בקשה לפיתוח שצ"פ הכוללת הקמת מגרש ספורט

בקשה לפיתוח שצ"פ הנמצא בגוש 12774 חלקה 90 הכוללת הקמתו של מגרש ספורט (הכוונה היא למשטח אשר עליו יותקנו סלים ובארבע פינותיו תאורה, ולא מתקן לספורט תחרותי). המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית"), אשר סברה כי המדובר בבקשה התואמת את התכנית החלה על המגרש, העבירה זאת לרשות הרישוי, וזו החליטה לאשר את הבקשה.

2. לא למותר לציין, כי עוד בטרם אושרה הבקשה, החלו עבודות הפיתוח להתבצע במקום, על ידי קבלן אשר זכה במכרז (כל זאת, כאמור, בטרם בכלל היה היתר בנייה לביצוע העבודות הנזכרות במכרז). רק בשל ערנותה של העוררת, אשר פנתה במהרה לבית המשפט, הופסקו העבודות, עד אשר הוחלט להוציא היתר בנייה. לאחר שהיתר הבנייה הוצא, הוסר צו המניעה, והעירייה המשיכה בביצוע העבודות.

3. לאחר הוצאת ההיתר, הוגש הערר שבפנינו. העוררת טוענת כי על פי התכנית החלה על הקרקע, אסורה הקמתו של מגרש ספורט בשצ"פ. לפיכך, המדובר בהיתר בלתי חוקי, אשר כלל לא ניתן היה להוציאו. העוררת סבורה כי אם מבקשת העירייה להוציא היתר למגרש ספורט, עליה לעשות זאת בדרך של שימוש חורג, ולשמוע את עמדתם של בעלי המגרשים הגובלים.

טענת העוררת אינה מושמעת לשם שמיים בלבד. היא סבורה כי הקמתו של מגרש הספורט, במרחק כה קטן מביתה, יגרום למטרדי רעש קשים, אשר לא היו צפויים עת רכשה היא את הבית. היא טוענת כי היא סברה שעל השטח הצמוד לביתה יהיה שטח ציבורי פתוח, אשר ממנו לא צפויים להיגרם מטרדים, ואילו הקמתו של מגרש הספורט במקום, אינו תואם את הוראות התכנית המאושרת, ועל כן לא הייתה יכולה לדעת על הקמתו, בשלב בו רכשה את ביתה.

4. בנוסף העלתה העוררת מספר טענות הנוגעות לדרך הוצאת ההיתר, לרבות טענות הנוגעות לזיוף פרוטוקול ישיבה, וכן טענות הנוגעות לכך שהעירייה הוציאה מכרז, בטרם בכלל הוצא היתר בנייה. למותר לציין כי המשיבות דוחות טענות אלו מכל וכל, וטוענות כי דרך פעולתן הינה תקינה ובהתאם לכל דין רלוונטי.

טענות אלו, בין אם יש בהן ממש ובין אם אין, הינן טענות שאינן נוגעות לשיקולים אותם אנו באים לשקול. אם העוררת סבורה כי בוצעו זיופים כלשהם, עליה להפנות טענותיה בעניין לגופים המוסמכים לחקור בנושא. לנו אין את הכלים, או את הסמכות, לקבוע האם יש ממש בטענות אלו. כן אין זה בסמכותנו לקבוע את דרכי הפעולה בהן על העירייה ללכת, כאשר בוחרת היא לבצע עבודות פיתוח בשצ"פ. סמכותנו היחידה היא לבחון האם יש ממש בטענות העוררת, כי המדובר בבנייה אשר אינה תואמת את הוראות התכנית החלה. במקרה שכזה, ניתן לבטל את ההיתר שניתן, בשל העובדה כי זה הוצא באופן בלתי חוקי. כל יתר הטענות, כאמור, כלל אינן רלוונטיות מבחינתנו, ולא נדון בהן כלל.



5. ראוי לציין כי לאחר הגשת הערר, התקיימה ישיבה בין נציגי הדיירים המתגוררים בסמוך לחלקה, לבין ראש עיריית יקנעם, מר אלפסי, וזה הנחה את מהנדס העירייה לבצע את הבנייה באופן שיקטין את המטרדים אשר ייגרמו לשכנים. מהנדס המשיבות ציין כי אכן הנחיית ראש העירייה מבוצעת כיום, ועל כן המגרש, כפי שתוכנן במקור, לא ייבנה בצורה זו. הבנייה תהיה של מגרש בעל דשא סינטטי ("מיני-פיץ'") או מגרש עם ציפוי גומי, ובדרך זו להקטין את כמות הרעש שתיפלט כתוצאה מהקפצת כדורים עליו. רשמנו בפנינו את הצהרתו של מהנדס המשיבות, ואנו נתייחס לכך בשולי החלטתנו.

6. ראוי לציין כי שני הצדדים התייחסו בכתבי הטענות לתכנית גנ/16219, על אף שכבר בתחילת הדיון בפנינו הסכימו על כך כי הקרקע בה מבוקשת הבנייה, אינה כלולה בתכנית זו. התכנית החלה במקום בו מבוקש המגרש, היא תכנית ג/במ/55 (להלן: "התכנית"). התכנית מסדירה את הקמתן של שלוש שכונות בעיר (אשר טרם הייתה עיר, במועד אישורה), לרבות השכונה המזרחית, בה עסקינן. התכנית קובעת כי על החלקה יוקם שצ"פ. בסעיף 11.7 לתקנון התכנית, נקבעו השימושים המותרים בשצ"פ:

"ישמש לנופש בחיק הטבע, לבילוי וטיול לטיפוח הצמחיה והנוף ולשימור ערכי טבע ועתירות ואזורי שמורות (11.13). יותר לפתח אזור ציבורי פתוח ע"י קירות תומכים, גדרות, שבילים, משטחים מרוצפים ומתקנים לישיבה ומשחק. יותר להקים בתי שמוש ומקלטים ציבוריים, טרנספורמטורים בבעלות חברת חשמל ומתקני תאורה ובטיחות.
באזור ציבורי פתוח יותר להתקין מתקנים הנדסיים כגון בריכות מים, משאבות ותשתית תת קרקעית. כל מתקן ובניה ישולבו במדת האפשר בנוף ובשימושי השטח."

7. העוררת טוענת כי אין באמור לעיל משום היתר להקמת מגרשי ספורט. לדידה, מגרשי ספורט מותרים רק באזורי הספורט, הקבועים בסעיף 11.11 לתקנון התכנית, אשר קובע כדלקמן:

"ישמש להקמת משטחים, מגרשי אימון ומשחק ובריכות שחיה, לסוגי ספורט שונים, וחניה. הקמת יציעים לקהל צופים וכן בנינים לאצטדיונים, לאולמות-ספורט ולבריכות שחיה מקורות, מותנה באישור תכנית מפורטת."

8. הוועדה המקומית, מצדה, סבורה כי המגרש אותו מבקשת היא להקים, עונה להגדרות הקבועות בשצ"פ, וכי בעבר כבר הוקמו על ידי משרד הבינוי והשיכון (שהוא גם יוזם התכנית), מגרשי ספורט על שצפי"ם בשכונות האחרות הכלולות בתכנית. היא טוענת כי אזורי הספורט נועדו לשימושים מאסיביים יותר, כגון קאנטרי קלאב, בעוד בשצפי"ם המטרה היא לאפשר מגרשי משחקים, לרבות כאלו המאפשרים לילדים ולבני הנוער לשחק בהם משחקי ספורט. בנוסף נטען כי לאור ההנחיה של ראש העירייה, ממילא יהיה צורך בצמצום רוחבו של המגרש, וניתן יהיה להקטין עוד יותר את מטרדי הרעש אשר עלולים להיגרם, ככל שיש סכנה שכזו.

9. דין הערר דחייה. התכנית מתירה, באופן ברור, פיתוח של השצ"פ, למטרות הכוללות, בין היתר, הקמתם של מתקני ישיבה ומשחק. פרשנות מונחים אלו אינה מסובכת, שכן מגרשים מסוג זה מתקיימים פעמים רבות בתחומי גנים ציבוריים, הכוללים שימושי נופש ובילוי אשר נועדו לשרת את תושבי העיר. שימושים אלו הינם מעורבים - הם יכולים לכלול נדנדות ומגלשות לגיל הרך, ספסלים אשר נועדו להוריהם או לאנשים מבוגרים המבקשים לעצור ולנוח אל מול אזור מגונן, ואף לכלול מגרש המשמש את נערי העיר (ולעיתים גם אנשים מבוגרים) למשחקי ספורט - קטרגל, כדורסל וכד'.

10. השימושים המותרים באזורי הספורט, אכן הינם שימושים מאסיביים בהרבה, והם נועדו לקיום ספורט תחרותי מאורגן, אימונים מסודרים של קבוצות מאוגדות במסגרות ספורטיביות מוכרות, וכן מועדוני ספורט הפועלים באופן מסחרי, לשם מתן שירותי ספורט. ברור כי אין הדבר מספק את הצורך במתן פתרונות לילדי השכונה, המבקשים לקיים משחקי כדור בשכונתם. לשם כך נועדו השטחים הציבוריים הפתוחים, בהם הותר פיתוח לצורך מתקני משחק שונים.

11. חשוב להבהיר גם כי קיימת אבחנה ברורה בין ההוראות לגבי אזורי ספורט, ובין השצפי"ם. בעוד באזורי הספורט נדרשת הכנת תכנית מפורטת, אין כל דרישה מקבילה לגבי פיתוח בשצ"פ. הדבר מלמד על כך כי הכוונה היא שבאזורי הספורט יתבצעו פרויקטים מורכבים יותר, כפי שתואר לעיל, בעוד הפיתוח בשצ"פ יכול להיעשות בצורה שגרתית יותר, וכל שנדרש הוא הכנת תכנית נוף המאפשרת את השתלבות הפיתוח בסביבה.

על כן, גם מכך אנו למדים כי הקמתם של מגרשים שנועדו למשחקי כדור בשכונה, אשר אינם מחייבים תכנון מפורט (בשל פשטותם), לא נועדו לקום באזורי הספורט, אלא דווקא בשצפי"ם.

12. לדעתנו, הפרשנות הנ"ל היא הפרשנות המתחייבת מקריאת הוראות התכנית. אלא שגם אם קיימת פרשנות שונה, כגון זו לה טוענת העוררת, עדיין סבורים אנו כי המדובר בשתי פרשנויות אפשרויות. במקרה זה, יש להעדיף את הפרשנות אשר ניתנה לתכנית בעבר, על פני פרשנות המשנה את המצב התכנוני. דברים אלו הובהרו, בין היתר, בע"א 8932/02 פקיד שומה תל-אביב-יפו 5 נ' טאומן ואח', פ"ד נח(1) 625, 642-643:

"כשיש שני פירושים אפשריים להוראות חקיקה יש להעדיף את הפירוש שעל-פיו נהגו בפועל. בבג"ץ 547/84 עוף העמק, אגודה חקלאית שיתופית רשומה נ' המועצה המקומית רמת-ישי [5], ציין חברי השופט ברק:

"אכן, טעות בפירוש חוק אינה מקבלת הכשר על-ידי התנהגות עובדתית על יסוד הפירוש המוטעה. אך התנהגות עובדתית על יסוד פירוש אפשרי עשויה להפוך אותו בדיעבד לפירוש הראוי, גם אם מראש ייתכן, שהיה מקום לבחור בפירוש אפשרי אחר. אף כאן יש מקום לבחון את התקלות, הצומחות באימוץ הפירוש החדש ומזניחת הפירוש הישן לעומת היתרונות הצומחים מכך. רק אם היתרונות עולים על התקלות, יש מקום לזנוח את הגישה המקובלת ולבחור בגישה חדשה. בעתירה שלפנינו לא מצאתי כל יתרונות מיוחדים בגישתו של חברי, השופט ש' לוין. אין בה אלא אימוץ פירוש אפשרי אחד על פני רעהו. במצב דברים זה יש להעדיף את הביטחון והיציבות תוך מניעת אנדרלמוסיה, שאינה מחויבת המציאות הנורמאטיבית" (שם, בעמ' 146). "

13. המצב במקרה זה דומה. לאורך השנים, נבנו בשצפי"ם מגרשי משחקים. אלו כוללים גם מגרשי ספורט קטנים, אשר נועדו להוות פתרון למי שמעוניין לשחק בתוך השכונה, במסגרות לא מאורגנות. הפרשנות המאפשרת זאת אינה בלתי חוקית (ההפך הוא הנכון, כאמור. לדידנו, זוהי הפרשנות הנכונה לתכנית), ועל כן, יש להעדיפה על פני הפרשנויות המוצעות על ידי העוררת, שכן הדבר יאלץ את העירייה לבצע תכנון מחודש של אזורי הספורט, ולהכין תכניות מפורטות לכל מגרש שכזה. הדבר אינו סביר בעינינו, ואף אינו מוצדק, לנוכח העובדה כי לאורך כל השנים, הבנייה נעשתה באותם מגרשים כגון המגרש הנמצא על החלקה.

14. העובדה כי הוועדה המקומית שגתה והתייחסה לתכנית הלא נכונה, אינה משנה מבחינה מהותית (גם אם ראוי כי זו תקפיד להבא לציין את התכניות הרלוונטיות החלות על הקרקע). כל עוד המדובר בשימוש תואם תכנית, הרי שזהו שימוש אשר ניתן לאשרו, ואין לראות בטעות הנ"ל ככזו המצדיקה את ביטול ההיתר.

15. בשולי הדברים נציין כי לאור התחייבות מהנדס המשיבות לבצע את ההתאמות הנדרשות על ידי ראש העירייה, הרי שאנו סבורים כי למען הזהירות, יש להורות על הקמת המגרש כדוגמת המגרש המופיע במפרט ה"מיני פיץ'" שהועבר אלינו, אשר מספרו הוא 105251. הקמתו של מגרש בגודל זה, מאיינת כליל את טענת העורר כי המדובר במגרש ספורט, אותו ניתן להקים באזור ספורט. גודלו של מגרש כדורסל תקני, אשר יכול להוות משטח אימונים ומשחק, הינו 15X28 מ', בעוד גודל המגרש אותו יש להקים, על פי המפרט הנ"ל, הינו 12X23 מ'. לפיכך, לא ניתן יהיה לקיים עליו משחקים רשמיים כלשהם. המדובר, אם כן, במתקן משחקים בלבד, ולא במגרש ספורט. בנוסף, הדבר יאפשר את הרחקת המשטח מבתי המגורים הקיימים, במספר מטרים נוספים.

15. על כן, הערר נדחה. עם זאת, יש להוסיף את הדרישה כי המגרש ייבנה מחומרים המפחיתים את עוצמת הרעש, כפי שהוצהר על ידי מהנדס המשיבות, ולהגדיר את גודל המגרש למופיע במפרט שהועבר אלינו, לגבי מק"ט 105251, או גודל דומה. היה וגודל המגרש יצומצם כתוצאה משינויים אלו, יש להרחיקו ככל שניתן ממגרשי המגורים הקיימים. כמו כן, יש לבצע בנייה של גדר אקוסטית, המפחיתה את עוצמת הרעש הנפלטת מהמגרש, ולהציב את עמודי התאורה כך שלא יהוו מטרד לתושבי הבתים הסמוכים. בכפוף לתיקונים אלו, אין מניעה כי הפיתוח בשצ"פ ימשיך כמתוכנן.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. החזר דמי פיתוח

  2. נספח בינוי פיתוח נופי מנחה

  3. תשלום בגין עבודות פיתוח שלא בוצעו

  4. ערר שלא להתיר שינויים בפיתוח במקרקעין

  5. בקשה לפיתוח שצ"פ הכוללת הקמת מגרש ספורט

  6. בקשה לבניית בית מגורים בודד ותוכנית פיתוח

  7. השתתפות בהוצאות פיתוח - המלצה לפטור ממכרז

  8. תביעה כספית לתשלום יתרת חוב בגין עבודות פיתוח ומימון

  9. פיתוח של החצר ללא היתר בנייה על מנת לקבוע עובדות בשטח

  10. הסכם שתמורת המגרש הרשומה בהסכם כוללת גם את הוצאות הפיתוח

  11. תביעה בגין עבודות פיתוח לבניה והכשרה של מגרש כדורגל לאימונים

  12. תביעה בגין אי תשלום עבור עבודות בנייה, פיתוח ותשתיות כבישים ומדרכות

  13. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון