היתר בניה לתוספות בבנין

היתר בניה לתוספות בבנין

רקע


מדובר בבניין ברחוב חזקיהו המלך בירושלים.
על הבניין אושרה בשנת 2009 תכנית 103777 המאפשרת תוספות שונות לבניין. התכנית אף כוללת נספח בינוי פרטני.
המשיבים 2 הגישו בקשה להיתר התואמת את התכנית ואת נספח הבינוי שלה.
העוררת בערר 118/10 וכן העוררים בערר 126/10 הגישו התנגדויות למשיבה 1.
המשיבה 1, לאחר שוידאה כי הבקשה להיתר תואמת במדויק את התכנית ואת נספח הבינוי שלה, החליטה לאשר את הבקשה להיתר ולדחות את ההתנגדויות.
על החלטה זו הוגש העררים שבפנינו.


העררים:


בערר 118/10 טוענת העוררת, כי לא זומנה לדיון, וכי הדיון נתקיים ללא שנתנה לה זכות טיעון בעל פה.
לגופם של דברים, העלתה העוררת טענה כי הבקשה להיתר אינה כוללת מעלית וזאת בניגוד להחלטות הוועדה המחוזית.
כמו כן, הפנתה זו לטיעונים נוספים שלה במכתב ההתנגדות שהוגש לוועדה המקומית.
העוררים בערר 125/10 הפנו אף הם לכתב ההתנגדות שהוגש לוועדה המקומית.
ועדת הערר קיימה דיון ממושך בטענות הצדדים, ואף שמעה טענות נוספות מפי ב"כ העוררים, ומכאן החלטתנו זו.


דיון:
זימון העוררים לדיון בפני ועדת הערר:


לעניין זימון מתנגדים לשימוע בעל פה, עלינו להבחין בין בקשה תואמת תכנית לבין בקשה שאינה תואמת תכנית.
בקשה שאינה תואמת תכנית מחייבת הליך שמיעת התנגדויות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה.
בקשה שכזו אינה בגדר זכות קנויה של המבקש, אלא נתונה לשיקול דעת רחב של מוסד התכנון.
לפיכך, בבקשות שאינן תואמות תכנית בהן מבוקשות הקלות מהתכנית או שימושים חורגים מהשימוש המותר בתכנית, אנו סבורים, כי יש מקום לשמוע בעל פה את המתנגדים לבקשה להיתר.
נציין, כי גם במקרה של בקשות שאינן תואמות תכנית המחוקק לא קבע כחובה שימוע בעל פה של המתנגדים. עם זאת, במקרים שכאלו אנו סבורים, כי האיזון הראוי בין המתנגדים (אשר המצב התכנוני הקיים עומד להשתנות כלפיהם) לבין מבקשי ההיתר (המבקשים לשנות מצב תכנוני קיים) מצדיק את שמיעת המתנגדים לא רק בכתב אלא גם בעל פה.
שונה המצב בבקשות תואמות תכנית במתכונת הבקשה שבפנינו.
כאשר הבקשה תואמת תכנית, קיימת לאזרח זכות מוקנית לבצע את אשר התכנון מאשר, ומוסדות התכנון יסרבו לבקשה תואמת תכנית רק במקרים נדירים. ר' בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב(2), עמ' 133.
יתרה מזו, אין באופן עקרוני זכות התנגדות מוקנית לבקשה להיתר תואמת תכנית, היות וזכות זאת מוצתה עת הליכי אישור התכנית.
עם זאת, מחוקק המשנה קבע חריג להעדר זכות ההתנגדות וזאת במסגרת ההליך הקבוע בתקנות 2ב' ו- 2ג' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות).
תקנות 2ב' ו- 2ג' מאפשרות לבעל זכויות שלא חתם על הבקשה להיתר להתנגד בכתב לבקשה להיתר מטעמים תכנונים. תקנות אלו אינן קובעת כי קיימת חובה לזמן את המתנגדים לדיון בעל פה.
לאור האמור לעיל אנו סבורים, כי האיזון הראוי אינו מחייב זימון מתנגדים לשימוע בעל פה בהליך לפי תקנות 2ב' ו- 2ג', היות ומדובר בהליך בו מבקש ההיתר מבקש לממש זכות שלו מכוח הדין (תכנית), כאשר שיקול הדעת לסרב לבקשה להיתר מראש מצומצם.
הטלת חובה על מוסד התכנון לשמוע בעל פה גם מתנגדים שהגישו התנגדות לפי תקנות 2ב' ו – 2ג' תגרום לסרבול הליך הרישוי והארכת המועד לקבלת החלטה בבקשה להיתר גם כשזו תואמת תכנית.
חובה שכזו גם תטשטש את ההבחנה בין הליך תואם תכנית להליך שאינו תואם תכנית ותקטין את התמריץ החיוני להגשת בקשות להיתר שהינן תואמות תכנית.
אשר על כן, הן לפי לשון התקנות והן לפי תכליתו איננו סבורים כי קיימת חובה להזמין לדיון בעל פה מתנגדים בהליך לפי תקנות 2ב' ו- 2ג'.
עם זאת, קיימת חובה כמובן להתייחס בכובד ראש וברצינות להתנגדות שהוגשה בכתב. כאשר מוסד התכנון רשאי, אך כאמור לא חייב, אף לזמן את המתנגדים לדיון בעל פה לאור אופי ההתנגדות.
במקרה שלנו ברור, כי ההתנגדות של העוררים הובאה בפני המשיבה, וקיימת התייחסות מפורשת אליה בהחלטה.
לפיכך אנו סבורים כי לא נפל פגם באי זימון העוררים לדיון בעל פה.
נציין כי המשיבה 1 בחנה היטב את ההתנגדות בכתב וקבלה החלטה מנומקת.
לפיכך אנו דוחים טענה זו.


הקמת מעלית:


הבקשה להיתר אינה כוללת הקמת מעלית.
למרות זאת, טענה העוררת בערר 118/10 כנגד הקמת מעלית במיקום מסוים.
העוררים בערר 126/10 הלינו מדוע לא מוקמת המעלית, למרות שלטענתם החלטות ביניים של הוועדה המחוזית חייבו הקמת מעלית.
אין מחלוקת, כי במקרה שלפנינו אושרה על ידי הוועדה המחוזית תכנית מיוחדת לבנייה המבוקשת בבקשה להיתר נשוא ערר זה.
תכנית זו כללה בתחילה מעלית, אולם לאור התנגדויות, החליטה הועדה המחוזית בסופם של דברים להוציא את המעלית ממסמכי התכנית, תוך שהיא מציינת כי ניתן להקים מעלית מכוח התכנית 5022 התקפה.
לאור החלטה זו, תוקנה התכנית ופורסמה למתן תוקף מבלי שהיא כוללת מעלית.
הבקשה להיתר הוגשה כשהיא תואמת את התכנית והיא אינה כוללת מעלית.
לפיכך, טענות העוררת בערר 118/10 בדבר המעלית שעומדת לקום במקום שאינו מקובל עליה נדחות היות ובבקשה להיתר לא מבוקשת מעלית.
טענות העוררים בערר 126/10 בדבר החובה להקים מעלית במקום אחר בו הם חפצים נדחות אף הן, ונבאר:
תכנית לאחר שמפורסמת למתן תוקף הינה כדין והיא מחייבת את מבקש ההיתר, את המתנגדים, את הציבור ואת מוסדות התכנון.
לפיכך, משאושרה התכנית ללא מעלית (במיקום כלשהו) לא רק שמבקש ההיתר לא היה חייב להקים מעלית, אלא שאסור היה לו לעשות כן.
יובהר, הועדה המחוזית החליטה בהחלטה ברורה להסיר את המעלית ממסמכי התכנית, ואכן זו הוסרה. לפיכך, אסור למבקש ההיתר היה להגיש את הבקשה להיתר עם מעלית (אלא בהליך של הקלה), ובוודאי שלא ניתן לכפות עליו לעשות כן בניגוד לתכנית.
לפיכך אנו דוחים את הטענות בדבר המעלית.
על מנת להסיר ספק נבהיר, כי העוררים בשני העררים רשאים כמובן ליזום בקשה להיתר מטעמם על מנת להקים מעלית במיקום המועדף עליהם וזאת בהתאם להוראות תכנית 5022, ובקשה זו תידון לגופה. לעומת זאת העוררים אינם יכולים לכפות על מבקש ההיתר לעשות כן, בשעה שהתכנית באופן מפורש לא כללה הקמת מעלית.


טענות נוספות:


העוררים העלו בכתב ובעל פה עוד שורה של טענות כגון: הסתרת אור השמש, צמצום מרווח בין בניינים, פגיעה בזרימת האוויר, קשיים בדרכי גישה ומחסור במקומות חניה.
טענות אלו יכול להיות שיש בהן ממש, אך אלו כבר הועלו, נטענו והוכרעו במסגרת התכנית המאושרת 10377, וכשהבקשה להיתר תואמת את התכנית, אין מקום לדון בטענות אלו, ונבאר:


היתר תואם תוכנית:


המשיבה 1, כתנאי לאישור הבקשה להיתר, דרשה התאמה מלאה של הבקשה להיתר לתכנית 10377 ולנספח הבינוי שלה.
העוררים טענו, כי למרות החלטה זו, עדיין קיימות אי התאמות בין התכנית ונספח הבינוי לבין הבקשה להיתר, ובפרט בנושא החניות.
לפיכך, ועל מנת להסיר כל ספק, אנו מורים כי הבקשה להיתר תותאם לנספח הבינוי של התכנית באופן מלא לחלוטין, לרבות סימון החניות, כך שאלו יסומנו במיקומם לפי נספח הבינוי של התכנית.
לפיכך, נקודת המוצא בדיון הינה כי בפנינו בקשה להיתר אשר הינה תואמת תכנית, כאשר התכנית אינה תכנית כללית או רעיונית, אלא תכנית מפורטת הכוללת נספח בינוי מפורט.


המשמעות של היותו של ההיתר תואם תוכנית:


מתן היתר בניה הינו השלב המשלים את הליך התכנון, בהיותו המסמך הסטטוטורי האמור להוציא מהכוח אל הפועל את התכנון הקיים.
באופן עקרוני, ואף מעשי, השקלא והטריא התכנוניים נעשים בשלב התכנון (קרי התוכנית) ולא בשלב הרישוי.
שלב התכנון הוא השלב המתאים לשקול את היתרונות והחסרונות התכנוניים של הבניה המבוקשת, ובמסגרת זו אף את הפגיעה בסביבה ובשכנים. התוכנית היא זו אשר מפורסמת להתנגדויות, והיא זו אשר מוכרעת על ידי גוף רב גווני האמור להוביל לתוצאה התכנונית הטובה ביותר.
לעומת זאת שלב הרישוי אינו שלב מתאים לעריכת איזונים ושיקולים, זהו שלב שמתבצע ללא פרסום, ואשר יכול להיות מוכרע על ידי וועדת הרישוי המצומצמת.
יתרה מזו, מיום שנתפרסמה התוכנית הרי הינה כ"דין", ובעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות (ואף החובות) מכוח הדין, כך שהליך הרישוי אינו אמור לגרוע או להוסיף על הזכויות והחובות שנקבעו בהליך התכנון וגובשו במסגרת התוכנית.
לפיכך, ההלכה הברורה והחד משמעית הינה, כי כאשר היתר בניה תואם את התכנון החל על המקרקעין, יסרבו מוסדות התכנון לאשרו רק במקרים נדירים וקיצוניים. ראה, למשל, בג"ץ 18/82, חברה קדיש"א גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ת"א ואח', פ"ד לח(1), עמ' 701, אשר צוטט בהסכמה בהחלטות רבות מספור של מוסדות התכנון למיניהם.
יתרה מזו, בית המשפט אף הביעה עמדה, כי במקרה שכזו קיימת חובה על מוסד התכנון ליתן את ההיתר תואם התכנית, ר' ת.א. (ת"א) 1668/97 נתן שוימר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב ():

"אף על פי כן, אחרי שחככתי בדעתי, הגעתי לכלל מסקנה שלפחות בנסיבות העניין דנן סמכותה של הועדה המקומית לפי סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה היא סמכות שבחובה."


המקרה שבפנינו אינו מקרה נדיר וקיצוני על פיו יהיה זה נכון לסרב לבקשה להיתר שהינה תואמת תוכנית, ולמעשה אין בידי העוררים כל נימוק רלוונטי מדוע לסרב לבקשה להיתר ככזו במובחן מהתנגדותם לאמור בתוכנית החלה.
ערר העוררים אינו תוקף למעשה את הבקשה להיתר אלא את התכנית החלה, וכאמור ועדה זו אינה הפורום הנאות והמוסמך לדון בתקיפה של תוכנית בסמכות ועדה מחוזית.
נציין, כי איננו מקלים ראש בטענות העוררים, אלא אף אם יש ממש בטענות העוררים, החל מהפגיעה באור וכלה בנושא החניה, הרי שפגיעות אלו אינן פרי הליך הרישוי ו/או פרי הבקשה להיתר אותם תוקפים כיום העוררים, אלא פגיעות אלו נולדו ואושרו עוד בשלב התכנית, ומופיעות בברור בנספח הבינוי של התכנית.
כך שמתכנני התכנית ומאשריה סברו, כי נכון לאשר את הבניה המבוקשת למרות טענות העוררים.
אשר על כן, לא היתר הבניה המבוקש גורם את הנזק הנטען לעוררים, אלא, אם אכן קיים נזק, התכנית היא זו שקבעה כבר את הבינוי המבוקש וזאת באופן מפורש.
נחזור ונבהיר, הלכה למעשה, מהווה היתר הבניה שלפנינו יישום של התכנית ואין בו כל חידוש או שינוי ביחס לתכנית.
אשר על כן, אנו דוחים טענות אלו של העוררים.


מפגעים בזמן הבנייה וקונסטרוקציה:


לגבי מטרדים בתקופת הבנייה, הרי ההלכה הינה כי מטרדים בתקופת הבנייה אינם יכולים להוות נימוק לאי אישור בקשה להיתר. יש לזכור כי כל בנייה גורמת מטרד זמני, כך שאם נביא גורם זה בחשבון לא הייתה מתבצעת בנייה כלל.
עם זאת, יש להבטיח כי אכן לא ייגרמו מטרדים יתר על המידה לעוררים.
לפיכך אנו קובעים, כי בניית התוספות תתבצע בתיאום מלא עם העוררים, לרבות הגבלת שעות עבודה, שמירה על ניקיון, העברת המתקנים שעל הגג בצורה מסודרת ועוד.


קונסטרוקציה ונזקים:


העוררים טענו, כי יש אפשרות כי הבנייה תגרום נזקים ובעיות קונסטרוקציה.
חוק התכנון והבנייה ותקנותיו מחייבים הגשת חישובים סטטיים וחתימת מהנדס קונסטרוקציה כתנאי להיתר בניה.
למען הסר ספק, אנו מורים כי האישורים הקונסטרוקטיביים והחישובים הסטטיים יוגשו גם לבחינת העוררים.


סיכום:


לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים, כדלקמן:
הבקשה להיתר תותאם באופן מדויק לנספח הבינוי של התכנית, לרבות נושא החניות.
בכפוף להתאמה האמורה, אנו מאשרים את הבקשה להיתר.
העבודות מכוח הבקשה להיתר יבוצעו בתיאום עם העוררים ותוך הבטחה למינימום מטרדים.
האישורים הקונסטרוקטיביים והחישובים הסטטיים יועברו גם לבחינת העוררים, אשר יהיו רשאים ליתן הערותיהם בכתב לגביהם בתוך 7 ימים מיום שאלו יוגשו אליהם.
רשמנו לפנינו גם את ההתחייבות בכתב של מבקש ההיתר לשאת בכל נזק שייגרם לעוררים או לבניין כתוצאה מהבנייה.
הייתה ותוותר מחלוקת לעניין הקונסטרוקציה יכריע מהנדס העיר, או מי מטעמו, בנושא זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוספת קומה בניה קלה

  2. היתר בניה לתוספות בבנין

  3. אישור חלקי של תוספות בניה

  4. בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

  5. ביטול אישור תוספת אחוזי בניה

  6. סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

  7. הוספת תוספות בנייה למושכר ללא הסכמה

  8. בקשה לבנות תוספת בניה ולשנות את המצב הקיים

  9. בקשה לתוספת בניה בקומת קרקע כשטח עיקרי ומחסן

  10. בתוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה

  11. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת לבניין מגורים קיים

  12. אי קיום החלטה של המפקח על הבתים המשותפים לפרק תוספות בניה

  13. השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון