הכשרת פיצול דירה קיימת ל – 3 יח"ד בדיעבד

הכשרת פיצול דירה קיימת ל – 3 יח"ד בדיעבד

קדמו להחלטה זו הליכים כדלקמן:



ביום 30/12/07 נדונה בקשת העוררת לפיצול הדירה ל – 4 יח"ד אשר הוגשה כבקשה לשינוי פנימי. הבקשה סורבה היות ונוגדת תב"ע תקפה לעניין כמות יח"ד שניתן לבנות במגרש.
על ההחלטה הוגש ערר, במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה כי הערר יימחק תוך שמירת זכות העוררת להגיש בקשה חדשה /מתוקנת והמצאת הודעות למתנגדים. בבסיס הסכמה זו טענה העוררת לפיה ניתן לאשר 10 יח"ד ללא צורך בהקלה. יש לציין כי כבר במועד זה נשמעו טענות המתנגדים, דיירים בבניין לפיהן אם קיימת זכות כזו הרי שהיא משותפת לכלל הדיירים, ומעבר לכך התנגדותם לגופו של פיצול בשל מטרד רעש והעדר תשתיות מתאימות בבניין.
בבקשה מתוקנת שהוגשה ביקשה העוררת לפצל ביתה ל – 3 יח"ד ובקשה זו אושרה ע"י הועדה המקומית (להלן: הבקשה השניה").
בין לבין עלתה בועדה המקומית טענה לפיה חישוב יחידת הדיור נעשה לשטח ברוטו ולא לשטח החלקה כיום לאחר הפקעות שננקטו בפועל ולפיכך נערך בבקשה דיון נוסף. על יסוד זה נתקבלה ההחלטה נשוא הערר.


תמצית טענות העוררת



העוררת מילאה את כל תנאי ההחלטה השניה למעט תשלום היטל השבחה, לא הוצא ההיתר, העוררת פנתה במקביל לביהמ"ש המחוזי בעת"מ. (בינתיים נמחקה העתירה ו.ע.מ).
המשיבה ישבה כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר שקבעה כי ניתן לאשר 10 יח"ד. נושא הצפיפות נדון והוכרע על ידי ועדת הערר ובהתאם הוגשה התכנית נשוא הערר.
במקרה דנן לא היתה כל הצדקה לשינוי החלטת הועדה המקומית.
למשיבה נגרם נזק נוכח הסתמכות על החלטתה הקודמת של העוררת, מדובר בהבטחה שלטונית שיש לקיים.
נסח רישום הבית המשותף מבהיר כי שטח החלקה 861 מ"ר אין בנסח כל הערה להפקעה.
משמעות ההפקעה הנטענת הינה 42% משטח החלקה שהינה בית משותף וזו היתה גורמת לתביעה לפיצויים.
ההפקעה למעשה נזנחה.


תמצית עמדת הועדה המקומית



חישוב שטחים נעשה על בסיס תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים( התשנ"ב – 1992. תקנה ז א' קובעת כי הבסיס לחישוב שטחים נעשה על בסיס שטח נטו דהינו שטח המגרש לאחר שנוכה ממנו החלק שנועד בתכנית לצורכי ציבור, זולת אם מדובר בזיקת הנאה בלבד.
בהתאם נקבע כבר בעבר ערר חיפה דני חברה לבניין והשקעה בע"מ נ' הוועדה המקומית קריית אונו, כי שטח נטו מהווה בסיס החישוב גם בעניין צפיפות.
במקרקעין חלה תכנית פת / 1212 / 19 משנת 1974 המייעדת חלק בשטח של 333 מ"ר להרחבת כביש, ולפיכך יש לחשב את מס' היחידות משטח נטו (468 מ"ר) ולא 801 מ"ר, כפי שסברה המשיבה בהחלטתה הראשונה.
תכנית פת / 904 לא ביטלה את ההפקעה. מדובר בתכנית נקודתית שנועדה למטרה מסוימת (קביעת שטח לחניות בקומת קרקע בבניין הקיים מעל 4 קומות באזור מגורים ג'). זאת ועוד בסעיף 13 נקבע כדלקמן:

"יחס לתכנית מפורטת בהיקף: התכניות מפורטות בתוך גבולות התכנית אשר קיבלו תוקף לפני שתכנית זו קיבלה תשארנה בתוקף בלבד הפקעות נוספות לצורכי ציבור."


על אף שהחלקה נצבעה כולה בצהוב בתכנית פת / 924 מתקנונה עולה בבירור כי מטרתה
לא לבטל שטחי ציבור ותכניות תקפות קודמות ומכאן שהייעוד לצורכי ציבור נותר על
כנו.


מדובר בשטחים שסומנו להפקעה ומומש בהם הצורך הציבורי על ידי סלילת מדרכות וחניות דבר שידוע לעוררת. השטחים שיועדו לצורכי ציבור סומנו כבר בשנות ה – 60 בתשריטים שונים לרבות תשריט הבקשה להיתר של הבניין הנדון.
במוסדות תכנון לא קיים "גמר מלאכה" החלטה מנהלית ברת שינוי לפיכך היתה לועדה המקומית סמכות לשנות החלטתה.


תמצית תגובת בעלי הדירות



חתימתם על הבקשה להיתר הובאה "בדרכי כחש תוך הולכתם שולל" הם סברו כי מדובר בתכנית לשינוי אינסטלציה.
מספר היחידות שניתן לבנות על כל החלקה שייך לכל הדיירים.
חלוקת הדירה ל – 3 יח"ד תיצור מצב בלתי נסבל בו, גודל היחידות קטן מהמותר על פי תב"ע, תעמיס על הבית המשותף זבל ולכלוך ותיצור מצוקת חניה גדולה יותר, ותקדים לחלוקה לדירות מינייטוריות.


דיון

ועדת הערר דנה בערר, שמעה בהרחבה טענות הצדדים ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מהקיים הוא המבוקש. במסגרת זו נמצא כדלקמן:



בקומת קרקע של הבניין – מינימרקט ומרפאת שיניים.
הדירה בקומה 4 גובלת בקיר משותף ממערב.
הדירה מחולקת ל – 3 יח"ד.
הדלת ליח"ד הרביעית נחסמה בפלטות גבס.
דירה מס' 1 הדרום מזרחית לא נבדקה.
דירה מס' 2 כוללת 2 חדרי שירותים ומטבחון בחדר הדיור בכניסה.
דירה מס' 3 כוללת 2 יחידות שרותים ומטבחון בחדר הדיור.
בצד המזרח של רח' אחד העם 28 מפרץ חניה.
הדירות מאוכלסות כולל דירה מס' 1 – הדייר בחו"ל.






מסגרת הדיון

ראשית, יש להבהיר כי בפעם הקודמת שתיק זה הובא לשולחננו לא קבעה ועדת הערר כל קביעה פוזיטיבית שהיא אלא נעתרה להסכמת הצדדים למחיקתו של הערר, על רקע הודעתו של ב"כ העוררת דאז כי בכוונתו לתקן הבקשה בהתחשב במצב התכנוני.

נכון הוא כי באותה עת לא הוצגו מטעם הועדה המקומית כל נתונים אחרים בנוגע למצב זה. אולם, כאמור החלטת ועדת הערר לא ניתנה לגופם של דברים ומעצם העניין חייבה דיון מחדש בועדה המקומית.

שנית, נכון הוא כי מוסד תכנון רשאי לשנות מהחלטותיו ולא חל עליו הכלל של "גמר מלאכה" אולם השימוש בסמכות זו של שינוי ההחלטה צריך להיעשות לטעמנו במקרים ספציפיים (של שינוי נסיבות למשל) ולא מטעמים של שינוי דעה למשל.

נשאלת השאלה מה הדין לעניין זה מקום בו נוכח מוסד תכנון כי תשתית החלטתו על יסוד מצב תכנוני שגוי. אנו סבורים כי במצב דברים כזה, ודאי כל עוד לא הוצא היתר, רשאי מוסד תכנון לשנות מהחלטתו.

לגופם של דברים – שתי סוגיות עומדות לפנינו בנושא זה:

האחת עניינה בצפיפות המותרת ובמידה ותתקבל גרסת העוררת אזי בטענת המתנגדים בנוגע לשימוש בצפיפות זו.

השניה, עניינה בשאלה אם מדובר בתכנון ראוי, בשים לב להקדמת הביצוע לבקשה.

גודל הדירות המוצע הינו 26.3 מ"ר, 38.16 מ"ר, 47.83 מ"ר. הועדה המקומית טענה בדיון בפנינו כי אישור דירות בגודל זה עומד בניגוד לעמדת מהנדס העיר אשר הובאה בדיון לפניה לפיה גדלים אלה אינם עומדים בסטנדרטים של משרד השיכון.

כשלעצמנו, אנו סבורים כי גודל הדירה הראשונה בלתי סביר. הוסף לכך העובדה כי בסיור התרשמו חברי הועדה כי היחידה הרביעית, נכון לתכנון הקודם נאטמה באיטום שנכנה אותו בזהירות "קל" איננו סבורים כי התכנון שהובא בפנינו ראוי לאישור מטעמים תכנוניים ועוד טרם נכנס לגופם של תכניות.

יחד עם זאת, ולו על מנת למנוע הליכי סרק ראינו לנכון לבחון יתר טענות הצדדים בנוגע לדין החל במקרקעין. איננו סבורים כי ניתן ללמוד מתכנית פת / 904 לעניין שינוי בגודל המגרש.


ראשית, תשריט התכנית, מתאר במצב הקודם ובמצב המוצע אותו ייעוד באותו היקף כאשר הצבע בו צבוע המגרש בכללו (ובשני המצבים) הינו צהוב (מגורים ג') ובקדמתו מסומנת מדרכה (על רקע צהוב כאמור).

שנית, סעיף 13 חרף נוסחו הסתום אינו מאפשר הפרשנות שמציעה העוררת. סעיף זה קובע כדלקמן:

"יחס לתכנית מפורטת בתוקף: בתוכניות מפורטת בתוך גבולות התכנית אשר קבלו תוקף לפני שתכנית זו קבלה, תשארנה בתוקף, בלבד הפקעות נוספות לצרכי ציבור."


אם נפרש הסעיף כקובע" "מלבד הפקעה נוספת לצורכי ציבור" תיווצר סתירה בין הוראותיהן של אותן תכניות לבין מטרתה תוספת שימוש בשטח בקומת קרקע. נכון יותר לפרש כי התכנית השאירה בתוקף הפקעה נוספת לצורכי ציבור ושינתה את יתר הוראות התכניות הקודמות.

שלישית, יתכן ונוכח השלמתם של המצוי והחניה כפי שהבהירה הועדה המקומית יש מקום לביטול ייעוד יתרת המגרש לצורכי ציבור, אולם ודאי שלא ניתן לעשות זאת אגב אורחא במסגרת בחינת בקשה להיתר ויש לפנות בהליך מתאים לבית המשפט המוסמך.

לפיכך, נוכח כל האמור, איננו רואים כיום תשתית תבעי"ת לציפוף בבניין נשוא הערר.

אגב אורחא נעיר כי במידה ותישקל הקלה במספר יחידות אזי יתכן וראוי לאשר בדירה נשוא הערר עד 2 יח"ד, וזאת נוכח שטחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון