הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

הזדמנות להגיש התנגדות, מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התקנות") בלבד, ואילו זכות הערר צומחת רק למי שהתנגדותו נדחתה לאחר שפורסמה הקלה או בקשה לשימוש חורג.

ביקשתי את עמדת העוררות, וזו הודיעה כי היא סבורה כי עומדת לה זכות ערר, מאחר והוגשה תכנית מדידה מוטעית, אשר אינה משקפת את הנעשה בשטח, ואם תאושר הבקשה, ייחסם שער הכניסה הפרטית של העוררות ב-31 ס"מ. זאת בניגוד לטענת הוועדה המקומית כי על פי הבקשה, הגדר הקיימת בין החצרות לא תיפגע, ותישאר בשטח הצמוד למשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה") בלבד. גם המשיבה ציינה כי הבנייה לא תחרוג "אפילו ס"מ אחד לשביל המשותף". העוררות סבורות כי סמכותה של ועדת הערר הורחבה בעת"מ (חי') 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז חיפה ואח', פד"מ תש"ס (2000), 405, כך שזו מוסמכת לדון בכל נושא תכנוני מובהק, ואין מקום להפנות את הצדדים לבית המשפט, שהינו הליך יקר בו לבית המשפט אין כל יתרון על פני רשויות התכנון.

העוררות אינן חולקות על כך כי הבקשה הינה תואמת את התכניות החלות על הקרקע, ועל כן לא היה צורך בפרסום הקלה מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), אלא שהן טוענת כי זכות הערר אינה מוגבלת לדחייתן של טענות בנושאים אלו, והן סבורות כי בכל מקרה שבו יש שגיאה תכנונית, מן הראוי לאפשר לוועדת הערר להתערב בהחלטת הוועדה המקומית.

דין הבקשה לדחיית הערר על הסף להתקבל.

נושא סמכות ועדת הערר טרם הוכרע בפסיקתו של בית המשפט העליון. קיימת פסיקה לפיה לוועדת הערר זכות לדון בכל נושא הקשור בהחלטה להוציא היתר בנייה, וזאת מכוח האמור בסעיף 12ב לחוק. עמדה זו הובעה לדוגמה על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, בעת"מ (ת"א) 1287/04 בלדינגר נ' ועדת הערר מחוז ת"א ואח', , על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים, בעת"מ (י-ם) 8135/08 רוני בר און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה ואח', (ערעור על פסק דין זה נמצא כעת בדיון בבית המשפט העליון), והן בעת"מ (י-ם) 900/05 נס הרים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ואח', . גישה זו אינה מקובלת על רוב בתי המשפט, ואינה מקובלת כלל בוועדות הערר.

מנגד, קיימות גישות בבתי המשפט לעניינים מינהליים, המצמצמות מאוד את זכות הערר, וקובעות כי רק במקרים בהם פורסמה בפועל הקלה, ניתן לערור על החלטה לדחות התנגדות לה. כך נקבע, לדוגמה, בעת"מ (ת"א) 1111/03 לב עמי ואח' נ' ועדת הערר מחוז מרכז ואח', , בעת"מ (י-ם) 8/97 קרבסי נ' ועדת לתכנון ובניה מחוז י-ם, תקדין-מחוזי, כרך 98(1) 1714, ובעת"מ (ב"ש) 404/06 חן שחר ואח' נ' ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון ואח', . בכל המקרים הללו, לא הוכרה זכות ערר כאשר לא קוימה הדרישה הפורמאלית של פרסום ההקלה.

כך, לדוגמה, בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, קבע כי מקום בו לא פורסמה הקלה, לא יהיה זה נכון לאפשר את מתן זכות הערר בעיקר בשל בעיות קשות שתיצור מגמה המאפשרת זאת. דברים אלו נפסקו על ידי כב' השופט סוקול בעת"מ (חי') 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומנויות הבמה (בית העם) נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ואח', (סעיפים 20-22 לפסק הדין):

"הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים.
הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון. יתרה מזו, ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה ובירורן. ועדת הערר אינה אמונה על בירור זכויות להגשת ערר, על הגדרת היקף הנפגעים, על בירור טענות שיהוי, על איזון בין האינטרסים המנוגדים בשאלת זכות הערעור וכדומה. אלו שיקולים לבר-תכנוניים שראוי כי ייבחנו על-ידי בתי משפט ולא על-ידי ועדת הערר.
צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי.
אוסיף גם כי הענקת זכות פנייה לוועדת הערר גם למי שאינו זכאי לכך מכוח הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה יוצרת מצב אבסורדי שבו מי שנפגע ישירות מההחלטה, ועל כן עומדת לו זכות ערר על-פי חוק, חייב להגיש עת עררו בתוך המועד הקבוע בחוק (30 יום). לעומתו מי שאינו בין הנפגעים הישירים על-פי סעיף 152 לחוק, רשאי לפנות לוועדה ללא כל מגבלת זמן, ופנייתו כפופה רק למגבלות השיהוי המסורות לשיקול דעת הוועדה. הדבר מעניק לכאורה יתרון דיוני ניכר למי שאינו נמנה מפורשות עם הזכאים להגשת ערר, על פני הזכאים.
איני סבור גם כי לשון סעיף 12ב לחוק מחייבת מסקנה שונה. אמנם סעיף 12ב(א)(1) לחוק קובע כי לוועדה סמכות לדון בכל עניין שבו הוענקה זכות על-פי חוק, ואילו סעיף 12ב(א)(2) אינו מפנה לזכות להגשת ערר נפרדת, אולם מכך אין להסיק הענקת זכות ערר רחבה ללא כל מגבלה. ייתכן שניסוח הסעיף אינו משביע רצון, ויש בהוראת סעיף 12ב(א)(2) משום חזרה מיותרת, אולם אין בכך כדי להעניק זכות כשהדבר אינו נאמר ברורות."
דומה כי לפחות לגישתו של כב' השופט סוקול, אין כל זכות לערור, כאשר ההליך הפורמאלי של פרסום הקלה לא בוצע (עמדה דומה הביע כב' סגן הנשיא אזולאי בפרשת חן שחר הנ"ל, גם אם מסקנתו לגבי הדרך בה על הנפגע ללכת, הינה שונה במקצת).

הדרך בה פועלות ועדות הערר בכל הארץ, הינה זו שנקבעה בפרשת צומת האלופים הנזכרת לעיל. אלא שהדברים שנפסקו באותו המקרה, אינם דומים למה שנטען על ידי העוררות. בית המשפט הנכבד קבע כי בחינת סמכותה של ועדת הערר חייבת להיות מהותית - אם מתברר כי קיימות סטיות מהוראות התכנית, גם אם לא פורסמה הקלה בפועל, יש מקום לאפשר את הגשת הערר. מאידך, אם הבקשה הינה תואמת תכנית, אין זכות ערר, ועל המתנגד לפנות לבית המשפט. כך קובע כב' סגן הנשיא ביין, בפסק הדין הנ"ל:

"נראה לי שסמכותה של ועדת הערר נסמכת על סעיף 12ב(א)(2) לחוק התו"ב. סעיף זה מקנה בין היתר זכות ערר על כל החלטה ש"ענינה" הקלה או היתר לשימוש חורג.
"הענין", אין משמעותו שהיתה התייחסות מפורשת לנושא. גם התעלמות משאלה של סטיה מתכנית באופן המהוה הקלה, "ענינו" הקלה, שאם לא כן תיווצר תוצאה אבסורדית שכאשר לא התייחסה הועדה המקומית לנושא ההקלה, אם מפני שסברה כי אין סטיה בבקשת ההיתר מהתכנית ובין מפני שפשוט שכחה להתייחס אליו, הרי "ענין" ההקלה כלה מן העולם.
...
אין חולק על כך כי "התנגדות" במובנה הפורמאלי לא הוגשה, וזאת מן הטעם הפשוט שהועדה המקומית שיצאה מן ההנחה כי אין צורך בהקלה לא נקטה בהליכים לפי סעיף 149, ממילא גם לא "נדחתה" התנגדות.
אני סבור, שפרשנות נאותה לא תביא למצב שבו בשל טעות הועדה המקומית בבדיקת התאמת היתר לתוכנית לא ינקטו הליכים של פרסום לפי סעיף 149, ולכן הנפגעים הפוטנציאליים לא יהיו מודעים לאפשרותם להתנגד וממילא תישלל מהם זכות הערר (והשוה גם גישתו של כב' השופט ד"ר ע. מודריק בע"מ 2167/96; ע"מ 2028/296 גזי ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ ואח').
האפשרות הקיימת למתנגדים לפנות לבית המשפט אמנם קיימת, אך אינני סבור שיש להזקיקם להליך כזה שהוא יקר ומלבד זאת ביהמ"ש מוגבל במידה ניכרת ביכולתו לבדוק את התאמת ההיתר המבוקש לתכנית, בהשוואה לועדת ערר שהיא גוף תכנוני.
...
אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שבסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בנין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152(א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פירסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר. אגב, יוער שהפרשנות עליה עומדת העותרת יכולה במקרים רבים לפעול לרעת מבקש ההיתר, שכן אם פנה המתנגד לביהמ"ש בבקשה לצו ביניים יחד עם העתירה כנגד מתן ההיתר, הרי בשל מורכבותו של ההליך יש וצו הביניים ישאר בעינו תקופה ארוכה בעיקר אם גם תמוצה זכות הערעור לביהמ"ש העליון"
דרכה העקבית של ועדה זו היא זו שנקבעה בפרשת צומת האלופים, והנני סבור כי קיימת חובה להמשיך בדרך זו, בבחינת "אמת ויציב – אמת עדיף. אמת ואמת – יציב עדיף". מעבר לנדרש אבהיר, כי לא רק בשל יציבות הדין ראוי להמשיך וללכת בדרך זו. אין להתעלם מההיגיון המנחה אשר עומד מאחורי החוק, כי במקום בו קיימת התאמה מלאה לתכנית, זכות ההתנגדות הינה מצומצמת ביותר. זאת, בין היתר, מהנימוקים שנשמעו על ידי בתי המשפט בפרשות חן שחר ותיאטרון הצפון - הגשת ערר מעכבת את הבנייה, ואין מקום לעשות כן, כאשר הבנייה הינה תואמת את התכנון החל, בשל זכותו של בעל הזכויות בקרקע לבצע בנייה התואמת תכנית.

על כן, מקום בו קיים שיתוף בזכויות הקניין, מתאפשרת השמעת התנגדויות תכנוניות בפני הוועדה המקומית, אולם אם הוועדה המקומית דוחה את ההתנגדות שהוגשה בפניה, אין למתנגדים אלא לפנות לערכאות חלופיות. במוסדות התכנון לא קיימת להם זכות עמידה נוספת, וזאת על אף שלכאורה המדובר בעניין מקצועי אשר מן הראוי היה לבוחנו דווקא במקום בו קיימים כלים מקצועיים לבחון זאת, ולא בערכאות המשפטיות. זהו האיזון הקיים אותו מנסה סעיף 152 לחוק לקיים, ואין לי אלא לצרף את עמדתי הצנועה לעמדת בתי המשפט המבקשים להקפיד על איזון זה.

מאידך, כאשר לא מפורסמת הקלה, על אף שהיה בכך צורך על פי דין, הרי שאז תעמוד למתנגדים זכות ערר. לא סביר כי התרשלותה של הוועדה המקומית, אשר לא שמה ליבה לכך כי קיימת חריגה מהוראות התכנית, תשלול מאדם זכות מהותית של גישה לערכאות להן זכאי היה הוא לגשת, במקרה שבו היו הגורמים השלטוניים מקפידים על החוק. על כן, דומה כי הפתרון שהוצע בפרשת צומת האלופים, הוא אכן הפתרון המאזן בצורה הנכונה ביותר בין האינטרסים של הצדדים.

ראוי גם לציין כי בעניין בר און הנזכר לעיל, הוגש ערעור לבית המשפט העליון (עע"ם 2015/08). במסגרת הליך הערעור נתבקשה עמדת המדינה, וזו הביעה עמדה ברורה לפיה התקנות אינן מקנות זכות ערר. זכות ההתנגדות הנובעת למי שהינו בעל זכות קניינית בנכס בו מבוקש ההיתר, אינה קובעת גם זכות ערר, ועל כן, מקום בו זו לא הוקנתה בדין, היא אינה קיימת. המדינה מנמקת את עמדתה כך (סע' 29 לעמדת המדינה מיום 29.4.2009):

"לאחר שניתנה למתנגדים ההזדמנות להשמיע את דברם ואושרה תכנית, איזון האינטרסים אותו הזכרנו לעיל, בין אינטרס השקיפות ושיתוף הציבור מחד, לבין יעילות וזירוז הליכי התכנון מאידך, מוביל בבירור להעדפת זכותו של מבקש ההיתר הבניה לממש את המקרקעין בהתאם לתכנית המאושרת החלה עליהם, ולקבל את היתר הבניה מבלי להכריח אותו לעבור משוכה נוספת, היא דיון בהתנגדויות להיתר המבוקש ולאחר מכן דיון בערר על ההחלטה ליתן ההיתר בועדת הערר."
המדינה סבורה כי הבחינה אותה יש לבצע, הינה אחת - האם אכן בדין לא פורסמה הקלה מהוראות התכנית. אם זהו המצב, הרי שדין הערר דחייה על הסף. מאידך, אם הבקשה אינה תואמת את הוראות התכנית, אזי היה מקום לפעול על פי האמור בסעיף 149 לחוק, ואז אין מנוס מקביעה כי הערר אכן הוגש על ידי מי שהיה זכאי לכך, ולהחזיר את הדיון לוועדה המקומית, על מנת שתפעל בדרך הנכונה.

על אף שלדעתי אין ועדת הערר כפופה לעמדת המדינה, הרי שדברים אלו, בעניין שהוא פרוצדוראלי במהותו, נושאים משקל רב. אינני סבור כי ניתן להתעלם מכך כי גם על פי עמדת המדינה, כפי שזו הובעה בפרשת בר און, רק במצב בו קיימת חריגה מהוראות התכנית, נוצרת זכות ערר. בכל מקרה אחר, זכות זו אינה קיימת, והדרך שעל הנפגע ללכת בה, היא הגשת עתירה מינהלית על החלטת הוועדה המקומית.


ראוי גם לציין כי על בסיס עמדת המדינה בעניין בר און, המליץ בית המשפט העליון לצדדים בעע"ם 5899/07 קסים והבה ואח' נ' ד"ר ח'אלד דיאב, , להתפשר על החזרת דיון לוועדת הערר, בו תתברר הסוגיה האם אכן ההיתר שהוצא תואם את תכנית המתאר. יש לתת את הדעת גם למשקלה של המלצה זו, אשר ניתנה על ידי הערכאה השיפוטית הבכירה בישראל.

על כן, דומני שעל בסיס הפסיקות הנ"ל, העמדה שנקבעה בפרשת צומת האלופים מהווה את ההלכה כיום, ויש לפעול לפיה. מקום בו לא פורסמה הקלה, ולא היה צורך בכך, לא עומדת זכות ערר, ואין להקנות סמכות אשר הדין לא הקנה.

הואיל והעוררות, כאמור, אינן חולקות על כך כי הבקשה תואמת את התכניות החלות על הקרקע, הרי שאין לוועדת הערר סמכות להתערב בהחלטתה של הוועדה המקומית. לפיכך, דין הערר להידחות על הסף, בשל חוסר סמכות ועדת הערר לדון בו.

אשר על כן, הנני מקבל את טענות הוועדה המקומית ודוחה את הערר על הסף מחוסר סמכות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון