התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38, כי הדבר יסתיר את האור השמש

ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית") לאשר בקשה לחיזוק מבנה ותוספת קומה שישית ו – 8 יחידות דיור + חדרי יציאה לגג במקרקעין הידועים כחלקה 403 בגוש 6581 ברחוב שברץ 19 רעננה (להלן: "המקרקעין").

מדובר בבקשה שהוגשה על פי תמ"א 38 וכוללת תוספת קומה טיפוסית בשטח כולל של 411.50 מ"ר בה מתכננת המשיבה 2, 8 יחידות דיור בבניין המשמש דירות להשכרה לעולים חדשים מדרום אפריקה.

וכך החליטה הועדה המקומית:

"לאחר שמיעת דברי המתנגד, דברי מר שפירא נציג הפדרציה הדרום אפריקאית מחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות. המרחק בין הבניין בו מתגורר המתנגד לבין הבניין המבוקש הוא כ – 28 מ'.
מימוש זכויות הבניה עפ"י התמ"א כמבוקש בבקשה זו אינו מהווה סטייה ו/או חריגה מהבינוי הכולל המותר באזור זה. הבקשה להיתר המבוקשת תואמת את ההוראות בשילוב בנוי חדרי יציאה לגג המותרים על פי תכנית רע / 292א. בנוסף יש במימוש התמ"א משום חשיבות ציבורית לאומית לחיזוק המבנה. בפני רעידות אדמה. כמו כן מימוש זכויות הבניה המבוקשות יהווה שידרוג הבניין לרווחת דייריו ולתושבי האזור שכן יש בכך משום חלון הזדמנויות גם להתחדשות עירונית, וחשיבות נעלה לקליטת עולים שכן תוספת יחידות הדיור שייבנו תשמש להשכרה לעולים חדשים. לפיכך המחליטה הועדה לדחות את ההתנגדות ולאשר חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה עפ"י תמ"א 38 הכולל תוספת קומה שישית הכוללת 8 יח"ד, 8 חדרי יציאה לגג, מרפסות גג במפלסי חדרי יציאה לגג, עידכין תכנית חניות והוספת 8 מקומות חניה עבור 8 דירות המוצעות, חיפוי הבניין באבן, סגירת מרפסות מקורות, במסגרת הקלה לתוספת קומה בשטח קומה טיפוסית מורחבת הכוללת 8 יח"ד, הקלה בקו בניין דרומי כ – 3.30 מ' ובתנאים הבאים:
תיקון חישוב שטחים
התאמת תכנית הגשה לתכנית פיתוח וחניות מאושרת.
תיאום חזיתות וחומרי גמר עם אד' העיר.
הוספת מסתורי כביסה לדירות המוצעות בתיאום עם אד' העיר.
סימון פתרון לקולטים לדוודים ולמיזוג אויר לכל הדירות בבניין בתיאום עם אד' העיר.
הגשת תצהיר מהנדס וחישובים סטטיים עפ"י תמ"א 38 באישור מהנדס מטעם הועדה בדבר חיזוקו של הבניין הקיים נגד רעידות אדמה.
אישור כיבוי אש.
אישור פיקוד העורף.
אישור נגישות.
תיקונים טכניים בתיאום עם מדור רישוי.
בשאר תנאי מהנדס הועדה."

העורר מתגורר ברחוב מקביל מערבית לרחוב שברץ (רחוב רבי עקיבא 16) בדופלקס בקומות 5-6 באותו בניין. המרחק בין המבנים מגיע כדי 28 מ'.

תמצית טענות העורר

יום לאחר הדיון העביר העורר לועדה המקומית מכתב אותו גם הגיש ככתב ערר לפיו טעה באופן מהותי בהבנת העניין ע"י יו"ר הועדה המקומית בנוגע לשאלה שנשאל בדיון לעניין צמצום מספר הדירות על פי הבקשה.

לדבריו אם יהיו ר 4 דירות בקומה 6 הנוספת על פי התמ"א אזי בקומה 7 יהיו רק 4 חדרים ומצבו ישתפר מהותית מבחינת הסתרת השמש והנוף מכיוון מזרח.

בדיון בפנינו הבהיר העורר כי הינו פנסיונר, מרכז חייו בדירתו ובגג השייך אליה וחסימת הנוף השמש והאוויר על פי הבקשה המתוכננת תפגע באיכות חייו.

תמצית תשובת המשיב 2

המשיבה 2 הינה מוסד ללא מטרת רווח שהוקצתה ע"י הפדרציה הציונית דרום אפריקה. אחד התחומים בו פעילה הפדרציה הינו תחום הדיור. לצורך סיוע ראשוני לעולים מדרום אפריקה בפתרון דיור זמני הוקמה המשיבה 2. זו רכשה המקרקעין נשוא הערר בשנות ה – 70 ובנתה בהם בית מגורים של 20 דירות שנועדו להשכרה במחיר מסובסד לעולים חדשים מדרום אפריקה בשלבי קליטה ראשונים בארץ עד התאקלמותם בארץ. לפדרציה / לחברה אין רווח עסקי מהשכרת הדירות.

דמי השכירות מיועדים לתמיכה בעולים החדשים ולקרנות סיוע של הפדרציה לחסרי אמצעים מבין העולים החדשים ויתרתם לניהול ואחזקת הדירות.

המשיבה 2 טענה כי אין בטענות העורר בדבר פגיעה באיכות חייו ממש נוכח המרחק בין הבניינים ולאור העובדה כי הבניין נשוא הבקשה ממוקם בצד העורפי של בניינו. ההסתרה תהא אותה הסתרה (מינורית לטענת המשיבה) בין אם יבנו 4 חדרי יציאה לגג או 8 חדרים כנ"ל. מכל מקום מצד מזרח לא מדובר בנוף ערכי אלא בבתים רחוקים יותר.

ארבעת החדרים שיבנו יבנו בקווי הבניה של הגג משני צדדיו וממילא תתקבל קומת חדרי גג בתכסית דומה למעט חלק פנוי באמצעו.

כמו כן טוענת המשיבה כי החיזוק והבניה עונים במדויק על תכלית תמ"א 18 וכי למאן דהוא לא קיימת זכות מוקנית לאי חסימת נוף אפילו הוא נוף מיוחד ובלתי שגרתי.

תמצית עמדת הועדה המקומית

אין בבקשה הקלות/חריגות ו/או תוספת בניה מעבר למוקנה בתמ"א 18. התמ"א אינה קובעת מספר יחידות דיור שיבנו בקומה טיפוסית ובמקרה דנן מעדיפה הפדרציה ניצול מיטבי של קומת התמ"א למטרותיה הציבוריות החשובות דיור זמני בהשכרה לעולים חדשים בדירות רבות וקטנות יותר. לכל דירה נבנה ממ"ד כנדרש ולכן מנוצלת במלואה כל קומת התמ"א. הפגיעה הנטענת בעורר נופלת ונדחית מהצורך בחיזוק המבנה ומפני מטרותיה הציבוריות של המשיבה 2.

דיון והכרעה

במהלך הדיון בפנינו התברר כי גובהו האבסולוטי של בניין העורר גבוה מהבניין הקיים בכ – 1 מ' כיום, וכי מפלס הכניסה הקובעת אליו גבוה בכ – 2 מ'.

על פי הבקשה גובה התוספת מגיע כדי 8.28 מ' הגבהה זו כולל יציקה קונסטרוקטיבית בגובה של כ – 1.5 מ' לצורך יצירת תשתית לממדי"ם מעל הבניין הקיים כיום שאינו כולל ממדי"ם.

היינו כי אין חולק במקרה דנן כי תוספת 8 יחידות דיור המבוקשות, מבוקשות לתכלית ראויה נוכח זהותה ופועלה של המשיבה 2 בקליטת עליה ופתרון בעיית אמת של אותם עולים אשר הגיעו אל עבר פי פחת, ובהתאמה הגיעו חסרי אמצעים ארצה.

מבחינת הוראות התמ"א הרי שזו שותקת בנוגע למספר יחידות הדיור אשר עשויות להיות מוספות בקומה הנוספת ואולם גם אם (על דרך אנאלוגיה בלבד) נבחן את הוראות תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב 2002 נגיע לכלל מסקנה כי התוספת המבוקשת איננה נכנסת בגדר סטייה ניכרת שכן נופלת מהשיעור הקבוע בתקנות, וניתן להוסיפה בסמכות ועדה מקומית בכפוף לשיקול הדעת.

במצב דברים זה כאשר מחד פגיעה מסוימת באיכות חייו של העורר מבחינת נוף ואור שמש, בהתחשב במרחק בין המבנים הן לעניין ההקלה (אשר לאורו ספק רב לנו אם בשעות הבוקר הן השעות הרלוונטיות לטענות העורר שכן הבניין המבוקש מצוי ממזרח – יוצרות הצללה על בניינו), והן לעניין הנוף הנשקף מחצרו מחדרו (או ליתר דיוק גגו), אך מאידך מטרה ציבורית כפולה בפנינו הן של חיזוק המבנים והן של סיוע בקליטת עליה ללא כוונת רווח כלשהי אנו סבורים כי בדין החליטה הועדה המקומית לאשר עקרונית הבקשה.

אנו רואים לנכון להפנות לעניין זה לערר 5285/07 דיירי המבדיל 13 נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א שם נפסק כדלקמן:

"ומן הכלל אל הפרט:

העוררים שלפנינו מתגוררים בבנין הגובל לבנין נשוא הערר.
עיקר טענות העוררים הינה נגד הגבהת הבנין בטענה, כי הדבר יסתיר להם את האור ואת השמש. לא מצאנו ממש בטענה זו. נכון הדבר כי הגבהת בנין גובל עשויה לגרום לאי נוחות מסוימת, אך לא השתכנענו במקרה דנן, לאור עיון בתוכניות הבנין המבוקש ומיקומו של בנין העוררים, כי אי נוחות זו יש בה כדי להצדיק את אי יישומן של הוראות תמ"א 38, אשר מטרתן ברוכה- חיזוק בנינים נגד רעידות אדמה. מטרה זו לא תוגשם אם הועדות המקומיות תקפוצנה את ידן במתן זכויות הבנייה אשר אמורות להוות תמריץ כלכלי לביצוע החיזוק הנדרש. על הועדה המקומית למצא בכל מקרה ומקרה את האיזון הנכון בין הרצון להשיג מטרה זו של התמ"א, ללא פגיעה קשה בנכסים הגובלים. איזון זה נוטה במקרה שלפנינו בצורה ברורה לטובת הבנייה המבוקשת על מנת לאפשר את חיזוק הבנין.
לענין טענת אחד העוררים כי הבנייה המבוקשת נסיעת וחניית כלי רכב מתחת לחלונו יגרמו לו למטרד: היתר הבנייה המבוקש מוכיח את ההפך, כי הרכבים מתוכננים לנסוע אל מקומות החנייה בצד המגרש המרוחק מביתו של אותו עורר, וכי החניות המתוכננות הינן לאורך הגדר המערבית של המגרש, בעוד אותו עורר גובל במגרש מצפון."

יחד עם זאת אנו מפנים את הועדה המקומית להוראות תכנית רע / 292 / א אשר קובעת "חובת מרכוז" לחדרי היציאה לגג. בתכנית שהוצגה בפנינו נשארים חללים פתוחים סמוך למרכז הגג בלב הבניה המבוקשת ואנו סבורים כי תכנון זה אינו עולה בקנה אחד עם ההוראה הנ"ל אשר מחייבת הותרת מקסימום שטח פתוח בשוליו.

לפיכך יש לתקן הבקשה כך שתיווצר נסיגה נוספת לכיוון מזרח ומערב על חשבון החללים הקו בקומה 7 וכפועל יוצא מכך גם בתכנית הגג.

בכפוף לאמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תמ"א 36

  2. סעיף 14א תמ''א 38

  3. פינוי בינוי פיצוי

  4. סיכול עסקת פינוי בינוי

  5. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  6. ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

  7. תמ"א 18 - הקמת תחנת תדלוק זעירה

  8. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  9. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

  10. עורך דין תמ"א 38 - היתר לבניית קומה נוספת

  11. התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

  12. תמ"א 38: האם לאור גובה הבניין יש לחייב בהתקנת מעלית

  13. סעיף 24 לתמ"א 36 (א) עוסק בהסדרת אתרי שידור ליד דרך

  14. בקשות פלאפון וסלקום להקמת מתקני שידור קטנים לפי בתמ"א 36/א במקרקעין

  15. בקשה להקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 תוך השתלבות בעמוד תאורה קיים בהיתר

  16. פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון