הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד (26 במקום 25), תוספת קומה, תוספת 16% הקלה בשטח והבלטת מרפסת ממערב.

מדובר במגרש בן 1450 מ"ר המיועד על פי תכנית משנת 1988 היא תכנית נת / 537 / 1 לבניה רוויה בהיקף של 2750 מ"ר שטחים עיקריים ובהן 25 דירות ב – 8 קומות + דירת גג. לימים אושרו במקרקעין שטחי שירות בהחלטת ועדה על פי דין.

העוררים המתנגדים לבקשה מתגוררים ברחוב חפץ חיים 4 בבניין המצוי כ – 60 מ' ממזרח לבניין המבוקש, כאשר בתווך, מצויה חלקה נוספת המיועדת למסחר. המקרקעין נשוא הערר כאמור הינם מגרש 16, כאשר מצפון לו מצוי לו מגרש 17 ומדרום לו שצ"פ.

בפי העוררים מספר טענות אשר ראשיתן בהתנהלות הדיונים בבקשה על גרסאותיה השונות, והמשכן במהותן של דברים הן לעניין תוספת הקומה המבוקשת אשר לדבריהם תסתיר להם את הנוף לים שהווה גורם משמעותי בתמחור דירותיהם, והן לעניין העומס שייווצר על תשתיות השכונה נוכח ההקלות המבוקשות ובכלל זה ההקלה בצפיפות.

העוררים מזהירים מפני מגמה קיימת בשכונה למיצוי ההקלות כאשר הדוגמא המתנוססת כדגל אדום לדבריהם הינה פרויקט ארמונות החוף במסגרתו לדבריהם הוספו 5 קומות ודירות רבות.

המשיבה הבהירה כי נאלצה להגיש 3 פעמים בקשה לוועדה המקומית עקב תיקונים שנדרשה לעשות על ידי הועדה ובכל פעם לפרסמה מחדש על חשבונה, ובמהות טוענת המשיבה כי מדובר בהקלות שנתבקשו נוכח הדרישות של הועדה המקומית ללובי גבוה, ולשדרוג הדיור אשר מצויות מעבר לדרישות התקנות בנוגע לחלקים מסוימים בדירות וברכוש המשותף.

כן הבהירה המשיבה 2 כי הבניין נשוא הערר גבוה תב"עית מבניין המתנגדים, אשר זכה בשעתו להקלות רבות יותר (תוספת 4 דירות, 2 קומות ותוספות שטחים של למעלה מ – 20 אחוז), וכי חזיתותיו של בניין המתנגדים מופנות בפועל על פי התכנון התבע"י לכיוון צפון מערב ודרום מזרח על מנת לאפשר מבט לנוף חרף בנייתם של בתים גבוהים יותר במגרשים 16( נשוא הערר) ו – 17.

דיון והכרעה

מדובר בעיקרו של דבר בהקלות בעצימות נמוכה יחסית (תוספת קומה הקלה כמותית והקלה מינורית בקווי בניין ובצפיפות), כאשר בבסיס התכנון עומדת תכנית וותיקה בת למעלה מ- 20 שנה, במהלכן גיבשה הוועדה המקומית דרישות בינוי לצורך שיפור הדיור ומשיכת אוכלוסיה חזקה לעיר.

במסגרת זו נקבעו סטנדרטים גבוהים הכוללים לובי בגובה כפול, חדרים ומעברים בגדלים מינימלים הגבוהים מהקבוע בתקנות ועוד. כל אלה צורכים זכויות כאלה ואחרות ומשפיעים על התכנון ועל כלכליותו.

השפעה כזו, ניתנת במדוייק לטיפול במסגרת מוסד ההקלה ובלבד שאינה מגעת כדי סטיה ניכרת כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002, ושאינה פוגעת באופן משמעותי בצדדים שלישיים.

העוררים המתנגדים, מרוחקים כ- 60 מ' מהבניין נשוא הערר. במצב דברים זה קבענו לא אחת כי למאן דהוא אין זכות קנויה על הנוף הנשקף מדירתו.

לעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי :
"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר."
עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי.
עוד נפנה לדברי בית המשפט העליון לפיהם:

"כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו."

(ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם)

כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה:
כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו".

לא זו אף זו, אלא שבניינם של העוררים קיבל בשעתו הקלות בשתי קומות ארבע דירות ו- 20% בניה, ודירותיהם של העוררים הינן יציריהן של אותן הקלות. איננו סבורים כי מקום בו מאן דהוא עלה ליתרון גובה יחסי באמצעות הקלה, ראוי לאפשר לו למנוע משכנו (הרחוק כמפורט לעיל) הקלה דומה, קל וחומר כאשר השכן "שומר" על יחסיות הגבהים הקבועה בתכנית.

כאן גם המקום לציין כי ההקלה המבוקשת אינה פוגעת ביחסיות הקבועה בתכנית החלה במקרקעין במסגרתה נקבעו מלכתחילה מגרשים 16, 17 כמיועדים לבניה גבוהה יותר מזו שנקבעה במגרש העוררים.

יתר על כן, הוכח בפנינו כי גם אלמלא ההקלה ואף אלמלא בניית דירות הגג בכלל, היה הבניין במקרקעין נשוא הערר ב - 8 קומותיו גבוה מבניין העוררים על 9 קומותיו בשל ההבדלים הטופוגרפים בין המגרשים.


יחד עם זאת עלינו להעיר כי אם בהתאמת המבוקש לתנאים התכנוניים המודרנים והמשופרים עסקינן, יש מקום לדרוש תקן חניה ריאלי יותר. ובמה דברים אמורים? אותה תכנית החלה במקרקעין מפנה לתקן החניה הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983, אשר הותקנו עוד לפני התכנית וודאי אינן משקפות הצרכים הנוכחיים.

בפועל מתוכננות דירות סבירות בגודלן אשר תשמשנה משפחות וברי כי לרובן שתי מכוניות. לפיכך אנו סבורים כי נכון לחייב תקן חניה ריאלי יותר של לפחות 1.5 חניות לכל דירה, גם אם הדבר יחייב התקנתה של חניה תת קרקעית. ויובהר: תכנון החניות לא יפגע במינימום 20% שטחי גינון וחלחול במקרקעין.

אנו ממליצים לוועדה המקומית ליזום תכנית כוללת לעניין צרכי החניה, שכן בראייתנו, לא ניתן כיום להסמך בעיר מתפתחת אשר מבקשת להיות אטרקטיבית למשפחות על תקן החניה משנת 1983.

בכפוף לאמור לעניין החניות הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון