יוזמה של תכנית נקודתית בניסיון להכשיר חריגות בניה

בניסיון להכשיר את חריגות הבנייה אותן ביצעו, יזמו תכנית נקודתית

שמספרה ג/14586. מטרת התכנית הייתה התאמת הדין למצב הבנייה בפועל. התכנית הופקדה בוועדה המחוזית, והמשיבים הגישו התנגדויות לה. בדיון שנערך בשנת 2008 הוחלט לדחות את התכנית, מאחר והוחלט להפקיד תכנית כללית, אשר נועדה לאפשר לגאליזציה של בניות בלתי חוקיות, בכל השכונה. תכנית זו, ג/16485, אכן אושרה, ופורסמה לשם מתן תוקף ביום 17.12.2008.

5. בשנת 2009 חזרה ונדונה בקשתם של העוררים ללגאליזציה (אותה בקשה אשר הוגשה בשנת 2004). בדיון שנערך ביום 25.6.2009 הוחלט שלא להתירה, מאחר והוועדה המקומית מצאה כי קיימת חריגה באחוזי הבנייה (גם לאחר אישורה של תכנית ג/16485), ואף בשל חריגה בגובה ב-49 ס"מ ואי עמידה בתקן החניה.



6. לאחר דחיית בקשתם, העוררים ניסו להגיש בקשה נוספת ללגאליזציה של הבנייה, אולם גם זו נדחתה, בשל חריגה באחוזי הבנייה. העוררים הגישו את ערר 239/09, אולם לאחר שנערך דיון בוועדת הערר, החליטו למחוק את הערר, ולהגיש בקשה מתוקנת חדשה.

7. בקשה מתוקנת כאמור אכן הוגשה, ולאחר שבוצע פרסום והוגשו התנגדויות מטעם המשיבים, החליטה הוועדה המקומית כדלקמן:

"לקבל את ההתנגדות ולדחות את הבקשה מהסיבות הבאות:

1. הבניין באופן פיזי כפי שקיים אינו תואם לתכנית ג/16485.
2. לא ניתן לאשר חריגה ממפלס ה-0.00 של הבניין."

8. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. העוררים טוענים כי מפלס ה-0.00 של הבניין אינו נתון העומד בפני עצמו, אלא זה נועד להבהיר כי גובה הבניין, אשר גובהו אינו יכול להיות יותר מ-9 מ', אינו יכול להימדד מגובה קומת הכניסה, אשר גובהה אמור להיות לא יותר מ-80 ס"מ מעל לאבן השפה של המדרכה הגובלת במגרש. על כן, ביקשו הם כי ההחלטה תבוטל, ותתאפשר להם הבנייה כפי שהתבקשה.

9. הוועדה המקומית הבהירה כי הבקשה נועדה להכשיר את עבירות הבנייה מבחינת קווי הבניין, אולם על פי התקנון של תכנית ג/16485, הכשרה שכזו הינה אפשרית אך ורק אם הבנייה תואמת את הוראות התכנית בכל המובנים האחרים. מאחר והיא מצאה כי ה-0.00 של הבניין חורג מעבר לגובה של 80 הס"מ המותרים מעל אבן שפת המדרכה, לא יכולה היא לאשר את הבקשה לחריגות בקווי הבניין.

10. המשיבים, מצדם, מצדדים בהחלטתה של הוועדה המקומית, אם כי לא מנימוקיה. הם הבהירו כי הם אינם מוכנים לקבל את העובדה כי במהלך השנים מאז ניתנו פסקי הדין, בהם חוייבו העוררים בהריסת הקומה העליונה, לא נעשה דבר. הם סבורים כי המדובר בבנייה שבוצעה בצורה הפוגעת בהם באופן קיצוני, כאשר קיר הבניין שנבנה, בקומה העליונה, נמצא ממש בתוך מרפסתם. דרישתם היא כי תבוצע הריסה של הבנייה החורגת, בטרם יקבלו העוררים היתר בנייה כלשהו.

11. יצאנו לסיור במקום, על מנת להבין במה דברים אמורים. מהסיור אכן ברור מדוע יצא קצפם של המשיבים על הבנייה אשר בוצעה. כך נראית הבנייה מהקומה הראשונה של בית המשיבים:



על היקף הבנייה ניתן לעמוד במבט מהקומה העליונה של בית המשיבים:


השטח המסומן בלבן, הוא השטח המיועד להריסה על פי הבקשה (בעומק של 5.33 מ'). עם זאת, על פי הבקשה, יוותר חלון שירותים אחד הפונה לכיוון המשיבים, בחלק שנותר בנוי. הבנייה שתיהרס תהפוך להיות מרפסת עם מעקה בנוי בגובה 1.2 מ', ומעליה פרגולה (בשטח של כ-40 מ"ר).

12. ראוי לציין כי בבקשה להיתר לא חושבו שטחי הפרגולה, על אף שלכאורה המדובר בשטח אותו היה על העוררים לחשב, מעבר לשליש משטח מרפסת הגג אותו הפרגולה מכסה (העובדה כי קיימת מרפסת גג בצד השני של הבית אינה רלוונטית לצורך חישוב השטחים). אין זה הנושא העיקרי בו אנו דנים, ועל כן לא נתייחס לכך לעומק, אולם על הוועדה המקומית לבחון היטב, כאשר היא דנה בנושא הבנייה המוצעת, האם הבקשה אכן תואמת את הוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992.


המצב התכנוני

13. על פי תכנית ג/6071, הוקנו זכויות בנייה בהיקף של 40% משטח המגרש. קווי הבניין נקבעו בתשריט ובתכנית הבינוי והפיתוח, ונקבע כי הגובה המקסימאלי של הבניין יעמוד על 9 מ' לקצה גג הרעפים, או 7 מ' לקצה מעקה גג שטוח. כבר בתכנית זו נקבע כי הגובה יימדד מה-0.00 של הבניין, וזה לא יעלה על 0.80 מ' מעל גובה אבן שפת המדרכה במרכז המגרש.

עיון בתכנית הבינוי והפיתוח של תכנית ג/6071 מגלה כי בוצע תכנון מדויק של מיקום המבנים במגרשים. המגרש של העוררים, אשר מסומן בתשריט כמגרש 27, אמור היה לשמור על מרווח קדמי של 5 מ', מרווח צדדי לכיוון דרום-מזרח של 3 מ', ומרווח צדדי לכיוון צפון מערב של 5 מ'. אורך הבנייה מקו הבניין הקדמי אמור היה להיות 12 מ'. על כן, הואיל ואורכו של המגרש הוא 24.83 (בקצה הצפון מערבי שלו, הצר יותר), המרווח האחורי אמור היה להיות לפחות 7.83 מ'. במגרש המשיבים, המסומן בתשריט כמגרש 43, סומן מרווח אחורי של 5 מ'. המרחק בין המבנים, על פי התכנית הנ"ל, אמור היה להיות כ-13 מ', לכל הפחות.

14. בשל העובדה כי בוצעו חריגות בנייה במספר רב של מבנים בשכונה (והדבר התברר בסיור קצר אותו ערכנו בשכונה), יזמה המועצה המקומית שלומי את תכנית ג/16485, אשר נועדה, כאמור בסעיף 2.1 לתקנונה, לעדכן את זכויות והוראות הבנייה באזור מגורים א', "לצורך התאמתן לבינוי הקיים". משמע, "הלבנת" עבירות הבנייה שבוצעו, בהיקף מסוים.


15. סעיף 4.1.2 הוא הסעיף הרלוונטי לערר זה, שכן הוא קובע את הוראות הבנייה. הסעיפים הצריכים לענייננו קובעים כך:

ה. מבנים קיימים הוועדה המקומית רשאית לתת לגליזציה למבנים קיימים המופיעים בתשריט יעודי קרקע ושלא עומדים בקווי הבניין הקבועים בתכנית זו בתנאים הבאים:
* עומדים בכל ההוראות האחרות של התכנית
* לא חודרים לדרכים ושטחים ציבוריים
* ננקט הליך לפי סעיף 149 לחוק על מנת לאפשר לשכנים להתנגד למתן ההיתר
* תוספות למבנים כאלו יאושרו רק לאחר מתן לגליזציה למבנה הקיים. תוספות לפי קו המתאר של הבנין שלא עומדים בקווי הבנין הקבועים בתכנית זו יאושרו רק לאחר נקיטת הליך לפי סעיף 149. תוספות החורגות מקונטור הבנין הקיים יעמדו בקווי הבנין הקבועים בתכנית זו.

ו. מגבלות בניה * הגובה המקסימלי של הבנין יהיה 9 מ'. הגובה ימדד מה-0.00+ של
לגובה הבנין. ה-0.00+ של הבנין לא יעלה על 0.8 מ' מעל גובה אבן שפת המדרכה במרכז המגרש.
* מספר הקומות המקסימלי יהיה 2 כולל חלל גג הרעפים במידה וגובה מזקף הראש בו עולה על 1.5 מ'. בנוסף לכך יותרו מרתפים לאחסנה ביתית ומתקנים למיזוג אוויר. גובה מזקף הראש במרתף לא יעלה על 2,2 מ' ותקרת המרתף לא תעלה על 0.8 מ' מעל פני הקרקע הסופית, למעט מקלטים ומרחבים מוגנים תקניים המאושרים ע"י פיקוד העורף. קומת המרתף לא תחשב במנין הקומות, אך שטחה ימנה באחוזי הבניה.
* גובהה של הארובה לא יעלה על 1.5 מ' משיא הגג, והיא תהיה חלק אינטגרלי של הבנין תוך התאמה ארכיטקטונית.

16. בנוסף נקבע בסעיף 5 לתקנון התכנית, כי זכויות הבנייה יהיו כדלקמן: 60% שטחים עיקריים, 10% שטחי שירות, תכסית כוללת של 60%, וקווי בניין של 3 מ', לכל הכיוונים.


דיון

17. כאמור, הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, מהסיבה הפשוטה שהיא סברה כי הבקשה אינה עומדת בדרישות תכנית ג/16485. לדעתה, מאחר וה-0.00 של הבניין הינו במפלס אבסולוטי של 96.4 מ', בעוד מפלס המדרכה באמצע המגרש הוא 94.65, הרי שה-0.00 של הבניין הינו 1.75 מ' מעל פני המדרכה, ועל כן קיימת חריגה מהדרישה כי הגובה לא יעלה על 0.8 מ' ממפלס המדרכה. מאידך, אין חולק על כך כי מבחינת גובה הבניין, היה ותבוצע ההריסה, לא יעלה גובהו, בשום נקודה (למעט הארובה, אשר יכולה לחרוג מגובה הגג), על 9.8 מ' מפני מפלס המדרכה (המפלס המקסימאלי עומד על 8.99 מ', וגם זאת מעל חדר המדרגות בלבד, כאשר מפלס המדרכה הוא 0.8- מ').

18. אנו סבורים כי בעניין זה, הצדק עם העוררים. הוראות הסעיף מתייחסות למגבלות הגובה של הבניין כולו, ואין כוונה ליצור מצב בו בשל חריגה כלשהי במפלס הכניסה, יחשב המבנה כחורג. מטרת הסעיף היא לוודא כי גובהו של הבניין יימדד באופן אחיד, ועל מנת לעשות כן, נקבע כי החישוב יבוצע ממפלס הכניסה לבניין (מפלס ה-0.00). על מנת שלא יתחכם מאן דהוא ויחליט לקבוע את מפלס הכניסה בגובה רב, נקבעו הוראות אשר נועדו למנוע זאת, על ידי קביעת נקודת ייחוס קבועה לכל המבנים - זוהי המדרכה הסמוכה למגרש. בצורה זו, מובטח כי לא ייעשו "תרגילים" להגבהתו של הבניין.

19. על כן, במובן זה צודקים העוררים, כאשר הם טוענים כי אין בבקשתם משום סטיה מהוראות הגובה המותר של הבניין, ואין הבנייה המוצעת מפרה את תכליתו של סעיף 4.1.2(ו) לתקנון התכנית.

20. מאידך, אין בכך בכדי לקבוע כי יש להוציא את היתר הבנייה, כפי שזה התבקש, ולא ניתן להתעלם מהדברים שנאמרו על ידי המשיבים בהתנגדותם. ברור כי גם אם העוררים צודקים, וניתן היה להתיר את הבנייה עם החריגות מקו הבניין, עדיין אין כל חובה לעשות כן. התכנית קובעת כי הוועדה המקומית רשאית להתיר את החריגה מקווי הבניין, אולם אין היא חייבת לעשות כן.


21. מעבר לאמור לעיל, ברור כי לא ניתן להתעלם מפסק דינו של כב' בית המשפט המחוזי בע"א (חי') 3405/06 הנ"ל (אשר לדעתנו הצנועה היה גם פסק הדין המתחייב מבחינה תכנונית, במועד נתינתו). הואיל והמדובר בסכסוך אזרחי, אין אנו (או הוועדה המקומית, לצורך העניין) מוסמכים להוציא היתר בנייה הנוגד את פסק הדין הנ"ל. אמנם מוסדות התכנון לא היו צד לכאורה לפסק הדין (עניין זה אינו ברור, שכן לכאורה הוועדה המקומית כן הייתה צד להליך בבית משפט השלום, ועל כן היה עליה להיות גם משיבה בערעור), אולם מאחר והובא לידיעתנו קיומו של פסק הדין, הוצאת היתר המנוגד לו, עלולה להוות בזיון בית המשפט (לעניין חלות פקודת בזיון בית המשפט על צדדים שלא היו צד להליך ר' ע"פ 527/77 יצחק שמש נ' מוניות הדר לוד בע"מ, פ"ד לב(1) 572).

22. כמובן שאם יבוטל פסק הדין, או שייקבע כי אין בפסק הדין משום מניעה מלבצע בנייה התואמת את הוראות התכנית החלה, ניתן יהיה לאפשר לעוררים לקבל היתר מתאים. עם זאת, כל עוד זהו אינו המצב, אנו סבורים כי אנו כפופים להוראותיו של פסק הדין של בית המשפט המחוזי הנכבד, ולא נאפשר לבזותו.

23. אנו סבורים כי הוצאת ההיתר חייבת להתבצע, אם כן, רק לאחר שהעוררים יבצעו את הוראותיו של בית המשפט המחוזי, ויבצעו את ההריסה בקומה העליונה, אשר הם נדרשו לבצע. תנאי להוצאתו של כל היתר בנייה עתידי, יהיה ביצוע ההריסה הנ"ל, אלא אם ייקבע אחרת בהליך שיפוטי מתאים.

24. אשר על כן, התיק יוחזר לוועדה המקומית, על מנת שתדון בבקשה, לאחר שזו תותאם להוראותיו של בית המשפט הנכבד. תנאי להוצאת ההיתר תהיה הריסתם של אותם חלקים אשר נדרשו על ידי בית המשפט, וכל בנייה נוספת תבוצע בהתאם להוראות התכנית, ולאחר שהוועדה המקומית תשקול האם מוצדק להתיר בנייה בחריגה מקו הבניין הקבוע בתכנית (מקום בו אכן קיימת חריגה שכזו).


סיכום

25. התיק מוחזר לוועדה המקומית, על מנת שתפעל כאמור בסעיפים 23-24 להחלטה זו.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון