בקשה להיתר להשלמת קומת גג

בקשה להיתר להשלמת קומת גג

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 לאשר בקשה להיתר להשלמת קומת גג בבנין בירושלים.

רקע:


מדובר בבנין הבנוי בבנייה רוויה.
בעלי הדירה בקומה העליונה, המשיבים 2, ביקשו להרחיב את דירתם וזאת על סמך ההוראה בתכנית מתאר 62, המתירה 5% משטח המגרש לצורך השלמת קומת גג.
אשר על כן, הגישו המשיבים 2 בקשה להיתר להשלמת קומת הגג.
בשלב הראשון, סרב הצוות המקצועי של המשיבה 1 לאשר את הבקשה במתכונת בה הוגשה.
לאחר מכן, הוגשה בקשה להיתר מתוקנת והפעם זו הומלצה לאישור על ידי מהנדס העיר.
העוררים הגישו התנגדות מפורטת לבקשה להיתר להשלמת קומת הגג.
המשיבה קיימה דיון בנוכחות הצדדים, והחליטה בהחלטה מנומקת לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה.
במסגרת ההחלטה ציינה המשיבה, כי הבקשה להיתר תואמה עם מהנדס העיר, וכי אין בבקשה להיתר פגיעה באופי השכונה אלא דווקא השתלבות עימה.
עוד ציינה המשיבה כי היא אינה דנה בטענה הקניינית.


הערר והדיון בערר:


על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר מציינים העוררים, כי מדובר בבית חדש בשכונת רמת בית הכרם אשר אוכלס רק בשנת 2002.
לטענתם, אין עוד תקדים להשלמת קומת גג ברמת בית הכרם.
העוררים מסבירים, כי אופי השכונה הינו מדורג ולפיכך ההשלמה פוגעת באופי השכונה. העוררים טענו בנוסף, כי גם לגבי הבניין הספציפי מדובר בבניה הפוגעת בערכו האדריכלי של הבניין, כאשר לטענתם לא ניתן לבנות את התוספת באותם חומרי גמר.
לגבי הנושא הסטטוטורי טענו העוררים, כי האפשרות להשלמת קומת גג הינה מכוח תכנית ישנה ביותר (תכנית 62), אשר נועדה לאפשר לדירות קטנות שנבנו בשנות החמישים והששים הגדלה מסוימת, אך אין מקום להחיל תכנית זו על בניינים מודרניים.
עוד ציינו העוררים, כי מדובר בפנטהאוס רחב ידיים, אשר אין כל מקום ליתן לו הרחבה.
מלינים העוררים בנוסף על התנהלות מהנדס העיר אשר סרב לפגוש אותם, וזאת למרות פניות בכתב ובעל פה.
המשיבה 2 הגישה תשובה לערר.
במסגרת התשובה ציינה המשיבה 2 כי דווקא ניתנו התרים להשלמת קומת גג בשכונה ואף ברחוב עצמו.
המשיבה 2 ציינה, כי ניתנו מאות עם לא אלפים של התרים להשלמת קומת גג החל משנות החמישים ועד לתקופה האחרונה ברחבי העיר.
לעניין התנהלות מהנדס העיר ציינה המשיבה 2 כי זה בתחילה סרב לבקשה להיתר כפי שהוגשה ורק בסופם של דברים, ולאחר תיקון הבקשה להיתר, תיקון שהינו פרי דיאלוג תכנוני, המליץ לאשרה.
ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, ומכאן החלטתנו זו.


דיון:
התנהלות מהנדס העיר


אין מחלוקת כי טבלת הזכויות בתכנית 62 העניקה לאזרח המתגורר בקומת הגג אפשרות לקבל אחוזי בניה נוספים לצורך הגדלת דירתו (ר' טבלת הזכויות של התכנית).
אלא, שאותה תכנית שהתירה את הגדלת הזכויות לצורך השלמת דירת הגג, התנתה את הענקתן בהמלצת מהנדס העיר.
ודוק. הזכויות להשלמת קומת הגג הינן זכויות מכוח תכנית, ולכן אין צורך בהליך של הקלה על מנת לנצל זכויות אלו. עם זאת, נדרשת המלצה של מהנדס העיר.
מן האמור לעיל עולה, כי התכנית הרלוונטית הסמיכה את מהנדס העיר ליתן המלצה אשר בלעדיה לא ניתן לנצל את הזכויות, כלומר המלצתו מהווה קביעה מעין שיפוטית.
באופן עקרוני, דרך המלך להתנהלות האזרח מול הצוות המקצועי אינה אמורה לכלול התערבות של מתנגדים או שכנים, וזכותם של אלו הינה רק עת גובשה הבקשה להיתר ופורסמה להתנגדויות.
כלומר, בראשית הדרך צריך להתקיים דיאלוג תכנוני בין הצוות המקצועי לאזרח מבקש ההיתר, כך שהאזרח מגיש תכנית מסוימת והצוות המקצועי נותן הערותיו לתכנית, עד כדי גיבוש הסכמה, או במקרה של אי הסכמה, הבאת המחלוקת בפני הכרעת הועדה המקומית.
בשלב זה של הדיאלוג התכנוני אין מקום להתערבות גורמים חיצונים (מתנגדים) - אלו יהיו זכאים להביע את עמדתם רק לגבי התוצר הסופי שיפורסם להתנגדויות.
אולם, בנסיבות המתוארות לעיל בתכנית 62, כאשר למהנדס העיר יוחד תפקיד סטטוטורי ממש מכוח תכנית, אנו סבורים כי כאשר קיימת מחלוקת לגבי המלצת מהנדס העיר, ראוי שמהנדס העיר יישמע את שני הצדדים.
כמובן, שבדרך כלל אין מהנדס העיר יכול לדעת מתי קיימת מחלוקת ומתי אין קיימת מחלוקת, אולם, כאשר פונים אליו מתנגדים ומבקשים בקשה ספציפית להיפגש עימו ולהביע את עמדתם ביחס לבקשה להיתר מסויימת, מן הראוי שתתקיים פגישה ודעתם תשמע.
למרות האמור לעיל, איננו סבורים כי הפגם באי הפגישה של מהנדס העיר עם העוררים מצדיק את קבלת הערר.
ועדת הערר אינה רק גוף ערר, אלא גם מוסד תכנון, בו יושבים אנשי מקצוע לרבות מתחום האדריכלות.
ועדת הערר כמוסד תכנון רשאית להיכנס לנעלי הועדה המקומית, ומכוח קל וחומר, גם לנעלי מהנדס העיר לעניין זה. ר' עע"מ 4897/06 בוקבזה נ. הוועדה המקומית ירושלים, ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' (), וכן החלטת וועדת הערר בעניין ערר (ירושלים) 286/07 הקרן לירושלים נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' ():

"עם זאת, ולאור רגישות הנושא, ערכה ועדת הערר בדיקה עצמאית של הנושא התכנוני. יובהר, כי ועדת הערר הינה מוסד תכנון אשר רשאי לשקול את השיקול התכנוני מחדש מא' ועד ת' "


במקרה שלפנינו, כפי שנבאר להלן, בחנה ועדת הערר את כלל השיקולים, לרבות השיקולים האדריכליים.


הפן הסטטוטורי:


העוררים טענו, כי היות ומדובר בתכנית ישנה אין מקום ליתן את השלמת קומת הגג, שהתאימה לצרכים של אז ולא לצרכים של היום.
איננו מקבלים טענה זו – לא במישור העקרוני ולא במישור הענייני.
במישור העקרוני, כל עוד תכנית לא בוטלה היא מחייבת, הן את האזרח והן את מוסדות התכנון.
תכנית הינה דין, ויש ליתן לה את המשמעות הראויה כדין.
אין מקום לאפשר לבטל דין עקב חלוף המועד, כך שהיה ומוסד תכנון יסבור כי התכנית הינה "מיושנת" יפסיק לפעול על פיה. דרך זו פוגעת בעקרון הוודאות התכנונית ויש בה בכדי לפגוע הן באזרח והן בציבור.
היה ומוסד תכנון, או אזרח, סבורים כי תכנית הינה מיושנת, הרי יש לבטלה או לשנותה בהליך סטטוטורי ולא בקביעת עובדות בשטח.
לענין זה ר' החלטת ועדת הערר ערר (ירושלים) 430+439/08 בוברוב ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (), לגבי תכנית עמ/9.
יתרה מזו, כאשר יש תכנית חדשה המגבילה את האפשרות להשלמת קומת הגג, יש לכבד הוראה זו. אולם, כאשר יש בתכנית חדשה הפניה מפורשת לתכנית 62, חזקה שמתקין התכנית היה מודע לכך שתכנית 62 כוללת גם אפשרות להשלמת קומת גג, וכשאימץ את הוראות תכנית 62 אימץ גם את האפשרות להשלמת קומת גג.
מבחינה עניינית, איננו סבורים כי מדובר בהוראה מיושנת שאבד עליה הכלח.
מטרת ההוראה הינה לאפשר שיפור דיור בדירות בקומה עליונה, ואיננו סבורים כי יש להגביל את שיפור הדיור רק לדירות קטנות, או לדירות ישנות.
משאב הקרקע בירושלים הוא משאב יקר, כאשר הנחיית מוסדות התכנון העליונים הינה לנצל משאב זה ככל הניתן, ר' החלטת המועצה הארצית עת דחתה את תמ"מ 37/1 (תכנית ספדי):

"בהסתמך על המידע שהוצג בפני המועצה הארצית ועל סמך מכלול השיקולים
שהועלו בדיון ובכללם שיקולים כלכליים, חברתיים, דמוגרפיים וסביבתיים, רואה המועצה הארצית חשיבות בהעברת מסר של התמקדות בריקמה העירונית הקיימת, על פני הרחבת שטחי הפיתוח מערבה."


לכן, גם מבחינה עניינית, אנו סבורים כי אין מקום להורות על ביטול האפשרות להשלמת קומת גג בדירות שהינן גדולות או חדשות.

הפן האדריכלי:


הנושא האדריכלי הינו מהותי לערר שבפנינו.
מצד אחד, אנו בהחלט סבורים כי בהשלמת קומת הגג יש משום שיפור הדיור ושיפור הדירה אשר עבורה מתבקשת ההשלמה.
אל מול יתרון זה של מבקשי ההיתר, יש לבחון האם קיימת פגיעה במתנגדים.
בחינת של טענות המתנגדים מגלה, כי אין להם כל טענה בדבר פגיעה ישירה, כגון חסימת אור, אויר וכו', אלא רק טענות במישור האדריכלי, ולכן יש להתמקד במישור זה.
איננו סבורים, כי ההשלמה המבוקשת תהווה פגיעה אדריכלית בבניין או בשכונה.
בניגוד לעמדת העוררים, איין מדובר בבנין מדורג, אלא קיימת נסיגה בקומת הגג.
ההשלמה המבוקשת אינה מגיעה עד קונטור הבניין, כך שהשינוי הנובע ממנה מתמצה בכך שהנסיגה מקונטור הבניין קטנה בכמה מטרים מהקיים כיום, אך עדיין קיימת נסיגה.
מדובר על שינוי שהשפעתו האדריכלית הן לגבי מראה הבניין והן לגבי מראה הרחוב הינה מזערית, אם בכלל קיימת.עוד חשוב לציין, כי אין מדובר בבניין עם חזית "חלקה" אלא עם בליטות ושקעים מובנים, כך שסביר שכלל לא יהיה ניתן להבחין בהשלמה לאחר שתבנה.
בעניין חומרי הגמר, הרי החלטת המשיבה 1 קובעת חד משמעית כי התוספת תהיה מאותם חומרי גמר של הבניין.
טענו העוררים, כי לא ניתן למצוא חומרי גמר דומים, היות ומדובר בבנייה מתועשת.
היות ולא הוגש ערר מטעם המשיבים 2, הרי החלטת המשיבה 1 כי הבנייה תתבצע מאותם חומרי גמר של הבניין נותרת על כנה והיה ולא ניתן למצוא חומרים שכאלו, אסור לבצע את הבנייה.
במילים אחרות, עמדת העוררים נתקבלה כך שהבנייה תתבצע רק מהחומרים של הבניין הקיים, או שלא תתבצע כלל.
עוד במישור של האיזון בין היתרון לפגיעה, ראוי להביא בחשבון כי רוב רובם של דיירי הבניין לא התנגד לבנייה המבוקשת.

אין מקום לאשר למשיבים 2 ספציפית את הבנייה המבוקשת:


טענה נוספת של העוררים שהועלתה בדיון בעל פה, הינה כי ייתכן והיה מקום לאשר את ההשלמה היה והייתה מתגוררת בדירה משפחה מרובת ילדים, אך לא כאשר מדובר במשפחה קטנה.
איננו מקבלים טענה זו.
תכנון, וגם רישוי, אמורים להתעלם מהפן האישי ולהיות אובייקטיבים ככל שניתן. היתר הבניה ניתן לנכס, ועקרונית יוותר לנכס לעולם ועד, גם כאשר זה יימכר לאחר.
לכן, אין מקום לשקול את אופי המתגורר ספציפית בדירה (למעט כמובן מקרים חריגים של נכות וכדומה), אלא לשקול תכנון אופטימאלי ואובייקטיבי.
יתרה מזו, אימוץ שיטת העוררים אינו מעשי ומוביל לאבסורד– כך, למשל, מה לגבי משפחה עם מעט ילדים, אולם שמארחת הרבה? או שיש לה משפחה גדולה? האם גם אז לא נתיר הגדלת הדירה?
בכל מקרה, גם לגופה של טענה, איננו מקבלים את התזה של העוררים.
לטעמנו, לגיטימי בהחלט, כי משפחה עם מספר ילדים קטן תבקש להרחיב את דירתה, משפחה שכזו זכאית לשיפור הדיור, גם אם מדובר בהקמת חדר משחקים או בהגדלת הסלון, והדבר לגיטימי בדיוק כמו התרת ההרחבה למשפחה שרוצה חדר נוסף לילדיה.


הפליה ותקדים:


העוררים טענו, כי לא ניתנו התרים אחרים להשלמת קומת גג בשכונה, ולכן הדבר מהווה תקדים מסוכן.
אלא, כי העובדות שונות.
בפני ועדת הערר הוצגו התרים שניתנו להשלמת קומת גג בשכונה, ואלו כבר נבנו בפועל.
התרים אלו מלמדים אותנו שניים:
ראשית, אין בהשלמה משום כל פגיעה אדריכלית במראה הרחוב, היות והעוררים כלל לא שמו לב להרחבות אלו, כאשר טענו שלא ניתנו התרים בעבר, למרות שאלו ניתנו ונבנו.
שנית, אין מדובר בתקדים, ההפך הוא הנכון, סירוב למשיבים 2 עלול להוות הפלייה.


הפן הקנייני:


העוררים טוענים, כי למבקשי ההיתר אין את הרוב הדרוש לביצוע הבנייה.
ועדת ערר זו הבהירה לא אחת, כי לא תדון ולא תכריע במחלוקות קנייניות, וכל אימת שעל פני הדברים יש למבקשי ההיתר זכות קניין ואף אם קיימת מחלוקת לגבי זכות זו, מוסד התכנון יידון בבקשה להיתר, מבלי שיהיה בכך הכרעה קניינית. ר' ערר (ירושלים) 89+94/08 הרבסט ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ().
המקרה של הבעלות בזכויות להשלמת קומת הגג, הינו נושא סבוך קניינית, אשר זכה לפסיקה ענפה של בתי המשפט, אך אין קיימת הכרעה ברורה וחד משמעית.
לכן, כאשר מדובר בניצול זכויות להשלמת קומת גג, דעת ועדת הערר הינה כי יש לדון בבקשה להיתר לגופה, וזאת מבלי שיש בכך עמדה כלשהי בנושא הקנייני, ר' ערר (ירושלים) 210/07 רוזנבלום ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ().


סיכום:


לאור האמור לעיל, ואף כי מוטב היה שמהנדס העיר יפגוש את העוררים, אנו דוחים את הערר.
למען הסר ספק יובהר, כי גמר התוספת יהיה זהה לגמר הבנין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להיתר הקלה בקומה

  2. היתר לניהול לשכה פרטית

  3. בקשה להיתר להשלמת קומת גג

  4. תקופת ההתיישנות לדמי היתר

  5. החזר שכר דירה ששולם ביתר

  6. היתר להובלת חומרים מסוכנים

  7. היתר להשכרת סירות בחוף הים

  8. השגה על דמי היתר בגין מגרשים

  9. בניה בלי היתר מהועדה המקומית

  10. היתר לתוספת בניה בבניין עתיק

  11. הריסת מבנה שיש לו היתר בטעות

  12. דמי היתר למינהל על תוספת בניה

  13. היתר לתוספת שירותים והגדלת חדר שינה

  14. בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

  15. אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

  16. התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

  17. הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

  18. זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות להיתר

  19. בקשת פרטנר להחלפת תורן קיים בהיתר לתורן משותף לחברות פרטנר ומירס

  20. הוספת אנטנות ותורן בזק במקום אנטנות ותורן שנשרפו זהה לתורן בהיתר

  21. אישור בקשה להיתר הסותרת החלטת וועדת הערר בהעדר שינוי נסיבות מהותי

  22. אישור תכנית שינויים מהיתר תוספת חדר למערכות טכניות, בשטח 8.84 מ"ר בקומה א

  23. היתר לשינוי בגווני הטיח והאלומיניום של הבית אשר נמצא בשלבי בנייה על פי היתר קודם

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון