העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

תמצית טענות העורר



העורר מתגורר סמוך לתחום התכנית.
העלאת 50% מהחניות אל מעל לפני הקרקע עומדים בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר 438/07 אשר קבעה כי מדובר בתנאי מחייב על מנת לשמור מינימום לשטחים ירוקים, חלחול הנגר העילי והמרווח בין המבנים.
בערר מקביל (על מתחם אחר בשכונה) קבעה ועדת הערר כי היא רואה לנכון להשאיר ככלל החניות בתת הקרקע ולאפשר העלאתן של אלה שיותרו לאחר מיצוי מקומות החניה בקומה הראשונה מתחת לפני הקרקע ולא יותר מ – 20% מהחניות הנדרשות עפ"י התקן, ובנוסף חייבה ועדת הערר בעריכת נספח פיתוח נופי.
הועדה המקומית התעלמה מההיקש המחויב מאותו מתחם סמוך לענייננו, ואף הוסיפה חטא על פשע ואפשרה העלאתן של 100% מהחניות.


תמצית תשובת המשיבה 2



התכנית לא זו בלבד שאינה פוגעת בשטחים ציבוריים פתוחים כי אם מוסיפה שטחים כאלה ולפיכך החלטת הועדה המקומית מתיישבת עם העקרונות שהותוו בהחלטת ועדת הערר במקרה הקודם.
לעורר אין כל זיקה למקרקעין, בין דירתו והמקרקעין אליהם מתייחסת התכנית המוצעת מפרידים 480 מ' בקו אווירי כשבתווך עתידים לקום בנייני מגורים בני 18 קומות וכן מוסדות ציבור כך שאין לו כל קשר לתחום התכנית.
במקרה הקודם שנדון בפני ועדת הערר דובר במגדלים של 18 קומות המחייבים 200 מקומות חניה כאשר הוצע ש – 50% מהם יהיו עיליים. הנימוק לשינוי שנערך בועדת הערר הינו שמירה על שטחים פתוחים.
בניה ללא קומת עמודים הייתה יוצרת דירות במקום השטחים הפתוחים לעומת זאת עפ"י המוצע, רק חלקם ישמשו לחניה וחלקם האחר לגינון. הוראות התכנית התקפה אינן מחייבות בניית קומת עמודים, כמו כן בניה על עמודים אינה מאפשרת הצמדה של הגינות ומחייבת השארתן לרווחת הדיירים. מדובר בבניה של 6 קומות.
כל הבניינים בסביבה כוללים חניה עילית ולא תת קרקעית. בתכנית היחידה שחויבה חניה תת קרקעית זמן קצר לאחר אכלוס המבנים נסגרה קומת החניה בשער ברזל תוך הפיכתה לשטח מחסנים וכתוצאה מכך נוצרה מצוקת חניה ברחוב.


עמדת הועדה המקומית

המשיבה סבורה כי נוכח דרישתה ל – 30% גינון ו – 20% חלחול בשטח התכנית הובטח שיעור ראוי של שטח ירוק. הורדת החניות לתת הקרקע תיצור דירות גן שיצמצמו השטח הירוק לרווחת הדיירים.

הערר הקודם 33+34/09 – ערר נחלים נסב על מתחם מגדלים צפוף ואילו כאן שיעור השטח הפתוח ואיכותו ישופרו.

דיון

לאחר הדיון בערר התקבלה בועדת הערר תוספת מטעם המשיבה 2 לפיה צמוד לבניינים נשוא הערר עומד לקום פארק עירוני ברוחב 70 מ' ואורך 600 מ' ולפיכך הטיעון בדבר שמירת השטחים הפתוחים בתחום הפרויקט הופך לחסר משמעות.

כן התקבלו בקשות רוכשי הדירות בפרויקט המתוכנן לפיהן בניית חניון תת קרקעי מהווה מפגע, הן בשל העלאת מחירי הדירות אשר גם כך מצויות כמעט מעבר להישג ידם והן בנוגע לחששם מתחזוקת החניה. כן הבהירו הרוכשים כי הם משתייכים למגזר החרדי ולפיכך לא ישתמשו בחניונים כאלה. על פניה זו חתומים 14 רוכשי דירות.

ועדת הערר יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, ובמסגרת זו מצאה כדלקמן:



ממזרח ל – 3 המבנים המוצעים קיימים מבני מגורים קרקע + 5 קומות.
במבנים אלה אין מקומות נחיה בתחום המגרש.
מדרום סוללת עפר בגובה כ – 12 מ'.
המבנים המוצעים כוללים קרקע + 5/6 קומות + דירות גג.


במהלך הדיון טענו העוררים כי חלק מהדיירים העתידיים פנו אליהם וביקשו "להילחם" על חניות תת קרקעיות.

במהלך הדיון אף הוצגו תמונות מפרויקטים בהם מתגוררת אוכלוסיה חרדית בירושלים, בהם נבנו חניונים תת קרקעיים אשר מתוחזקים בצורה גרועה ואף הפכו למחסנים ו"דירות" רחמנא ליצלן לא ראויות.

זכות עמידה

עקרון שיתוף הציבור הסטאטוטורי מאפשר לכל "מעוניין בקרקע" להגיש התנגדות לתכנית.

הביטוי מעוניין בקרקע פורש בהרחבה בפסיקה כחלק מהתחשבות המוענקת לעקרון הנ"ל, אשר בבסיסו רעיון הדמוקרטיזציה בהליכי תכנון ופרשנות זו מאפשרת ככלל שמיעת יותר התנגדויות אשר עשויות להביא לתכנון מיטבי.

כך, נפסק בעניין ע"א 2962/97 ועד אמנים – חוכרים ביפו העתיקה ואח' נ' הועדה המקומית ת"א כדלקמן:



"זכות העמידה הנטענת נשענת על טענה בדבר פגיעה בזכות העותרים על-פי חוק התכנון והבניה להגיש התנגדות לתכנית, הקבועה בהוראת סעיף 100 לחוק התכנון והבניה. ברגיל, טענה לפגיעה שלא כדין בזכות זו על-ידי הרשות השלטונית מקנה זכות עמידה לפנות לערכאות בהליך נגד הרשות השלטונית (בג"ץ 527/74 ח'לף ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון ואח' (להלן – עניין ח'לף [19]), בעמ' 324 בפסק-דינו של השופט ברנזון). כפי שציין השופט ברנזון באותו עניין (שם) הגשת עתירה היא הדרך היחידה, במצב הדברים האמור, שבה ניתן "...להביא למצב שבו יוכלו לממש את זכותם החוקית להגיש לרשות המוסמכת התנגדות לתכנית, להופיע בפניה ולנסות לשכנעה נגד עצם קבלת התכנית או לפחות לתקנה ולשנותה".

ביסוד גישה זו עומדת ההכרה בחשיבותו של מוסד ההתנגדות. ההתנגדות היא המכשיר שבאמצעותו ניתנת לאזרח זכות טיעון בפני הרשות עובר לפגיעה בו בגדריה של תכנית. בעניין זה, תכליתה המרכזית של זכות זו היא "...לעשות צדק עם בני-אדם, שהאינטרס שלהם עשוי להיפגע מההחלטה" (דברי השופט ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל וערעור שכנגד (להלן – עניין שפירא [20]), בעמ' 364). אכן, תכניות נועדו לקדם לא רק נושאים פיזיים, כי אם גם "...מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות..." (דברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח' [21], בעמ' 91). .....
בעניינים קרובים יותר למקרה שבפנינו, עולה מן הפסיקה גישה הנוטה להכיר בזכותם של בעלי נכסים המצויים בסמוך למקום התכנית, ואשר התכנית המוצעת עלולה לגרום פגיעה בהם – בין פגיעה בנוף, בין מטרדים שונים של רעש ולכלוך, ובין פגיעות אחרות ביכולת להפיק הנאה מרכושם. ברוח זו, הבחין בית-המשפט בעניין פרנש היל הוטל [22] בין "נפגעים" חסרי מעמד – למשל, נציג של הסתדרות הסטודנטים, הטוען ביחס לתכנית הנוגעת לאוניברסיטה שבה הוא לומד – לבין "נפגעים" בעלי מעמד, כמו אדם המתגורר סמוך למקום התכנית וחלון ביתו פונה אליה, או תושבי כפר אשר מבקשים לסלול דרך מהירה, שתעבור בתוך הכפר. על רקע זה, אין זה מפתיע כי לא התגלעה מחלוקת בדבר זכותם של דיירים ומעוניינים בקרקע באזור קטמון בירושלים להתנגד לתכנית בדבר הקמתו או הרחבתו של מגרש כדורגל בעל כ-14,000 מקומות ישיבה בשכונה (בג"ץ 701/81 מלאך ואח' נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואח' [24]). אכן, פוטנציאל הפגיעה של תכנית כזו ביושביה של שכונה הוא ברור וגלוי."

במקרה דנן הופיע העורר בפנינו כפעיל ומתגורר בשכונה הקיימת סמוך לשטח המתוכנן ואיננו נדרשים בעניין זה למעמדו כ"וועד שכונה" ודי לנו לאור האמור בכך.

לגופם של דברים

תכנית הבסיס הינה תכנות ול"לית (גז / במ / 424/18) אשר אפשרה לבנות בשטח התכנית בצפיפות גבוהה אם כי לא מפליגה (של 16.8 יחידות דיור לדונם נטו), על כל המשתמע מכך.

שטח התכנית נשוא הערר הינו קצת למעלה מ – 4 דונם ובו ניתן לבנות כ – 9000 מ"ר עיקרי וכ – 2500 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובע ובסה"כ 74 יחידות דיור, כך שמחויבות בו 111 חניות.

זכויות הבניה המפורטות לעיל והדרישה לחניה תת קרקעית הגם כי לא מתאימות במישרין לכל המגזרים והחתכים באוכלוסיה תלויות בראייתנו האחת בשניה, שכן עצם ההצדקה להעמסת צפיפות וזכויות בשטח נתון ממותנת על ידי פתרונות חניה בהיקף מספק תוך תכנון קומת הכניסה באופן "ירוק" לרווחת כלל הדיירים.

אנו סבורים כי ככלל מדובר "בעסקת חבילה", שינוייה מזה מחייב לעיתים שינויה מזה, שכן אם אופי התכנון המוצע חדשני פחות הרי שגם דינן של זכויות הבניה והצפיפות להשתנות (למשל כדי 4-5 קומות לכל היותר ולא 6-7 כפי שמבוקש בענייננו). התכנון הספציפי שהוצג בפנינו כולל חניות הן בקומת העמודים והן בעורף המגרש (בחלקו הדרומי) חלקן חניות כפולות (חסומות).

יחד עם זאת אנו מוצאים שיפור מסוים בבניית הבניינים מעל קומת עמודים מבחינת החזות וניצול קומת הקרקע לרווחת כלל הדיירים, והדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הסברי המשיבים כי תכנון כזה מתאים יותר לאוכלוסיית רוכשי הדירות בפרויקט.

כך גם לעניין איחוד המגרשים ובניית שלושה מגרשים בצורת H שהינם אווריריים ומאפשרים חלוקה לדירות טובות יותר ביחס לאפשרות הקבועה בתכנון הול"לי.

לפיכך לעניין זה אנו קובעים כי ניתן יהא להעלות עד 35% מהחניות הנדרשות במגבלות הבאות:



החניות לא תחרוגנה מתכסית הבניינים.
החניות לא תתוכננה בחזית המבנים.



אשר לנושא המחלפון אשר עלה בשולי הדברים – התכנית תכלול הוראה ספציפית לפיה היא אינה משנה לעניין זה מהתכנית הולל"ית לכאן או לכאן.

לפיכך הערר מתקבל מקצתו.

עמדת נציג מתכנן המחוז:

לדעת נציג מתכנן המחוז תכנית אשר קובעת העלאת חניות אל מעל פני הקרקע אינה נכנסת בגדר סמכות הועדה המקומית על פי סעיף 62 א' לחוק התכנון והבניה, ולכן היננו מתנגדים לכל אלמנט של העלאת מקומות חניה כנ"ל בסמכות הועדה המקומית.

הדברים באים לידי ביטוי גם בהערות שיצאו לתכנית על פי סעיף 109 לחוק.

סיכום

אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל ברוב דעות תוך קביעת אחוז מופחת להעלאת החניות אל מעל לפני הקרקע.

עמדת נציג מתכנן המחוז הוא כי לא ניתן להעלות חניות כאלה כלל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון