תשריט החלוקה שאושר אינו קובע זכויות קנייניות

תשריט החלוקה שאושר אינו קובע זכויות קנייניות, ואינו מאפשר את רישומו, אלא לאחר שיתבצעו ההליכים הנדרשים לשם כך. דברים אלו הובהרו לדוגמה בעע"ם 8748/03 ועדת ערר מחוז תל אביב נ' סילבנה לוסי פואה ואח', :

"נושא דיוננו הוא, כאמור לעיל, הגשתו של תשריט האיחוד לועדה המקומית ולא אישורו של התשריט על ידיה ובוודאי שלא רישומו בפנקסי המקרקעין. אולם, אפילו מטרתו של הבעלים לזכות בבוא העת ברישום כזה, אין למנוע ממנו בשל כך את ההליך התכנוני של הגשת תשריט איחוד בלי חתימותיהם של יתר הבעלים. בגדר הליך זה יהיו הבעלים המתנגדים לבקשה רשאים להגיש התנגדויות ואף לפנות לערכאה המוסמכת לשם קבלת סעד. על כך נאמר כי:
 
"מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים, להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים, אשר ביקשו את ההיתר, אם על-ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בנייה על-פיו - - - " (דברי השופט ת' אור בענין מור, בעמ' 148).
 
עוד ייאמר כי אפילו יש צורך בחתימותיהם של כל הבעלים לשם רישומו של תשריט מאושר בפנקסי המקרקעין, כטענת הועדה המקומית, אין להשליך מכאן על הגשתו של תשריט איחוד לועדה המקומית. כאמור לעיל, אישורו של תשריט איחוד מצוי במישור התכנוני; האפשרות לרשום אותו בפנקסי המקרקעין אחרי אישורו אינה מעבירה את האישור למישור הקנייני. כך נאמר כי:
 
"תכנון, ככלל, אינו מודרך על פי בעלויות; הוא הליך פונקציונלי הנגזר מהצרכים התכנוניים, ולא אחת הוא נקבע במנותק מהבעלות" (צ' X "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה" מקרקעין א (4) (2002) 62, 63).

14. דהיינו, אין להתייחס לטבלה הרשומה בתשריט החלוקה שאושר על ידי הוועדה המקומית, כבעל תוקף, ובכל בקשה להיתר במסגרת החלקה, יש עדיין צורך בהסכמת כל הבעלים או במתן אפשרות להגשת התנגדויות לבקשה (ר' תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970). אולם ככל שהדבר נוגע לסוגיה התכנונית, לא הייתה שום מניעה מלאשר את התשריט שהוגש לוועדה המקומית, מאחר וזה תואם את תשריט התכנית ותקנונה, ומסיבה זו ניתן היה גם להוציא היתרי בנייה על בסיס תשריט זה.

15. אלא שהתשריט עליו מבקש העורר להסתמך, אינו יכול, כאמור, להתאשר, באשר קיימת בו סטיה ניכרת מהוראות התכנית. המגרש אותו ניתן היה לאשר הינו המגרש אליו התייחסה הוועדה המקומית, וכך הפכו אחוזי הבנייה בבקשה ככאלו אשר אינם ניתנים לאישור.

16. העורר ניסה לטעון כי בית המשפט ביטל למעשה את הכביש, במסגרת פסק הדין, וכי הוא עשה כן מכוח סמכותו לפי סעיף 261(ד) לחוק. טענה זו הינה שגויה עובדתית ומשפטית כאחד.

17. מבחינה עובדתית, אין כל איזכור בפסק הדין של הדרך, או של התכנית. אם אכן היה בית המשפט הנכבד מבקש לעשות שינוי הכולל ביטול של דרך במסגרת פסק דין לחלוקה, היה עליו לציין זאת באופן מפורש. כמו כן, היה עליו לזמן, לכל הפחות, את הוועדה המקומית (המוציאה היתרים בתחום התכנית), ואת הוועדה המחוזית (אשר אישרה את התכנית), ולשמוע את עמדתם, בטרם הוא מבצע שינוי תכנוני. כאמור, לא רק שאין זכר לכוונה שכזו, ברור מפסק הדין כי בית המשפט הנכבד לא עסק בסוגיות התכנון, ועל כן דרש הוא מהצדדים לאשר את תשריט החלוקה במוסדות התכנון. לפיכך, ברור כי לא הייתה לו כוונה לשנות את תשריט התכנון, במסגרת פסק הדין.

18. שנית, וחשוב מכך, בית המשפט הנכבד כלל אינו מוסמך לבטל או לשנות תכניות מאושרות (אלא במסגרת הליכים מינהליים המוגשים כדין על החלטות לאשר תכניות, אשר אין חולק כי אינו ההליך נשוא פסק הדין). הדבר היחיד אותו ניתן לשנות במסגרת פסק דין הוא טעות סופר, וגם זאת יש לעשות על ידי העברת הנושא לוועדות הרלוונטיות, על מנת שיבצעו את השינוי בתכנית. כך הובהר בעע"מ 7801/02 יצחק (אקא) מזרחי נ' מלון חוף רון בע"מ ואח', :

"כמבואר, בהחלטת הולנת"ע שאושרה במועצה הארצית נפלה טעות סופר: במקום "מלונאות אקסטנסיבית", שהיא ייעוד המוזכר בתמ"א, צוינה קטגוריה לא קיימת של "אכסון אקסטנסיבי". זוהי טעות סופר. לדעתי, אין להשאיר את הטעות כפי שהיא, ויש לתקנה. תכניות לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 הן חיקוק: ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה [3]. אין להשאיר בחיקוק טעויות סופר. מי שייזקק בעתיד לתכנית אינו חייב לאתר פסק-דין זה כדי לעמוד על כך שיש בתכנית טעות סופר. מה הדרך לתקף את הטענות? לדעתי, הדרך הנכונה לתיקון טעות סופר היא הבאת העניין בפני הולנת"ע מחדש לשם מתן החלטה מתקנת, ואחר כך הבאת ההחלטה המתקנת לאישורם של המועצה הארצית ושר הפנים. כן נדרש פרסום מחדש של התיקון (ראו והשוו: ע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל [4], בעמ' 862-859)".

ההלכה בעניין סוכמה ע"י בית המשפט המחוזי בירושלים, בת"א (י-ם) 1272/97 מקימים ומייסדים - סולל בונה בע"מ ואח' נ' עירית ירושלים ואח', :

"חוק התכנון והבניה אינו מסדיר הליך של תיקון טעות סופר בתכנית, אולם תכנית היא בגדר "חיקוק". ראו: ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן פ"ד יג 916, 922; ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406, 416. אין סיבה, אפוא, שלא להחיל לעניין זה את אמות המידה החלות על תיקון טעות סופר בחיקוק. והנה, על פי סעיף 10א' לפקודת סדרי השלטון והמשפט, תש"ח-1948, משנפלה בחוק טעות "לשונית-טכנית, פליטת קולמוס, השמטה מקרית, טעות הדפסה, שיבוש העתקה", מוסמך שופט לתקן את הטעות, מבלי שיש צורך להמתין לתיקון בדרך של דבר חקיקה (ע"פ 117/66 סוכנות השרון לאספקת דלק בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד כ(2) 182, 184). אלא שכוחו של בית המשפט לתקן טעות מסוג זה הוא מוגבל. עמד על כך אהרון ברק בספרו: פרשנות במשפט כרך ראשון - תורת הפרשנות הכללית עמ' 600-601 (1992)):

"הטעות צריך שתהא בולטת לעין, באופן שבעקבותיה הפירוש של הטקסט מביא לתוצאה אבסורדית, חסרת הגיון ובלתי מתקבלת על הדעת לחלוטין, באופן שברור ונעלה מכל ספק הוא, שהשארתה ללא תיקון תביא לתוצאה הנוגדת את תכלית החקיקה. ...

אין בכך סמכות להשלים חסר, או לתקן תוצאה בלתי רצויה. סמכותו של השופט לשנות מלשון החוק מוגבלת היא אך לאותם מקרים מיוחדים בהם אירעה תקלה ונפלה טעות לשונית, אשר מביאה לתוצאה כה משונה, עד כי ברור הוא, כי תכלית החקיקה מסוכלת. בהתקיים תנאים אלה ניתן לגרוע מלשון החוק או להוסיף עליה. ההוספה הלשונית חייבת להיות מוגבלת ומצומצמת, תוך שהיא מיועדת להסרת התקלה הלשונית ולהעמדת הטקסט על המשמעות שהמחוקק ביקש לתת לו."

דוגמא לתיקון טעות סופר בתכנית נמצאת בעע"מ 7801/02 מזרחי נ' מלון חוף רון בע"מ פ"ד נח(4) 728, 738. במקום ייעוד מוכר בתמ"א של "מלונאות אקסטינסיבית", נרשם בתכנית חדשה, עקב טעות, ייעוד לא מוכר של "אכסון אקסטנסיבי", אשר הפך את התכנית החדשה לחסרת משמעות. בית המשפט העליון פסק, כי אין להשאיר בחיקוק טעות סופר ולכן יש לתקנה. עם זאת, "מי שייזקק בעתיד לתכנית אינו חייב לאתר פסק דין זה כדי לעמוד על כך שיש בתכנית טעות סופר" (שם, בפסקה 27). לפיכך, הדרך הנכונה לתיקון הטעות היא הבאת העניין בפני רשויות התכנון מחדש לשם מתן החלטה מתקנת ופרסומה מחדש.

ניתן, אפוא, לסכם ולקבוע, כי אם רק יעלה בידי סולל בונה לשכנע, כי בטבלת האיזון של תכנית 942ד' נפלה טעות לשונית בולטת לעין, המובילה לתוצאה חסרת הגיון, הנוגדת בעליל את מטרות התכנית, יהיה בית המשפט מוסמך להורות על תיקונה. עם זאת, הדרך הנכונה לעשות כן היא להורות על החזרת העניין בפני הנתבעות, לשם מתן החלטה מתקנת ופרסומה מחדש.

19. דהיינו, על מנת להגיע למסקנה כי יש לבטל את הדרך, היה על בית המשפט הנכבד להגיע למסקנה כי זו אינה אלא פליטת קולמוס, וכי הותרתה במקום סותרת את תכלית התכנית. גם לאחר שהיה מגיע למסקנה זו (וכאמור, אין זכר לכך בפסק הדין), היה עליו לבקש ולהעביר את הנושא לטיפולה של הוועדה המחוזית (אשר הינה הגוף המוסמך לבטל כבישים בתכניות תקפות), על מנת שזו תפעיל את סמכותה, ותתקן את אותה "טעות קולמוס". שום דבר מאלו לא נעשה. על כן, ברור כי לא הייתה כל כוונה, מבחינתו של בית המשפט, לבטל את הכביש.


20. הטענה כי לבית המשפט הסמכות לבטל את הכביש מכוח סעיף 261(ד) לחוק, הינה מופרכת לחלוטין. סעיף זה קובע את ההוראות הבאות:

"על אף האמור בסעיף 145, מותרת התוויתה של דרך, סלילתה או סגירתה, בידי המדינה או בידי רשות שהוקמה לפי דין או בידי כל גוף הפועל מטעם המדינה לאחר שהוסמך לכך לפי החלטת הממשלה, אם נעשתה בהתאם לתכנית מפורטת מאושרת או בהתאם לתכנית מיתאר מקומית מאושרת הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ובלבד שניתנה הודעה על כך לרשות המקומית ולועדה המקומית הנוגעות בדבר."

21. סעיף 145 לחוק הינו סעיף הרישוי. סעיף זה קובע את הדרך לקבל היתרי בנייה. אין הוא עוסק בתכנון. סעיף 261(ד) לחוק, אם כן, עוסק בדרכי הביצוע של דרכים, ולא בתכנונן (נושא המוסדר בסימן ו'1 לפרק ג' לחוק). סלילתה או סגירתה של דרך על ידי גופים כגון מע"ץ, יכולה אמנם להתבצע ללא קבלת היתר, ובלבד שבוצע תכנון מפורט לה. אין שום קשר בין החלטת בית המשפט לבין האמור בסעיף הנ"ל.

22. לפיכך, ברור כי בית המשפט הנכבד לא ביקש לבטל את הדרך. הדרך הייתה ונותרה קיימת בתכנון התקף, ולא ניתן להתעלם ממנה כאשר שוקלים האם ראוי להתיר את הבנייה המבוקשת (ר' סעיף 145(ב) לחוק). הוועדה המקומית פעלה בדיוק בהתאם לנדרש ממנה, ועשתה את המוטל עליה כאשר החליטה לדחות את בקשתו של העורר, באשר הייתה בה סטיה ניכרת אשר אינה ניתנת לאישור.

23. טענות האפליה אף הן אינן יכולות לעמוד. ראשית, ראינו כי ההיתרים שהוצאו במקום, אינם סותרים את הוראות התכנית, באשר הכביש אינו חודר למגרשים הללו. על כן, לא ניתן לראות בכך אפליה כלשהי, מאחר והמדובר בשוני מהותי בין הבקשות (זו של העורר אינה תואמת את התכנית, בעוד האחרות כן). כתוצאה מכך, אין המדובר באפליה בין שווים, אלא בהבחנה בין שונים (ר' לדוגמה התייחסותו של בית המשפט העליון להבדל בין השניים בבג"ץ 3792/95 תאטרון ארצי לנוער נ' שרת המדע והאמנויות ואח', פ"ד נא(4) 258, 280-281), וטענת אפליה לא תצלח במקרה שכזה.

שנית, גם אם בעבר טעתה הוועדה המקומית, והוציאה היתרים שלא היה מקום להוציאם (ואנו סבורים כי אין הדבר כך, כאמור), הרי שאין בכך בכדי לתת לעורר אפשרות לקבל היתר פגום במידה דומה. משזוהתה הטעות, יש להפסיקה. כך נקבע, לדוגמה, בבג"ץ 547/84 עוף העמק, אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' המועצה המקומית רמת ישי ואח', פ"ד מ(1) 113, עמוד 145-146:
"כמובן, אם הנוהג, שעל פיו נהגו בעבר, מבוסס על פירוש מוטעה של החוק, אין בנוהג זה להעלות או להוריד. תהא וצאתו קשה כאשר תהיה. "כידוע אין בכוחו של נוהג להכשיר פירוש מוטעה של החוק" (השופט לנדוי בע"פ 19/53 [16], בעמ' 562). חובתו של בית המשפט היא לשרש את הטעות. זו חובה יסודית, אשר הנאמנות לחוק מטילה על השופט."

דברים דומים נקבעו גם בבג"ץ 146/66 הרשקוביץ נ' הועדה המחוזית מחוז צפון, פ"ד כ(2) 518:
"אין לראות כל הפליה בכך שהמשיבה החליטה סוף סוף לעמוד על מילוי הוראות תכנית המתאר ולא להרשות סטיה מהן. העובדה שבעבר ניתנו הקלות והורשו חריגות מתכנית אינה מחייבת את המשיבה להמשיך באותה דרך לעולם ועד ואין לבוא בטרוניה עמה על אשר בחרה כעת לשים קץ למצב זה"

23. לנוכח כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון