ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר הקמת יחידת דיור חדשה

ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר הקמת יחידת דיור חדשה, שתי קומות + מרתף, במקרקעין הידועים כחלקה 28 מגרש 183 גוש 3753 ברחוב יונק הדבש 4 בנס ציונה (להלן: "המקרקעין").

הבקשה כללה הקלה לעניין העברת זכויות בניה לקומה א', וכן שינוי (הגבהת 0.00).

תמצית טענות העוררים:
העוררים הינם בעלים של מגרש סמוך (184/ב) המצוי מצפון-מזרח למקרקעין נשוא הערר. גובה מפלס הכניסה הקובעת בבית העוררים מגיע כדי 54.50 מ'.
על פי החלטת הועדה נשוא הערר הותר למשיבים להגביה את מגרשם כדי 54.50 מ'. העוררים טוענים כי על פי הנתונים אשר היו בידיהם עובר לרכישה, היה מגרשם ביתרון גובה יחסי, והשינוי המבוקש יגרום להסתרת נוף, יפגע במשב הרוח ויסתיר את השמש והאור החודרים לביתם.
כן התנגדו העוררים לשינוי מקום החניה שכן זה האחרון כרוך, להבנתם, בסילוק חול שהונח בצמוד לאחד הקירות התומכים, בשל התמוטטות שאירעה ועלול לפגוע בבטחונו של אותו קיר תומך.


תמצית טענות המשיבים:

מדובר במגרש בעל טופוגרפיה מורכבת, אשר המתבקש מעניין זה הינו יישור קו עם שורת הבתים הכוללת את ביתם של העוררים. ההגבהה נדרשת נוכח החיבור הצפוי לביוב אשר מצוי בחלק הצפון-מזרחי של המקרקעין נשוא הערר, בגובה הכביש הקיים.

לתמיכה בטענותיהם הביאו המשיבים חוות דעת הנדסית אשר מבהירה כי נוכח הפרשי הגבהים הפתרון המועדף הינו אישור הגבהה למפלס של 54.30 מ', על מנת לאפשר החיבור האמור לביוב.

לדברי המשיבים, העוררים רכשו את מגרשם ביתרון יחסי של 1 מ' מעל גובהו של מגרש המשיבים, דבר שהשתנה באופן שמגרש העוררים הוגבה בעוד 2 מ' תוך "קבירת" מגרש המשיבים.

לעניין החניות, ההגבהה המבוקשת תפתור את נושא הקיר התומך ואף תחזק את התמיכה שכן מדובר על מילוי והידוק הקרקע בגודל כל המגרש.

עמדת הועדה המקומית:



אין מקום להתנגדות העוררים אשר מתייחסת לסוגיות שאינן נושא להקלה.
במקרה דנן קיימות נסיבות המצדיקות הגבהת ה- 0.00 אשר נקבע בתכניות הבינוי. לצורך ביצוע עבודות הפיתוח בתחום התכנית הוכנה תכנית בינוי כוללת ב- 2004 אשר קבעה מפלסי 0.00 מעודכנים, שכן מכיוון מערב ודרום-מערב למגרש נשוא הבקשה, אמורה היתה להיות חצר נמוכה מהגובה שנקבע בהיתר הבניה למגרש זה, מצפון הגובה המתוכנן נמוך ב- 3 מ' וממזרח נמוך המגרש מהכביש לפיכך המגרש "קבור" ונוצר מצב כי לא קיימת למגרש פתיחה סבירה של חצר ולפיכך יש לתקן את המעוות.
בנוגע לחניה, תכניות הבינוי לחניות במגרש אמורות להיות בצמוד למגרש העוררים, כ- 2 חניות עוקבות, ואילו הבקשה כוללת שתי חניות במרכז המגרש לכיוון דרום בחזית הבניין, אין במיקום החניה המבוקש כדי לשנות מצב ביחס לקיר לגביו טוענים העוררים ואין שינוי ביחס לגובה הקרקע של המגרש נשוא בקשה, לגובה הקרקע במגרש העוררים.


דיון והכרעה:

ועדת הערר דנה בערר ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, במסגרת זו מצאנו כדלקמן:



האתר בשלב בניה , מבנים צמודי קרקע (השכונה בהקמה.
המבנה הדו משפחתי של המשיבים בנוי – לא ראינו כניסה ולא ברור מיקום החניה.
מגרשים 186,185, וכן לאורך הגדה המערבית אמואים להיבנות כדו משפחתיים בקיר משותף מזרח מערב.
בית המשיבים "כלוא" בין מגרש 182 ל-185.
הקיר התומך של המבנה הגובל ממערב (182) במפלס כ- 52.12.





התכנית החלה במקרקעין הינה נס/125/א (להלן: "התכנית") אשר קובעת בין מסמכיה נספח בינוי מנחה ובסעיף 11.7 לה קובעת כי גובה קומת הכניסה ייקבע לכל מגרש בתכנית בינוי כוללת לכל מתחם שבו קיימת חלוקה למגרשים.
אשר לנספח המנחה, הרי שלעניין זה נפסק לא אחת ובעקבות זה גם הוחלט בהחלטות ועדת הערר כי מקום בו מוגדר נספח כמנחה, אין בו כדי לחייב לגבי כל אחד מהפרטים הקבועים בו וכי מדובר במגמת תכנון ו/או פיתוח בלבד.
לעניין תכניות הבינוי, הרי שאלה אינן תכניות כהגדרתן בחוק, אינן עוברות הפקדה והתנגדויות, ואינן מהוות הליך סטטוטורי. מכאן גם החירות שרואה הועדה לשנותן כפי שנעשה במקרה דנן.
לגופם של דברים, במקרה דנן קובע נספח הבינוי של התב"ע גובה של 53.50 מ' במגרש של העוררים, ואילו גובה של 52 מ' בחלק המגרש של המשיבים. יש לציין כי חלקו הדרומי של מגרש 183 (183B) על פי אותה תכנית בינוי היה להגיע כדי גובה משתנה של 46-49 מ'.
בשנת 1984 אושר נספח בינוי על פי סעיף 11.7 הנזכר לעיל ובו הופיע גובה המגרש נשוא הערר 51.5 מ', גובה חלקת העוררים – 54.5 מ', וגובה מגרש 183B – 48.5 מ'.
גובה הכביש הסמוך למגרש מגיע כדי 54.10 מ', מגרש העוררים מגיע כדי 54.5 מ', ואילו במגרש 183 A בשל הבדלי הגבהים והקיר המשותף, לא ניתן לאפשר גישה מכיוון זה (דרום).
לאור האמור, ובהתחשב בעובדה וקבענו לא אחת כי השיקול של ביוב וניקוז הינו השיקול המנחה בקביעת גובה 0.00 ובהתחשב בחוות הדעת שהוצגה לפנינו והעובדה כי החיבור הרלוונטי לביוב מצוי בגובה הכביש, כמו גם בהוראות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל 1970, (להלן: "תקנות האגרות") הקובעות כי מפלס הכניסה הקובעת ייקבע ביחס לפני הקרקע ומפלס הרחוב, אנו סבורים כי החלטת הועדה המקומית להעלות את מפלס הכניסה הקובעת במקרה דנן הינה החלטה נכונה.
יחד עם זה, מאחר וגובה הרחוב והחיבור לביוב מגיע כדי 54.1 מ' ניתן להסתפק בתוספת של 30 סמ' בגובה על גובה זה.
אשר לנושא החניה, גם בטענות אלה לא מצאנו ממש שכן הבעייתיות בעניין הקיר התומך נבעה מהפרשי גבהים ואילו במקרה דנן נושא זה ייפתר ביחס לעוררים נוכח העלאת מפלס הקרקע. מיצוב החניות במיקום המבוקש אינו פוגע בעוררים והגיוני בהתחשב בגישה למגרש נשוא הערר.
לאור כל האמור לא מצאנו בטענות העוררים ממש ואנו דוחים את הערר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ערר על צו הבאה

  2. ערר על מיקום חניה

  3. ערר למועצה הארצית

  4. ועדה לעררים

  5. ועדת ערר אחוזי בניה

  6. ועדת עררים לילד נכה

  7. איחור בהגשת ערר ארנונה

  8. ערר על אי הפעלת תקנה 15

  9. ערר על החלטת הפוסק הרפואי

  10. ערר על החלטת הועדה המקומית

  11. ועדת עררים לשירותים מיוחדים

  12. ערר על הפעלת תקנה 15 במלואה

  13. ערר לאשר הרחבת תוואי דרך שאושר

  14. אי הגשת ערר בזמן - ביטוח לאומי

  15. ערעור על החלטת ועדת ערר ילד נכה

  16. ערעור על החלטת ביניים של ועדת ערר

  17. ערעור על ועדת ערר לפי חוק העתיקות

  18. ערר על החלטת המכון לבטיחות בדרכים

  19. ערעור על החלטת הועדה לעררים לילד נכה

  20. אי מתן רשות ערר על החלטת ועדה מחוזית

  21. ערר לאשר תוספת מחסן בקומת עמודים מפולשת

  22. ערעור על החלטת ועדת ערר שירות התעסוקה

  23. אי התייחסות לטענות בוועדת ערר לתכנון ובניה

  24. פסקי דין בעניין ועדת ערר לשירותים מיוחדים

  25. רשות להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה

  26. ערעור על החלטת ועדת ערר לשכת התעסוקה טבריה

  27. ההבדל בין מנהל הארנונה לבין ועדת ערר על ארנונה

  28. ערר לדחות את התנגדות העורר לבקשה לתוספת לבית קיים

  29. ערר על החלטת היועץ המשפטי לממשלה לא להעמיד לדין

  30. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר הקמת יחידת דיור חדשה

  31. ערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית לאשר בניית חדר על הגג

  32. בהירות ביחס להוראות תיקון 84 לגבי "המסלולים המקבילים" בעניין הגשת ערר

  33. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון