בקשה להיתר לתוספת בניה אשר אליה צמודה תחנת דלק זעירה

בקשה להיתר לתוספת בניה אשר אליה צמודה תחנת דלק זעירה, אשר הינה למעשה משאבה בלבד



לבקשה להיתר זו "היסטוריה" תכנונית מרשימה, כאשר בין היתר, היא נדונה פעמיים בפני ועדת הערר.
אולם היות והטיעון המרכזי של העוררת בדיון נוגע לקווי הבניין ולאור העובדה כי החלטה זו של ועדת הערר מתרכזת בנושא זה, אין צורך לפרט את הרקע העובדתי הנרחב של גלגולי הבקשה להיתר.


טענות הצדדים בדבר החריגה מקווי הבניין:


העוררת העלתה בערר מטעמה טענה, כי הן בניית התוספת המבוקשת והן התקנת המשאבה, מבוקשים מחוץ לקווי הבניין המאושרים מכוח התכנית.
לאור האמור לעיל, לעמדת המשיבה לא הייתה הוועדה המקומית יכולה לאשר את הבקשה להיתר, אשר הינה בקשה שאינה תואמת תכנית.
יתרה מזו, אף בהליך של הקלה לא ניתן לאשר את הבניה המבוקשת, היות ומדובר בקו בניין קדמי, אשר סטייה הימנו מהווה סטייה ניכרת.
המשיב מטעמו טען, כי לא מבוקשת כל בניה, אלא רק התקנת משאבה.
המשיב המשיך והסביר, כי לאותה בניה אשר נמצאת מחוץ לקווי הבניין קיים היתר שניתן זה מכבר ולכן הוא אינו מבקש בניה, אלא רק הצמדת משאבת דלק למבנה קיים.
לגבי הקמת המשאבה צירף המשיב, לאחר הדיון, טיעון כי מדובר במתקנים שמותרים לבנייה במרווחים מכוח סעיף 4.09(6) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות).


דיון:
כללי – קווי הבניין:


בחינת התכנית החלה על המגרש וקווי הבניין הקבועים בה, מובילה למסקנה ברורה וחד משמעית, כי קו הבניין הקדמי הינו 10.0 מ'.
למעשה המשיב אינו חולק על כך, וכך עולה באופן ברור מתשריט קווי הבניין שניתן וכן מהמלל המצורף אליו.
לפיכך, לא ניתן לאשר בניה כלשהי בתחום קו הבניין הקדמי.


טענת המשיב – לא מבוקשת בניה מחוץ לקווי הבניין:


המשיב כאמור אינו חולק על כך כי חלק נרחב מהמבנה וכן המשאבה נמצאים מחוץ לקווי הבניין שקובעת התכנית.
אולם, טוען המשיב, כי לא מבוקשת כל בניה, אלא רק הצמדת משאבה למבנה קיים.
טענה זו אינה מתיישבת עם הבקשה להיתר כפי שאושרה בעבר על ידי הוועדה המקומית, ואף לא עם הבקשה להיתר המתוקנת כפי שהוצגה בוועדת הערר.
בשתי הבקשות להיתר מסומנת הבניה כבנייה חדשה ומבוקשת מחוץ לקווי הבניין.
יובהר, הבניה המבוקשת מסומנת בכחול, כלומר כבניה חדשה. יתרה מזו, במסגרת הבקשה להיתר אף מצוינים השימושים בבנייה החדשה כגון: משרד וכו'.
יתרה מזו, אף בחישובי השטחים של הבקשה להיתר מצוינת הבניה המבוקשת מחוץ לקווי הבניין כבניה חדשה.
את הסוגיה - האם הבניה מבוקשת במסגרת הבקשה להיתר או שאינה מבוקשת במסגרתו - אין בוחנים לפי הצהרות מבקש ההיתר בעל פה, או הצהרות באולם ועדת הערר, אלא לפי הבקשה להיתר כפי שהוגשה.
הבקשה להיתר הינה המסמך הסטטוטורי היחיד המחייב בהקשר זה, היות ולאחר האישור, מסמך זה הינו בסיס ההיתר.
בענייננו, כאמור, עולה מהבקשה להיתר באופן ברור וחד משמעי, כי מבוקשת בניה משמעותית מחוץ לקווי הבניין שקובעת התכנית.
חוק התכנון והבניה ותקנותיו אוסרים על כל בניה מחוץ לקווי הבניין שלא בהליך של הקלה, ואף בהליך ההקלה מוגבלת הסטייה מקו הבניין מכוח תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002.
לפיכך, לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה, ואישור הבקשה להיתר אינו חוקי ולכן פסול.
למען הסר ספק נבהיר, כי היות ומדובר בקו בניין קדמי, הרי גם אם היה ננקט הליך של הקלה מקווי הבניין (ולא ננקט הליך שכזה) עדיין לא היה ניתן לאשר את הבקשה להיתר במתוכנת בה הוגשה.
כפי שנראה להלן, אף אם הייתה מתוקנת הבקשה להיתר, כך שלא הייתה מתבקשת בניה חדשה, אלא רק התקנת משאבה, לא ניתן היה לאשרה.


טענת המשיב- קיים מבנה בהיתר מחוץ לקווי הבניין ולכן ניתן לאשר את הבקשה להיתר:


טענה חלופית (או נוספת) של המשיב הינה, כי בעבר ניתן היתר למבנה מחוץ לקווי הבניין, וכעת הוא אינו מבקש לחרוג מקווי הבניין של מבנה זה.
אלא שטענה זו הוכחה כלא נכונה.
העורר לא הציג היתר למבנה החורג מקווי הבניין.
אכן העורר הציג החלטה של הוועדה המקומית המאשרת את הקמת המבנה, אך איש המקצוע מטעם העורר הודה בעצמו כי ההליך לאחר ההחלטה לא נסתיים ולא הוצא היתר בניה, ונצטט מדבריו:

"בתוכנית הזאת יש תוכנית שהוגשה בשנת 76. בשנת 76 התוספת הזו נתבקשה ואושרה אבל היא לא הגיעה לכלל סיכום סופי. כשבאתי לדני והראיתי לו שזה קיים אז אמרתי לו בגלל טעות של הארכיטקט או של מישהו בעבר אני מבקש שתשלים את זה לכן אם אתה רוצה להשלים את זה תעשה את זה בתכלת." (הדגשה שלי – ג.ה.).


במאמר מוסגר נציין, כי בציטוט דלעיל מסביר האדריכל מטעם המשיב, מדוע הגיש את הבניה כבניה מבוקשת.
העדר קיומו של היתר בניה לחלק החורג מקווי הבניין משמיט את היסוד מתחת לשתי טענותיו של המשיב בהקשר זה.
כך, לאור העדרו של היתר בניה, לא ניתן לתקן את הבקשה להיתר כך שבמסגרתה לא תתבקש כל בניה חדשה אלא תהא הסתמכות על הבניה הישנה, היות והבניה הישנה הינה ללא היתר ולא ניתן לאשרה.
וכך, לאור העדרו של היתר בניה, לא ניתן לבקש בניה חדשה במסגרת המיקום של המבנה החורג מקווי הבניין, כאשר מבנה זה הינו ללא היתר.
במילים אחרות, המבנה הקיים הינו מבנה ללא היתר, החורג מקו הבניין הקדמי, לכן לא ניתן להסתמך עליו: לא לצורך התקנת משאבה ללא בנייה חדשה ולא לצורך בניה חדשה מחוץ לקווי הבניין.


טענת המשיב – בניית מכלי דלק ומשאבה מחוץ לקווי הבניין:


לאחר שנסתיים הדיון, העלה המשיב טענה חדשה, כי בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970, ניתן למקם מכלי דלק ומשאבה מחוץ לקווי הבניין.
תקנה 4.09 קובעת:

"ועדה מקומית תהא רשאית להתיר את בנייתם של המפורטים להלן במרווח:
"(6) מיתקני תשתית תת קרקעיים כולל מכלי מים או דלק, גז בצובר, ולרבות מיתקנים עיליים הקשורים בהן, שגובהם אינו עולה על 1.5 מטרים;"


אולם, אף אם נפרש תקנה זו כמתירה במסגרת המתקנים העיליים משאבות לשימוש מסחרי (ואיננו מכריעים בכך), הרי במסגרת הבקשה להיתר שבפנינו, אין מבוקשת כאמור רק משאבה אלא מכלול שלם של מבנה אליו צמודה המשאבה וכן גישה למבנה, פיתוח שטח וחניה.
היות והמכלול רובו נמצא מחוץ לקווי הבניין, הרי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר, גם אף נלך לגישה המקלה הרואה בתקנות 4.09(6) תקנה המאפשרת הקמת משאבה מסחרית.
עוד לעניין זה נציין, כי בכל מקרה, מרגע שהגדרנו את המתקן כתחנת דלק (אפילו זעירה), אזי עליו לעמוד בתנאי תמ"א 18, לרבות התנאים המפורטים לקווי הבניין.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי הבקשה להיתר מבקשת להקים מבנים מחוץ לקו הבניין הקדמי, ולכן לא ניתן היה לאשרה.
היות ומדובר בפגם של אי חוקיות מהותי, אין מנוס מלהורות על ביטול ההיתר שניתן.
למעלה מן הצורך נציין, כי אף אם לא היה מבוקשת בניה חדשה, הרי הבנייה הקיימת הינה מחוץ לקווי הבניין מבלי שהוצא בגינה מעולם היתר, ולכן היא אינה יכולה לשמש בסיס להקמת תחנת תדלוק.
בשולי הדברים נציין, כי ועדת הערר סבורה שנכון לעודד הקמת תחנות דלק, ובפרט באזורי תעשייה כגון המקום בו מצויים המקרקעין נשוא הערר.
אולם, הצורך בתחנות דלק ועידוד הקמתן אינו יכול לבוא על חשבון שלטון החוק, ולא ניתן לאשר בקשה להיתר לתחנת דלק שלא במסגרת קווי הבניין.
כמובן, כי למשיב פתוחה הדרך להגשת תכנית בסמכות הוועדה המקומית להתאמת קווי הבניין, כך שתתאפשר הקמת תחנת תדלוק זעירה במקרקעין.
יובהר, כי הבקשה להיתר נדחתה לאור החריגה הברורה מקווי הבניין, ולאור כך לא דנה ועדת הערר ביתר טענות הצדדים, ואין בהחלטה זו משום הכרעה בהן.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון