בקשה להקים תחנת דלק חדשה ותוספת ממ"מים

בקשה להקים תחנת דלק חדשה ותוספת ממ"מים בשטח עיקרי של 109.31 מ"ר ו- 93.31 מ"ר שטחי שירות תת קרקעיים.

עסקינן בתחנת תדלוק מסוג ב' על פי תמ"א 18 שינוי מס' 4.

הבקשה סורבה במקור מטעם שלא צוינו המרחקים ממבני המגורים בסמיכות, קרבתה של תחנת התדלוק למפעל "מעדנות" וקיומן של חגיגות יום העצמאות בקרבת מקום, בהם מתקיימים גם מופעי זיקוקי דינור.

נוכח בקשתה של הועדה המקומית לערוך בדיקה חוזרת לבקשה, הוחזר הדיון לועדה המקומית, אז הודיעו גורמי התכנון כי אין מניעה תכנונית עקרונית לאשר בקשה להקמת תחנת דלק זעירה אשר תכלול עמדת תדלוק, משרד מנהל, מבנה שירותים וכל פונקציה אחרת המתחייבת לפי תמ"א 18 שינוין 4 לתקנות תדלוק מהסוג הנ"ל באזור תעשייה וזאת בכפוף לקבלת אישור מטעם המשרד לאיכות הסביבה, אישור יועץ בטיחות שיאשר שכתוצאה מהקמת תחנת הדלק לא תהיה מניעה להקמת מפעלים באזור התעשייה, בדיקה בנושא תחבורה וכל בדיקה אחרת הנדרשת בהתאם להוראות תמ"א 18 תיקון 4.

במסגרת הדיון שנערך בפני ועדת הערר הבהירה הועדה המקומית כי אין מניעה לאשר התחנה במתכונתה המוצעת (דהיינו ב – 4 עמדות תדלוק ולא ב – 2 כמתחייב מהגדרתה כתחנת תדלוק זעירה). אלא שאין מקום לדעת גורמי הועדה להכללת שטחי מסחר ושירותי דרך בשטח תחנת הדלק, משום שלעמדתה אין מקום לקיום מסחר באזור התעשייה בגן יבנה מהנימוקים הבאים:

"קיימים שטחי מסחר מאושרים הן במסגרת כתנית זמ/87/598 לאזור התעשייה והן בסמוך לשטח נשוא הבקשה במסגרת תכנית מאושרת זמ/101/598.
יש לציין כי למבנה המסחר לפי תכנית אזור התעשייה ניתן היתר בניה וכי הינו סמוך לאזור הבקשה.
במגרש נשוא הבקשה קידמו המבקשים את תכנית זמ/3/87/598 אשר ביקשה לשנות ייעוד מתעשייה למסחר ושירותי דרך ואשר סורבה ע"י לשכת התכנון המחוזית, החלטת הועדה המחוזית מיום 2.2.08. יצוין כי הועדה המחוזית דחתה את התכנית בין היתר, לאור קיום מגרש למסחר בסמוך למגרש העוררת ועל בסיס העמדה שאין להגדיל שטחי מסחר בשטח לתעשייה."

העוררת טענה לעניין זה כי השטחים המבוקשים במסגרת התחנה הינם בהיקף של 109 מ"ר עיקרי הכוללים משרד למנהל התחנה וחנות נוחות בשטח של כ – 780 מ"ר + תוספת מממי"ם. בקשת העוררת הינה בהתאם לתכניות התקפות שאינן כוללות כל כוונה אחרת משתמעת לעניין הקמת תחנת דלק בתחומה ומשכך אין מניעה לאישורה כמבוקש. מדובר בתחנה בהיקף צנוע ביחס לאזור תעשייה.

חנות נוחות הינה חנות המוקמת בכל תחנת תדלוק כדבר שבשגרה והינה מסוג השירותים אותם מצפה למצוא הנהג בכל תחנת תדלוק. אין לסווגה כ"מסחר" המתחרה בשטחי מסחר בתכניות סמוכות, שכן סביר להניח כי נהגים מתדלקים לא יעזבו את מכוניתם וילכו למרכז המסחרי לצורך קניית מוצרים מזדמנים ולהפך, באי המרכז המסחרי לא יצעדו לתחנת התדלוק חלף השירותים המוצעים באותו מרכז.

עוד ציינו העוררים כי אין כל קשר בין הבקשה לבין התכנית המוזכרת שביקשה העוררת לקדם בשטח, שם דובר על מסחר בהיקף של למעלה מ – 5000 מ"ר. אם יש בהחלטת הועדה המחוזית לשפוך אור בענייננו הרי שמדובר לטענת העוררת בעידוד חנות הנוחות שכן ברישא לה מובאת המלצת המועצה הארצית להתיר שטחים נלווים לשימוש התעסוקה המותר באזור וזאת בהיקף מצומצם כפי שמתבקש כאן.

הועדה המקומית הבהירה מצידה כי המסחר על פי תמ"א 18 שינוי מס' 4 בהיקף 130 מ"ר הינו אופציונאלי ולא מחויב, ולא נכון בהכרח לאשר אוטומטית מסחר באזור תעשייה.





דיון והכרעה



הערה מקדמית. מעיון בבקשה ובהחלטה עולה כי במקרקעין בנוי מבנה תעשייה. ההחלטה קובעת כי על מנת להסדיר הקיים יש להגיש בקשה חדשה. בהיבט זה אנו רואים לנכון לקבוע שניים:

ראשית, תנאי מקדמי לאישור תחנת תדלוק הינו קיומן של זכויות בניה תקפות ובלתי מנוצלות במקרקעין, במידה והמבנה מיצה הזכויות על פי התכנית התקפה במקרקעין נשוא הערר, יש להרוס חלקים ממנו כתנאי לאישור תחנת התדלוק.
שנית, איננו יכולים להסכים לקביעת הועדה המקומית לפיה יש להגיש בקשה נפרדת לעניין המבנה הקיים. בקשה להקמת אלמנט חדש ביחידה תכנונית המצויה בבעלות אחת צריכה לתאר וליתן מענה סטטוטורי לכל הבנוי בה.
לפיכך תנאי נוסף להקמת תחנת התדלוק הינו הסדרת הבנוי והתחנה כמקשה אחת.


לגופם של דברים – מטרותיה של תמ"א 18 שינוי מס' 4
להבטיח שירות נאות לצרכנים של תחנות התדלוק.
למנוע מפגעים תחבורתיים, בטיחותיים, חזותיים סביבתיים ובריאותיים לרבות זיהום מי התהום עקב הקמתן והפעלתן של תחנות תדלוק.
להתאים את מערך תחנות התדלוק לצרכי האוכלוסיה במדינת ישראל.
להבטיח אפשרות מנוחה ורענון לנהגים בכלל ולנהגי כלי רכב מורכב בפרט בתחנות תדלוק בדרכים בינעירונות.
לקבוע הוראות למיקומן של תחנות תדלוק והוראות לתכנונן להקמתן ולהפעלתן על מנת לאפשר את השגת המטרות (ההדגשות לא במקור).
כפי שהסברנו לא אחת, תמ"א 18 שינוי מס' 4 חלופתה של תמ"א 18 שינוי מס' 2 הינה אחת ממספר כלים שנחקקו/ הותקנו במסגרת הרפורמה בשוק הדלק, אשר מטרתה להגביר התחרות ולשפר את מערך התדלוק והשירותים הנלווים לו בתחום המדינה.
כפועל יוצא מכך קובעת התמ"א מפורשות אפשרות להקים בתחנת התדלוק מסעדה, בית קפה או קיוסק, חנות מרחב מוגן וכן שירותים הנדרשים ישירות לתפעול תחנת התדלוק לרבות חדר מתדלקים, מחסן ומשרד.
התמ"א רואה באלמנט כזה אלמנט אינהרנטי לתחנת תדלוק מסוגים שונים, שכן יש בו כדי לאפשר הגשמת מטרתה המוצהרת בנוגע למתן אפשרות למנוחה ורענון לנהגים.
יחד עם זאת כפי שמפורט בסעיף 9 (סמכויות מוסד התכנון וחובותיו) אין במידות הקבועות בסעיף 6 לעניין גודלה של החנות/הקיוסק/הקפה וכד' כדי לחייב את מוסד התכנון לאשרו במלואו.

סעיף 9.1 קובע העיקרון הכללי לפיו "אין בתכנית זו כדי לחייב את מוסדות התכנון להפקיד תכנית, לאשר התכנית, או ליתן היתר לתחנת תדלוק לפי סעיף 8)" ואילו סעיף 9.3 קובע מפורשות שיקול דעתו של מוסד תכנון לקבוע את כל השימושים המפורטים בסעיף 6 בהתאם לתחנת התדלוק או את חלקם, ולקבוע את מלוא היקף הבינוי הקבוע בסעיף 6 בהתאם לדרגת תחנת התדלוק או את חלקו.
מכאן כי קיים שיקול דעת לועדה המקומית בנוגע לאותו אלמנט. (עצם קיומה וגודלה של חנות הנוחות).


יחד עם זאת, הכלל (שלא לומר האידיאל) מגולם בהוראת סעיף 6 המפורט לעיל. במקרה דנן איננו רואים לחרוג מהאמור במגבלות שיפורטו להלן.

ונסביר: אנו מקבלים את טענות העוררת לפיהן אין בחנות נוחות כנ"ל (ובלבד שבחנות
נוחות עסקינן כפי שיפורט להלן) כדי להוות תחרות למרכז מסחרי סמוך שכן בבסיס
תכליתה יצירת אפשרות רענון לנהגים, רכישה של משקאות, חטיפים מזון קל, וצרכים
מזדמנים. חנות כזו מטיבה אינה יכולה להתחרות בהיצע ו/או במחירי עסקים בשטחים
נרחבים במסגרת מרכז מסחרי.


לפיכך אנו קובעים כדלקמן:
אנו מקבלים את טענות העוררת בנוגע להתאמתה של חנות נוחות.
אלמנט זה יכלול בין היתר ממכר משקאות, חטיפים, עיתונים, כריכים, ארוחות קלות וכיו"ב ולא יכלול התקשרות עם רשתות מסחריות להקצאת שטח למכירה של טובין מסוג אחר.
תנאי למתן היתר יהא התאמת השטחים וטיפול בכל הבנוי במגרש נשוא הערר.
השירותים הסניטרים המפורטים במרתף יבואו במניין השטחים העיקריים.
מתן היתר מותנה בהגשת כל המסמכים המפורטים בדין לרבות בתמ"א 18 שינוי מס' 4 ובכללם (מבלי לפגוע בכלליות האמור.) דו"ח הידרולוגי, דו"ח סיכונים וכיו"ב.
הבקשה להיתר תתוקן כך שתתייחס למלוא הבנוי במגרש כמפורט בהערה המקדמית שצוינה בתחילת פרק דיון והכרעה.



בכפוף לאמור הערר מתקבל.


רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון