ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון ל – 22 ילדים במקרקעין הידועים כחלקה 4 מגרש 234 בגוש 5871 ברחוב מגדל ים 9 במודיעין (שכונת אבני חן) (להלן: "המקרקעין").

החלטה זו ניתנת בהמשך להחלטת ביניים שניתנה בתום הדיון במסגרתה הבהירו הצדדים כי במידה ותוסדר כניסה נפרדת לפעוטון יוכל העניין לבוא על פתרונו.

לאחר מכן התקבלה תגובת המשיבה 2 במסגרתה הובהר כי היא נותנת הסכמתה העקרונית להסדרת כניסה מהחצר ובלבד שלא יהא צורך לשבור ולהרוס קירות חיצוניים תומכים אלא להתקין מדרגות חיצוניות. העוררים הבהירו כי אם תועמד כניסה נפרדת לא תוסר התנגדותם לקיום הפעוטון אולם אז יעמוד בקריטריונים שנקבעו.

הועדה המקומית הציעה כניסה באחת משתי חלופות:



כניסה לבית המשותף דרך השצ"פ הגובל מדרום ממערב לדלת הכניסה כיום (שצ"פ 515).
כניסה לבניין דרך שצ"פ 558 השצ"פ מצפון צמוד לכניסה הקיימת לבית המשותף.


הועדה הדגישה כי כל שינוי כנ"ל כרוך בבקשה חדשה להיתר וביקשה לציין כי חרף העובדה כי מקדמות בברכה כל אפשרות פשרה בתיק הפיכת החלטתם עלולה לפגוע בגמישות התכנונית המוקנית מכח סעיף 146 לחוק התכנון והבניה.

לאור כל האמור, ובהתחשב בעובדה כי הצדדים לא הגיעו לעמק השווה (שכן העוררים הבהירו כי עדיין עומדים על התנגדותם לפעוטון) נדרשנו ליתן החלטתנו בעניין.

תמצית טענות העוררים



בהתאם לקריטריונים שאושרו בפסיקה יש להעדיף בתים צמודי קרקע או בעלי כניסה נפרדת.
ביום 1.9.08 החל השימוש החורג המבוקש. המשיבה הבטיחה לסגור הגן בתום השנה אולף חרף האמור הגישה הבקשה נשוא הערר.
פעילות הגן מזיקה לשטחים המשותפים בבניין, מעלית, דלתות כניסה קומות כניסה וקומת המחסנים. דלתות הכניסה מתפקדות חדשות לבקרים, נעשה שימוש תדיר באינטרקום, אותו התקינו הדיירים במיטב כספם.
בסמוך מצוי מעון יום של נעמ"ת ו – 2 יחידות גנים נוספות שעתידות להיפתח בשנה הבאה. העוררים מעולם לא התלוננו על קיומם של גנים אלה הם מכירים בחשיבות קיומם של גני ילדים בסביבת השכונה הקרובה.
החלטת הועדה פורצת את הקריטריונים שנקבעו על ידה.
גם בעובדה כי השוכרת הפעילה הגן שנה וחצי ללא היתר לא הובאה בחשבון.


תמצית טענות המשיבים



מדובר באינטרס ציבורי ראשון במעלה. ההיתר ניתן לזמן קצוב ונקבעו בו תנאים אותם המשיבה מקיימת. ההיתר עונה לכל התבחינים שנקבעו בפסיקה. הפעוטון ידוע באיכותו והמשיבה בקיאה בניהול גן שנים רבות.
המשיבה מציבה סייעת בשעות הבוקר על מנת להוציא הפעוטים ולהכניסם לגן.
תנאיו הפיזיים של הבניין כוללים 3 כניסות נפרדות חצר לדירה מרווחת המתאימה לשימוש.
הפעוטות נכנסות רק דרך הכניסה ברחוב מגדלים.
המשיבה מממנת על חשבונה מנקה לכל השטחים הציבוריים פעמיים בשבוע ושומרת על ניקיון הכניסה בשטח הצמוד לפעוטון וחדר האשפה.
המשיבה מממנת את ביטוח המעלית באמצעותה /המדרגות יורדים קומה אחת לפעוטון.




עמדת הועדה המקומית



יש לסלק הערר על הסף כי העוררים לא צירפו המשיבה 2 בניגוד לדין.
העוררים מתעלמים מהאינטרס התכנוני ציבורי כוללני.
הבקשה הוגשה ביום 8.9.09 בבית משותף בן 5 קומות ו – 9 דירות כאשר השימוש החורג התבקש לגבי אחת משתי דירות הגן בשטח של 56 מ"ר. הכניסה לבית המשותף מתאפשרת דרך 2 כניסות נפרדות במפלסים שונים המובילים לחדרי המבואה. אחת הכניסות מחייבת טיפוס בגרם 6 מדרגות או שימוש במעלית.
על פי התכנית החלה במקרקעין מד / מב / 3 המקרקעין מיועדים כאזור מגורים ב מיוחד ומתירה שימוש מסחרי בקומת הקרקע במקום המסומן כחזית מסחרית.
על פי הקריטריונים לדירה בעלת כניסה נפרדת עדיפות ותו לא על מנת למזער הפגיעה. במקרה דנן עשתה הועדה המקומית מאזן נכון והגיעה למסקנה כי חרף העדרה של כניסה נפרדת בנסיבות יש להסיג המטרד מפני האינטרס הציבורי.


דיון והכרעה

ועדת הערר ערכה דיון בערר, שמעה טענות הצדדים ואף יצאה לסיור על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו נמצא כדלקמן:



מדובר בבניין מגורים מדורג בין 2 רחובות (העליון מגדל ים).
גן הילדים ממוקם בחלק התחתון הגובל ברח' תרשיש.
למבנה התחתון 2 כניסות מרח' תרשיש.
כניסה אחת מצפון מערב והשניה מדרום מזרח הגבהה בחצי קומה.
מדרום למבנה אשכול גני ילדים.
חצר המשחקים פונה לכיוון אשכול הגנים.


ועדת הערר התרשמה בעבר מהתמודדותה של הועדה המקומית מודיעין עם הצורך הציבורי האקוטי של הסדרת מסגרות חינוך לילדים גיל הרך, תוך הגברת הוודאות התכנונית ובמסגרת זו קביעת קריטריונים מנחים להתרת שימוש חורג לפעוטונים בבתי מגורים.

בקריטריון של כניסה נפרדת אכן מנוסח כמתן עדיפות ולא כתנאי בלעדיו אין. אולם ההחלטה לעולם תהא מאזן של נסיבות תכנוניות ומציאותיות בשטח.

במקרה דנן שתי ההחלטות האפשרויות (חייב להתקנה של כניסה נפרדת והעדר תנאי כזה) מצויות במתחם הסבירות התכנונית, מחד – החלטה לחייב כניסה כאמור תשמור באופן דווקני על המגמה הקבועה בקריטריון האמור אך מאידך העובדה כי קיימות לבניין כניסות מספר, הגבלת מספר הילדים ותנאים נוספים שניתן לקבוע עשויות ליתן מענה מספק לסוגיה זו.

אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן:

א. השימוש החורג יאושר עד חודש אוגוסט 2011 בתנאים הבאים:



מספר הילדים לא יעלה על 22 ילדים כאשר מכלול הדירה תסומן כשימוש חורג ובהתאמה לקריטריונים שנקבעו על משרד התמ"ת.
תנאי למתן היתר הינו המצאת כל האישורים כדין.
הכניסה שתשמש את הפעוטון תהא הכניסה מרחוב מגדל ים בלבד. המשיבה 2 תתקין על חשבונה מערכת המאפשרת תכנות קוד כניסה שלא יימסר להורי הילדים.
לא יעשה כל שימוש על ידי ילדי הגן / הוריהם במעלית בין אם באמצעות תכנות המעלית בקוד ובין אם באמצעות ביטול הכניסה לקומת הגן.
לא יתאפשרו משחקים בחצר בשעות המנוחה. שעות פעילות הגן יהיו כמפורט בהחלטת הועדה המקומית.
וביתר תנאי הועדה המקומית.


ב. עם תום השנה תבחן הועדה המקומית הפתרון המפורט לעיל ובמידה ותמצא כי הורי הילדים
ישתמשו במעלית ו/או בכניסה אחת לא תאפשר הארכת השימוש החורג עד תום התקופה
שנקבעה על ידה אלא אם תוסדר כניסה נפרדת להנחת דעתה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון