טענה כי הפרופורציות במגרש אינן מאפשרות תכנון ראוי של מבנה המגורים

טענה כי הפרופורציות במגרש אינן מאפשרות תכנון ראוי של מבנה המגורים

המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") שמעה את התנגדויות העוררים, וקיבלה אותן בחלקן, תוך שהיא קובעת כי על המשיבה להנמיך את הבניין, ולאפשר בנייתן של דירות מגורים בלבד, בשש קומות (מעל קומת עמודים). למותר לציין כי כתוצאה מכך, הונמך מאוד הבניין אל מול המותר בתכנית (אשר התירה, כזכור, תשע קומות מעל מפלס הקרקע).
במהלך הדיון, לאחר שהעוררים לא הצליחו לנמק מדוע הם מתנגדים לתוספת שתי יחידות הדיור, הסכימו הם להסרת הערר בנקודה זו. אלא שבעניין קו הבניין, הם עמדו על כך כי עמדתם תתקבל, ולא תותר למשיבה בנייה החורגת לתחום קו הבניין.
יש לציין כי בעניין זה קיים נימוק כבד משקל לעוררים. דירתם שלהם, הבנויה במקום מזה עשרות שנים, נמצאת במרחק שנע בין 1.34 מ' ל-2 מ' מגבול המגרש. התרת ההקלה גורמת לכך שהבנייה, הכוללת פתחים בכיוונם, תהיה במרחק של 5.84 מ' - 6.5 מ' בלבד מדירתם. זהו מרחק קטן בהרבה מהמרחק המקובל באזורי המגורים בעיר (מאחר וקו הבניין הצדדי בדרך כלל עומד על 4 מ'). ייתכן והמדובר בבנייה שנעשתה במקור באופן בלתי חוקי (אם כי קשה לדעת, לאור העובדה כי המדובר בבנייה ישנה מאוד), אולם אין חולק על כך כי זה היה המצב העובדתי התקף בעת אישורו של תשריט החלוקה על הקרקע.
כידוע, הקלה אינה צריכה להתקבל כדבר שבשגרה. הקלה אינה זכות מוקנית. אדם אינו יכול לבוא ולדרוש לקבל הקלה, שכן המדובר בחריגה מהוראות התכנית החלה, ועל כן, יש לעשות שימוש בכלי זה, במשורה, ובאופן מושכל. רק מקום שבו קיימת הצדקה תכנונית למתן הקלה שכזו, יהיה מקום לנקוט בהליך זה. בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח', , קובע בית המשפט לעניינים מינהליים את הכלל הבא:
"קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות.
כפי שהבהיר חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בעת"מ 33/98 (הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח', פד"מ כרך ב, חלק שני, 420, להלן: פס"ד הרט), ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים (סעיף 1 בפרק "דיון ומסקנות").
האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "שימוש חורג" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'.
לכן, הגם שזכות הקניין, כזכות יסוד, מעוגנת היום גם בחוק יסוד:בכבוד האדם וחירותו, אין בעל הזכות יכול לטעון מכוחה של זכות זו, להכיר לטובתו בכל ההקלות הניתנות."
ודברים דומים נקבעו על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, בעת"מ (ת"א) 1888/04 משה הר-לב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח', :
"מדיניות אישור ההקלות כמדיניות קבע אינה מדיניות ראויה.
ההקלה היא התרת סטייה מתכנית קיימת ולמעשה מהווה שינוי התכנית (ר' בג"ץ 235/76 בנייני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד ואח', פ"ד לא(1) 579, 583).
לאור היותה של ההקלה סטיה מתכנית ראוי שתעשה באופן חריג ולא באופן שגרתי כאשר על מבקשי ההקלה להציג נימוק המצדיק סטיה מהתכנית. בעניין זה מקובלת עלי פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים בבית המשפט המחוזי בחיפה, עת"מ 33/98 טובי הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה ואח', פד"מ ב(2) 420, 430:
"ככלל יש להיצמד לתכניות בניה מאושרות. יש לצאת מן ההנחה שההליך בהן הן נדונות וזוכות לאישור, מובנה בצורה כזו שיביא לאיזון האופטימלי בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרס של הציבור בכללותו, ושל בעלי המגרשים הגובלים.
אמנם החוק מכיר באפשרות לסטות מתכנית מאושרת על דרך ההקלה... אך יש לזכור שמדובר בחריגים ועל האחראים לתכנון ולמתן היתרים להישמר מאוד מהפיכת החריג לכלל" (ההדגשות אינן במקור - ש.ג.)."
הנימוק אשר הוצג, לצורך חריגה מהוראות התכנית, הוא כי המגרש הקיים אינו מאפשר תכנון סביר של בתי מגורים. אלא שהמדובר בנימוק בעייתי ביותר, שכן החלוקה אינה זו אשר נקבעה בתכנית חד/1191 (אותה תכנית אשר קבעה את זכויות הבנייה במקום), אלא נעשתה בניגוד לה. מי שביקש ואישר את החלוקה הנ"ל, עשה כן תוך ידיעה מהו המצב העובדתי, ומהי צורת הבנייה אשר נדרשת במקום. היה עליו לקחת בחשבון, כאשר ביצע חלוקה כה בעייתית, כי יהיה עליו לשמור על מרווחים חוקיים על פי הוראות התכנית, קל וחומר כאשר הוא מודע לכך כי הבנייה הנמצאת במגרש הסמוך, הינה במרחק קטן מאוד מגבול המגרש.
לפיכך, ההקלה המבוקשת אינה מוצדקת מבחינה תכנונית. אין לאפשר לאדם להכניס עצמו למצוקה תכנונית, ולאחר מכן לזעוק "רחמו עלי, יתום אני", כאשר את התייתמותו הביא הוא על עצמו (ואין זה משנה אם המשיבה עצמה עשתה כן, או שהיא באה בנעלי היזם אשר עשה זאת). קל וחומר כאשר התוצאה היא כי הבנייה תהיה במרחק בלתי סביר ובלתי מקובל, מדירה קיימת.
לפיכך, אנו סבורים כי אין להתיר את ההקלה, ככל שזו יוצרת התקרבות לדירת העוררים (דהיינו, מקום בו הבנייה אינה מול בית העוררים, ניתן לאשר את ההקלה). זאת, אלא אם תתקבל הסכמתם של העוררים להתקרבות הנ"ל. אנו מציינים כי ניתן עדיין לקבל את הסכמתם, לנוכח העובדה כי החלטתנו זו תביא לכך כי יהא על המשיבה לבצע תכנון הכולל בנייתה של קומה נוספת (ולו באופן חלקי), המותרת לה על פי הוראות תכנית חד/1191 (דהיינו, ללא צורך בפרסומה של הקלה נוספת), אשר לדעתנו עלולה ליצור פגיעה לא פחות חמורה בעוררים. מומלץ כי הצדדים ינסו להגיע להסכמה בעניין, בטרם יוכרע הדבר סופית בוועדה המקומית.
על כן, הערר מתקבל באופן חלקי, באופן שבו לא תותר ההקלה באזור הנמצא מול בית העוררים, אלא אם תתקבל הסכמתם לכך. במקומות שאינם מול בית העוררים, ניתן לקבל את ההקלה הנ"ל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חסימת גישה למגרש

  2. מכירת מגרש בהרחבה

  3. הקצאת מגרשים לערבים

  4. טעות סימון גבהים במגרש

  5. מחלוקת לגבי גובה השבחה במגרשים

  6. בקשה להצבת מבנה למגרש למכירת כלי רכב

  7. בקשה לשנות את הגיאומטריה של מגרשים לבניה

  8. האם אפשר להעביר זכויות בניה ממגרש למגרש ?

  9. בקשה לאישור כניסה מהרחוב למגרש באזור תעשייה כבדה

  10. ערר על החלטה לחייב התקנת 2 מקומות חניה בגבול המגרש

  11. תביעה בגין נזקים לחומרי בנייה שהונחו במגרש ליד בית

  12. נטען כי הקטנת המגרש שצורתו קרובה למלבן הפך לשטח פחות רגולרי

  13. התכנית החדשה "הפקיעה" מידי העוררים חלקות והקצתה במקומם מגרשים

  14. טענה כי הפרופורציות במגרש אינן מאפשרות תכנון ראוי של מבנה המגורים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון