בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" (דהיינו, ללא פרסום הקלות כלשהן) בשלב בו הסתיימה בניית שתי הקומות התחתונות של הבניין (אשר האחת הוגדרה "מרתף", ואילו השנייה קומת הקרקע), והחלה בניית הקומה העליונה, התברר לעוררים לראשונה כי הבנייה תהא גבוהה מזו שציפו לה. הם פנו לוועדה המקומית, וזו מיהרה להוציא צו הפסקה מינהלי, לשם הפסקת ביצוע העבודות במקום, על מנת שניתן יהיה לבחון את טענות העוררים לגבי סטיה מהוראות התכנית החלה, טב/35ב. הוועדה המקומית הגיעה למסקנה כי אכן קיימת סטיה מהוראות התכנית, ועל כן דרשה את פרסום הבקשה מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), לפיה קיימת חריגה בגובה של 3.5 מ' מעל הקבוע בתכנית. לאחר שהבקשה פורסמה, הגישו העוררים את התנגדותם לבנייה בצורה זו. המשיבים, מצדם, פנו לוועדה המקומית באמצעות בא כוחם, וטענו כי הסטיה מהוראות התכנית אינה בגובה של 3.5 מ' אלא בגובה של 17 ס"מ בלבד (וגם זאת באופן נקודתי), ועל כן אין מקום להתנגדות שהוגשה. הוועדה המקומית החליטה כי היא סבורה שהפרשנות המוצעת על ידי המשיבים היא הנכונה, ולאחר שאלו הסכימו לבטל את החריגה הנ"ל, ההתנגדות נדחתה. מכאן הערר שבפנינו. העוררים טענו בכתב הערר כי על פי הוראות התכנית, לא ניתן היה לבנות בגובה העולה על 3.5 מ' מעל מפלס הכביש, אולם בעת הדיון בערר הודיעו כי הם אינם עומדים עוד על טענה זו. טענתם הייתה ונותרה אחת - הבנייה המבוקשת והמבוצעת במקום, הינה בחריגה משמעותית מעבר לגובה הקבוע בתכנית, אשר מתיר בנייה בגובה של 7 מ' מעל פני הקרקע הטבעית או החפורה, ומאחר והמשיבים חפרו את מגרשם, וממנו החלו את הבנייה, חישוב הגובה חייב להיעשות מתחתיתה של הקומה התחתונה ביותר בבניין, המוגדרת כקומת "מרתף". הם טוענים כי הוועדה המקומית למעשה לא שמעה את התנגדותם לחריגה האמיתית (העומדת על מעל 3 מ' מהגובה המותר), ועל כן קיבלה החלטה שגויה, שאינה מתחשבת בנזקים הנגרמים להם. לפיכך טענו הם כי יש לבטל את החלטתה של הוועדה המקומית, ולקבוע כי אסורה הבנייה בגובה הנ"ל, ולחילופין כי יש לאפשר להם להביע את התנגדותם בפני הוועדה המקומית, באופן המתייחס לחריגה האמיתית בגובה, ולא כפי שנעשה. הוועדה המקומית, מצדה, סבורה כי לא נפלה כל טעות מצדה בפרשנות התכנית. היא סבורה כי לאחר שהמשיבים החליטו לוותר על החריגה הנקודתית בגובה של 17 ס"מ, הבנייה תואמת את האמור בתכנית טב/35ב, ועל כן אין להתערב בקביעותיה. היא סבורה כי טענות העוררים מבוססות על טעות הן בלשון התכנית, והן בהבנת הטופוגרפיה של המגרש, אשר שונה מהמגרשים סביב - בעוד אלו נמוכים ממפלס הכביש, המגרש נשוא הערר בגובה העולה במקצת עליו, ועל כן ברור כי יהיה הפרש גבהים בין המגרש לבין הבנייה הקיימת. דומה כי המחלוקת העיקרית שהתגלעה בין הצדדים נוגעת לאופן בו יש להתייחס לצורת הבנייה שקיימת בהיתר, בהתחשב בהוראות התכנית. על כן, נבהיר מהן הוראות התכנית, ולאחר מכן נבדוק האם הבנייה אכן תואמת הוראות אלו. המסגרת התכנונית כאמור, על הקרקע חלה תכנית טב/35ב, אשר אושרה בשנת 2004 (בעת אישורה של התכנית הנ"ל היה המגרש על חלק מחלקה הידועה כגוש 11389 חלקה 7). בסעיף 13(א) לתקנון התכנית הנ"ל קיימות הוראות בנייה לאזור מגורים א', אשר כוללות את ההוראה הבאה בסעיף 13(א)(2): "גובה הבניה המרבי יהיה 7.0 מ' עבור גג שטוח, ו - 8.5 מ' עבור גג משופע, מעל פני קרקע טבעית או חפורה, מדוד בכל נקודה שהיא. ברצועת המגרשים החיצונית יותר גם גובה בניה מרבי של 3.5 מ' עבור גג שטוח, ו - 4.5 מ' עבור גג משופע מעל פני הדרך (הגבוה מביניהם). גובה המבנה יכול להיות (בגג שטוח), 7 מ' מעל פני הקרקע הטבעית או החפורה. השימוש במילה "חפורה" דווקא (בניגוד לאמירה "פני קרקע סופיים", בה משתמשים לעיתים כאשר יש כוונה גם לאפשר מילוי הקרקע), מלמד כי הכוונה היא לנמוך מביניהם. חפירת הקרקע לעולם תביא אותה לגובה נמוך מפני הקרקע הטבעית, ועל כן ברור כי לא היה כל טעם בשימוש במילה "חפורה", אלא אם הכוונה הברורה הייתה לבצע את חישוב הגובה, מהנמוך מבין אלו. עם זאת, ברצועה החיצונית של המגרשים, ניתנה אפשרות להגביה את הבניין, עד לגובה של 3.5 מ' מעל מפלס הכביש. האמירה "הגבוה מביניהם" מבהירה כי הכוונה היא לכך שאם אותם 7 מ' מפני הקרקע הטבעית אינם מגיעים לגובה של 3.5 מ' ממפלס הכביש, ניתן יהיה להגביה את הבניין לגובה הנ"ל, מבלי שהדבר מהווה הקלה. הוראה זו אינה רלוונטית במקרה שבפנינו, שכן מפלס הקרקע הטבעית, כאמור, הינו דומה למפלס הכביש. על כן, הגובה המותר לבניין הוא 7 מ' מפני הקרקע הטבעית או החפורה, הנמוך מביניהם. בסעיף 13(א)(5) לתקנון תכנית טב/35ב נקבעה גם ההוראה הבאה: "יותרו מסדים לשטחי שרות ומרתפים בשטח מרבי של 60% משטח הקומה שמעליהם ובגובה פנימי של 2.2 מ'." בסעיף 13(א)(8) קיימת הבהרה לגבי השטחים המותרים בבנייה, כאשר לגבי המרתף נקבע כך: "שטח מרתף: יותרו שטחי שרות בקומת המסד או במרתף בתנאי שלא יחרגו מ-60% משטחי הקומה שמעליהם" בנוסף, חלה בכל קרית טבעון תכנית טב/מק/210 (אושרה בשנת 2006). התכנית אינה מתייחסת ספציפית לתכנית טב/35ב, אולם היא מציינת כי היא חלה על אזורי מגורים א', והיא אף קובעת כי היא חלה בשטח חלקה 7 בגוש 11389. התכנית מציינת כי "בכל מקרה של סתירה בין הוראות תכנית זו להוראות תכניות קודמות תהיינה הוראות תכנית זו עדיפות". לפיכך, היא חלה גם על המגרש. תכנית טב/מק/210 מתייחסת אף היא לנושא גובה המבנים. זו קובעת בסעיף "הגבלת גובה מבנה", את ההוראות הבאות: "הגבלת גובה המבנה לפי סוג הגג (רעפים או שטוח), על פי תכנית טב/34, ו/או תכנית מפורטת אחרת, תחול על כל חלק מחלקי המבנה עפ"י סוג הגג שמעליו, בהתאמה, למעט: ... ב. שטחי שירות תת"ק על אף מגבלות גובה במבנה לפי סעיף טב/34 או תכנית מפורטת אחרת, תותר בנית שטחי שרות ממניין השטחים המותרים על פי תכנית מאושרת, הנמוכים מגובה רצפת המבנה הצמודה לקרקע (אם ע"י מעלית,או חדר מדרגות, או מרתף) או עבור פיר מעלית, ובתנאי שיהיו תת-קרקעיים לחלוטין, חפורים או מכוסים באדמה בכל צידיהם ולכל גובהם." תכנית זו הינה תכנית מאוחרת לתכנית טב/35ב. אם נוצרת סתירה בין הוראות התכניות, הרי שהוראות התכנית המאוחרת גוברת - הן בשל ההוראה הברורה הקבועה בה בעניין זה, והן אם בשל היותה נורמה מאוחרת יותר. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בבג"ץ 882/79 אלוש נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, פ"ד לד(4) 177, 180: "כאשר קיימות שתי תכניות מתאר לגבי אותו שטח, הוראות התכנית החדשה עדיפות ומכריעות את הוראות התכנית הישנה בכל ענין שיש בו סתירה או אי התאמה בין הוראות שתי התכניות, כי המדובר בדין, והדין המאוחר עדיף" לטעמנו אין סתירה בין ההוראות של התכניות הנ"ל, ולמעשה הן משלימות ומבהירות את הכוונה בעניין בנייתם של מרתפים - אלו אמורים להיות חפורים (מתחת לבנייה העיקרית, הצמודה לקרקע), תת קרקעיים במלואם, מכוסים מכל צידיהם באדמה ולכל גובהם. אלו אף אמורים לשמש כשטחי שירות בלבד, ולא לכלול שטחים עיקריים כלשהם. מכלול ההוראות הנ"ל מלמדנו כי גובה המבנה אותו מבקשים המשיבים להקים יכול להיות, על פי הוראות התכניות החלות על הקרקע, בגובה של 7 מ' מפני הקרקע הטבעית או החפורה (מדוד בכל נקודה ונקודה), הנמוך מביניהם. מתחת לפני הקרקע הטבעית ניתן להוסיף מרתפים לצרכי שירות בלבד, בשטח שאינו עולה על 60% משטח הקומה שמעליהם, ובתנאי שאלו הינם נמצאים במלואם מתחת לפני הקרקע. מן הכלל אל הפרט עיון בבקשה שבפנינו, מלמדנו כי הבקשה אכן מהווה סטיה מהוראות התכניות החלות על הקרקע. על פניו, המדובר בבנייה של שלוש קומות, בשתי יחידות הדיור - הן הקדמית והן העורפית. בשתיהן קיימים בקומת ה"מרתף" שימושים עיקריים - בין אם המדובר ב"חדר שינה", ובין אם ב"חדר עבודה". לא פחות חמור מכך, המדובר בקומה הנחזית בקומת מגורים לכל דבר ועניין. יש לה כניסה ישירה (ולא מתוך המבנה), ופתחים בשתי חזיתות (הדבר נכון בשתי קומות ה"מרתף"). אין המדובר בקומות תת קרקעיות במלואן, אלא בקומות הפתוחות לפחות במחציתן לאוויר. כמו כן, ה"מרתף" בבניין העליון, על פי חישוב השטחים המוצג בבקשה עצמה, הינו בגודל של 89 מ"ר (77 מ"ר וכן 12 מ"ר של ממ"ד, המהווה חלק מהשטח). זאת על אף שהקומה מעליו היא בגודל של כ-121 מ"ר (109 מ"ר וכן 12 מ"ר של "חדר הסקה", אליו נתייחס בהמשך). דהיינו, קיימת חריגה משמעותית בשטח המותר לבנייה בקומה זו (השטח אמור היה להיות לא יותר מ-72 מ"ר). על כן, אין המדובר בקומות מרתף, אלא בקומות המשמשות כחלק מהמבנה העיקרי, וצודקים העוררים בטענתם כי הבנייה אינה תואמת את הוראות התכנית, וחורגת באופן משמעותי מהמותר בגובה. בנוסף, מצאנו כי קיימת חריגה בשטחים המותרים. חדר הסקה, שאינו אלא חדר מגורים, לדוגמה, לא חושב, וכך גם השטחים העיקריים ב"מרתף". כתוצאה מכך, הבקשה כוללת סטיה ניכרת שאינה ניתנת לאישור. בנושא זה נבהיר כי אותם "חדרי הסקה" מהווים חדרי מגורים. הם נמצאים בקומת המגורים, ואין שום סיבה להתייחס אליהם אחרת. אלא שגם אם נתעלם מהעובדה כי המדובר בחדרים בגודל ובצורה האופייניים לחדרי מגורים, הרי שממילא לא ניתן היה להתייחס אליהם כאל שטחי שירות. תקנה 9(ד)(2) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 קובעת כי "חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למיכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה", מהווים שטחי שירות. כפי שניתן להבין, המדובר בשטחים המשותפים בבניינים משותפים, אשר נועדו לשרת בניין שלם, ולא שטחים בתוך הדירות עצמן. על כן, אין "חדר הסקה" בתוך הדירה, גם אם המדובר בשימוש כנה ואמיתי, יכול להיחשב כשטח המוגדר כ"שירות". דברים אלו נכונים גם לגבי ה"מחסן", שאינו עומד בתנאי תקנה 9(ד)(3) לתקנות הנ"ל, שכן הוא מהווה חלק אינהרנטי של הדירה. לפיכך, היה על הבקשה לכלול גם שטחים אלו כשטחים עיקריים, דבר אשר היה מביא את שתי הדירות לגודל העולה על הגודל המותר בתכנית טב/35ב. כל עוד זהו המצב, אכן לא יכולה הייתה הבקשה להתאשר, וצודקים העוררים בטענותיהם. אם הבקשה תתוקן, ותוגש באופן המבטל את החריגות מהוראות התכנית, יהיה על הוועדה המקומית לבדוק כי אכן המדובר בהתאמות אשר ניתנות לביצוע, ולוודא כי אלו אכן מבוצעות כיאות, ואז ניתן יהיה לאשר את הבקשה המתוקנת. אם המשיבים מבקשים עדיין לשמור על חריגות הבנייה (מלבד אלו אותן לא ניתן להתיר), הרי שעל הוועדה המקומית לדון בהקלה האמיתית המבוקשת (שהיא תוספת הקומה), ולקבל החלטה על פי הכללים הנהוגים בעת מתן הקלות שכאלה. סיכום הערר מתקבל, והחלטתה של הוועדה המקומית מבוטלת. אין להתיר את הבנייה כפי שהתבקשה, שכן זו כוללת חריגות הן בשטחי הבנייה המותרים, הן בשימושים והן בגובה הבניין. על המשיבים להפסיק את הבנייה עד אשר יינתן להם היתר כדין. כל בקשה מתוקנת שתוגש, תיבדק על ידי הוועדה המקומית, ורק אם זו תואמת להוראות התכניות החלות, ניתן יהיה לאשרה. בכל מקרה, אם יש צורך בהריסת חלק מהדירות, על מנת להתאימן להוראות הדין, יש להתנות את הוצאת היתר בקבלת ערבויות מתאימות להריסה. בכל מקרה ובו קיימת חריגה מהוראות התכנית, יש לפרסם את ההקלה המבוקשת. בניההקלה (תכנון ובניה)פרסוםהיתר בניה