הרוב הנדרש ליזם לבנות את חדרי היציאה לגג

לטענת העוררים אין בידיי היזם הרוב הנדרש על מנת לבנות את חדרי היציאה לגג, זאת בשונה מהרוב הנדרש לבניית התוספת עפ"י התמ"א שאז מדובר ב- 2/3 מהמוכח בלבד .


יחד עם זאת גם לעניין הרוב הנדרש לבנות התוספת עפ"י התמ"א, טוענים העוררים כי אחד התנאים המצטברים הינו כי שטחן של הדירות שתוספנה, לא יעלה על 1/3 הדירות בבית המשותף, וכי תנאי זה לא מתקיים במקרה דנן.
העוררים טוענים כנגד הקצאת מקומות חנייה לדירות החדשות תוך הקטנת החצר. כמו כן טוענים העוררים כנגד רוחבו של חדר המדרגות לאחר יצירת מעלית. לטענתם מגיע הרוחב כדי 80 ס"מ בלבד ומיקום המעלית ביחס לפתחי הדירות אינו נכון. העוררים טוענים בהקשר זה כי יש לבחון חלופה של התקנת מעלית חיצונית. בנוסף מלינים העוררים על ביטול מחסן משותף. כן נטען כי הקומה החדשה תבלוט כ-2 מ' מקו הבניין דרומה ודבר זה יצל על הקומות הקיימות גם אם ייפתח פתח לחדירת אור ושמש כפי שהוחלט על ידי הועדה המקומית.


תמצית תשובת המשיבים והועדה המקומית:



הרוב הנדרש הינו 2/3 מבעלי הדירות, וזאת אם מספר הדירות הנוסף אינו עולה על 1/3 הדירות הקיימות בבניין. במקרה דנן אושרו 5 דירות חדשות כשבבניין 15 דירות ולפיכך אין ממש בטענה כי הרוב הנדרש הוא כל בעלי הדירות.
סדר הדברים הנכון הינו קיום דיון בועדות התכנון ולאחר מכן דיון בפני המפקח על המקרקעין וזאת על מנת למנוע דיוני סרק בפני המפקח על המקרקעין. כל שיש בהחלטה התכנונית לומר הוא כי מבחינת דיני התכנון והבניה מדובר בבקשה ראויה תכנונית.
העוררים הבהירו פעמים מספר כי יסירו התנגדותם אם יובטח להם ממ"ד + מרפסת שמש.
מדובר בבנין טעון חיזוק העומד בתנאי הסף הקבועים בתמ"א. ניתן לבנות במקרקעין כיום בנין בן 4 קומות על עמודים + קומה על פי תמ"א 38 + חדרי יציאה לגג. הבקשה כוללת 3 קומות + קומה חלקית על פי תמ"א 38 + חדרי יציאה מעובים ע"י ניוד זכויות מינורי מקומה רביעית לקומה חמישית.
מבוקש להוסיף 4 דירות דופלקס וכן הקמת מרפסות פרגולות, הרחבת לובי, התקנת מעלית, ממ"דים בדירות הנוספות, חיפוי חזית הבניין וסידור מקומות חניה לכלל הבניין בחצר. החריגות בקוי הבניין הם לצרכים קונסטרוקטיביים.
פתיחת החלון בביתו של העורר 3 נעשתה תוך עבירה על חוקי התכנון וללא היתר. העורר 3 הבהיר כי בכוונתו להשיג לעצמו תמורה גבוהה יותר.



דיון והכרעה:
ככלל, ועדות התכנון, ובכלל זה ועדת הערר, לעולם לא יתערבו ולא יקבעו מסמרות בדיני הקניין. יחד עם זאת, ההלכה שנקבעה בעניין זה בבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א מאפשרת למוסד תכנון להמנע מליתן הכרעתו התכנונית בעניין בו על פניו חסר מבקש ההיתר על פניו הזכויות הקנייניות המתבקשות בבקשה. הרציונל העומד בבסיס קביעה זו הינו יעילות המערכת שכן מה טעם ימצאו מוסדות התכנון להדרש לבקשה תיאורטית. לעניין זה נפסק כדלקמן:

"גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד."
שתי סוגיות עולות מטענות העוררים לעניין זה –
האחת – האם הרוב המופחת הקבוע בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008, (להלן: "חוק החיזוק") ומגיע כדי 2/3 מדיירי הבית חל גם על חדרי היציאה לגג;
האחרת – האם הבקשה עומדת בתנאיו של אותו חוק.
ודוק: שתי השאלות תוכרענה על ידי המפקח על המקרקעין, והבחינה הנדרשת במקרה דנן הינה לכאורית בלבד.

אנו סבורים כי לצורך בחינתה של הבקשה מבחינה תכנונית במוסד התכנון המוסמך אין בשאלות שהועלו כדי להוות מכשול, בהיבט של שלילת הזכויות "על פניו".
חוק החיזוק קובע בסעיף 5 כי לאחר הליך אצל המפקח על המקרקעין ניתן לאשר ברוב של 2/3 (להלן- "רוב מיוחד") ביצוע בקשה תואמת תמ"א 38. אין חולק כי במקרה דנן קיים רוב של 2/3 וכי עסקינן בבקשה לחיזוק מבנה על פי תמ"א 38.
לעניין בנייתה של דירה חדשה - אותה דירה אינה מוגבלת על פניו לשטח הקומה, ויכול שתכלול גם חדרים על הגג, הגם שאותם חדרים מוזכרים במפורש בהוראות התמ"א כאפשריים למרות התוספת המוקנית בתמ"א. לפיכך איננו סבורים כי כמוסד תכנון (אשר אינו מוסמך להיכנס לשאלה הקניינית) ניתן לראות בהחשבת קומת החדרים על הגג על פי אותו רוב מיוחד, טעות המגעת כדי היעדר זכויות קנייניות לכאורה.
הווה אומר, על פניו קומת החדרים על הגג מהווה חלק מאותה בקשה אשר ניתנת לכאורה לאישור ברוב של 2/3 כמפורט בחוק החיזוק.


לעניין התנאים הקבועים בסעיף 5 בנושא שטח הרצפה המותר לאישור ברוב המיוחד, הרי שגם זה אינו חף מפרשנות אם כולל ההרחבות הנדרשות לביסוס המבנה (שאז ברי כי נופל מ- 1/3) או שמא מדובר בשטח קומה נטו (שאז עולה על 1/3). כך או אחרת, ייתכן ותוספת החדרים על הגג, מהווה "הרחבת דירה" על פי תכנית תקפה ומחייבת רוב אחר, (75 אחוזים) אשר על פניו התקיים בענייננו.

הנה כי כן, מדובר בפרשנות חוק חדש אשר צריכה לעבור בכור מחצבתן של הערכאות המוסמכות וועדת הערר אינה יכולה לקבוע בעניינו מסמרות לכאן או לכאן.
(לעניין זה השווה גם ערר (י-ם) 65/09 אפנג'ר נ' הועדה המקומית י-ם).

מבחינה תכנונית, אנו מוצאים הבקשה ראויה. התכנון שהוצג בפנינו מקיים את מטרת התמ"א – חיזוקו של המבנה מפני רעידות אדמה, וזאת תוך התחדשות עירונית והשבחת הנכס בכללותו.

התכנון מציג מקומות חניה לכל הדירות בבניין, כולל ממ"דים בדירות החדשות ואף מציע מעלית לבניין, מטרה תכנונית ראויה בפני עצמה, לגביה קבענו לא אחת כי היא עולה בקנה אחד עם הוראות החוק וכוונת המחוקק לעודד תוספת מעליות בבתים קיימים. לעניין זה יצויין כי ועדה זו גילתה דעתה לא אחת במספר הזדמנויות כי בהתאם למצוות המחוקק היא רואה לנכון לאפשר התקנת מעליות בבניינים קיימים לצורך שיפור תנאי הדיור ובלבד שתשמרנה הוראות סימן ט' לתקנות התכנון והבנייה בקשה להיתר תנאיו ואגרות התש"ל – 1970 (להלן: "התקנות והאגרות"), שעניינו התקנת מעלית ומעלון בבניין.
עוד יובהר בעניין זה כי המידות שנקבעו בבקשה אינן חורגות מהמותר על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) בכפוף להפעלת שיקול דעת מהנדס הועדה, כפי שנעשה במקרה דנן.

אשר על כן ולאור כל האמור, לא ראינו לנכון להתערב בהחלטת הועדה המקומית.

לפיכך הערר נדחה.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון