בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

העוררת הינה בעלת זכות במקרקעין סמוכים המבקשת להקים במקרקעין סמוכים תחנת תדלוק ומבנה מסחרי בהתאם לתמ"א 18 (שינוי מספר 4).
המשיבים הינם מבקשי הבקשה.

תמצית טענות העוררת



זכות הטיעון של העוררת בפני הועדה המקומית נפגעה שכן היא לא זומנה לדיון ההתנגדויות.
החלטת הועדה המקומית חסרת הנמקה בניגוד לדין ומעבירה את הנטל למשיבה להוכיח את תקינותה של ההחלטה.
החלטת הועדה המקומית מסכלת ומאיינת לחלוטין את ההחלטה להיתר בנייה לעוררת להקמת תחנת התדלוק. הועדה המקומית לא חזרה בה מהחלטה זו ואף אישרה את עובדת קיומה, במכתב למשרד התחבורה מיום 26/5/2009.
מבנה בית האבות מצוי כארבעים מטרים מתחנת התדלוק המבוקשת ולפי כך המרחק ביניהם נופל מהקבוע בסעיף 15.1 (א') (2), אשר מגיע לעניין מוסדות כדי שמונים מטר.
לטענת העוררת זכותה להקים במקרקעין מבנה התואם את הוראות תמ"א 18 ואת הוראות תוכנית התקפה לעניין יעוד האזור גוברת על זכות המשיב לקבל היתר לשימוש חורג.


תמצית תשובת המשיב



החלטת הועדה המקומית לאשר תחנת התדלוק במגרש העוררת פקעה זה מכבר.
זאת ועוד, בית האבות אינו המכשול היחיד להקמת תחנת התדלוק על פי תמ"א 18 שכן קיים גם בית מגורים בצומת רחוב העצמאות/ אבן גבירול ממזרח הקרוב למגרש התחנה המבוקשת מרחק של פחות מעשרים מטר. בדומה קיים בית מגורים נוסף במגרש 375 הצמוד למגרש העורר ממערב אשר המרחק בינו לבין תחנת התדלוק מגיע כדי 21 מטר.
קיומו של בית האבות עולה בקנה אחד עם מגמת התכנון של האזור. בעבר, דובר בציר תחבורה ראשי שחיבר בין יהוד לתל אביב אולם מאז בניית הכביש המהיר קיבל רחוב העצמאות אופי של מגורים משרדים ומסחר והמבוקש עולה בקנה אחד עם מגמה זו.
בית האבות פועל כמפעל חיוני על פי אישור משרד התמ"ת שישים דייריו הינם תושבי העיר וכך גם עובדיו כ-30 במספר.
זכות הטעון של המתנגדת העוררת מתמצאת בכתב ההתנגדות אלא שהעוררת נכחה בישיבה מיום 27/7/2009 ואמרה את דברה וממשה את זכות התגובה שניתנה לה.


עמדת הועדה המקומית



ביום 31/01/09 פג תוקפה של החלטת הועדה בדבר אישור הבקשה להיתר הכוללת תחנת תדלוק.
עד למועד זה התקבלו תגובות המשרדים לבקשה ומהם עולה כי המשרד להגנת הסביבה ומכבי האש רואים בקיומו בפועל של בית האבות מכשול בהקמת תחנת תדלוק.
העוררים זומנו לדיון שנערך בוועדה המקומית כדין כעולה מפרוטוקול הדיון.
מדובר בבית אבות הקיים מזה כ-15 שנה ומהווה מפעל חשוב למתן שירותים לאוכלוסיית העיר המתבגרת לאחר מאמץ השיגה הנהלתו אישור הגורמים המוסמכים להפעלתו כשמנגד ההחלטה לאשר את בקשת העוררים בתנאים פקעה זה מכבר ולפיכך אין רלוונטיות להתנגדותם.


דיון והכרעה

ועדת הערר דנה בערר שמעה בהרחבה את הצדדים ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו נמצא כדלקמן:


ברחוב העצמאות 26 בניין בין שלוש קומות קומה מסחרית ושתי קומות של בית אבות.
בחלקו הדרומי של אותו מגרש מצוי בית מגורים דו קומתי.
המבנה ברחוב העצמאות 26 מצוי במרחק של כשלושה מטר מגבול המגרש המזרחי, כאשר אותה רצועה עד גבול המגרש, מנוצלת לפחי אשפה ומדרגות חירום.
במגרש המצוי ממזרח מבנים המיועדים להריסות.
בגדה הצפונית של דרך העצמאות מגורים בשתי קומות.
במבנים המצויים בדרך העצמאות 24, 30 ו-32 קיימים מבנים ישנים המשמשים למסחר בתי קפה ומוסכים, בדרך העצמאות 40 מבנה משרדים + מסחר בין שש קומות.


לאחר סיום הדיון בערר התקבלה בועדת הערר פנייתו של ב"כ בעלת הזכויות במגרש הדרומי לבית האבות (מגרש 375), במסגרתו הבהיר האחרון כי מרשו לא היו מודעים מלכתחילה להגשת הבקשה לבניית תחנת התדלוק, לא התנגדו ולא היו חוזרים ממנה אילו היו מודעים לעניין בניגוד למה שנטען בפני ועדת הערר כמו כן הכחיש ב"כ בעלי הזכויות הנ"ל כל מו"מ עם העוררים.
לכך הגיבו העוררים כי דיברו בלשון עתיד וכי בכוונתם להגיע להסכמות כנ"ל.

מהדיון שנערך לפנינו עולה כי מדובר בעסק הפועל כ-15 שנים מתוכן כ-3 בהיתרים. לטענת הועדה המקומית השימוש עולה בקנה אחד עם שימוש למע"ר, שימוש אשר הועדה המקומית מבקשת לקדם ברחוב העצמאות ולדבריה היא נוקטת בהליכים לפי סעיף 77, 78 לחוק לצורך זה.
למותר לציין כי הודעה כזו על פי סעיפים אלה לא פורסמה ולמיטב ידיעתנו גם לא אושרה על ידי הועדה המחוזית עד למתן החלטה זו.

מבחינה תכנונית נכון להיום וכפי שאומנם ננקט על ידי המשיבים מדובר בשימוש חורג ליעוד התקף וזאת בשונה מהשימוש המבוקש על ידי העוררים.

יש לציין כי בעובדה כי המקום משמש כבית אבות בפועל, ללא היתר ספק אם יש כדי למנוע הקמתה של תחנת תדלוק. לעניין זה אנו מפנים להחלטת ועדת הערר תל אביב בערר 5277/07 הנצח תדלוק שותפות מוגבלת נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמה"ש, שם נדונה בין היתר קרבתו של המגרש בו התבקשה תחנת התדלוק למועדון אירועים לילדים אשר התקיים ללא רישיון עסק ועל פי שימוש חורג שפג תוקפו חצי שנה קודם לכן. באותו מקרה נקבע כדלקמן:

"לדעתנו לא ניתן למנוע מתן היתר בנייה להקמת תחנת תדלוק שמותר להקימה על פי תמ"א 18(4) בטענה כי בצמוד למקום המתוכנן להקמתה מתקיימת פעילות שהינה אסורה, ושיש בה משום עשיית שימוש שהוא חורג התוכנית החלה במקום.
לנוכח האמור לעיל אנו קובעים, כי לא קיימת מניעה להקמת תחנת התדלוק המבוקשת מהטעם כי זה אינו שומר על המרחקים הדרושים משימושים ויעודי קרקע רגישים.
יחד עם זאת, על הועדה המקומית לפעול לאלתר להפסקת הפעילות האסורה בבניין הצמוד לתחנת התדלוק המתוכננת, וזאת עוד לפני הפעלת תחנת התדלוק במקום".

עקרונית חריגה מהמשטר התכנוני הנתון החל במקרקעין צריכה להיות מנומקת, לתכלית ראויה ולזמן קצוב. במקרה דנן מתברר כי התכלית אומנם ראויה וכי בפועל בית האבות הנ"ל נותן מענה לותיקי הישוב, ומהווה האלטרנטיבה העיקרית אם לא היחידה לאוכלוסיה זו בתחום הישוב. יחד עם זאת פעילותו מזה חמש עשרה שנה (ויש אומרים אף יותר, הצדדים חלוקים לעניין זה), רובה המכריע של התקופה שלא כדין, עומדת לו לרועץ.

לא זו אף זו גם מבחן העצימות (דהינו מידת השינוי הטמונה בשימוש החורג ביחס ליעוד המאושר), אינו פועל לטובת הבקשה שכן בתי אבות אמורים להיות משולבים על פי התפיסה המודרנית במסגרת אזורי מגורים ואילו בענייננו מדובר ברחוב ראשי המיועד לתעשייה ומלאכה קלה.

במאמר מוסגר נעיר כי ספק לנו אם גם השימוש העתידי ותפיסתה של הועדה המקומית – מע"ר – תואם תפיסה זו של שילוב מעונות קשישים באזורי מגורים, אולם מאחר ותוכניות הועדה המקומית טרם הגיעו לשלב סטטוטורי כלשהו איננו סבורים כי ניתן לראות בהן תוכנית עתידית אליה יש לגשר באמצעות מכשיר השימוש החורג.

יחד עם זאת, איננו מקבלים את טענת העוררים לפיה במקרה דנן עקרון ההפיכות מחייב שלא לאשר השימוש המבוקש שכן אותו שימוש אושר בפועל על ידי הועדה המקומית בשעתו ומשאושר אז, והמצג הפיזי הותאם לתכלית המבוקשת כדין אזי איננו סבורים כי יש בנימוק זה כדי למנוע השימוש החורג המבוקש.

לסיכום נקודה זו אנו סבורים כי מדובר בצורך ציבורי חשוב וחיוני אך יחד עם זאת איננו סבורים כי המיקום המבוקש הינו נכון הן נוכח המציאות בשטח, הן מבחינת התוכניות התקפות ובספק לגבי התוכניות שמבקשת הוועדה המקומית ליזום.

אשר לאינטרס העוררים, ברי כי על פי הוראות תמ"א 18 (שינוי מספר 4) אין למאן דהוא זכות קנויה להקמת תחנת תדלוק כל אימת שמגרשו נכנס בגדר אזור תעשיה/ מלאכה וכי לועדה המקומית על פי התוכנית הנ"ל שיקול דעת באישורם של תחנות. יחד עם זאת הבענו דעתנו כבר בעבר הודות המחסור החמור לטעמנו של תחנות תדלוק. לא זו אף זו במסגרת דיון אחר בתחנה אחרת הוצגו תחנות התדלוק המאושרות בישוב ובמסגרת זו נכללה גם התחנה שאושרה לעוררים בשעתו, אין באמור כמובן כדי לחייב הועדה המקומית באישור חידוש ההחלטה לאשר את התחנה אלא ככל שהיא מחויבת לעשות זאת על פי דין בנסיבות האמורות.

מובן כי קיומם של מבני מגורים בטווחי הבטיחות הנדרשים על פי התמ"א אינו מאשר את הקמתה של תחנה כזו זולת אם יוכיחו המבקשים (העוררים בעניינו), פיתרון חוקי לנושא זה.

יש לציין כי בתום הדיון שלפנינו וגם לאחר מכן הביעו העוררים את נכונותם שלא להתנגד לשימוש החורג במידה ולא יגביל בתום שנתיים את השימוש במגרשם שלהם.

לאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן:

אנו מאשרים את החלטת הועדה המקומית ליתן היתר לשימוש חורג של שנתיים בתנאים הבאים:



תנאי לקבלת היתר לשימוש החורג יהא הגשתה של תוכנית בסמכות הועדה המחוזית לועדה המקומית לשינוי היעוד במקרקעין נשוא הערר לבית אבות. יש לציין כי שינוי סטטוטורי כזה טומן בחובו השלכות פיסקאליות כאלה ואחרות.
תנאי נוסף על אלה המפורטים בהחלטת הועדה המקומית להוצאת ההיתר לשימוש חורג הינו אישור הג"א וכיבוי אש.
השימוש החורג לא יוארך מעבר לתקופה הקבועה לעיל, אלא אם עד תום תקופת השימוש החורג תופקד התוכנית האמורה בסעיף 1 לעיל על ידי הועדה המחוזית.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון