שכונה לחיזוק - היטל השבחה לאור מימוש בדרך של העברת זכויות

שכונה לחיזוק - היטל השבחה לאור מימוש בדרך של העברת זכויות

רקע:


מדובר בדירת מגורים בשטח של כ- 90 מ"ר בבניין בקרית יערים, טלז סטון (להלן: "הדירה") .
התכנית המשביחה לטענת המשיבה הינה תכנית הל/242 מיום 12/7/2001.
תכנית הל/242 מקנה לדירה זכות להרחבה על הגג בשטח של כ- 90 מ"ר ברוטו ו- 80 מ"ר נטו.
הדירה רשומה על שם העוררים ונמכרה לצדדי ג'.
בעקבות המכירה, ובקשה לביצוע העברה במרשם המקרקעין, נשלחה לעוררים שומת היטל השבחה.
בהתאם לשומה ההשבחה נובעת מהזכות לבניית תוספת על הגג, כאשר ההשבחה נאמדה ליום הקובע בסך של 76,800 ₪ וההיטל 38,400 ₪.
על שומה זו הוגש הערר שבפנינו.


הערר:


הטענה המקדמית של העוררים הינה כי הם זכאים לפטור לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, היות ולטענתם השכונה הוגדרה כשכונה לחיזוק, ודין שכונה לחיזוק זהה לדין שכונה לשיקום.
טענה מקדמית נוספת של העוררים הינה, כי בדירות דומות לא נגבה היטל השבחה וכי אמרו להם "בפה מלא" כי לא יחויבו בהיטל השבחה.
לגופה של השומה, העירו העוררים כי נפלו בה מספר פגמים, כגון שאין מדובר במבנה מדורג אלא בבית משותף, וכי מספר המדרגות הקיים גדול יותר.
המשיבה הגישה כתב תשובה.
במסגרת כתב התשובה הסבירה המשיבה כי הפטור מותנה בהתקיימותם של שלושה תנאים:
הכרזת ממשלה;
ההכרזה הינה לשיקום שכונות;
ההכרזה בתוקף.
לטענת המשיבה, העוררים לא הוכיחו את התקיימות התנאים.
לעניין המצג שניתן לעוררים לטענתם, ציינה המשיבה כי אין כל תיעוד בתיק לגבי מצג שכזה, ובכל מקרה מצג שכזה, אף אם היה, אינו יכול להוות עילה לפטור מהיטל השבחה.
לעניין השכנים ציינה המשיבה, כי כאשר מדובר בנישומים אשר מתגוררים בדירה, אזי יש תחולה לסעיפי פטור מסוימים בתוספת השלישית, סעיפים אלו אינם חלים כאשר העוררים אינם מתגוררים בדירה והיא מושכרת.
ועדת הערר ערכה דיון בנוכחות הצדדים.
בסופו של הדיון דחתה ועדת הערר בהחלטה מנומקת את הטענות בדבר המצג שניתן וכן ההפליה, וקבעה כי הטענות לגופם של דברים יועברו לשמאי מייעץ.
כמו כן, קבעה ועדת הערר כי העוררים לא הוכיחו את תנאי הפטור לשיקום שכונות.
עם זאת, אפשרה ועדת הערר לעורר להציג מסמכים נוספים המוכחים קיומו של הפטור, ונתנה למשיבה זכות להגיב על כך.
ביום 26.4.2010 הגישו העוררים את מכתבו של א. צורף אשר הינו יועץ ראש המועצה המקומית קריית יערים לתכנון, כראיה לקיומה של הכרזה.
במכתב זה מציין מר צורף, כי "המועצה המקומית הוכרזה על ידי משרד השיכון במעמד חיזוק שכונות" (הדגשה שלי – ג.ה.).
עוד מציין מר צורף כי ההכרזה אינה מפורסמת ברשומות אלא רק במשרד השיכון.
המשיבה הגישה תגובה למכתב, ובמסגרתה הסבירה, כי אין במכתב בכדי לקיים את היסודות הנדרשים לשם מתן הפטור.
לטעמה של המשיבה, יש צורך בהכרזת ממשלה (שלא הוכחה) וכן להוכיח כי ההכרזה תקפה בזמן אישור התכנית וגם זה אינו עולה מהמכתב.


דיון:


הסעיף הרלוונטי לחוק קובע:

"(1) השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;"


במקרה שבפנינו טענת העוררים הינה, כי השכונה הוכרזה כשכונה לחיזוק על ידי משרד השיכון.
לשון הסעיף הינה ברורה, על מנת לקבל את הפטור יש צורך בהכרזת ממשלה.
במקרה שבפנינו אף העורר אינו טוען כי קיימת הכרזת ממשלה, אלא לכל היותר הכרזה של משרד השיכון.
לפיכך, אף אם היינו רואים בהכרזת משרד השיכון כשכונה לחיזוק כשווה להכרזה כשכונה לשיקום (מבחינת חיזוק=שיקום) הרי עדיין אין בכך בכדי להועיל לעוררים.
לשון החוק דורשת במפורש קיומה של הכרזת ממשלה ולא הכרזת משרד השיכון, וכמובן קיים הבדל משפטי ומהותי בין הכרזה של משרד ממשלתי להכרזת הממשלה.
ההלכה הינה כי נקודת המוצא לפרשנות החקיקה הינה לשון החוק וכי אין לקבל פרשנות אשר אין לה עיגון בלשון החוק. מדובר בהלכה מבוססת בפסיקות בתי המשפט, וראה, למשל, דבריו הברורים של בית המשפט בענין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח' ()

"נקודת המוצא לפרשנותו של חוק הינה לשון החוק, שכן אין לקבל פרשנות אשר לא ניתן למצוא לה אחיזה בלשון החוק (ראו א' ברק פרשנות במשפט – פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב)"

ולכן, כאשר החוק קובע הכרזת ממשלה, אין מקום ליתן פרשנות שונה.


בכל מקרה, גם מבחינת שיקולי תכלית החקיקה ושיקולי מדיניות אין מקום ליתן בענייננו פרשנות המנוגדת ללשון החוק.
מבחינת שיקולי מדיניות, הפטור הינו החריג לחיוב, ולכן בית המשפט העליון פסק, לא אחת, שיש לפרשו לאור היות החריג, ר' ע"א 7417/01 צרי ואח' נ. הועדה המקומית גבעתיים ().
מבחינת תכלית החקיקה, לאור היות של הפטור החריג, קבע המחוקק קביעה ברורה של "הכרזת ממשלה", כך שהמחוקק בכוונה תחילה דרש הכרזה של הגוף הביצועי העליון ולא משרד זה או אחר, ולא ניתן על דרך פרשנות להמיר דרישה להכרזה על ידי הממשלה להכרזה על ידי משרד ממשלתי.
העוררים הפנו לפסק הדין בענין ע"א 17/07 זרד ארכאן ואח' נ. הועדה המקומית שומרון (), כתומך בעמדתם כי חיזוק שווה לשיקום.
אלא, שפסק דין זה אינה עוזר לעוררים, היות וגם בו נתקיים התנאי המקדמי של הכרזת ממשלה, ונצטט מפסק הדין בענין אראכן:

"ביום 19.6.1994 הכריזה הממשלה, בין היתר, על הישוב ג'סר כעל שכונת שיקום, והכרזה זו לא בוטלה עד היום (להלן: "ההכרזה")."


לפיכך, אף אם היינו מקבלים את עמדת העוררים כי חיזוק שכונה שווה לשיקום שכונה, ואף אם היינו מוותרים על הדרישה לפרסום ההכרזה ברשומות, הרי בהעדר הכרזת ממשלה אין תחולה לפטור.
עוד נציין, כי לעוררים נתנה הזדמנות הן בערר, ואף לאחר הדיון להביא הוכחה כלשהי כי קיימת הכרזת ממשלה, אולם מסמך כזה לא הומצא.
למעלה מן הצורך נציין, כי על מנת לקבל את הפטור יש להוכיח בנוסף כי ההכרזה הייתה תקפה במועד אישור התכנית, המכתב שצרפו העוררים אינו מוכיח זאת, אלא רק כי הייתה הכרזה בעבר (כאמור על ידי משרד השיכון ולא הממשלה), אך לא כי זו חלה גם עת אושרה התכנית המשביחה.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי בהעדר הכרזת ממשלה אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1).
לפיכך, תחול החלטת ועדת הערר מיום 21.4.2010 בעניין מינוי שמאי מייעץ, כאשר מזכירות ועדת הערר תפנה ליו"ר מועצת השמאי בבקשה למנות שמאי מייעץ כאמור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר היטל השבחה

  2. השבחה "בדרך אחרת"

  3. חישוב היטל השבחה

  4. מי משלם היטל השבחה

  5. ערעור על היטל השבחה

  6. היטל השבחה בניה על הגג

  7. ביטול חיוב היטל השבחה

  8. ערעור בעניין היטל השבחה

  9. פטור מהיטל השבחה במושע

  10. אישור חבות בהיטל השבחה

  11. היטל השבחה מכירת מגרש

  12. חוב היטל השבחה על הנכס

  13. למי משלמים היטל השבחה ?

  14. הלוואה עומדת היטל השבחה

  15. ערעור על היטל השבחה נמוך

  16. המועד לחיוב בהיטל השבחה

  17. היטל השבחה באזור תעשייה

  18. סמכות עניינית היטל השבחה

  19. התיישנות תביעת היטל השבחה

  20. היטל השבחה על חוכר לדורות

  21. היטל השבחה העולה על התמורה

  22. פטור מהיטל השבחה בגלל טעות

  23. תביעה מנהלית השבת היטל השבחה

  24. היטל השבחה על מגרשים בקיסריה

  25. תביעה כספית להחזר היטל השבחה

  26. ערעור היטל השבחה קרקע ברחובות

  27. חוכר לדורות לצורך היטל השבחה

  28. היטל השבחה על הגדלת גובה מרתף

  29. היטל השבחה מוסד ללא כוונת רווח

  30. בקשה לקבלת מידע על היטל השבחה

  31. פטור לקופ''ח מתשלום היטל השבחה

  32. היטל השבחה על שטח מתוכנית קודמת

  33. היטל השבחה בגין מימוש זכויות מלא

  34. הפחתת שיעור הריבית על היטל השבחה

  35. תשלום היטל השבחה ע''י הצד הלא נכון

  36. האם ועדת ערר יכולה לבטל היטל השבחה ?

  37. ערעור על שמאי מכריע בעניין היטל השבחה

  38. חוב היטל השבחה לפני מינוי כונס נכסים

  39. תוכנית בניה מוגבלת בזמן - היטל השבחה

  40. היטל השבחה על מימוש מלא של זכויות בניה

  41. סעד הצהרתי היטל השבחה לפני הכרעת שמאי

  42. ערעור על קביעת שמאי בעניין היטל השבחה

  43. היטל השבחה לפני קיום תנאי מתלה בתוכנית

  44. סוגי השבחות שצריך לשלם עליהן היטל השבחה

  45. האם בעל זכות שכירות צריך לשלם היטל השבחה ?

  46. היטל השבחה מוטל על הבעלים הרשום של מקרקעין

  47. רשלנות עורך דין בעסקת מקרקעין - היטל השבחה

  48. האם יש היטל השבחה בחו"ל (במדינות אחרות בעולם) ?

  49. ערר על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה

  50. קבלת אישור כי אין חוב בהיטל השבחה לפני רכישת המקרקעין

  51. ההבדל בין הזכות פיצויים (סעיף 197) לתשלום היטל ההשבחה

  52. שכונה לחיזוק - היטל השבחה לאור מימוש בדרך של העברת זכויות

  53. בעלות במקרקעין ביום אישור התכנית כתנאי לחיוב היטל השבחה

  54. בקשה להארכת מועד להגשת ערר כנגד החלטה שלא לפטור ההיטל השבחה

  55. האם ניתן להסתמך על אישור מהעירייה שלא צריך לשלם היטל השבחה ?

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון