תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

תכנית השינויים: הגדלת פתח בקומת הקרקע (הפיכת חלק לדלת) וזאת בחלקו המזרחי של קומת הקרקע סמוך למטבח.

עניינו של ערר זה בתוכנית שינויים שהגישו המשיבים בנוגע לבית בנוי במקרקעין הידועים כחלקה 16 מגרש 2248 ב' בגוש 6845 רחוב הבשור 145 בשוהם, (להלן- "המקרקעין").

יצוין כי הבקשה המקורית הובאה בפני וועדת הערר במסגרת עררים 2+20/09 שם הגיעו הצדדים בהמלצת וועדת הערר להסדר כדלקמן:

" הבקשה להיתר שהתקבלה בועדת הערר בתאריך 25/3/09 תתוקן בהתאם להנחיות הבאות:



גובה רום גג הרעפים + 9.40 מ'.
תבוטל המרפסת בקומה העליונה בקטע הצפון מערבי וגג הרעפים יכסה את שטח המרפסת שהיתה.
ניתן יהיה לפתוח פתחים לתאורה ואוורור בנישה שממערב לגרם המדרגות המוצע עליה סומנה פרגולה.
ניתן יהיה לפתוח פתחי תאורה ואוורור לכיוון מזרח.
ניתן יהיה לפתוח פתחים לכיוון דרום, רום תחתית הפתח לא יפחת מ - 1.70 מ', וחלון זה יהיה מזוגג בזכוכית חלבית.
העוררים לא יתנגדו לבקשת המשיבים להתקנת חלונות דומים ככל שיתבקשו.
המעלית תישאר במקומה כמתוכנן בבקשה."


תכנית השינויים עוסקת במספר פריטים כשהעיקרי ומעורר המחלוקת בהם הינו הגדלת פתח בקומת הקרקע (הפיכת חלק לדלת) וזאת בחלקו המזרחי של קומת הקרקע סמוך למטבח.

וכך החליטה הועדה המקומית:

"לקבל את ההתנגדות בחלקה ולאשר את הבקשה בתנאי שדלת היציאה המבוקשת מהמטבח (בחזית המזרחית) תהיה זהה לדלת היציאה לחצר (בחזית המערבית), דהיינו: דלת מזכוכית שקופה +תריס שנפתח מתוך הדירה, ברוחב סטנדרטי, כאשר פתיחת הדלת ונעילתה יכולה להיעשות רק מתוך הדירה ולא מחוצה לה.
מובהר כי הפתח המבוקש בבקשה זו הינו ביציאה מהמטבח למרפסת, ולא במיקום שהתבקש בהיתר קודם (שנדון בישיבות קודמות ובוועדת ערר).
ההיתר יוצא בכפוף למילוי הדרישות המפורטות בגיליון הדרישות והערות טכניות, ולא לפני תום 30 יום מיום משוח ההחלטה למתנגדים."

המלצת הצוות המקצועי קודם לשמיעת ההתנגדויות והמבקשים היתה כדלקמן:

"מהותה בקשה


תכנית שינויים ללא תוספת שטח, במהלך בניה: הגדלת פתח בקומת קרקע (הפיכת חלון לדלת), שינוי מיקום קולטים (מחזית מזרחית לחזית מערבית), שינוי עיצוב קצה בפרגולה עליונה בהתאמה לפרגולה בקומת קרקע ושינוי גוון קירות החוץ (מצב לבן לגוון בהיר).
דיון בהתנגדות שכנה.


המלצות


לסרב לבקשה להגדלת הפתח (הפיכת חלון לדלת). הנושא עליה בישיבות קודמות והובהר שלא יאושר פתח כניסה נוסף שכן מהווה הכנה ליחידת דיור נוספת.
לאשר הבקשה לשינוי מיקום קולטים, שינוי עיצוב הפרגולה ושינוי גוון קירות חוץ.
לזמן המתנגדת."


תמצית נימוקי העוררת



העוררת הינה בעלת הזכויות בחלק השני של המבנה הדו משפחתי נשוא הערר (החלק הצפוני).
עניינה של הבקשה ביצירת דלת סמוך לפיר המעלית. תכליתה לאפשר כניסה חיצונית לשתי יח"ד עצמאיות אחת בקומת קרקע והאחרת ממעל – בגג.
המבקשים לא עמדו בתנאי ההסדר שהושג בועדת הערר, והשינויים שנעשו למראית עין בלבד.
גם בדלת מסוג זה עליו הצביעה הועדה ניתן להכנסה מהחוץ אל הבית ללא הגדלה.
בבקשה שאושרה אין פתח לחלון אותו לכאורה מבקשים להרחיב.
בתשובת הועדה המקומית בערר הקודם השיבה הועדה כי לא התירה כניסה חיצונית לפיר המעלית ולפיכך לא תתאפשר גישה ישירה לגג. בהתאם אסרה הועדה המקומית כל פתח שעלול להכשיר יח"ד נוספות.
הדלת שאושרה תאפשר כניסה לבית ותהווה הכנה ל – 2 יח"ד , דלת מזכוכית + תריס תאפשר מעבר דו כווני, ותשמש ככל הנראה כניסה לפרוזדור מהמעלית לשטח מגורים בקומת קרקע ולחדר הטיפולים בגג.
תכלית הדלת אינה שונה מתכלית פתחים שנדחו בעבר.
שומה על הועדה המקומית לשקול את עבירות הבניה ולא לאשר חריגות נוספות.


תשובת המשיבים



הפתח התבקש על מנת לאפשר למשיב 2 שהינו נכה 92% ומוגבל בתנועה, לאכול ארוחותיו בפרגולה הצמודה למטבח מבלי לצעור מרחק x4 מדלת הכניסה.
העוררת עצמה פתחה אי אלו פתחים בביתה לרבות דלתות לכאורה ללא היתרים.
בתקנון הבית המשותף הסכימו הצדדים לכל תוספת בניה בשטח הצמוד לדירתם. קרי לעניין שינוי פתחים.
העומס בבסיס הערר הינו סכסוך שכנים.
השינוי נחוץ לעורר המוגבל קשות בנגישות כחלק משגרת חייו הסבוכה


עמדת הועדה המקומית



מדובר בבקשה לשינויים במהלך בניה, ללא תוספת שטח ובכללה פתיחת פתח מהמטבח בקומת קרקע, למשטח בחצר.
בעבר נדונה בקשה לתוספת בניה באותו בניין, אושרה בועדה המקומית ביום 27.11.08 ונדונה בועדת הערר. בהחלטת ועדת הערר מיום 12.7.09 אושרה הבקשה בכפוף לתנאים שהוסכמו בין הצדדים והתייחסו לבניה בחלל הגג.
בבקשה הקודמת סומנה להריסה, דלת (אשר נבנתה ללא היתר) במיקום אחר – במתחם שטחי השרות בחזית הבית.
המלצת הצוות המקצועי בבקשה הנוכחית, ניתנה לפני הדיון ולפני שהועדה שמעה את הצדדים.
בזמן הדיון, לאור שאלות והבהרות שהופנו למבקש, למתנגדת ולעורך הבקשה, שוכנעה הועדה (כמו גם הצוות המקצועי) שלא מדובר בכניסה ליחידת דיור נפרדת, בשל מיקומה בתוך המטבח וכי יש הגיון תכנוני לאפשר למבקשים לצאת מהמטבח למשטח בחצר שבו הם נוהגים לדבריהם, לסעוד.
הבניה בהתאם להיתר הקודם מיום 21.10.09 עדיין לא הסתיימה. לפי דווחי הפיקוח בזמן הבניה, הינה מבוצעת בהתאם להיתר. בביקור מיום 17.05.10 התגלו שינויים פנימיים בקומת הגג וכן מחיצה פנימית בשטחה שרות בקומת הקרקע.
במידה ועם סיום הבניה לא תהיה התאמה להיתר הבניה הנושא יטופל כחוק, במסגרת הפיקוח על הבניה עוד יודגש כי בהתאם לכללים נלקחה מהמבקש ערבות בנקאית בגובה של 8,160 ₪ עד לגמר הבניה.
החלטת הועדה מיום 16.3.10 התייחסה לנושא אפשרות הכניסה לתוך הבית מבחוץ וקבעה כי "דלת היציאה המבוקשת מהמטבח (בחזית המזרחית) תהיה זהה לדלת היציאה לחצר (בחזית המערבית), דהיינו: דלת מזכוכית שקופה + תריס שנפתח מתוך הדירה, ברוחב סטנדרטי כאשר פתיחת הדלת ונעילתה יכולה להיעשות רק מתוך הדירה ולא מחוצה לה".

פתרון זה יבטיח לדעת הועדה שלא יהיה שימוש בדלת זו לצורך חלוקה ליחידת דיור נפרדת.

דיון והכרעה

אכן בעמדת הועדה המקומית בערר הקודם נזכר כי הוועדה דרשה כתנאי מקדמי לבטל הדלת החיצונית לשטח השירות בקומת הקרקע ותכנון חלונות הינו 40 ס"מ בלבד צמוד לתקרה כנהוג במחסן.

המשיבים הציגו בפנינו תמונות של חלונות אלה בחלק משטח השירות ואילו העוררים הציגו סגירה אימפרוביזורית של חלונות באמצעות לוחות גבס שחלקם מתפרק.

הבסיס לדרישת הועדה המקומית היתה מניעת יצירת יח"ד נפרדת בקומת קרקע. אכן אם יערכו שינויים מסוימים פתח זה עשוי להוות פתח כניסה לקומת הקרקע, ואולם דינו של שינוי כזה כמו כל שינוי אחר אשר עשוי להתבצע בביתו של מאן דהוא.

הובהר לנו כי לפתח המבוקש קיימת נחיצות לשגרת יומו המורכבת של המשיב עקב מצבו, מה עוד שפתח כזה (יציאה מהמטבח) אינו חריג במקומותינו לרבות בבית העוררת עצמה.

יחד עם זאת ועל מנת להסיר ספק אנו רואים לנכון לקבוע כדלקמן:



היתר מתוקן יוצא רק לאחר התאמת כל יתר הבנוי להיתר הקודם באורח קבוע, דהיינו בבניה קשיחה ולא באמצעות לוחות גבס.
לדלת המטבח לא תורכב ידית חיצונית כלשהי.
תירשם הערת אזהרה ע"פ תקנה 27 לתקנות רישום המקרקעין תשכ"ט 1969 לפיה במקרקעין הקיימת יחידת דיור אחת בלבד. הערה זו כמו גם יתר התנאים הקבועים בערר זה ובערר הקודם יוכנסו לתיק המידע בועדה המקומית.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון