ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

ערר על החלטה להורות למשיבים לתקן השטחים המבוקשים בבקשה שהגישו בנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 38, גוש 6876 במושב יגל (להלן: "המקרקעין").

וכך החליטה הועדה המקומית:

"בהתאם לתכנית גז / 391 / 17 החלה על המקרקעין, נקבע במפורש שזכויות הבניה על שטח התכנית תחולנה ההוראות ואחוזי בניה ע"פ תב"ע גז / 391 / 10.
שטחי הבניה ע"פ 10/391: שטח עיקרי 200 מ"ר בקומה או ב – 2 קומות ושטח שירות 45 מ"ר סה"כ שטחים מותרים 245 מ"ר.
לשוב ולדון לאחר: תיקון השטחים בהתאם לתב"ע גז / 391 / 10."

תמצית טענות העוררים

תכנית גז / 391 / 17 (להלן: "תכנית 17") אושרה בשנת 2002 וקובעת בסעיף 15 כי: "על שטח התכנית תחולנה ההוראות ואחוזי הבניה על פי תב"ע גז / 391 / 10, ובמקביל קובעת בטבלת זכויות הבניה כי באזור מגורים ניתן לבנות 160 מ"ר בקומה או 200 מ"ר בשתי קומות, 45 מ"ר כולל חניה, שטחי שירות מעל פני הקרקע וכן 45 מ"ר שטחי שירות מתחת לקרקע."

החלטת הועדה המקומית ופרשנותה לפיה קיימת חפיפה בין שטחי השירות הקרקעיים והתת קרקעיים עומדת בסתירה להוראות התכנית, תוך ריקון תכנית 17 מתוכן.

זאת ועוד, פניה למתכנן התכנית העלתה כי הכוונה התכנונית היתה "לאפשר בניית מרתפים כמקובל, בנוסף לשטחי השירות הרגילים."

כמו כן שילמו העוררים דמי היתר למינהל על פי חישוב שטח עיקרי של 200 מ"ר ושטחי שירות של 90 מ"ר מהם 45 מ"ר מרתף.

עמדת הועדה המקומית

תכנית 17 עניינה בהפיכת שטח המיועד למבנה ציבור ל – 11 יחידות דיור, כלומר להוסיף שטח לשכונת ההרחבה של המושב כהמשך להרחבות מאושרות אחרות, ועל כן החילה את הוראות תכנית גז / 391 / 10 (להלן: "תכנית 10").

בתכנית 10 נקבע כי שטחי הבניה יהיו 200 מ"ר בקומה + בניית מתקני עזר של עד 45 מ"ר או בניית מרתף בשטח של 45 מ"ר שיכלול את מתקני העזר במקום מבנה עזר במבנה נפרד.

בהתאם גם נכנס סעיף המרתפים הקבוע בתכנית 10 לתכנית 17, וסעיף זה קובע כדלקמן:

"גם בתכנית גז / 391 / 17 עוגנה הוראה זו בעמ' 4 לתקנון הקובע:

"מרתפים – גובה תקרה 2.20 מ' במסגרת קונטור הבניין שימושים כחוק יחשבו שטח שרות, היתרה כשטח עיקרי. לא תותר דלת כניסה נפרדת מבחוץ. גובה מירבי מתחתית הדירה 45 מ"ר. לא יותר מבני עזר נוספים פרט לחניה כאשר המרתף גדול מ – 45 מ"ר.
שטח מקסימלי לחניה 25 מ"ר."

ככלל, מותרים עד 45 מ"ר שטחי שירות למבנה עזר, אולם כשמוקם מרתף לא ניתן לכלול את המרתף מחוץ למבנה העזר הקיים, ולכן כל שטח במרתף מעל 45 מ"ר ייחשב כשטח עיקרי.

לחוות דעת המתכנן שניתנה אין להעניק כל משקל, שכן אותו מתכנן אינו יכול לשנות את תקנון התכנית באמצעות מכתב וכך גם לגבי דמי ההיתר שגובה מינהל מקרקעי ישראל. כך ניתנו ההיתרים בתחום ההרחבה, שכן זו היתה פרשנות הועדה המקומית.

יש להעניק משקל מיוחד לפרשנות הועדה המקומית.


דיון והכרעה

לית מאן דפליג כי תכנית 17 הינה תכנית מעניקה זכויות וליתר דיוק עניינה בהפיכת שטח ציבורי לשטח למגורים בסמכות הועדה המחוזית. בהתאם בין מטרותיה גם קביעת הוראת פיתוח ובניה בשטח התכנית.

כקבוע בחוק ובתקנות מפרידה התכנית בבירור בין שטחי שירות עליים ותת קרקעיים וקובעת פרמטר ברור של 45 מ"ר בכל אחד מהם במסגרת טבלת הזכויות.

בנוסף קובעת התכנית הגבלת גובה תקרה במרתפים ל- 2.2 (באופן התואם שימוש כשטח שירות) כאשר נכתב כי: "מרתף במסגרת קונטור הבניין שימושים כחוק יחשבו כשטח שירות היתרה כשטח עיקרי... לא יותר מבני עזר נוספים פרט לחניה כאשר המרתף גדול מ- 45 מ"ר."

הוראה זו מבהירה כי שטח המרתף מוגבל לגובה של 2.20 בכל קונטור הבניין וכי השימושים בו יסווגו על פי דין (ולענייננו תקנות התכנון והבנייה חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים התשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים") בצריך עיון נותיר השאלה אם ניתן להחשיב שטח כעיקרי מקום בו הוא מוגבל על פי הוראות אותה תכנית ממש בגובה של שטח שירות.
כמו כן נקבע כי מקום בו שטח המרתף עולה על 45 מ"ר ניתן לבנות בנוסף מבנה עזר לחניה בלבד, עד 25 מ"ר.

אין באמור כדי לפגוע בזכויות הקבועות בטבלה. הוראה זו עולה בקנה אחד עם האפשרות לנצל 45 מ"ר במרתף + 45 מ"ר עיליים רק מקום בו המרתף עולה על 45 מ"ר נכנסת הוראה זו לתוקף. עד כאן מצאנו אפוא כי הוראות התכנית נהירות לא קיימת בהן כל סתירה.

אשר להוראות סעיף 15 רישא לפיה "על שטח התכנית תכולנה (צ"ל תחולנה- ו.ע.מ) ההוראות ואחוזי הבנייה על פי תב"ע גז / 391 / 10" הרי שראשית, עקרונות פרשנות בסיסיים מחייבים לפרש תכנית באופן שאינו מותיר איזו מהוראותיה חסרת פועל ועל כן אנו מחויבים בקריאת הוראה זו בצוותא עם המפורט בטבלת הזכויות, כך כשמקום בו לא פורטו זכויות ספציפיות יש לפנות להוראה גז/ 10/391.

יתר על כן אנו סבורים כי גם הועדה המקומית נוהגת כך ברוב המקרים. נבחן למשל לעניין החניה המפנה בתוכנית 10 לתקן, בעוד תוכנית 17 מחייבת שני מקומות חניה בתחום המגרשים. מקומות החניה הנדרשים הינם על פי התוכנית המאוחרת, ולא על פי התקן.

שנית – מעניין לעניין באותו עניין, לית מאן דפליג כי תוכנית 17 הינה דין ספציפי ומאוחר ביחס לתוכנית 10 ועל כן המפורט בה גובר על הקובע בתוכנית 10 האמורה.

שלישית – ברי כי פרשנות העולה בקנה אחד עם זכות הקניינן של מאן דהוא עדיפה על זו הפוגעת בה.

לענייו זה ר' עת"מ1041/98 שוב נגד הועדה המקומית ת"א, עת"מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז, שם נפסק כדלקמן:

"לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו". עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט."

ורביעית – לא זו אף זו אלא שאף רשויות המדינה ראו לנכון, "למסות" העוררים בגין מלוא השטח הנטען (קרי בגין 90 מר' שטחי שרות) וזאת בהסתמך על שומת מקרקעין מטעם ממ"י.

אגב אורחא נעיר, כי לטעמנו חטאה הועדה המקומית בקבלה בקשה להיתר ללא תיק מידע.
תיק מידע הינו מכשיר תכנוני חשוב ומהווה למעשה בסיס מחייב לזכויות הבניה במגרש נתון.
ועדת הערר מייחסת חשיבות משמעותית לתיק המידע ולאופן בו גילתה הועדה המקומית למאן דהוא זכויותיו על פי התוכניות התקפות ופרשנותה אותן.

אין באמור כמובן כדי לחייב הסכמה בדבר אותה פרשנות אולם עקרון הוודאות התכנונית בו אנו דוגלים כמו גם השקיפות הראויה מחייבים מתן מידע זה בזמן אמת.

לעניין זה ר' ערר 287/07 דנישרא רניטל נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה
דנישרא וכן האסמכתאות הנזכרות שם.


אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון