שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

שינוי קווי בניין, והעברת זכויות מקומה לקומה, כמו גם בתוספת הזכויות המותרות על פי תיקון 43 לחוק במקרקעין הידועים כחלקה 71 בגוש 3850 ברחוב החרש 6 נס ציונה (להלן: המקרקעין).

במסגרת הדיון צוין כדלקמן:

"מהנדס העיר, מנהלת מחלקת תכנון, מנהל מחלקת רישוי ופיקוח הבהירו את עמדתם התכנונית, שבמקום שבו קיימת תוכנית חדשה שטרם קיבלה תוקף, אין מקום לשנות קווי בניין לצורך הכשרת בנייה בלתי חוקית, במיוחד בתוכנית הנדונה שמטרתה שינוי קווי בניין לסככות קיימות, היות והשינוי הוא לחזית הרחוב החדש שמתוכנן בניתוח נס/126, אישור הבקשה ישפיע על חזית הרחוב לאורך שנים".

קדמה להחלטה זו החלטה מיום 3/1/08, במסגרתה החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית בתנאים (חתימה על כתב התחייבות לשיפוי, סימון ההפקעה לרחוב החרש, יישוב הסתירה בקווי הבניין בין התוכנית לבין נס/126 במחוז, ותיקונים טכניים).

תמצית טענות העוררים:

מדובר במפעל ביו-טכנולוגי הכולל פס ייצור הבנוי בחלקו על קו בניין 0 בחלק הדרומי של המגרש. העוררת רכשה את המקרקעין באוקטובר 2001, ובמסגרת זו ביצעה שיפוץ פנימי למבנה קיים ללא תוספות בנייה.

מאחר וחלק מהמבנה נבנה ללא היתר, ביקשה העוררת לקדם הליך שיכשיר המבנה בכללו, אולם זה לא קודם, שכן הבעלים הקודמים היו מצויים בסכסוך עם העירייה, וזה בא על פתרונו רק לפני כשנה.

בשנת 2005 הוגש כתב אישום נגד החברה, לאחר שזו הגישה תביעה נגד עיריית נס ציונה, ואז הוסכם על קידום התוכנית בסמכות הוועדה המקומית לשינוי קווי הבניין.

כאן המקום לציין כי על פי תוכנית נס/1/1, ניתן היה לבנות הסככה הבנויה ובה פס הייצור בקו בניין 0 לכיוון דרום, אלא שהפקדתה של תוכנית נס/126, שינתה את המשטר התכנוני, באשר האחרונה קבעה קו בניין דרומי של 5 מ'.

בין הצדדים סוכמה דרך פעולה באמצעות תוכנית בסמכות הוועדה המקומית, היא התוכנית נשוא הערר.

העוררת טוענת כי שינוי ההחלטה אירע ללא שינוי בנסיבות, למעט חילופים פרסונאליים של חלק מגורמי הוועדה המקומית, ובראשם מהנדס העיר. כן טוענת העוררת להפרת התחייבות מנהלית, ומלינה על החלטה בלתי מנומקת, שכן הנושא של חזית הרחוב נדון עם מהנדסת העיר הקודמת, ובמסגרת זו סוכם כי מדובר במבנה עורפי לחזית, מה גם שקיימת חומה בגובה של 3 מ', ולפיכך לא קיים חשש כי אישור התוכנית ישפיע על חזית הרחוב.

תשובת הוועדה המקומית:

לעוררת לא הובטח דבר. היפוכם של דברים. הוחלט להפקיד בתנאים אשר יכול שיתמלאו, ויכול שלא. קווי הבניין בתוכנית סותרים גם את האמור בנס/1/1 (אם כי לא לכיוון דרום). החזית הדרומית אמורה להפוך לחזית קדמית לכל דבר עם אישורה של נס/126, ואישורה של התוכנית יהווה מפגע חזותי בלתי ראוי, ואין הצדקה לשנות את המאפיין התכנוני הזה.

בענייננו מצאה הוועדה המקומית כי לא נכון לאשר את התוכנית משיקולים תכנוניים כבדי משקל, כגון העובדה כי התוכנית תקבע מצב קיים של הנכס, באופן שיהווה מפגע חזותי בלתי ראוי בלב המתחם החדש שעל פי תוכנית נס/126 העומדת לקבל תוקף.

דיון והכרעה

דין הערר להתקבל.

עסקינן במפעל ביו טכנולוגי, אשר קבע את מקום מושבו בתחום התכנון של המשיבה. בכלל שיקוליה התכנוניים של האחרונה יש ליתן משקל של ממש למימושו של התכנון עליו היא שוקדת.

אזור תעשייה א' הינו אזור שטרם התפתח באופן ראוי, וזה שנים רבות עמלים גם גורמי התכנון על שידרוגו לתעשייה עתירת ידע, מסחר, ומשרדים. למותר לציין כי תכנון זה טרם קרם עור וגידים של ממש.

במצב דברים זה, בו הועדה המקומית הגיעה למסקנה תכנונית בדבר ייעודו של אזור, אנו סבורים כי עליה לטפח מציאותם של מפעלים ועסקים התואמים את התכנון אשר בקידומו היא חפצה שנים רבות.

לא זו אף זו, עוד חזון למועד עד שקו הבניין המתוכנן לכיוון דרום יתממש אם בכלל, כאשר בינתיים קיומו הינו סטטוטורי בלבד, ובשטח קיימים מבנים נוספים אשר נבנו בהתאם למצב התכנוני הקודם (נס / 1 / 1), מה עוד כי נס / 126 מאפשרת הימצאותם של אותם מבנים שנבנו בהיתרים על קו 0.

במצב דברים זה ברי כי האיזון הראוי מחייב מתן אפשרות להישארותו של המפעל במתכונתו הנוכחית, כל עוד לא מנוצלות זכויות בניה נוספות.

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח התנהלות הצדדים במקרה דנן, שכן ברי כי דרך המלך היתה להכשיר הקיים בהיתר על פי המצב התכנוני התקף נס / 1 / 1 תוך נקיטת הליך על פי סעיף 97 בועדה המחוזית. משום מה הועדה המקומית הפנתה את העוררים בשעתו להליך של תכנית בסמכותה ואף החליטה להפקידה וחזרה בה מהחלטתה. לא מצאנו בהשתלשלות שפורטה לפנינו הצדקה לשינוי ההחלטה אשר אין חולק כי הינו בסמכותה של הועדה בנסיבות מתאימות.

אלא שבמקרה דנן לא מצאנו נסיבות כאלה: מבחינה תכנונית לא חל בתכנית אותה הוחלט להפקיד שנתיים קודם לכן כל שינוי, גם תכנית נס / 126 היתה ידועה כבר בעת קבלת ההחלטה הראשונה, הועדה המחוזית אף היא לא הביעה התנגדות לאישור התכנית והערות הממונה על המחוז אליו הואצלו סמכויות שר הפנים על פי סעיף 109 לחוק הינן במקרה דנן הערות טכניות במהותן.

שכן, אין עוררין על כך שהתכנית הינה תכנית בסמכות הועדה המקומית ועל כן נושא חוות הדעת הנזכר בהערות על פי סעיף 109 אינו רלוונטי במקרה דנן.

ברי ומוסכם גם על ידי יזמי התכנית כי בעת שיתבקש ניצול זכויות נוספות, הדבר יהיה כרוך בתכנון חדש אשר יש להתאימו לכל הפרמטרים הקבועים בתכנית נס / 126, לרבות קו הבניין האחורי.

אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן:



התכנית תתוקן כך שמטרתה השלישית (התאמת זכויות הבניה לתיקון 43) על פי ההקלות המותרות תושמט.
כל אימת שמוזכרת תכנית נס / 126 יש למחוק את המילה "המופקדת".
התכנית תכלול סעיף לפיו היא גוברת על נס / 126 בכל הנוגע לקווי הבניין, כל עוד מבוקש לאשר המצב הקיים ביום אישורה של התכנית נשוא הערר, וכל בניה חדשה תחייב התאמה להוראות תכנית נס / 126. על מנת להבהיר נקודה זו תכלול תכנית הבינוי הקיים כחלק ממסמכיה.



בכפוף לאמור הערר מתקבל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון