ערר בתשריט חלוקה

ערר בתשריט חלוקה שהגיש בשעתו העורר המבוססת על חלוקה שווה של המקרקעין נשוא הערר הידועים כחלקה 59 בגוש 4272 בינו לבין המשיב 2.

בשעתו (במסגרת ערר 224/09) הבהרנו כי עפ"י תכנית ממ / 1150 חולקו המקרקעין ל – 4 מגרשים: מגרש מס' 1 בשטח 880 מ"ר בבעלות משותפת, מגרש מס' 2 בשטח של 845 מ"ר בבעלות העורר, מגרש מס' 3 בו בנויים בתי המשיב ובנו בשטח 965 מ"ר והפרשה לדרך בשטח של כ – 229 מ"ר. עפ"י חלוקה זו הוצאו היתרי בניה ואושר תשריט חלוקה. חלוקה זו מוסדרת בתכנית ממ / 1150.

התשריט נשוא הערר (כמו גם נשוא הערר 224/09 לעיל) מחלק המקרקעין באופן שווה, לטענת העורר בהסתמך על נסח רישום המקרקעין על פיו שטח החלקה כולה מהווה רכוש משותף ולכל חלקת המשנה 4/8 ברכוש המשותף.

תכנונית, מתבססת החלוקה על תכנית אפ / 2000 המאוחרת לתכנית ממ / 1150. תכנית אפ / 2000 מייעדת המקרקעין למגורים א/ 1 וקובעת כדלקמן:

"(16) א. מספר יח"ד מקסימלי – 6 יח"ד למגרש של כ – 1.5 דונם. מגרשים אלו מותר לחלק ל – 2 חלקים שווים הגובלים וזכויות הבניה בכל אחד משני החלקים האמורים לא יעלו על 3 יח"ד למגרש החדש. מותר יהיה לאשר חלוקת משנה לצורך רישום בלבד במגרשים הנ"ל באופן שני יחידות דיור קיימות ו/או מאשרת תהיה בצמוד של לא פחות מ – 240 מ"ר קרקע."

בהתבסס על החלוקה הקבועה בתכנית ממ / 1150 (שלטענת הועדה המקומית והמשיבה נחתמה בשעתו ע"י כל בעלי הזכויות הרלוונטיות) הוצא היתר בניה לבית המשיב, אשר מצוי בקו החלוקה בתווך.


נוכח האמור החלטנו בשעתו כדלקמן:

"אשר על כן ולאור כל האמור מוחזר הדיון לועדה המקומית על מנת לשמוע ולהכריע בטענות הצדדים לגופם. יוזכר כי גופי התכנון לא יכריעו בסוגיות קנייניות וככל שרואה הועדה כי לפניה מצב בו היא זקוקה להבהרת הזכות הקניינית על ידי הערכאות המוסמכות, תפנה את הצדדים לאותן ערכאות על פי בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית ת"א ואח'."


הדיון חזר לוועדה המקומית אשר קיבלה ההחלטה נשוא ערר זה בזו הלשון:

הועדה שבה ומאשרת בהחלטה מיום 1/9/09:

"עמדת הועדה הינה כי אישור תשריט שלא עפ"י תכנית ממ / 1150 היא בבחינת התערבות והכרעה במחלוקת קניינית מובהקת מהסוג שעל ביהמ"ש המוסמך להכריע בו" משם התגלגלה המחלוקת בשנית לפתחה של ועדת הערר.

דיון והכרעה

דעתנו אינה נוחה (בלשון המעטה) מהתעלמות הועדה המקומית מהנחיותיה של ועדת הערר. בהחלטתנו, העלינו בפני הוועדה המקומית התשתית הקובעת המשטר התכנוני בחלקה, היא המהווה הנושא העיקרי להתייחסותו של מוסד תכנון. לא זו בלבד כי הועדה המקומית לא ראתה לנכון לבחון הסוגיה באספקלריית תשתית זו, גם לאחר שהובהר לה כי עליה לעשות כן לא כוללת החלטתה כל התייחסות כזו, כפי שהתחייב.

לגופם של דברים, ברי כי בלבה של המחלוקת הנטושה בין הצדדים בענייננו סוגיה קניינית ואף ראייתית אשר ועדות התכנון אינן מוסמכות להכריע בה.

מחד – עומד נסח הרישום שהינו ראיה קונקלוסיבית לזכויות אך מאידך מצוי לדברי הועדה בתיקים תשריט חלוקה הבא לידי ביטוי בתכנית ממ / 1150 המהווה דין.

תכנית אפ / 2000 שינתה אמנם את תכנית ממ / 1150 בכל העניינים שאינם נוגעים לייעוד אולם הותירה שיקול דעת במקרים כמבקרה דנן בידי הועדה המקומית, כדלקמן:

סעיף 8.3 (3) לתכנית אפ / 2000 קובע:

"שימושים קיימים בקרקע או במבנים, החורגים מהוראות תכנית זו בעת התחלתה יוכלו להמשיך בחריגתם, כל עוד הם תואמים תוכנית קודמת ולא מפריעים לדעת הועדה המקומית לביצוע תכנית זו, אולם בתנאים הבאים:



לא יותר בהם כל שינוי מהותי בשימוש או בצורה, מה שאושר בשעתו כחוק:
לא תותר בהם כל תוספת או הרחבה, אלא באישור הועדה המחוזית.
לא תותר בהם העברה משימוש חורג אחד לשימוש חורג אחר, אלא באישור הועדה המחוזית."


סעיף 8.3 (4) לאפ / 2000 קובע כדלקמן:

"מקום שבעת כניסה תכנית זו לתוקפה, עומדת בתוקפה תעודת היתר בנייה המרשה הקמתו של בנין לתכלית או לשימוש, החורגים מהוראות תכנית זו לגבי איזור אשר בו עומדים להקים או מקימים את הבנין. מותר יהיה להשלים את הקמתו ולהשתמש באותו בנין, בהתאם לתעודת היתר הבניה. אך יחולו עליו הוראות סעיף 8.3 (3) לעיל."

נמצא איפה כי מקום בו הוצא היתר ונבנה על פיו בית בענייננו ניתן להשיג את הוראות אפ / 2000: "כל עוד הם תואמים תכנית קודמת ולא מפריעים לדעת הועדה המקומית לביצוע תכנית זו."

על מנת שלא לרוקן את הוראות אפ / 2000 באשר לחלוקה השווה מתוכן, ולהשיגן אוטומטית בכל פעם בו מצוי בית בהיתר החורג מהוראותיה, יש לבחון כל מקרה לגופו.

בענייננו הסטייה אינה מהווה סטייה מהותית ומאפשרת ניצול השטח למספר היחידות כקבוע בתכנית אפ / 2000.

יחד עם זאת, הואיל ומדובר במחלוקת קניינית, הרי שבמידה ויכריע ביהמ"ש המוסמך כי בידי כל אחד מהצדדים מחצית הזכויות בלבד ותכנית ממ / 1150 חורגת ממתווה זה בנוגע לזכויות הקנייניות, יש לטעמנו ליתן משקל לעקרון הקבוע בתכנית אפ / 2000 לחלוקה שווה.

במצב דברים כזה ניתן לחלק החלק המצוי בבעלות משותפת באופן שווה או לחלופין לאשר את תשריט החלוקה נשוא הערר.

סיכומם של דברים, יש לברר ראשית את מצב הזכויות הקנייניות בביהמ"ש המוסמך במידה וטענות העורר בהתבסס על נסח הרישום יתקבלו, על הועדה המקומית לבחור באחת מ – 2 החלופות שהוצגו לעיל.


בכפוף לאמור הערר נדחה.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון