אי התאמה באלמנט הרפרפות בחזית המבנה

נטען כי אלמנט הרפרפות בחזית המבנה מהווה אי התאמה בין המבנה המתוכנן לבין חזית בית העוררים והפתחים לא תוכננו תוך רצון לקיים דיאלוג הרמוני בין הקיים והמתוכנן.


הגג המתוכנן הינו שטוח במהותו חרף קיומם של רעפים הנעלמים בתוכו ובתכנית עליית הגג מסומנים מנועי מזגנים צמוד לקיר המשותף עם בית העוררים.
לגבי הגדר הקדמית לא נקבע מאיזה חומר תיבנה ו/או תחופה לכן לא ניתן להבין את מידת התאמתה / אי התאמתה לגדר הקיימת.
פילר החשמל תוכנן מלכתחילה במשותף לשתי היחידות.


תשובת המשיבים 2



מדובר באזור של בניה צמודת קרקע הנבנית בשיטת בני ביתך ללא תכנית עיצוב.
בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי שאלת העיצוב בנושא התיאום האדריכלי יחד עם שאלת נישת הפילר יוכרעו לפי שיקול דעת הגורמים המקצועיים של הועדה המקומית.
בעקבות החלטת ועדת הערר נערכו 4 ישיבות עם הגורמים המקצועיים בהן ניתנו למשיבים הנחיות מפורטות בנוגע לעיצוב האדריכלי.
למעלה מן הדרוש ולמען השקיפות החליטה הועדה המקומית לשלוח לעוררים עותק הבקשה, שבוע לפני מועד הדיון ולפי בקשת העוררים נדחה הדיון בשבועיים. בסופו של דבר לא העבירו העוררים הערות לתכנית.
ועדת הערר כבר החליטה בנושא במפורש ועל החלטה זו לא הוגש ערעור ועל כן יש לדחות את הערר על הסף.
התכנית תוקנה לאחר שנערך בה תיאום אדריכלי לפי הוראות הגורמים המקצועיים כדלקמן:

בית העוררים שורטט במדויק; בחזית הקדמית גובה החלון הוגבה לפי גובה חלונות העוררים; קטע בית המשיבים הנוגע בבית העוררים הוזז לאחור על חשבון שטח החדרים בבית המשיבים; חומר עץ אושר כחומר מקשר בין שני הבתים; נערכה פריסת גדרות; נבדקו והותאמו גובהי הגדרות תוך יצירת קו רציף ונבדקו הפרופורציות של המפתחים והשערים; הוגבה בליטה בחזית הקדמית ובחזית האחורית והושוותה לגובה פרגולת העוררים, כך גם בחזית הצדדית.


גג הבית לא שונה ביחס להגשה המקורית והוא תואם את הוראות התב"ע. קטע הגג השטוח בתוך הגג המשופע מותר על פי התכנית והוא אינו נראה מהרחוב.
גג השירות ויחידות המזגנים של העוררים צמודים לקיר המשותף ולכן תלונתם לא ברורה.
הזזת נישת פילר החשמל נועדה על מנת לאפשר שביל וכניסת שירות למחסן ולבית. השינוי אושר על ידי חברת החשמל ועל ידי גורמי הועדה המקומית הרלוונטיים.


עמדת הועדה המקומית



הבקשה הותאמה בהתאם להחלטת ועדת הערר והנחיות הועדה המקומית שניתנו כקבוע בה.
התכניות הועברו לעיון העוררים להתייחסות ובתום המועד הובאה התכנית לאישור בועדה המקומית.


דיון והכרעה

הגם שהדיון בבקשה לא כלל דיון בהקלות אשר הוכרעו כבר במסגרת הבקשה הקודמת, נכון עשתה הועדה המקומית שהעבירה את התכנית לעיון העוררים ולו מפאת העובדה כי הורתו ולידתו של התכנון בבקשה הכוללת הקלה אשר נדונה בעבר גם בפני ועדת הערר.

יש לציין כי ככלל, מקום בו ההתנגדות של העורר מוגשת לפי תקנה 2 ב- ו -ג' לתקנות התו"ב (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, היא אינה התנגדות לפי סעיף 149 לחוק התו"ב. במצב דברים זה לא חל סעיף 152 לחוק ועל כן על דחיית התנגדות העורר אין זכות ערר לועדת הערר. (ר' ד"ר שמואל רויטל דיני התו"ב מהדורה 22, כרך ראשון עמ' 402 )
המקור והבסיס החוקי לזכות הערר לועדת הערר, על החלטה של הועדה המקומית בנושא היתרי בניה, מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 בו נאמר:
"(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה."
בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר:

"הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת".

לעניין היקפה של זכות הערר לפי סעיף 152 (א)(1) ראוי להפנות לפסק דינו של כב' סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה דר' ביין, בעת"מ 136/00 צומת האלופים נ' ועדת הערר:

"אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטייה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטייה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטייה כזו, או שהיא אמנם הייתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "ייענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר."

וראה גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בעתירה מנהלית 8/97 קרבסי נעמי ואח' נ. ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח' בו נאמר:
"למשיבים אין מעמד בהליכי מתן היתר שלא נלוות אליו בקשה לשימוש חורג, הקלה או סטייה, זולת על פי הוראות תקנה 2 ב' ו - ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ואם לא קוימו הוראות תקנות אלו... זכותם לפנות במישרין לבית משפט זה..."

כן נפסק בעניין עת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה כדלקמן:

"הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים.

הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון. יתרה מזו, ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה ובירורן. ועדת הערר אינה אמונה על בירור זכויות להגשת ערר, על הגדרת היקף הנפגעים, על בירור טענות שיהוי, על איזון בין האינטרסים המנוגדים בשאלת זכות הערעור וכדומה. אלו שיקולים לבר-תכנוניים שראוי כי ייבחנו על-ידי בתי משפט ולא על-ידי ועדת הערר.

21.צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי.
22.אוסיף גם כי הענקת זכות פנייה לוועדת הערר גם למי שאינו זכאי לכך מכוח הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה יוצרת מצב אבסורדי שבו מי שנפגע ישירות מההחלטה, ועל כן עומדת לו זכות ערר על-פי חוק, חייב להגיש עת עררו בתוך המועד הקבוע בחוק (30 יום). לעומתו מי שאינו בין הנפגעים הישירים על-פי סעיף 152 לחוק, רשאי לפנות לוועדה ללא כל מגבלת זמן, ופנייתו כפופה רק למגבלות השיהוי המסורות לשיקול דעת הוועדה. הדבר מעניק לכאורה יתרון דיוני ניכר למי שאינו נמנה מפורשות עם הזכאים להגשת ערר, על פני הזכאים.

איני סבור גם כי לשון סעיף 12ב לחוק מחייבת מסקנה שונה. אמנם סעיף 12ב(א)(1) לחוק קובע כי לוועדה סמכות לדון בכל עניין שבו הוענקה זכות על-פי חוק, ואילו סעיף 12ב(א)(2) אינו מפנה לזכות להגשת ערר נפרדת, אולם מכך אין להסיק הענקת זכות ערר רחבה ללא כל מגבלה. ייתכן שניסוח הסעיף אינו משביע רצון, ויש בהוראת סעיף 12ב(א)(2) משום חזרה מיותרת, אולם אין בכך כדי להעניק זכות כשהדבר אינו נאמר ברורות."

ואולם בענייננו - שאני כפי שפורט לעיל ברישת החלטה זו.

לגופם של דברים – נחה דעתנו כי נערך תיאום בין היחידות זו הבנויה וזו המתוכננת. כפי שפירטנו בהחלטתנו הקודמת תיאום אין פירושו אחידות והוא אינו מתמצה דווקא בבחירת חומרים דומים.

כך, תואמו החזיתות הקדמיות, גבהי החלונות, הגבהת בליטות בהתאם לקיים בבית העוררים, יושרו קווים והוסגו קירות במטרה להגיע לחזות מותאמת.

אנו מכבדים את עמדת גורמי התכנון המקומיים לפיה חשובה לא פחות התאמת הגבהים, הבליטות והאלמנטים כפי שנעשה במקרה דנן ומוצאים בה ממש.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון