איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

חלקה צרה וארוכה, אשר חלוקתה נדרשה, במסגרת הליכי איחוד וחלוקה בטרם הוצאת היתרי הבנייה.
(ר' סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965),

10. חלוקה למגרשים אכן בוצעה, בשלב מאוחר לתכנית המתאר, במסגרת הליכי חלוקה שאושרו על ידי הוועדה המקומית. החלקה חולקה למעשה ל-7 מגרשי מגורים (לאחר הפרשות לצרכי ציבור, לדרכים הנראות בתשריט הנ"ל). חמישה מתוכם נמצאים מצפון לרחוב דפנה, ו-2 מדרום לו. כאמור, זוהי חלוקה שמקורה אינו בתכנית, אלא בהליך נפרד שבוצע לאחר מכן. כך נראית החלוקה הנ"ל, כפי שזו משתקפת בתכנית מאוחרת (אשר עוסקת בהרחבת רחוב הדפנה, נושא שאינו משפיע על הערר שבפנינו):


כפי שניתן לראות גם מהתשריט הנ"ל, מרבית הבנייה על החלקה כבר בוצעה. למעשה, נכון להיום, המגרש היחיד בחלקה הנ"ל אשר בו טרם בוצע הבינוי, הינו המגרש נשוא הערר (במגרש מצפון לו נעשתה בנייה רק לאחרונה, ועל כן היא אינה מופיעה בתשריט זה).

11. ניתן לראות כי בחלק שבין הרחובות היסמין ודפנה, החלוקה נעשתה ל-5 מגרשים, בגודל של 500 מ"ר לערך. על כן, מספר יחידות הדיור המותר במקום, בשל אותה החלוקה, הינו 5 בלבד. סך כל השטח בחלק הרלוונטי, הינו למעלה מ-2.5 דונם.

אלא שחלוקה זו יכולה הייתה להיות שונה, מבלי שנעשה ולו שינוי קל בתכנית המתאר - אילו אותו השטח היה מחולק לארבעה מגרשים בני 600 מ"ר כל אחד (ואף למעלה מזה), אזי מספר יחידות הדיור אשר היה מותר במקום, היה 8 (2 יחידות דיור לכל מגרש). דהיינו, רק על ידי ביצוע חלוקה שונה, ומבלי צורך בהליך תכנוני של שינוי תכנית המתאר, ניתן היה לקבל על החלק הזה של החלקה, שלוש יחידות דיור נוספות!

12. לפיכך, האמירה כי התכנית המוצעת מנוגדת לקבוע בתכנית המתאר, פשוט אינו נכון. המדובר בהגדלת מספר יחידות הדיור על החלקה (בהתעלם מהחלק מדרום לרחוב דפנה), מ-5 ל-6, כאשר תכנית המתאר אפשרה גם 8 יחידות דיור, ללא הקלה כלשהי מהוראותיה, על אותו תא שטח.

דומה כי בתכנית המוצעת יש משום התאמה למטרות תכנית המתאר, אשר נועדה להרחיב את שטח היישוב, ולאפשר תוספת של יחידות דיור בו. דווקא התכנון אשר יצר מספר כה מצומצם של יחידות דיור, הוא זה הפוגע ביישוב, שכן הוא בזבזני בקרקע, והוא יחייב הפשרת שטחים פתוחים לצרכי בנייה, במידה והיישוב יבקש להתרחב. כל זאת, כאשר קיים פוטנציאל למימוש אותן יחידות דיור, על ידי תכנון מושכל יותר של הקרקע.

13. תכנון מושכל שכזה הינו מחוייב המציאות כיום, כאשר משאב הקרקע, אשר הינו מוגבל ביותר במדינת ישראל הקטנה, אינו מנוצל כיאות. לא בכדי אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את תמ"א 35, אשר נועדה להילחם בבזבוז הקרקע אשר נוצר כתוצאה מבנייה לא יעילה. התכנית קובעת כי ביישוב כמו רמת ישי, הצפיפות הממוצעת לגבי בנייה עתידית אמורה לעמוד על 4 יחידות דיור לדונם. התכנית המוצעת אינה עושה אפילו זאת. מאחר והבנייה של מרבית יחידות הדיור בחלקה כבר הושלמו, הצפיפות שתיווצר פחותה מ-2.5 יחידות לדונם. זוהי אינה צפיפות חריגה ביישוב שכזה (ואם כן, זוהי חריגה כלפי מטה, ולא כלפי מעלה).

14. חשוב להבהיר, כי ייתכן והיה ממש בטענות המועצה, אילו המדובר היה בשטח שבו טרם בוצעה בנייה כלשהי. אכן, לא ראוי לבצע שינויים תכנוניים מקיפים, על ידי תכנון נקודתי. אולם כאשר המדובר בחלקה בה הבנייה כבר בוצעה, ונבנו מספר יחידות ידוע, לא היה מקום לבחון אך ורק את מגרשו של העורר, ולראות בו כמגדיל את הצפיפות ל-4 יחידות לדונם. כאשר אנו מביטים בחלקה כולה, ובסביבה כולה, אין אנו רואים כי התכנית המוצעת מגדילה את הצפיפות מעבר למה שביקשה תכנית המתאר ליצור. יש צורך במבט רחב בהרבה מזה בו נקטה הוועדה המקומית, אשר התייחסה למגרש בלבד, ואילו הייתה זו בוחנת את התכנית המוצעת על בסיס מבט רחב זה, לא היה מקום לדחותה, על בסיס טיעון של ציפוף החורג מהוראות תכנית המתאר.

15. מסיבה זו, אין אנו רואים בכך משום תקדים אשר עלול להביא לפריצתה של תכנית המתאר. מקום בו יהיו נסיבות שונות, תוכל הוועדה המקומית להפעיל את שיקול דעתה, ולקבוע אחרת. לדוגמה, מקום בו נעשתה בנייה של יחידת דיור בודדת, וכעת מבוקש לפצלה לשתיים (חשש שהועלה על ידי המועצה בדיון בפנינו), ייתכן ויהיו נימוקים המצדיקים את דחיית התכנית (כגון העדר מספר מספיק של מקומות חניה במגרש, בשל העובדה כי זה לא תוכנן בצורה המתאימה מלכתחילה, דרך גישה שאינה רחבה דיה, ועוד). כך גם במקום בו קיימת בעייתיות אמיתית בהגדלת הצפיפות (ככל שקיימת בעיה שכזו, בתחומים הללו).

כל תכנית המובאת בפני הוועדה המקומית, תישקל לגופה. היא צריכה להיבחן בהיבט הסביבתי, ולהיבדק האם אכן היא גורמת בפועל להגדלת הצפיפות, מעבר לרצוי ביישוב. רק במצב בו אכן הדבר עלול להביא לשינוי מכוונת תכנית המתאר, אין לאשר תכניות שכאלו. אולם במקרה שבפנינו, זהו אינו המצב.

16. כאמור, התכנון המוצע מתיישב עם התכנון המתארי. אין כאן צפיפות רבה, אלא להפך, ניתן היה לבצע בנייה צפופה יותר, מבלי לפגוע בהוראות תכנית המתאר של היישוב. בנוסף, קיימים אישורים מכל הגורמים הרלוונטיים, המצביעים על כך כי אין כל בעיה של תשתיות במגרש. תכנית הבינוי מראה 4 מקומות חניה, אשר הינו תואם את תקן החניה הנדרש (ואף מעבר לכך, למעשה), ויש לדרוש כי הדבר יוסדר בהוראות התכנית המוצעת, כך שלא תיווצר מצוקת חניה. רוחב דרך הגישה למגרש עולה על חלק מהכבישים אשר אושרו במקום במסגרת תכניות במקום. כל אלו מצביעים על כך כי המדובר בתכנון סביר ביותר, אשר לא הייתה כל סיבה שלא לאשרו.

17. אשר על כן, אנו מקבלים את הערר, ומורים לוועדה המקומית לאשר את התכנית המוצעת. הוועדה המקומית תהיה זכאית להתנות תנאים לאישור התכנית, כמקובל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. פרצלציה לא רצונית

  3. איחוד יחידות משנה

  4. בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

  5. הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  6. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  7. שינוי שווי הקרקע לאחר איחוד וחלוקה

  8. תכנית חלוקה ללא הסכמת בעלים במקרקעין

  9. השפעת איחוד וחלוקה על שעבוד מקרקעין

  10. תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה - הפקעה

  11. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  12. פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה

  13. פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

  14. תכנית חילופי שטחים במסגרת איחוד וחלוקה של שטחים במושב

  15. פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

  17. האם ועדת ערר מוסמכת לבטל תכנית איחוד וחלוקה לאחר שאושרה

  18. העתקת הייעוד הציבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  19. הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון