בקשה לשינוי חזיתות וחלוקה פנימית, חיפוי גג תדלוק, פרגולות ועבודות הריסה

בקשה לשינוי חזיתות וחלוקה פנימית, חיפוי גג תדלוק, פרגולות ועבודות הריסה, כאשר השטח הקיים הינו ללא שינוי ומסומנים שינויים מספר, ביניהם הריסת אלמנטים קיימים, חלוקה שונה למסחר ועוד.
במצב דברים זה, מדובר לכאורה בבקשה תואמת תב"ע אשר אישורה אינה מקנה למתנגדיה זכות ערר. שכן, במצב דברים זה לא חל סעיף 152 לחוק ועל כן על דחיית התנגדות העורר אין זכות ערר לועדת הערר. (ר' ד"ר שמואל רויטל דיני התו"ב מהדורה 22, כרך ראשון עמ' 402 )
המקור והבסיס החוקי לזכות הערר לועדת הערר, על החלטה של הועדה המקומית בנושא היתרי בניה, מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 בו נאמר:
"(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה."
בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר:

"הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת".

לעניין היקפה של זכות הערר לפי סעיף 152 (א)(1) ראוי להפנות לפסק דינו של כב' סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה דר' ביין, בעת"מ 136/00 צומת האלופים נ' ועדת הערר:

"אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטייה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטייה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטייה כזו, או שהיא אמנם הייתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "ייענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר."

וראה גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בעתירה מנהלית 8/97 קרבסי נעמי ואח' נ. ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח' בו נאמר:
"למשיבים אין מעמד בהליכי מתן היתר שלא נלוות אליו בקשה לשימוש חורג, הקלה או סטייה, זולת על פי הוראות תקנה 2 ב' ו - ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ואם לא קוימו הוראות תקנות אלו... זכותם לפנות במישרין לבית משפט זה..."

כן נפסק בעניין עת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה כדלקמן:

"הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים.

הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון. יתרה מזו, ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה ובירורן. ועדת הערר אינה אמונה על בירור זכויות להגשת ערר, על הגדרת היקף הנפגעים, על בירור טענות שיהוי, על איזון בין האינטרסים המנוגדים בשאלת זכות הערעור וכדומה. אלו שיקולים לבר-תכנוניים שראוי כי ייבחנו על-ידי בתי משפט ולא על-ידי ועדת הערר.

21.צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי.
22.אוסיף גם כי הענקת זכות פנייה לוועדת הערר גם למי שאינו זכאי לכך מכוח הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה יוצרת מצב אבסורדי שבו מי שנפגע ישירות מההחלטה, ועל כן עומדת לו זכות ערר על-פי חוק, חייב להגיש עת עררו בתוך המועד הקבוע בחוק (30 יום). לעומתו מי שאינו בין הנפגעים הישירים על-פי סעיף 152 לחוק, רשאי לפנות לוועדה ללא כל מגבלת זמן, ופנייתו כפופה רק למגבלות השיהוי המסורות לשיקול דעת הוועדה. הדבר מעניק לכאורה יתרון דיוני ניכר למי שאינו נמנה מפורשות עם הזכאים להגשת ערר, על פני הזכאים.

איני סבור גם כי לשון סעיף 12ב לחוק מחייבת מסקנה שונה. אמנם סעיף 12ב(א)(1) לחוק קובע כי לוועדה סמכות לדון בכל עניין שבו הוענקה זכות על-פי חוק, ואילו סעיף 12ב(א)(2) אינו מפנה לזכות להגשת ערר נפרדת, אולם מכך אין להסיק הענקת זכות ערר רחבה ללא כל מגבלה. ייתכן שניסוח הסעיף אינו משביע רצון, ויש בהוראת סעיף 12ב(א)(2) משום חזרה מיותרת, אולם אין בכך כדי להעניק זכות כשהדבר אינו נאמר ברורות."

זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות. אין זכות ערר על עצם ההחלטה לתת היתר, אלא אם מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית.

משהובהרו הדברים במהלך הדיון נטענו מספר טענות במישור התכנוני, ביניהן היעדרן של חניות בכמות מספקת נוכח המסחר המבוקש, והאם אותו מסחר מהווה שימוש חורג אם לאו, ועוד אולם גם טענות אלה לא עלו כדי אי התאמה למשטר התכנוני התקף במקרקעין.

בהתחשב בטיבה של המחלוקת, יצאה ועדת הערר לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ובמסגרת זו נמצא כדלקמן:


גבול המגרש בצד צפון אינו תואם את קיר הבטון הקיים.
הדרך מצפון לתחנה הינה דו סטרית.
המיקום המוצע לחניות 7-10 משמש בפועל לתחנת השטיפה.
חזית המבנה הדרומי פתוחה ומשמשת לפנצ'רייה.
חניה מספר 14 גובלת בברז שריפה וכנראה שתחסום המעבר למשאבות הדלק.


מן האמור עולה כי אף אנו מצאנו כי בתכנון המוצע נפלו פגמים אשר בשלב זה, אינם עולים כדי אי התאמה לתכניות המצריכה זכות ערר, אולם, טעונים תיקון במסגרת הדיון בוועדה המקומית.

לעניין השימוש החורג הנטען, אנו סבורים כי הואיל והתכנית מייעדת המקרקעין גם לחנויות וגם לשירותי דרך ועוד, נראה כי לא מדובר בשימוש חורג מתכנית ואולם כל שימוש תואם תכנית צריך שיהא תואם גם לדין ובכלל זה לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג - 1983. הווה אומר שימוש תואם תב"ע שהינו שימוש חדש במקרקעין צריך לעמוד בכל יתר דרישות הדין, ולפיכך על הוועדה המקומית להקפיד ולבחון את התאמתה של הבקשה להוראות הדין בכלל, ובפרט לתקנות התקנת החניה שאוזכרו לעיל, כמו גם לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים), התשנ"ב 1992.

אשר על כן ולאור כל האמור, אנו ממליצים לוועדה המקומית לבחון התאמתה של הבקשה באספקלריית הדין שאוזכר לעיל, כמו גם בהתאם להחלטתה ולמסקנות אליהן הגיעה בנוגע לחריגה לתחום כביש מס' 4 אותה יש להרוס. אולם בשלב זה, איננו רואים זכות ערר במקרה דנן, לפיכך בכפוף לאמור לעיל הערר נדחה.

ודוק: אין באמור בהחלטתנו כדי לכבול את שיקול דעת הוועדה המקומית בהשלמת בדיקתה כאמור, אולם יש בה כדי להכריע בעניין הטענות שהועלו על ידי העוררים במסגרת ערר זה.

אנו ממליצים לועדה המקומית לחייב את מבקשות הבקשה להמציא העותק הסופי המתוקן לעוררים, ואולם כפי שקבעה הוועדה המקומית אין להתחיל לאחר המצאתו של העותק המתוקן הליך חדש על פי סעיף 2ב' במובן המתנה של 30 יום או פרק זמן דומה לקבלת התנגדויות חדשות. ככל שהבקשה לא תתאם את הדין, יפנו העוררות לערכאה המוסמכת בהתאם לטענות שיטענו על ידן. ודוק: ועדת הערר הינה הערכאה המוסמכת רק לעניין סטייה מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין (תכניות בניין עיר).

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון