הקלה בקומה

הקלה בקומה

ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "הועדה המקומית") לקבל בחלקן את התנגדויות המשיבים ולאשר בקשת העוררים להקמת בית מגורים בן 4 קומות + קומות עליית גג + קומת מרתף וחניה.

האלמנט שלא אושר בבקשה הינו הקלה בקומה.

כן החליטה הועדה המקומית כי יש לערוך בבקשה שינויים כדלקמן:

"1. יש להנמיך את מפלס הכניסה מרחבו טרומפלדור בתיאום עם מנהל אגף רישוי ופיקוח.
2. לאשר 4 קומות מלאות ללא עליות גג וללא תוספת יח"ד, ללא בריכה וללא קומה טכנית
בהתאם לתב"ע תקפה.
3. קומה רביעית תהיה בגובה רגיל ולא כפולה.
4. כפוף לתוכנית בינוי מאושרת וחתומה.
5. תיקון תוכנית עפ"י הנחיות מח' רישוי ובהתאם להחלטת הועדה:
א. יש לתכנן בנין מדורג עפ"י תב"ע.
ב. יש להקטין שטח שרות על קרקע לפי תב"ע.
ג. עדכון מהות הבקשה, השלמת טבלת נתונים להלמ"ס, עדכון טבלת שטחים, השלמת חישוב שטחים.
ד. יש לבטל בניה מעבר לקו בנין קידמי (ביתן שומר) ולתת פתרון אחר לפחי אשפה.
ה. שטח שרות במרתף יש להתאים לשימושים המותרים עפ"י התב"ע.
ז. יש להשלים מידות, מפלסים, גבים וציין חומרי גמר.
ח. יש לתת פתרון לניקוז חצרות אנגליים.
י. יש להתאים מפלסים בין רמפה בקומת קרקע וקומת מרתף ולתת פתרון לחניה מתחת לרמפה
(כרגע אין גובה ראש).
י. יש להגיש קומת קרקע על רקע מפה טופוגרפית כולל מפלסים, סימון רחוב, רוזטה.
י"א. יש לתת פתרון יציאה לגינה לדירות בקומת קרקע.
י"ב. להשלים פרטים של מעקה ומסתור כביסה, לסמן מיקום דודים ומזגנים, פריסות ופרטי
גדרות.
י"ג. להוסיף חתך מקומי המסומן בתכנית
י"ד. יש להקטין מרפסות בקומה א' עד מותר או לחשב הפרש כשטח עיקרי.
ט"ו. יש לסמן רצוף נגד החלקה מסביב לבריכה.
ט"ז. התאמת חתכים וחזיתות לתכניות."

ההחלטה נתקבלה בעקבות הגשת התנגדות המשיבים המתגוררים בחלקה 283 המצויה ממערב למקרקעין נשוא הערר , כאשר בתווך חוצצות שתי חלקות רחבות במספרים 284 ו – 287.

תמצית טענות העוררים



הבקשה בכללה תואמת תב"ע למעט הקלה ביחידה אחת.
הצוות המקצועי בועדה מקומית טעה בהעתקת וסיכום השטחים ומכאן ההחלטה לפיה יש להקטין שטחי שירות על קרקעיים לפי התב"ע. מדובר בטעות.
המבנה המתוכנן כולל 4 קומות מגורים מעל מרתף – מרתף, קומת קרקע, קומה א', קומה ב', קומה ג', ועליית גג.
הוראות נת / 553 / 5 היא התכנית התקפה אינן מגבילות את גובה המבנה, מתירות 4 קומות מעל מרתף, ונת / 400 / 7 / 97 / א מתירה בנוסף עליית גג וכך תוכנן.
נת / 400 / 7 / 93 מתירה להקים בריכת שחייה בכל מרחב התכנון המקומית של נתניה, ובמסגרת זו מותרת מפורשות הקמת בריכת שחייה בבתים משותפים לרבות מעל גג הצמוד לאחת מיחידות דיור ומהווה רכוש פרטי של המבקש.

כמו כן, הוראות ההחלטה סותרות שכן מחד לא מתירות בריכות ומאידך קובעות כי יש לסמן ריצוף נגד החלקה סביב לבריכה.


מפלס הכניסה הקובעת המבוקש אינו עובר את המותר על פי תקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970.
המרפסות תואמות בגודלן השטח המותר על פי תיקון התשס"ח לתקנות תכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות חישוב שטחים").
חלוקת השטח המותר ל – 6 יחידות דיור בלבד יניב דירות בנות שטח עיקרי ממוצע של 160 מ"ר בשונה מ – 7 דירות שאפשרו 135 מ"ר לדירה.

לכל הדירות כולל התוספת 2 חניות תת קרקעיות.

תמצית תשובת המשיבים



בשנת 1996 אושרה תכנית אשר איזנה בין האינטרסים השונים צופפה יחסית הזכויות והוסיפה זכויות בניה לרוב. בכך נמצאה נוסחת האיזון הראויה ויש להגן עליה. כך נקבע גם בועדת ערר שנה לאחר מתן תוקף לתכנית עת התבקשה הקלה בצפיפות בנוגע למגרש אחר בתחומה. לא ראוי שועדת הערר היום תחליט אחרת.
ככלל יש להמעיט במתן הקלות.
אין לראות בתמ"א 35 שינוי נסיבות.
גובה הבניין המתוכנן מגיע כדי 17.89 מ', חורג מהמותר. החריגה מתבטאת בגובה הקומה הרביעית שהינו בין 3.87-6 מ' ועליית הגג (בגובה 6 מ'). גובה זה סותר את הוראת סעיף 17.2 לנת / 400 / 7 אשר מגביל גובה קו מקסימלי ל – 3.20 "מרצפה עד רצפה".
הקומה המסומנת כקומה רביעית היא למעשה קומה חמישית, שכן יש "לספור" החלל הטכני הממוקם תחתיה כקומה.
תכנית נת / 400 / 7 אינה מתירה עליית גג בנוסף למספר הקומות המותר, ומכל מקום קיים למהנדס הועדה המקומית שיקול דעת, אשר במקרה דנן יש להפעילו נוכח הבניין אדיר המימדים המתוכנן.
לא מדובר בעליית גג שכן בניגוד לסעיף 10.2 לתכנית הגגות - תחילת השיפוע צריכה להיות עד 50 ס"מ ואילו בענייננו השיפוע מתחיל גבוה יותר.
הבית אינו מדורג בניגוד לסעיף 13 ה/1 לתכנית.
בסמכות הועדה המקומית להורות על הנמכת מפלס הכניסה הקובעת ואין היא צריכה להיענות אוטומטית לבקשה עד 1.20 מ' מפני המדרכה.
לעניין הבריכות – אלה הוגשו מבלי לצרף המסמכים המפורטים בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תאיו ואגרות) התש"ל – 1970.
מבוקש שטח עיקרי מתחת לפני הקרקע לרבות שירותים, אמבטיה וחדר משחקים בניגוד לתב"ע הקובעת שטחי שירות מתחת לפני הקרקע.
בבקשה עודף שטחי שירות.
לא נלקחו בחשבון שטחים מתחת למרפסת בקומה א' (שטחי שירות על פי תקנה 9 לתקנות חישבו שטחים), מרפסות גג מקורות לא חושבו.

עמדת הועדה המקומית



הועדה המקומית אישרה בהתאם להוראות התכנית, תכנית בינוי שהוגשה לה בכפוף לתיקונים, אלה לא הושלמו במועד הדיון ולפיכך ראתה לנכון להכליל דרישות אלה בתנאים.
על פי סעיף 13 ב' לתכנית תותר בניית היחידות באופן מדורג בהתאמה לשיפוע הטבעי. לפיכך דרישת הדירוג הינה דרישה לפי תב"ע המתייחסת לטופוגרפיה של המגרש נשוא הבקשה להיתר.


דיון והכרעה

במסגרת הערר והתשובה טופלו מספר נושאים, כאשר העיקרי שבהם הינו מתן הקלה ביחידה ובצידו סוגיית גובה המבנה ומספר הקומות, הקמת הבריכה המבוקשת, דירוג הבית ומניין השטחים.

במהלך הדיון שנערך לפנינו וכן במסגרת התשובה של הועדה המקומית הובהר כי אין אי התאמה במניין השטחים המבוקשים.

הועדה המקומית ציינה כי במקרקעין חלה תכנית נת / 553 / 5 אשר מתירה שטח עיקרי של 100%, ושטחי שירות בהיקף 30% על קרקעי ו – 85% תת קרקעי.

מעיון בבקשה עולה כי סה"כ השטח המבוקש לשימושים עיקריים מגיע כדי 739.82 מ"ר שהינם 99.85% משטח המגרש, בתוספת 249.52 מ"ר שטחי שירות (33.67%) וכן, 523.15 מ"ר שטחי שירות תת קרקעיים שהם 70.60% מהמגרש. מן הנתונים הנ"ל עולה כי לכאורה חורגת הבקשה במעט בשטחי השירות העל קרקעיים המבוקשים אך לא ממניין שטחי השירות המוקצים במקרקעין בכלל, שכן אלה מגיעים כדי 852 מ"ר על פי המצב התכנוני התקף, ואילו בבקשה מבוקשים 772 מ"ר שטחי שירות סה"כ. לפיכך על המשיבים לתקן התכנית בהתאם, או לחלופין להמציא מקור סטטוטורי חוקי לעודף לכאורי של שטחי שירות על קרקעיים.

ככלל, צפיפות של 5-6 יח"ד לדונם נטו, אכן אינה עולה בקנה אחד עם צפיפות הבניה המינימאלית הקבועה בתמ"א 35 אשר קובעת ביישובים עירוניים גדולים באזור השרון צפיפות בניה מינימאלית של 10 יח"ד לדונם נטו.

יחד עם זאת, הוראות המעבר בתמ"א 35 קובעות כי תכנית תקפה, קודמת לתמ"א תעמוד בתוקפה.

מכאן, כי איננו מקבלים את הגישה כי באופן גורף נגזר מהוראות תמ"א 35 כי כל אימת שצפיפות על פי תכנית תקפה אינה מגעת כדי השיעור הקבוע בתמ"א יש לצופף את אותו שטח באופן אוטומטי.

יחד עם זאת, במקרה דנן אנו סבורים כי שורת ההיגיון מחייבת מתן הקלה בצפיפות וזאת נוכח זכויות הבניה והאפשרות לנצל שטחים אלה באופן יעיל.

לעניין זה בין אם נפנה לעקרונות תמ"א 35 ובין אם לעקרון הכללי אשר מחייב ניצול נכון של משאב הקרקע באזורים מבונים, הרי שתוצאת התכנית במקרה דנן לפיה שטח דירה בממוצע יגיע כדי כ – 165 מ"ר נופלת בהגיונה מהאפשרות להוסיף יח"ד אחת באופן ששטח הדירות בממוצע יגיע כדי כ – 141 מ"ר, ולפיכך בהיבט זה אנו סבורים כי יש לאפשר ההקלה.

בשולי הדברים בהיבט זה יש לציין כי כפי שקבענו כבר בעבר בערר 398/07 יוסף ניסלושס נ' הוועדה המקומית לתו"ב כפר סבא ואח, ועדת הערר אינה כבולה בהחלטותיה שלה, מה עוד כי מדובר בהחלטה בת למעלה מ – 13 שנים, ובהתחשב בתמורות שנערכו הן במישור התכנון הארצי והן במישור התכנון המחוזי וגם בהתייחס למדיניות הועדה המקומית בכגון דא.

גם לעניין הבריכה אנו סבורים כי הדין עם העוררים, שכן על פי תכנית הבריכות התקפה נת / 400 / 7 / 93 מותרת בכל מרחב התכנון המקומי של נתניה הקמת בריכות שחייה, כולל במקרקעין נשוא הבקשה.

מדובר בבריכה בשטח של כ – 24 מ"ר אשר מותרת על פי סעיף 12 לנת / 400 / 7 / 93. יחד עם זאת צודקים המשיבים בנוגע לאופן הגשת הבקשה, שכן על פי תקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, בקשה להיתר בניה של בריכה כרוכה בצירוף הפרטים המפורטים שם לרבות חוו"ד אקוסטית בהתאם לפרט 21.1.6.1 לתוספת השניה לתקנות, אשר חל גם בבריכות פרטיות.

לפיכך בכפוף לתיקון הבקשה בהתאם אין מניעה לאשר הבריכה.

לעניין גובה הבניין – מפלס הכניסה הקובעת מתוכנן במפלס 43.06 מ'. דומה כי בהתחשב בגובה הרחוב הסמוך (שהינו רחוב משופע) המגיע בממוצע בחזית המבנה המתוכנן כדי 42.1 לערך הרי שהבקשה אינה חורגת מהמותר על פי הקבוע בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות ) התש"ל – 1970. יחד עם זאת בין מניין השיקולים שיש להביא בחשבון בין היתר גם השלכות על הבניה הסמוכה ולפיכך נראה כי ניתן להנמיך גובה זה.

אשר לקומה הטכנית הממוקמת בין הקומה השלישית לעליית הגג לצורך הבריכה, הרי שזו מגעת כדי 1.63 מ' ואינה נכנסת בגדר קומה ולפיכך לא מצאנו לעניין זה בטענות המשיבים ממש.

כמו כן לא מצאנו ממש בטענות העוררים לעניין עליית הגג, שכן זו כפי שהבהיר נציג הועדה המקומית, עליית הגג עונה על הקבוע בתכנית הרלוונטית ומוגבלת על פי השיפוע המותר באותה תכנית. התכנית אינה מגבילה את קיומה של עליית הגג על כל הקומה וניתן כפי שמוצע כאן לבצעה במחצית הקומה בלבד.

יחד עם זאת, החלק הדרומי בקומת עליית הגג הסמוך לבריכה ומוגבה באופן שגובהו מגיע כדי בין 4-6 מ' אינו עונה על תכנית עליות הגג כאמור וניתן להנמיכו לפחות לגובה חלקו הצפוני של המבנה המתוכנן.

לעניין חישוב השטחים – הרי שהובהר כי השטחים העיקריים בתוספת עליית הגג מגיעים כדי כ – 830 מ"ר ושטח זה כולל השטח העיקרי המנוצל במרתף אינו חורג מהוראות התכניות התקפות החלות במקרקעין.

אשר על כן ולאור כל האמור אנו רואים לקבל הערר בכפוף לתיקון הבקשה בהיבטים של גובה המבנה, ובריכת השחייה (השלמת המסמכים הנדרשים על פי דין להגשתה), כמפורט בהחלטה זו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון