ערר על החלטת הועדה לאשר שני אלמנטים מתוך בקשה

ערר על החלטת הועדה לאשר שני אלמנטים מתוך בקשה שהגישו העוררים ולדחות את בקשתם לשני אלמנטים נוספים (מחסן ומרפסת שירות) כל זאת במקרקעין הידועים כחלקות 12,13 מגרש 4 בגוש 6359 ברחוב חדרה 8 בפתח תקווה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין עברו הליך פרצלציה וקרויים היום (כנראה) חלקה 73 בגוש 7194.

העוררים טענו לפנינו כי שכניהם באותו מבנן קיבלו בשעתו אישורים לאותם אלמנטים ממש, כאשר הבקשה אינה חורגת מחלקם היחסי בזכויות הבניה המותרות. כן תואמת הבקשה לשיטתם של העוררים את הוראות התכניות החלות לעניין גודל המחסן, ומינימום של 4 מ"ר למרפסת שירות כפי שנדרש מהשכנים.

הועדה המקומית לא המציאה בשעתו כתב תשובה לערר, ובקשתה לדחיית מועד הדיון ערב קיומו נדחתה. לפיכך נדרשה הועדה המקומית להמציא תשובתה במועד מאוחר יותר, וליתר דיוק עד יום 21/2/2010.

ביום 24/2/2010 המציאה הועדה המקומית תשובתה והעוררים הצביעו על קושי באיתור היתרים שניתנו לדבריהם לשכניהם בבקשות דומות. לפיכך פנו העוררים לועדת הערר והודיעו כי אין באפשרותם למצוא ההיתרים הנ"ל ולפיכך ניתנה החלטה לפיה על הועדה המקומית לאפשר לעוררים לעיין בהיתרים תוך 7 ימים.

ואכן ביום 7/3/2010 הומצאו היתרי הבניה שניתנו במבנן לבקשות דומות לשיטתם של העוררים.

בתשובתה טוענת הועדה המקומית כי אין בנמצא תב"ע קיימת המאפשרת לעוררת הקמת המחסן והמרפסת, שכן פת / 2000 אינה מתייחסת למבנה עזר בבנייני מגורים רבי קומות. פת / 2000 / א' מתייחסת למחסנים בקומת המרתף ולא למחסן עילי. פת / 2003 / 1 נותנת דעתה אף היא למחסנים במרתפים וכעולה מהאמור אף תכנית אינה מטפלת ואינה מקנה זכויות להקמת מחסן עילי בחצר דירת הגן.

הועדה המקומית הבהירה כי אכן אושרה בחודש מאי 2007 בקשה דומה לתוספת מחסן בסביבת בניין העוררת, אולם לא אושרו בקשות במסגרת תכנית בינוי. במתחם הבניינים דנן לא קיימת תכנית בינוי להקמת מחסנים ומרפסות, ההחלטה שלא לאשר את מבנה העזר משקפת את עמדת מהנדס העיר, ולפיכך אף אם אישרה בעבר הועדה מבנה עזר כגון דא הרי שבהווה מאמצת המשיבה מדיניות שונה.

כך, נדחו גם שתי בקשות נוספות ביום 31/5/09, לתוספת מחסן והזזת מחסן בדירות גן באותו בניין שברחוב גדרה 15.

דיון והכרעה

בהמשך להחלטת ביניים שניתנה, המציאו העוררים ביום 14-4-10 השטח המותר לבניה בחלקות 12 ו- 13 על פי תכנית פת/2003/1 המגיע כדי 7528 מ"ר עיקרי ו – 3,300 שטחי שירות עיליים.
לדברי העוררים בררו עם מחלקת המידע בוועדה המקומית וזו הבהירה כי קיימת היום בניה בשיעור של 5,988 מ"ר עיקרי ב – 6 בניינים.
העוררים ערכו תחשיב חלוקת הזכויות הנותרות על פי מספר הדירות (150 במספר) והגיעו למסקנה כי לכל אחת מהדירות נותר שטח של 10.266 מ"ר לניצול.

כן טענו העוררים לעניין המחסן כי אותה תכנית מתירה מחסן בשטח של 6 מ"ר ותכנית פת/200/ד מאפשרת העברת הזכויות בין הקומות. צירוף זה משמש לטענת העוררים התשתית התכנונית לאישור מחסנים בבניינים משותפים ודירות גן לאורך השנים.

מעיון בבקשה נשוא הערר עולה כי שטח דירת המבקשים מגיע כדי 79.22 מ"ר שטח עיקרי בתוספת פרגולה/בליטות. השטח העיקרי בבניין על פי נתוני הבקשה הינו 988.26 מ"ר. הנתונים לכלל המתחם המפורטים על גבי הבקשה שונים בתכלית מהאמור לעיל. עוד עולה מהמפורט בבקשה כי מרפסת השירות מבוקשת כשטח שירות. לעניין זה יוזכר כי בבקשה שני אלמנטים שאושרו (סגירת ויטרינה ופרגולה).


לעניין מרפסת השירות – סיווגם של שטחים עיקריים ושטחי שירות נעשה מכח תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992. תקנה 9 לאותן לתקנות מפרידה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.
"בין מטרות השירות המותרות אחסנה, בטחון ובטיחות, מתקנים טכנים ועוד. יחד עם זאת תקנה 9 (ב) 12 קובעת כמטרה עיקרית "מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים."
השימוש הראשון המופיע בתקנה (1) הינו מגורים.

מן האמור עולה כי שטח מרפסת השירות צריך להימנות כשטח עיקרי, שכן ראשית,אפילו עניינה בשימוש למכונת כביסה וכיו"ב הרי ששימושים אלה אינם נכנסים כמטרת שירות על פי תקנה ד ובנוסף, תקנת משנה ב 12 מחייבת ספירתם כשטחים עיקריים גם אם היו משמשים ככאלה מלכתחילה. הנה כי כן, לא מצאנו כי גם אם נקבל את טענות העוררים לעניין מרפסת השירות ניתן לאשרה במתכונת המוצעת בבקשה.

אשר למחסן, אשר הורתו ולידתו כחלק ממרתף על פי התכניות התקפות, הרי שהתכנית המאפשרת מעבר זכויות בניה מקומה לקומה (פת/מק/2000/ד) עניינה בהעברת זכויות עיקריות בין הקומות ולא בשטחי שירות, כפי שסווג המחסן בבקשה נשוא ערר זה (כשטח שירות). זאת ועוד, על פי הוראות אותה תכנית, (סעיף 17) העברת הזכויות טעונה אישור אדריכל העיריה, דבר שלא ניתן בענייננו, היפוכם של דברים (ועל כך בהמשך), אדריכל העיריה התנגד נמרצות לבקשה.

הערה ראשונה לפני סיום: הואיל והמידע שהובא בפני וועדת הערר לא היה שלם (בלשון המעטה) ונוכח הטעויות והסתירות בין הנתונים שהובאו בין החלטת הוועדה המקומית, הוראות התכנית והבקשה, ככל שנפלה טעות באיזה מהנתונים המשמשים בבסיס החלטה זו, יוכלו העוררים להגיש בקשה חדשה שתידון בפני הוועדה המקומית.

הערה שניה: בפרוטוקול ההחלטה מצויין לעניין אדריכלות:"אין אישור ארכיטקטוני" ומה"ע מציין כי "לא יחתום על היתר בניה". נושאים אלה אינם תקינים (בלשון המעטה) ולעניין זה בחרנו להעיר שלושה:
ראשית, ככלל על הוועדה המקומית להתחשב בעמדת הצוות המקצועי. כפי שהבהרנו לא אחת, אין פירוש הדבר כי לא ניתן להחליט בניגוד לעמדה זו אלא שהחלטה כזו צריכה להיות מנומקת כדבעי, וכזאת לא נעשה במקרה דנן.
שנית, למיטב הבנתנו למהנדס הוועדה סמכות שלא לקיים את החלטות הוועדה רק במקום בו מדובר בהחלטה בלתי חוקית ומכל מקום עליו לנמק את החלטתו. בענייננו עסקינן במחלוקת בנוגע לשיקול דעת תכנוני/עיצובי ולא בשאלה חוקית.
ושלישית, במידה ואכן מדובר בזכויות מוקנות ומטעמים עיצוביים רואים הגורמים המקצועיים בוועדה לשנות מהמבוקש (סמכות שייתכן ואפשרית מכח תקנה 16 אולם תופעל בזהירות המירבית) עליהם לטעמנו להנחות המבקשים כיצד לנצל את זכויותיהם באופן המתקבל על דעתם של הגורמים המקצועיים. לא ניתן לבטל זכויות תקפות במחי יד מבלי להתוות אלטרנטיבה ראויה.

לאור כל האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ועדת צר''מ

  2. ועדת מינהל השירות

  3. ועדת המאוימים

  4. החלטת ועדת המעקב

  5. ערעור על ועדת שליש

  6. ועדת שחרורים מיוחדת

  7. בקשת הקלה מועדה מקומית

  8. שימוע בפני ועדה בעירייה

  9. ביטול החלטת ועדת חריגים

  10. משוא פנים בוועדת המכרזים

  11. הקלטת ישיבות ועדת מכרזים

  12. ביטול החלטת ועדת מכרזים

  13. ביטול החלטת ועדה פריטטית

  14. ועדת חריגים לדיור ציבורי

  15. הקלטת דיון בועדת המכרזים

  16. ערעור על החלטת ועדת האכלוס

  17. שינוי עמדה של הוועדה המקומית

  18. בחירות לועדה לתכנון ובניה

  19. כינוס ועדת מעקב תוך זמן סביר

  20. טעויות בהחלטת ועדת המכרזים

  21. זכות הקיזוז של ועדה מקומית

  22. אכיפת החלטה של ועדה פריטטית

  23. אי יישום המלצות ועדת חקירה

  24. הועדה שגתה לא ביצעה בדיקות

  25. זיכוי מעבירות עקב עדות יחידה

  26. טוענת כי פוטרה בשל עדותה בהליך

  27. הועדה המקומית אישיות משפטית

  28. דרישה לקיים דיון בועדה המחוזית

  29. בקשה לביטול החלטת ועדת המכרזים

  30. פגם מנהלי בהחלטת הועדה המקומית

  31. בקשה לביטול החלטת ועדת הבוחנים

  32. החלטת ועדה מחוזית על סגירת תיק

  33. לטענת הועד המקומי לא שולמו כספים

  34. בקשה לתשלום מיוחד ועדת ההתנתקות

  35. ביטול החלטת ועדת המכרזים עקב פגמים

  36. זכות טיעון חלקית בפני הועדה המחוזית

  37. הקלה לא בהתאם למדיניות הועדה המקומית

  38. בדיקת חוסן פיננסי ע''י ועדת המכרזים

  39. התערבות שיפוטית בהחלטות ועדת המכרזים

  40. שינוי החלטת ועדת קידום הפקולטה לרפואה

  41. קבילות דו''ח ועדת חקירה פנימית כראיה

  42. החלטת מכרז ועדת המכרזים פסולה מעיקרה

  43. חיוב הועדה לתכנון ובניה לעמוד במועדים

  44. ביטול תוצאות ועדת הבוחנים במכרז פנימי

  45. ערעור על החלטות הועדה להטלת עיצום כספי

  46. מינוי נציג בועדה המקומית לתכנון ולבניה

  47. ערעור על החלטת ועדת הביקורת של ההסתדרות

  48. ביטול החלטת הוועדה לעניינים הומניטאריים

  49. טענת פגמים מנהליים בהחלטת הועדה המחוזית

  50. ביטול החלטת ועדת המכרזים על חלוקת עבודה

  51. תביעה לחייב לקיים את החלטה הועדה הפריטטית

  52. ביטול המלצה לאחר הגשת תכנית לועדה המקומית

  53. הקטנת חוב עפ"י החלטת הוועדה לביטול חובות

  54. תביעה נגד ועדת הביקורת המרכזית של ההסתדרות

  55. ערעור על ועדת הערעורים לפי חוק משפחות חולים

  56. ערר על החלטת הועדה לאשר שני אלמנטים מתוך בקשה

  57. נוהל בקשות בפני הוועדות לעניינים הומניטאריים

  58. איטום / מילוי חללים במרתף בהוראת ועדה מקומית

  59. ערעור על החלטת ועדת הערר של הרשות לאסירי ציון

  60. הגשת תביעה בטעות לועדת הערר ולא לוועדה המקומית

  61. החלטת ועדה מחוזית ''למשוך'' תוכנית לפני הדיון

  62. הארכת תוקף החלטת ועדה לתכנון ובניה למתן היתר

  63. ביטול החלטת הועדה לערעורים לענייני קרן מבטחים

  64. בקשה לשינוי החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה

  65. נטען כי הוועדה לא קיימה את האמור בפסק הדין המחזיר

  66. דחיית ערעור על החלטת ועדת הערעורים לפי חוק הנכים

  67. ערעור על החלטת ועדת הערעור לפי סעיף 33 לחוק הנכים

  68. המלצת ועדת האיתור לעניין בחירת היועץ המשפטי לממשלה

  69. הוועדה שינתה את הממצאים שלה בין התכנסותה הראשונה לשנייה

  70. ממצאים בפסק דין קודם הם בבחינת עדות מפי השמועה בהליך המאוחר

  71. האם 2 עדויות בביהמ"ש: בעל ואשתו נחשבות לשתי עדויות נפרדות ?

  72. שאלת הרגישות הנופית - האם החלטת הוועדה בנושא זה חרגה ממתחם הסבירות

  73. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון לאשר תוספת חדרים על הגג במקרקעין

  74. בקשה לועדה הציבורית להחלפת דירה בדירה גדולה יותר בשל צפיפות המגורים

  75. הועדה המקומית החליטה לתקן את מידות הבריכה הן לגבי עומקה והן לגבי רוחבה ואורכה

  76. בקשה מוועדת האכלוס העליונה מטעם משרד הבינוי והשיכון להקנות זכויות חוזיות כדייר

  77. ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון