

לפיכך, מכל הטעמים האמורים, איננו רואים מקום כלל להיזקק לשומה המכרעת האחרת בדיון שבפנינו.

אשר לטענות העוררים בנוגע לקביעת השמאי המכריע כי התכנית משביחה את דירות העוררים, היות והיא גרמה להפסקת פעילות בית האבות ולביטול הפגיעה בשווי דירות העוררים עקב כך – החלטנו לקבל את טענות העוררים.

בתכנית נשוא הערר אין הוראות המבטלות או קובעות הפסקת השימוש החורג כבית אבות. הטענה היא כי מדובר בתכנית אשר בפועל, גם על פי קביעת השמאי המכריע, מביאה לכך כי פעילות בית האבות תופסק מסיבות של כדאיות כלכלית.

אין לראות בכך כל השבחה או ביטול פגיעה במקרקעי העוררים.

כאמור לעיל, אושרה על ידינו בהסתייגות, ההפחתה השולית שקבע השמאי המכריע נוכח הסמיכות של בית אבות פעיל. אולם, אין מדובר כלל במטבע עם שני צדדים. פעילות בית האבות לא הופסקה ע"פ הוראות התכנית החדשה, ואין בה הוראות מפורשות בעניין זה. מדובר בהסקת מסקנות בעקבות התכנית אשר אין להם דבר עם העוררים עצמם, ואין הם בעלי זכויות במיתחם בו פועל בית האבות ללא היתר, ואין לראות בתכנית החדשה משום "ביטול הפגיעה בשל בית אבות" אשר בפועל פעל ללא היתר במועד הקובע.

לפיכך אנו קובעים כי, בחישוב שווי ירידת ערך הדירות במצב התכנוני החדש, אין לקחת




בחשבון את המקדם שכונה בשומה המכרעת "ביטול הגורם של בית האבות".

אשר על כן, אנו דוחים גם את הבקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה על המקרה שלפנינו.

בנסיבות העניין, נוכח החלטתנו לעיל, הרי שמדובר בפגיעה בשיעור החורג מתחום הסביר. כמו כן בנסיבות העניין, ספק בעיננו אם במקרה זה מתקיימים גם יתר התנאים שבסעיף 200 לחוק. כך למשל, אין מדובר בתכנית אשר עומד בבסיסה אינטרס ציבורי חיוני, אלא מדובר בתכנית נקודתית אשר גם אם יכול ויש בה השלכות חיוביות על כלל התושבים באזור, הרי אינטרס ציבורי חיוני כללי כהגדרתו בפסיקה אין כאן.

אשר לבקשת המשיבה להטלת הוצאות גבוהות על העוררים: לא מצאנו כי יש כאן התמשכות הליכים יוצאת דופן שנגרמה בשל צד אחד בלבד, בין אם העוררים ובין אם המשיבה. על פי הצדדים התמשכות ההליכים בעבר נבעה בשל הדיון בסוגיות הגובלים, סוגיה אשר הוכרעה בסוף לטובת העוררים.

לפיכך בהקשר זה, לא ברורה טרונייתה של המשיבה וטענתה להוצאות. תיקון כתב ערר והגשת תשובה מתוקנת גם הם אינם הליכים יוצאי דופן או חריגים במחוזותינו. הגשת ערר הינה זכות מהותית המוקנית וקבועה בחוק – גם על הכרעת שמאי מכריע – וכל עוד אין מדובר בערר סרק אשר נדחה על הסף, לא ידענו מה מקום יש להוצאות חריגות.

הערר שבפנינו בסופו של דבר התקבל באופן חלקי, ונדחה ביתרתו. הבקשה להחלת סעיף 200 נדחתה.

הנה כי כן, יש מטענות העוררים שהתקבלו ויש מטענות המשיבה שהתקבלו במהלך השתלשלות העניינים וההליכים, החל מהערר המקורי וכלה בערר שלפנינו. אשר על כן, בנסיבות העניין לא מצאנו להשית הוצאות על מי מהצדדים, ולפיכך אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגבהת גג ללא היתר

  2. הקמת קיר ללא היתר

  3. כריית חול ללא היתר

  4. בניית גדר ללא היתר

  5. בניית סככה ללא היתר

  6. נטיעת עצים ללא היתר

  7. פיצול דירה ללא היתר

  8. עבודות חפירה ללא היתר

  9. בניה בתוך יער ללא היתר

  10. בניית מחסן בחצר ללא היתר

  11. בניית דיר כבשים ללא היתר

  12. בניה על חוף הים ללא היתר

  13. שימוש במבנה שנבנה ללא היתר

  14. שחזור מבנה בנייה ללא היתר

  15. ענישה בעבירות בניה ללא היתר

  16. בניית מבנה ללא היתר מבלוקים

  17. העסקת פועלים סינים ללא היתר

  18. פיצויים על הקמת מבנה ללא היתר

  19. העסקת עובדים פלסטינים ללא היתר

  20. פיצוי לרוכשי בית שנבנה ללא היתר

  21. חזרה מהודיה בעבירות בניה ללא היתר

  22. הפרת תוכן התראה על בנייה ללא היתר

  23. תביעה נגד שכנים בגין בניה ללא היתר

  24. שימוש בחניה ללא היתר במשך שנים רבות

  25. בניה ללא היתר במקום בו נמצאו עתיקות

  26. פעולות בניה במקרקעין, ללא היתרי בניה

  27. בניית סככה ללא היתר - צו הפסקה מנהלי

  28. ירידת ערך בגין בית אבות סמוך אשר פעל ללא היתר

  29. קנו דירה וגילו בדיעבד כי המוכרים עשו בה בניה ללא היתר

  30. מחיקת בקשה לביטול צו הריסה מינהלי למבנה מבלוקים ללא היתר בניה

  31. קנס לבני זוג המפעילים בבית מגורים גן ילדים לפעוטות מתחת לגיל 3, ללא היתר מתאים

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון