עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

העורר סבור גם כי הדרך לעודד אנשים צעירים לפריפריה, היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים קטנות

רקע

1. הערר שבפנינו נושאו אחד - האם ניתן להתיר לעורר לבנות בית דו משפחתי על מגרשו, או שמא עליו לנצל את זכויות הבנייה המוקנות לו, במבנה יחיד.

2. העורר הינו בעל זכויות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל, על מגרש הידוע כגוש 13203 חלק מחלקה 1, מגרש מס' 221 (להלן: "המגרש"), הנמצא בשכונת המגורים הר צפיה במטולה. בהסכם החכירה עם המינהל צוין כי המגרש הינו לפי תכנית מפורטת אג/מק/5/8260 (להלן: "התכנית המפורטת"), וכי מטרת החכירה היא "בניה דו משפחתית". גם בטופס המידע התכנוני שנמסר לו על ידי המשיבה נאמר כי על הקרקע מותרת בנייה של בתי מגורים חד או דו משפחתיים, והשכרת חדרים לנופשים. מכך הבין הוא כי הוא זכאי לבנות על מגרשו מבנה מגורים דו משפחתי (דהיינו שתי יחידות דיור), במסגרת שטחי הבניין הקבועים בתכנית המפורטת, ועל כן הגיש הוא בקשה בהתאם.

3. המשיבה דחתה את בקשתו של העורר. היא סבורה כי המגרשים בתכנית הינם מגרשים קטנים מאד, אשר שטחם המינימאלי הינו 400 מ"ר, וזכויות הבנייה העיקריות מוגבלות ל-40% בלבד, וכן 10% שטחי שירות. לדעתה, אם תותר בנייה כפי שהתבקשה, אזי היחידות יהיו יחידות קטנות אשר אינן מתאימות לאופי השכונה במקום (כל יחידת דיור במגרש מינימאלי תהיה 80 מ"ר של שטח עיקרי, ובנוסף לכך 10% של שטחי שירות - סה"כ 100 מ"ר לכל יחידה). המשיבה אף טענה כי לא נמצאו היתרי בנייה כלשהם לשתי יחידות דיור על מגרש, ועל כן אין מקום ליצור תקדים שכזה. לדעתה, התכניות החלות על הקרקע מאפשרות בניית בתים דו משפחתיים, רק כאשר המדובר בבנייה על גבול המגרש (דהיינו, הבתים בנויים על שני מגרשים נפרדים).

4. מכאן הערר שבפנינו. העורר טוען כי הן על פי מסמכי המכרז של המינהל, והן על פי המידע התכנוני, נקבע כי ניתן להקים במקום מבנה דו משפחתי. העורר סבור גם כי הדרך לעודד אנשים צעירים לפריפריה, היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים קטנות, ולא את הדירות הגדולות אשר ידו אינה משגת לרכוש. לדעתו, המדובר בהחלטה שרירותית שאין בה כל הגיון.

5. המשיבה מצדה טענה כי הדרך היחידה בה ניתן להקים יחידות דו משפחתיות, היא על ידי בנייה בקו אפס, בגבול המגרשים, כאשר כל יחידה בנויה במגרש בודד. הדבר מתבקש, לדעתה, מיתר הוראות הבינוי הקבועות בתכנית ג/8260 (להלן: "תכנית המתאר"), אליה מפנה התכנית המפורטת, אשר אינן מתיישבות עם בנייה של שתי יחידות דיור במגרשים כה קטנים. כן מבקשת היא לציין כי אין ולו בית דו משפחתי אחד אשר נבנה בשכונה הנ"ל, על מגרש בודד, וכי זו הייתה גישתה מאז ומעולם. לאור עובדה זו, ביקשה המשיבה כי ניתן משקל לפרשנות אשר התקיימה מזה שנים במקום, אשר לא אפשרה בניית מבנים דו משפחתיים במגרש. היא אף מבקשת להסתמך על ההוראות הקיימות בעניין בנייה בתכנית המתאר, אשר לדעתה מלמדים על כך כי ניתן להתיר בנייה של מבנים דו משפחתיים, רק על ידי בנייה בגבול המגרש, של שתי יחידות דיור בכל מגרש.


המצב התכנוני

6. בתכנית המתאר המקורית של מטולה, ג/2737, הר צפיה סומן כשטח לתכנון בעתיד. בשנת 1991 אושרה במקום תכנית ג/במ/60 (להלן: "הגב"מ"), וזאת מכוח חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990. התכנית קובעת כי מטרתה היא להתוות כבישים וליצור מגרשי מגורים מיוחדים, וכן מגרשי תיירות, שטחי ציבור ומסחר. המקום בו נמצא המגרש, שורטט באותה העת כחלק מהשצ"פ אשר בצפון שכונת המגורים, וחלו עליו הוראות הגב"מ, לגבי שצ"פ.

על פי הוראות הגב"מ, תוכננו בשכונה 401 מגרשי מגורים, לשם יצירת 401 יחידות דיור. בפרק ג' של הגב"מ (אשר כותרתו "תקנות כלליות"), נקבעו, בין היתר, הוראות לאזור מגורים מיוחד (סעיף 2.4 לתקנון התכנית):

"בשטח המיועד לאזור מגורים מיוחד תותר הקמת מבני מגורים חד או דו משפחתיים. תותר גם הקמת מבנים טוריים או מבנים מדורגים בתנאי של איחוד מגרשים כמפורט בהנחיות לבנוי.

שטח מגרש מינימלי לא יפחת מ-300 מ'. סה"כ מספר יחידות דיור חד ודו משפחתיות לא יפחת ממאתים (200) יחידות סה"כ בנייה טורית ומדורגת לא יעלה על מאתים (200) יחידות. סה"כ מספר יחידות מגורים בשכונה יהיה 401 יחידות."

"הנחיות לבנוי אזור המגורים:

2.4.1 במגרש חד משפחתי תותר הקמת בית בודד בהתאם למפורט בסעיף 2.11.1 ולפי תכנית בינוי בסעיף 2.4.5. תכסית הקרקע לא תעלה על 120 מ"ר. תותר בנית מוסך על קו בנין קדמי בתנאי שיוגש כחלק מבקשה להיתר של הבנין. שטח המוסך לא יעלה על 25 מ"ר ולא יכלל באחוזי הבניה.

2.4.2 תותר הקמת בתים דו משפחתיים ע"י בניה על גבול המגרש. במקרה של בניה דו משפחתית יהיו קווי בניה צדדיים אפס וששה מטר, ותכסית הקרקע לא תעלה על 154 מ"ר. בנית מוסך כמו בסעיף 2.4.1 ראה בנוי בסעיף 2.4.5.

2.4.3 תותר בנית בית טורי לכל רוחב המגרש הכולל שתי יחידות בתנאי של הסכמת שכנים במגרשים צדדיים אשר יבנו בתחום מגרשם בית טורי או דו משפחתי. תכסית הקרקע של שתי היחידות לא תעלה על 180 מ"ר.

2.4.4 תותר בניית מבנים מדורגים..."

7. בהמשך הסעיף נקבע הבינוי העקרוני של בתים חד משפחתיים, דו משפחתיים, וטוריים. הבינוי המוצג בתכנית אינו מותיר מקום לספק - בנייתם של מבנים דו משפחתיים אינה אלא הצמדה של שני מגרשים (ללא איחוד), ובנייה בגבולות המגרש של כל אחת מהיחידות. דהיינו, המבנה הינו מבנה דו משפחתי, אך בפועל על כל מגרש קיימת יחידת דיור בודדת.

8. בטבלת הזכויות בגב"מ, נקבע כי אחוזי הבנייה המותרים לא יעלו על 60% משטח המגרש (באיחוד ארבעה מגרשים - עד 80%). קו הבניין הצדדי הועמד על 3.5 מ', או אפס בהסכמת השכנים הצדדיים. כן נקבע כי שטח המגרש המינימאלי לא יפחת מ-300 מ"ר.

9. בשנת 1995 אושרה תכנית המתאר (ג/8260), אשר מהווה למעשה שינוי למתאר הקודם (ג/2737), וכן לתכניות נוספות, לרבות הגב"מ. בסעיף 3 בפרק א' לתקנון תכנית המתאר נקבע כי היחס לתכניות האחרות הינו כדלקמן:

"בתכנית מהווה השלמה פרוט שינוי, תקון וצרוף כל התכניות הנ"ל לתכנית אחת כוללת. כל תכנית או פרט מתכנית קיימת החל על קרקע בתחום התכנית, העומד בסתירה לתכנית זו יבוטל, אך לא תתבטל בשל כך התכנית כולה."

10. במסגרת תכנית המתאר, נותרו כמחצית המגרשים שהיו בגב"מ כ"מגרש מגורים מיוחד", כמגרשי מגורים, אולם אלו הפכו לאזור מגורים ג'. חלק קטן מאוד מהמגרשים הללו שונו (חלק אוחדו למגרש אחד, וחלק שונו במעט בצורתם), אולם מרביתם, כאמור, נותרו ללא שינוי. המחצית השנייה של המגרשים, אלו אשר נמצאו בחלק הדרום מזרחי של השכונה שהייתה בגב"מ, בוטלו כליל, והייעוד של הקרקע במקום שונה לשימושים תיירותיים. מאידך, נוספו 25 מגרשים בצפון השכונה, וביניהם המגרש נשוא הערר, לשטחי המגורים, ואלו הוגדרו כמגורים ג'.
11. בפרק ג' של תכנית המתאר (אשר כותרתו "תקנות כלליות") נקבעו בסעיף 2.2.5 הוראות לגבי אזור מגורים ג'. להלן ההוראות הרלוונטיות של סעיף זה:

"שימושים מותרים: אזור למגורים ג' תותר בנית בתי מגורים חד או דו-משפחתיים, בניית מקלטים פרטיים או משותפים למספר מבנים ובלבד שתוקנה זכות לכל הדיירים מעבר למקלט המשותף.

בתי מגורים ישמשו למגורים ולעסוקם של הדיירים בתנאי שאינו מהווה מטרד לשכנים כגון: עו"ד, מהנדס, רופא, אמן וכ"ו. תותר השכרת חדרים לנופשים כמפורט בסעיף 2.2.8 להלן.

שטח מגרש מינימלי: 400 מר' מינימום.

אחוזי בניה מותרים: סה"כ שטחי הבניה המותרים 50% משטח המגרש, מתוכם שטחי שרות עד 10% משטח המגרש. סה"כ שטחי בניה בקומה לא יעלה על 35% כולל שטחי שרות.

מרווחים (מטר): קדמי: לפי תשריט צדדי: 3.0 אחורי: 5.0

הערות והגבלות יותר אחוד מגרשים לצורך בנית בתי מגורים בצורת בניה רוויה. במקרה זה קוי בנין בין מגרשים שגבולותיהם בוטלו יהיו אפס, ומגבלות הבניה יהיו בהתאם להגבלות בסעיף 2.2.6 (פרט לנושא השימושים), באשור הועדה המקומית ובתנאי שתוגש תכנית בינוי לכל המגרש המאוחד."

12. בסעיף 10.3 נקבעו הוראות לגבי חלוקת מגרשים. התכנית קובעת כי אישור לחלוקת מגרשים יינתן אם זו מתאימה להוראות התכנית, ואינה יוצרת הגדלת צפיפות הבנייה מעבר למותר בהוראות התכנית. זאת, על אף שאין בתכנית הוראות לגבי צפיפות יחידות הדיור במגרשי המגורים.

13. בשנת 2000 אושרה התכנית המפורטת, על ידי המשיבה. המדובר בתכנית אשר הגדילה את מספר המגרשים שהתווספו בתכנית המתאר לשכונה מצפון, מ-25 ל-27. במגרשים הללו, אשר הגדרתם שונתה כעת ל"מגורים א'" (אך צוין כי אלו מתאימים למגורים ג' בתכנית המתאר), שונו קווי הבניין, באופן שבו נאמר כעת כי בהסכמת השכן, יותר קו בנין אפס, בתנאי של בניה ללא פתחים.

דיון

14. השאלה היחידה אשר עומדת בפנינו הינה, כאמור, האם לנוכח הוראות התכניות הנ"ל, ניתן לבנות יותר מיחידה אחת על המגרש, או שמא המדובר ביחידת דיור בודדת למגרש, אותה ניתן לבנות גם בתצורה של בית דו משפחתי, כאשר כל דירה נבנית בגבול המגרש הצדדי.

15. ראוי לציין, כי בין חברי ועדת הערר נפלה מחלוקת לגבי הכוונה המקורית של תכנית המתאר, מחלוקת אשר לא יושבה. עם זאת, מצאנו לנכון לקבוע, דווקא מהנימוקים אשר הושמעו על ידי המשיבה עצמה, כי הפרשנות הנכונה הינה זו אשר ביקש העורר ליישם.

16. תכנית המתאר שותקת ואינה מפרשת מאומה בעניין כוונתה לגבי צורת הבנייה. היא מציינת אמנם כי היא אינה מבטלת את האמור בתכניות שקדמו לה, אלא שהיא מסייגת זאת למקרים בהם תכניות קודמות אלו סותרות את הוראותיה.

17. התכנון אשר היה בגב"מ, לא הועבר מפורשות לתכנית המתאר. ההתייחסות למבנים חד או דו משפחתיים, אשר הובהרה בצורה כה ברורה בגב"מ, לא קיבלה הבהרה דומה בתכנית המתאר, ועל כן המעיין בתכנית המתאר אינו יכול לדעת כי זו הייתה הכוונה. על כן, גם אם המתכנן אשר ערך את תכנית המתאר התכוון להותיר את הבינוי שהיה בגב"מ, הוא לא הבהיר זאת בצורה אשר קורא התכנית יכול ללמוד ממנה כי זו כוונתה.

18. כמו כן, שינוי הוראות קווי הבניין, באופן שאינו מותיר עוד אפשרות לבנייה בקו אפס (כפי שהיה בגב"מ), מאיין את האפשרות לכאורה לבצע בנייה שכזו, אלא במסגרת הליכי איחוד וחלוקה. לפיכך, ניתן אולי להבין כי בכך קיימת סתירה בין הגב"מ לבין תכנית המתאר, באופן המבטל כליל את הוראות הבינוי הקבועות בגב"מ.

19. ניתן להותיר את הסוגיה הנ"ל בצריך עיון, שכן דומה כי בנסיבות אשר נוצרו מאז אושרה תכנית המתאר, ועד היום, ברור כי ההתייחסות של הגופים הרלוונטיים לכך היא כי מותרת על מגרשים אלו בנייה של שתי יחידות דיור, ולא של אחת בלבד.
20. עיון במכרזי המינהל מלמדים אותנו, כי בכל המגרשים הרלוונטיים בשכונה, התפרסם כי מספר יחידות הדיור המקסימאלי הוא 2 למגרש. לא רק מהנספח אשר צורף לערר הדבר נלמד, אלא גם מאותם מכרזים אשר מפורסמים באתר מינהל מקרקעי ישראל, ובכולם נקבע מפורשות כי המדובר בשתי יחידות למגרש. גם העורר עצמו רכש את המגרש, על בסיס המכרז הנ"ל.

21. כבר בשנת 2004 פורסם מכרז מטעם מינהל מקרקעי ישראל (מכרז צפ/165/2004), אשר ממנו עולה כי בארבעה מגרשים - 230-233, הנמצאים באותו המתחם בשכונה, אשר גודלם כ-450 מ"ר כ"א, מותרת הקמת שתי יחידות דיור. פרסומים דומים נעשו בשנת 2005, 2007 ו-2009, לגבי עשרות מגרשים נוספים, והכל מבלי שהוועדה המקומית טורחת לפנות למינהל ולהתריע בפניו על "טעות" לכאורה במכרז.

22. טענת המשיבה כאילו יש להתבסס על מדיניותה שלא לאשר הקמת שתי יחידות דיור במקום, אין לה, אם כן, על מה לסמוך. ההפך הוא הנכון. גם אם בפועל לא הוצאו היתרי בנייה לשתי יחידות דיור בשכונה, הרי שהדבר נעשה מתוך בחירתם של הזוכים לבצע בנייה של יחידות דיור בודדות במקום (פעולה אשר אין חולק כי הינה מותרת, הואיל והתכנית מאפשרת גם הקמת מבנה חד משפחתי על מגרש). לא הוצגה בפנינו ולו בקשה אחת ממנה ניתן ללמוד על סירוב להקמת יחידת דיור נוספת על מגרש, והמשיבה אף הודתה, בהגינותה, כי בקשות אלו אינן בנמצא.

מאידך, אנו רואים כי בפועל כל המכרזים אשר בוצעו על ידי מינהל מקרקעי ישראל, התייחסו למגרשים אלו ככאלו אשר הקיבולת המותרת בהן היא של שתי יחידות דיור. הוועדה המקומית ידעה (או לכל הפחות, צריכה הייתה לדעת), כי אלו המכרזים המבוצעים במקום. אם סברה היא כי נפלה טעות בפרשנותו של המינהל לגבי התכניות החלות על הקרקע, היה עליה להבהיר זאת בצורה ברורה, כך שהרוכשים לא יסתמכו על הפרסום השגוי, וירכשו קרקע בה מותרת בנייה של יחידת דיור בודדת בלבד, מקום בו הם סבורים כי מותרת בניית שתי יחידות.

23. הרציונאל העומד בבסיס הפסיקה בפרשת טאומן הנזכרת בתגובת המשיבה, היא כי מקום בו יש שתי פרשנויות אפשרויות לדין, והגוף המינהלי אימץ דרך אחת, יש להקנות לצורך בעקביות בפרשנות המינהלית משקל, ואין לשנות בנקל פרשנות שכזו. את הרציונאל לכך הסביר בית המשפט העליון בבג"ץ 547/84 עוף העמק, אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' המועצה המקומית רמת ישי ואח', פ"ד מ(1) 113, עמוד 145-146, עליו מסתמך בית המשפט העליון בפרשת טאומן הנ"ל (ההדגשות הוספו - ו.ע.צ.):
"גישה זו נובעת מהכבוד הנרכש לאחינו, שתורתם עולה מהספרים, מהצורך להבטיח ביטחון ויציבות ומתוך הכרה, כי יש להגשים ציפיות סבירות של בני הציבור, המבססות עצמן על פסיקתו של בית המשפט. אמת הדבר, פסיקתו הקודמת של בית-משפט זה אינה קושרת את הפסיקה המאוחרת, אך אין דבר שימנע מהפסיקה המאוחרת מלהתקשר אל זו שבעבר. התקשרות זו היא טבעית, שכן היצירה השיפוטית היא יצירה נמשכת, בחינת שרשרת הבנויה חוליות חוליות. ודוק: אין הפסיקה הקודמת מחייבת. ההתקשרות אינה נובעת מחובה חיצונית או מהטלת "זיקה עצמית". ההתקשרות נובעת מעצם ההתחשבות בקיומה של הפסיקה הקודמת, המעניקה משקל לאפשרות שנבחרה על-ידיה, והמעדיפה אותה על-פני האפשרות האחרת, שנדחתה על-ידיה. כמובן, ייתכן שקיימים נימוקים, שיש בהם כדי לאזן את התמונה ולהביא בכל זאת להעדפתה של האפשרות האחרת. ייתכן שהאפשרות שנבחרה גורמת לתקלות שלא נצפו מראש. ייתכן כי קיימים נימוקים שבמדיניות משפטית להעדיף את האפשרות האחרת. אך בהעדר נימוקים שכאלה דעתי היא, כי בין אמת לאמת - יציב עדיף...

... אם גישתו של חברי תתקבל. משמעות הדבר היא, כי כל חוקי העזר מאז 1967, אשר הוטלה בהם ארנונה כללית, בטלים ומבוטלים. זוהי תוצאה קשה ביותר, שיש בה כדי לגרום לשיבוש ניכר במערכות השלטון המקומי. כמובן, אם הנוהג, שעל פיו נהגו בעבר, מבוסס על פירוש מוטעה של החוק, אין בנוהג זה להעלות או להוריד. תהא וצאתו קשה כאשר תהיה. "כידוע אין בכוחו של נוהג להכשיר פירוש מוטעה של החוק" (השופט לנדוי בע"פ 19/53, בעמ' 562). חובתו של בית המשפט היא לשרש את הטעות. זו חובה יסודית, אשר הנאמנות לחוק מטילה על השופט. לא כן כאשר הנוהג, שעל פיו נהגו בעבר, מבוסס על פירוש אפשרי וחוקי של החוק, אם גם לא פירוש הנראה לבית המשפט כפירוש הטוב ביותר.

במקרה כגון זה יש להתחשב במציאות העובדתית שנוצרה בעבר ולקחתה בחשבון השיקולים, אם לסטות בפירוש החדש מזה שנהגו על פיו בעבר (ראה בג"ץ 442/77, בעמ' 498). עמד על כך השופט ברנזון, באמרו:

"נכון, כי במקרים מסויימים יכול נוהג בעבר להשפיע על הפירוש שיש לתת להוראות חוק הנוגעות לענין פלוני, בייחוד כאשר הצדדים ביססו את חישוביהם ועסקיהם על-פיו וקיבלו על עצמם התחייבויות הנובעות מכך...

כל זה טוב ויפה, אבל לא כאשר ישנה הוראת חוק ברורה, שאינה ניתנת לשני פירושים (בג"ץ 148/71 בעמ' 25)".

אכן, טעות פירוש חוק אינה מקבלת הכשר על-ידי התנהגות עובדתית על יסוד הפירוש המוטעה. אך התנהגות עובדתית על יסוד פירוש אפשרי עשויה להפוך אותו בדיעבד לפירוש הראוי, גם אם מראש ייתכן, שהיה מקום לבחור בפירוש אפשרי אחר. אף כאן יש מקום לבחון את התקלות, הצומחות מאימוץ הפירוש החדש ומזניחת הפירוש הישן לעומת היתרונות הצומחים מכך. רק אם היתרונות עולים על התקלות, יש מקום לזנוח את הגישה המקובלת ולבחור בגישה חדשה. בעתירה שלפנינו לא מצאתי כל יתרונות מיוחדים בגישתו של חברי, השופט ש' לוין. אין בה אלא אימוץ פירוש אפשרי אחד על פני רעהו. במצב דברים זה יש להעדיף את הביטחון והיציבות תוך מניעת אנדרלמוסיה, שאינה מחויבת המציאות הנורמאטיבית. זהו טעמי השלישי."

24. זהו המצב שבפנינו - ניתן לומר כי לאחר אישורה של התכנית המפורטת, אשר התירה שוב בנייה בקו אפס, קיימות לכאורה שתי אפשרויות פרשניות לתכנית (וכאמור, אין בכוונתנו להיכנס לדיון זה, שכן אין הסכמה גם בינינו בעניין). במשך חמש שנים לפחות, קיימת פרשנות של בעל הקרקע, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, כי המדובר בתכניות המאפשרות בנייתן של שתי יחידות דיור. כל אותם רוכשים, אשר הסתמכו על כך (והמדובר, כאמור, בכמה עשרות), צפויים להיפגע באם תשונה פרשנות זו (שכן גם אם הם בנו יחידת דיור בודדת, עדיין ייתכן כי הם יבקשו לפצלה בעתיד, תוך הסתמכות על האמור במכרז). אין אנו סבורים כי הפרשנות המוצעת על ידי העורר הינה כה חמורה, עד כי היא מצדיקה את הפגיעה שתיווצר ברוכשים, ויש להעדיף את הפרשנות היוצרת ודאות על פני זו היוצרת כאוס. אשר על כן, אין לשנות את הדרך בה פורשה התכנית בעבר.

אם הוועדה המקומית סבורה כי אכן צפוי נזק שכזה, עליה ליזום תכנית מתקנת, המבהירה ומתקנת את הוראות התכנית בהתאם. אולם כל עוד הדבר לא נעשה, יש לאמץ את הפרשנות הטבעית והברורה, אשר ניתנה לתכניות הן על ידי העורר, והן על ידי מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון.

25. ראוי גם להוסיף, כי אנו רואים בעובדה שהפרשנות שניתנה על ידי מינהל מקרקעי ישראל לתכנית המתאר ולתכנית המפורטת, ככזו התומכת בהקמתן של שתי יחידות דיור, כתמיכה בפרשנות המוצעת על ידי העורר. אמנם המינהל אינו נטול אינטרס כאן, שכן הוא משווק את הקרקע לכל המרבה במחיר, וסביר להניח כי קרקע בה מותרת גם הקמתן של 2 יחידות דיור הינה קרקע בעלת ערך רב יותר מאשר כזו בה מותרת הקמת יחידה בודדת בלבד, אולם דומה כי חזקת תקינות המינהל מחייבת אותנו למסקנה כי זוהי הפרשנות הכנה אליה הגיע מינהל מקרקעי ישראל, כאשר בחן את התכנית. אם זו מסקנתו של הגוף המינהלי הנ"ל, יש צורך בהצבעה על פגמים מהותיים בדרך קביעת מסקנות אלו, ובהעדר פגמים כאלו, יש משקל גם לכך כי זה סבר שזוהי הפרשנות הנכונה של התכניות החלות על הקרקע.

26. לפיכך, דין הערר להתקבל.


סיכום

27. על בסיס האמור לעיל, ולאחר שמצאנו כי הפרשנות המוצעת על ידי העורר הינה פרשנות הגיונית, התואמת את הוראות התכנית, ומאחר וכך פורשה זו על ידי מינהל מקרקעי ישראל ומי שרכש ממנו את הקרקע, לאורך שנים, הרי שדין הערר להתקבל. יש להתיר לעורר בנייתן של שתי יחידות דיור על המגרש.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון