פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

לדברי העורר הפתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית היא בדרך של איחוד וחלוקה של שני המגרשים שכן בניה בנפרד אינה אפשרית במגרשו לאור קווי הבניין הצדדיים שהינם בני 4 מ' מכל צד.

העוררת בערר 084/10 הינה בעלת דירה בבניין באותו רחוב בחלקה 150 ממערב למקרקעין נשוא התכנית, טוענת כי בתכנית נפלו פגמים מספר ביניהם העדר חניה בתחום המגרש, פגיעה באיכות החיים וירידת ערך הדירות בבניין בו היא מתגוררת, וכן העדר שמירה על קווי בניין צדדיים של 4 מ' בכל צד.

יש לציין כי בניינה של עוררת זו נבנה (כנראה בהקלה) בסטייה מקו בניין צדדי ובמרחק של 3.60 מ' מגבול המגרש. לשיטתה של העוררת לפיכך יש להשיג את הבניין נשוא התכנית בעוד 40 ס"מ מזרחה.

עיקרי תשובת המשיבים

לעניין מצוקת החניה הנטענת הרי שפתרונות החניה ניתנו בתחום המגרש והינם חלק אינטגראלי מהוראות התכנית. בתחום המגרש מוקצים 14 מקומות חניה ל – 9 יחידות דיור על פי תקן של 1.5 מקומות חניה לכל יחידת דיור.

לא זו אף זו, מקום בו עסקינן בתוספת 3 יחידות, הרי שמדובר בתוספת זניחה בהיבט זה בהתחשב בכך שמדובר בבנייני מגורים בליבה של עיר.

בעניין חסימת אור ואוויר אין ממש בדרישת העוררת. העוררת עצמה מתגוררת בבניין בן 4 קומות וקומה חמישית חלקית בהתאם להיתר בניה משנת 1977 בדומה לבניה המבוקשת כאן, ואין לה בלעדיות על תכנון כזה.

לעניין קו הבניין הצדדי – בהתחשב בעובדה כי המקור לסטייה הראשונית מקו הבניין הצידי הינו ביתה של העוררת, הרי מושתקת מלטעון טענות מסוג זה. מעבר לכך כי מדובר בהקלה סבירה להטבת התכנון המותירה רווח סביר בין הבתים.

לא זו אף זו ככל שטמונה בתכנית פגיעה הרי הנפגעים ככל שזכאים יוכלו להיטיב נזקיהם על פי פרק ט' לחוק.

עצם עבודות הבניה אינן מהוות עילה לשינוי בתכנון.

לעניין העורר הרי שהוצע תכנון מקביל בקו בניין צדדי 0 בשתי החלקות אולם העורר מבקש לכפות על המשיבים להתאחד איתו. הפתק שנמסר בזמנו על ידי ראש העיר ככל שנמסר, אינו מהווה התחייבות שלטונית, זו אינה החלטה של מוסד תכנון ובמשך השנים לא נעשתה כל פעולה מטעם מי מבעלי החלקות לאיחוד וחלוקה.

דיון והכרעה

עם סיום הדיון ניתנה לצדדים אורכה לקדם הסכמה תכנונית בנוגע לתכנון מקביל בקו בניין 0, וליתר דיוק ב"כ העורר הודיע כי "במידה שיובטח כי התכנון המוצע בתכנית יעודכן כך שיבנה בקיר 0 ויאפשר אף לעורר לבנות אף הוא בקו 0 לכשירצה להגיש תכנית ו/או בקשה להיתר במקרקעין בזכויות התקפות כפי שאושר בתכנית נשוא הערר אין לנו התנגדות לאישור התכנית."

נוכח הצהרתו של העורר וב"כ כי ברצונם לשקול מעט את הדברים ניתנה אורכה.

יש לציין כי תכנון כזה ירחיק גם את הבניין מן העוררת בערר 84/10, הגם שאיננו מוצאים לנכון לעשות כן אלא אם הדבר מסתייע מכורח הנסיבות.

בהמשך להחלטת ועדת הערר אשר הקציבה לצדדים זמן כאמור ניתנה הודעה מטעם העורר לפיה הוא יסכים לתכנית במתכונתה בכפוף לכך שהמשיבה 1 (הועדה המקומית) תתיר בניה על חלקתו בקו בנייה של מטר אחד מגבולה המזרחי והמערבי ושלא יפחת מגובה התכנית. עוד ציין כי בניה על קו הגבול משמעה חסימת האור והאוויר מדירות המגורים שעל החלקה.

המשיבים התנגדו להצעה זו מטעמים של תכנון לא נכון ופגיעה בערך הדירות שיבנו ואילו הועדה המקומית הבהירה כי קו בניין 0 בין החלקות הינו סביר, אולם קו בניין של מטר אחד אינו סביר, מה גם שמדובר בקביעה חסרת תקדים בשטח העיר רחובות, ולחלופין שיקבע קו של 3 מ' בין החלקות בתנאי שהעורר יגיש תכנית בינוי המבהירה היתכנות תכנון כזה.

מהצעתו של העורר עולה כי הוא סבור שיש באמור כדי להוות התחייבות של הועדה המקומית לאישור תכנית שטרם אושרה ולכך אין בכוחה להסכים, ולפיכך עמדתו של העורר נדחית על ידי הועדה המקומית.

בנימוקיה של העוררת במסגרת ערר 84/10 לא מצאנו ממש. המדובר בבניה סטנדרטית לרחוב דומה בגובה ובצפיפותה לבניין בו מתגוררת העוררת ועולה בקנה אחד עם עקרונות התכנון הארציים המעודדות ציפוף הערים כמו גם עם פתרון תכנוני נכון לניצול זכויות מיטבי במקרה דנן.

בטענה של התקרבות ו/או הטלת צל, כמו גם בעניין הציפוף המינורי המתבקש במקרה דנן לא מצאנו ממש ולעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי :
"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר."
עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי.
כן אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ולפיה:

"כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו."

(ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם)

כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה:

כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו".

ועוד כהנה וכהנה.

הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן בו הבניין בו מתגוררת העוררת נבנה עצמו בסטייה מקו בניין צדדי בעוד התכנון נשוא הערר שומר על קווי הבניין על פי התכנית המקורית (של כ – 4 מ').

לפיכך אנו דוחים ערר זה.

אשר לערר 80/10 – מובן כי בפתק שצורף להתנגדות העורר אשר נכתב לכאורה על ידי ראש העירייה דאז מר רכטמן אין כל ממש, שכן אפילו מדובר במכתב אוטנטי (ואיננו קובעים מסמרות לעניין זה שכן אין בידי ועדת הערר הכלים להכריע בכך), הרי שבכל הכבוד אין לראש העירייה סמכות להבטיח הבטחות אשר על פי דין אמורות להיות מעוגנות בתכנית בניין עיר, שהינה הליך העובר בשבט ביקורתו של הציבור והופך לדין לאחר פרסומו.

אנו סברנו כי תקנתו של מגרש העורר באותו ערר, בבניה בקו בניין צדדי 0 באופן שיאפשר לו בניין ברוחב של כ – 5 מ' כמובן בכפוף להפקדת תכנית, אולם משדוחה העורר אפשרות זו בסופו של דבר, לא נותר לנו אלא לדחות את עררו.

יחד עם זאת נמליץ לועדה המקומית לתקן את התכנית כך שלעניין קווי הבניין הצדדיים תכלול סעיף לפיה בכפוף להסכמה הדדית שתעוגן בכתובים ניתן לבנות בקו בניין מזרחי 0.

בכפוף לאמור העררים נדחים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. פרצלציה לא רצונית

  3. איחוד יחידות משנה

  4. בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

  5. הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  6. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  7. שינוי שווי הקרקע לאחר איחוד וחלוקה

  8. תכנית חלוקה ללא הסכמת בעלים במקרקעין

  9. השפעת איחוד וחלוקה על שעבוד מקרקעין

  10. תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה - הפקעה

  11. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  12. פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה

  13. פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

  14. תכנית חילופי שטחים במסגרת איחוד וחלוקה של שטחים במושב

  15. פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

  17. האם ועדת ערר מוסמכת לבטל תכנית איחוד וחלוקה לאחר שאושרה

  18. העתקת הייעוד הציבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  19. הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון