הקלות ניוד שטחים ומעלית גג לקומה א'

בקשה להקמת בית מגורים הכוללת הקלות של ניוד שטחים, מעלית הגג לקומה א' והקלה של 5% בתכסית, במקרקעין הידועים כחלקה 30 מגרש 2176 גוש 8147 בכפר יונה (להלן: "המקרקעין").

הועדה המקומית החליטה "לסרב לבקשה אשר אינה תואמת לתכנית הבינוי לעניין מיקום החניות, המחסן, קווי הבניין ומיקום מתקני התשתית."

תמצית טענות העוררים

העוררים רכשו המקרקעין במסגרת מכרז של ממ"י לבניה עצמית. הוראות תכנית הצ /מק / 1-2 / 149 / א (להלן: "התכנית") היו חלק ממסמכי המכרז. העוררים ביקשו תיק מידע ובהסתמך עליו הכינו הבקשה נשוא הערר.

הועדה המקומית סירבה לבקשה נוכח חילוקי דעות בנוגע להגדרת המגרש, לטענת העוררים מדובר במגרש פינתי ועל כן קווי הבניין בו הם שניים קדמיים ושניים צדדיים ואילו לטענת הועדה מדובר במגרש "רגיל" שחל בו קו בניין אחורי. לטענת העוררים הסתמכו על המידע התכנוני הספציפי למגרש בו נכתבו קווי הבניין בהתייחס למגרש פינתי ולא רגיל.

לעניין החניות – מיקומן עפ"י הבינוי מנחה בלבד. הועדה המקומית מחייבת סככת חניה בניגוד להוראות התכנית המאפשרת מבנה חניה.

עפ"י פרשנות הועדה המקומית בקווי הבניה לא ניתן למצות את זכויות הבניה.

תמצית תשובת הועדה המקומית

התכנית הרלוונטית הינה הצ / 1-2 / 149 (להלן:" התכנית הראשית"), שקובעת הוראות הבניה במקרקעין בשונה מהתכנית הנזכרת לעיל בטענות העוררים שאינה אלא תכנית איחוד וחלוקה המגדילה שטחי ציבור.

כבר עם העברתה של התכנית לרשות המקומית העיר מהנדס הרשות כי התכנון אינו תואם הפיתוח ותכנית הבינוי.

ככל שמדובר ביחידת הדיור המזרחית החזית הדרומית הינה הצד האחורי של הבית ולכן מדובר בקו בניין אחורי ולא צדדי. רק יחידת הדיור המערבי הינה בית פינתי, ולכן קו הבניין הוא 5 מ'.

מעיון בתכנית הבינוי של המתחם עולה כי קו הבניין הדרומי של היחידה המזרחית הוא אכן 5 מ'.

לעניין מיקום החניות – פרשנות העוררים למעמד "מנחה" מרחיקה לכת ומרוקנת מתוכנן את הבינוי באשר לא מדובר בסטיה קלה לגבי חניה מסוימת אלא בשינוי קיצוני לגבי כל הארבע חניות בשתי יחידות הדיור.

לעניין ניצול התכסית – במסגרת הבקשה התבקשה הקלה בתכסית שעניינה אי הקמת עליית הגג והגדלת התכסית בקומת קרקע וקומה א'.

המניעה לניצול זכויות הבניה נובעת מאי אישור הקלה זו. העוררת אשת מקצוע והבאת מידע חלקי מטעמה גובלת בחוסר תום לב.

דיון והכרעה

קווי הבניין

כעולה מהאמור לעיל, במקרקעין חלות שתי תכניות.

התכנית הראשית (הצ / 1-2 / 149 הכוללת בתיק המידע בינוי (מנחה בלבד) ובו אין דיפרנציאציה בין היחידות דהיינו שתי היחידות המותרות במגרש בנויות באותו קו בניין. קווי הבניין כאמור בלוח האזורים הינם לחזית ולאחור 5 מ' ולצד 3 מ'.

סעיף 20.6 לאותה תכנית קובע כדלקמן:

"20.6 לאחר אישור התוכנית תוכן תוכנית פיתוח לכל המתחם. בתוכנית יציינו מערכות תת קרקעיות ומערכות עיליות, מפלסי הכניסה לבניינים, מיקום הכניסות לרכב פרטי למגרשי מגורים, הנחיות לגדרות, נטיעות ופרטים נוספים לפי שיקול דעת הועדה המקומית. התוכנית תיערך על רקע מפת מדידה מצבית. התרי בנייה יצאו על פי הוראות תוכנית הפיתוח"

תכנית הצ / מק / 1-2 / 149 / א מחילה את הוראות התכנית הראשית במידה ולא שונו, ומפנה לעניין הוראות בניה והגבלותיה לתכנית ללוח האזורים הנספח לתקנון התכנית.

נוכח האמור איננו סבורים כי הנסיגה הקבועה בתכנית הפיתוח בחלק מהמגרשים מחייבת ולהלן נתכבד ונפרט:

ראשית, תכנית הפיתוח הוכנה מכח סעיף מפורש בתכנית הראשית הכוללת רשימת נושאים אשר עניין קווי הבניין אינו בא בגדרם. היפוכם של דברים, התכנית קובעת מפורשות קווי בניין ונספח הבינוי הקבוע בה, אשר גם לטעמנו כמו לטענת הועדה המקומית יש ליתן לו משמעות ומשקל חרף היותו מנחה, אינו מציין כל נסיגה בקווי הבניין כך שהתכנית הינה חד משמעית.

שנית, נושא קווי הבניין הינו מן הנושאים הטעונים פירוט בתכנית עפ"י סעיף 145 לחוק. משמעות הדברים כי בראיית המחוקק נושא זה הינו מהותי ועליו לעבור הפקדה כדין על כל המשתמע מכך, ובמיוחד לעניין שיתוף הציבור והוודאות התכנונית של דין סטטוטורי.

במצב דברים זה, בו נקבעו קווי בניין מפורשים בתכנית ללא ציון הנסיגות המתוכננות, ולנושא זה אין סימן וזכר בנספח הבינוי המנחה שפורסם כחלק ממסמכי התכנית, אין לטעמנו לועדה המקומית סמכות לשנותן באמצעות תכנית פיתוח מה עוד שנושאים הוגדרו אחרת במסגרת אותה תכנית.

אגב אורחא נוסיף כי קו בניין הינו ברגיל קו בניין הקבוע למגרש כולו ובהעדר הוראה סטאטוטורית כדין לא ניתן לשנותו.

לעניין מיקום החניות – הרי שאינן עולות בקנה אחד עם האמור בנספח הבינוי המסומן בתכנית הראשית המסמנת אותן בחלקו הדרומי ובחלקו המזרחי של המגרש ואילו תכנית ההגשה מציעה חניות בפינה הדרום מערבית ובחלקו הצפוני של המגרש. כפי שהבהרנו אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית בנוגע לבינוי הסטטוטורי הגם שמוגדר מנחה, ואיננו רואים מניעה תכנונית לביצועו בעניין זה.

לעניין "הפילרים" הואיל ופרטים אלה אינם מופיעים בבינוי הסטטוטורי, ייתכן וניתן לסמוך לעניין זה על תכנית הבינוי החדשה שהוכנה על ידי הועדה המקומית במסגרת המנדט מכוח סעיף 20.6 אשר מונה בין היתר "פרטים לפי שיקול דעת הועדה המקומית". פרטים אלה, אשר אינם בסתירה לבינוי הסטטוטורי , ייתכן וניתן לקבוע במסגרת תכנית פיתוח לבר סטטוטורית כנ"ל.

סיכומם של דברים:



אנו מקבלים את הערר בכל הנוגע לקווי הבניין, ויש לראות במגרש בכללו מגרש פינתי בעל שני קווי בניין קדמיים ושניים צדדיים.
אנו דוחים את הערר בנוגע לחניות – אשר מסומנות בנספח הבינוי הסטטוטורי לו יש גם לטעמנו משקל.
אנו דוחים את הערר בנוגע לפרמטרים – אשר בסמכותה של הועדה המקומית לקבוע פיתוח עפ"י סעיף 20.6.


לאור כל האמור לעיל הערר מתקבל בחלקו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נפילה לפיר מעלית

  2. היטל השבחה על מעלית

  3. חילופי שטחים בין בעלי חלקות

  4. הקלות ניוד שטחים ומעלית גג לקומה א'

  5. תאונת מעלית - אחריות טכנאי מעליות

  6. באיזה שעות מותר להפעיל מעלית שבת ?

  7. ביטול היתר לבניית מעלית בבית משותף

  8. אישור להפעלת מעלית ע''י מכון התקנים

  9. בקשה להיתר לבניית מעלית בבנין בן 3 קומות

  10. התקנת מעלית תביעה למפקח על בתים משותפים

  11. התנגדות של הדיירים בקומה הראשונה לבניית מעלית

  12. עלות תחזוקת מעליות גבוה ללא אפשרות החלפת ספק

  13. תביעה של חברת מעליות נגד נציגות הבית המשותף

  14. בקשה להיתר להקים מעלית האמורה להתחבר ליחידת דיור

  15. הרוב הדרוש 2/3 בבקשה להיתר להוספת מעלית בבית משותף

  16. בקשה להקמת מעלית חיצונית בבניין קיים רק לאנשים חולים

  17. השיקולים להתרת בניית מעלית חיצונית בתוך מרווחי הבנייה

  18. בניית תוספת קומה, פיר מעלית ומתקנים טכניים מזגנים וצנרת

  19. בקשה לתוספת מעלית פנימית בבית משותף, הריסת מדרגות ובנייתן מחדש

  20. היתר בניה לבניית מעלית חיצונית פתוחה לציבור בשטח המיועד ל "מעבר להולכי רגל"

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון