בקשת לאישור היתר שינויים פנימיים בחלל כפול ובניית תקרה פרגולה

בקשת לאישור היתר "שינויים פנימיים בחלל כפול ובניית תקרה פרגולה והקלה בגובה בית מבוקש" במקרקעין הידועים כחלקה 186 מגרש 2672 בגוש 7815 ברחוב דליה 81 בקדימה צורן (להלן: "המקרקעין").

הבקשה אשר מהותה בניית תקרה בחלל כפול סורבה על ידי הוועדה משום שעל פי החלטתה מדובר בתוספת שטח. הפתרון שהציגו העוררים – בניית פיגומים בחלל הקומה שנוצרה לא מהווה על פי החלטת הועדה המקומית פתרון לבעיית הזכויות.

הבקשה הוגשה בדיעבד (לאחר ביצוע).

תמצית נימוקי העוררים



ביום 26/10/06 ניתן במקרקעין היתר בניה אשר כלל הגובה המבוקש גם היום ועל כן אין כל שינוי בפרמטר זה. הבקשה הוגשה במועד מתן טופס 4 (כפי שנרשם על גבו) כדי לאשר שינוי במיקום התקרה בקומה השניה בין קומה זו לחלל הגג, ושינוי מיקום פרגולה. העוררים פעלו על פי הנחית הועדה המקומית.
אין ולא היתה לעוררים כל כוונה לבנות קומה נוספת למגורים בחלל הגג, הם לא ביקשו שטחים נוספים למגורים. גם כיום לאחר השקעה מרובה ובינוי נרחב שיתאפשר רק תוך כדי פגיעה בקומה שניה לא ניתן היה להפוך את שטח חלל הגג לקומה ראויה למגורים. בגג אין חלונות ו/או מדרגות אלא רק קונסטרוקציה של גג ורעפים, אין ריצוף ו/או חשמל. גובהו מגיע כדי 1.80 מ'.
החלטת הועדה הנוגדת החלטות ומצגים קודמים של הועדה עליהן הסתמכו העוררים, עת מכרו ביתם מציבים את העוררים בפני מציאות קשה בה ימצאו עצמם מפרים הסכם עם הקונה.
הרקע להחלטה לטענת העוררים הליך שנקטו בשעתו עת עוכב ההיתר במקרקעין ובגינו חויבה הועדה המקומית בתשלום פיצויים לעוררים במסגרת פשרה. תביעה זו הוגשה נ' האדריכלית והועדה והיא זו שעמדה להם לרועץ בעניין החלטת הועדה וכן מבחינת לוח זמנים עוכב הטיפול בבקשתם להיתר שינויים, שהוצג בהתאם להנחיית הועדה. בין לבין מכרו הבית לקונה.
גובה הבית כדי 9 מ' נקבע בהיתר המקורי. לאחר מכן התברר כי היה טעון פרסום הקלה. אלמלא נקבע גובה זה אז, אזי מרכז חלל הגג היה מגיע כדי 2 מ' (ולא 2.5 כהיום) ואזי לא היתה מעוכבת בקשת העוררים.


תמצית תשובת הועדה המקומית



מהות הבקשה הוגדרה בבקשה עצמה.
עוד ב – 10.10.07, אגב בדיקת הנכס בעקבות בקשה לטופס 4 התגלתה סטיה במיקום התקרה של קומה ב' בדמות יצירת מפלס נוסף כאשר העוררים או מי מהם התחייבו להסדיר הנושא תוך שנה.
גם אם העובדה שהעוררים הוטעו ע"י אדריכלית מטעמם יש ממש, הרי שאין בכך כדי לחייב הועדה ליצור להם קפנדרייה תוך יצירת פתרון לא ממשי לתוספת בזכויות. לא ניתן להתעלם מכך שבפועל קיים מפלס בשטח של 35 מ"ר בחלל הפנימי מעל לקומה השניה בסטייה מההיתר הקיים ויש להסדירו באמצעות תכנית מפורטת ולא באמצעות הצבת פיגומים בחלל הבלתי חוקי.
יש לדחות טענות העוררים לפיהן אין להם כוונה להשתמש בחלל זה והשמשתו יקרה.
יש לדחות טענת העוררים להסתמכות על החלטות ומצגים של הועדה טענה זו מוכחשת ואינה מבוססת אפילו לכאורה.
לעניין גובה הבית – אין מחלוקת כי זה טעון הקלה. העובדה כי בעבר ניתן היתר בשגגה אין בה כדי לקבוע שגובהו חוקי ויש להסדיר גם היבט זה.
התובענה שהוגשה בשעתו נגעה לתקופה של טרם הוצאת ההיתר ממנו סטו העוררים ולפיכך אינה רלוונטית.

דיון

במהלך הדיון הוצעה לצדדים הצעת ועדת הערר לפיה הפתרון למחלוקת הינו בהנמכת גג הרעפים עד גובה 8.5 מ'. כך לא יהא בחלל הגג כדי להוות תוספת שטח עיקרי ותייתר הצורך בהקלה.

העוררים הגיבו והודיעו כי הרוכשת מתנגדת להצעה ועומדים על הכשרת הבניה הקיימת במצב הנוכחי.

במקביל הציעו שלוש הצעות (לדבריהם בהסתמך על פגישה עם יו"ר ועדת שרונים ומהנדס הועדה):



להשאיר המצב ללא שינוי תוך התחייבות הרוכשת שלא לשנות מצב זה אלא אם תגיש בעצמה תכנית מפורטת ותקבל היתר.
להנמיך את חלל הגג על ידי בניית תקרה נוספת.
לקבוע כל פתרון מתאים בנסיבות העניין.


הועדה המקומית הגיבה כדלקמן:



תגובתם של העוררים ממחישה את חוסר שליטתם בנכס.
הועדה המקומית קיבלה את הצעת ועדת הערר.
אין זה ראוי שהעוררים יתיימרו לדווח על תוכן פגישתם עם יו"ר הוועדה ומהנדס ללא השתתפות ב"כ הצדדים.


לאחר אורכות נוספות הודיעו העוררים.

הכרעה

לעניין ההקלה בגובה המבנה – אנו סבורים כי בנסיבות העניין, בו פורסמה בשעתו הקלה (אם כי בנושאים אחרים) הבקשה המקורית בגובה 4 מ' הובאה לדיון בפניה ועדה המקומית לאחר פרסומה בציבור כדין אין צורך בפרסום הקלה נוספת.

דעתנו מתחזקת נוכח העובדה כי מדובר בבחינתו של ההיתר בדיעבד דבר המחייב בחינה משולשת,
שיהוי עומד על בסיס משולש ,כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:
 



"כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק".

דומה מבלי לקבוע מסמרות בעניין כי בחינתו של השיהויים השונים במקרה דנן (אובייקטיבי וסובייקטיבי) מביאה לכלל מסקנה כי העוררים לא היו מודעים לחריגה בהיבט זה ואילו הועדה בחנה את המבנה בכללו לרבות גובהו עת הובא הנושא לשולחנה.

לעניין אי החוקיות – מאחר והחריגה האמורה ניתנת לאישור בהקלה והקלה כזו פורסמה אנו סבורים כי שקלול שלושת המרכיבים מביא למסקנה לפיה אין לחייב הליך נוסף בנושא זה.

אשר לחלל הגג – חרף טענות העוררים איננו סבורים כי ניתן להותיר המצב כהווייתו, מה עוד כי כפי שטענה הועדה המקומית טענותיהם של העוררים בנוגע לאחריותה ואחריות האדריכלית מטעמם נטענו בערבוביה ללא הצגת ראיות של ממש לאחריותה של הועדה המקומית.

כך או אחרת, לא ניתן לאשר מצב חדש בו מנין השטחים החוקי על פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992 חורג מהמותר.

לפיכך לעניין זה הערר נדחה.


ניתן יהא להכשיר הבניה האמורה בנסיבותיו הספציפיות של ערר זה, אם יוצג תכנון לפיו מונמך הגג כבהחלטת הביניים של ועדת הערר, או לחלופין תתוכנן יציקה של תקרה או רצפה באופן המתיר החלל הקיים עד גובה של 1.80 מ'.


רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון