בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

וכך החליטה הועדה המקומית:

"לאשר בקשת המבקש לקיים דיון בבקשה במתכונת כפי שהוגשה מלכתחילה ולא להגיש בקשה מתוקנת, ולאחר דיון נוסף בבקשה מחליטה הועדה לדחות את הבקשה, מכיוון שאין בסמכותה לאשר את החריגה המבוקשת בקו בניין מערבי, שכן קו הבניין אינו תואם את הקבוע בת.ב.ע.
כמו כן לא ניתן להקטין את המרווח בין שני הבניינים, שכן עקב כך מתבטלות שתי חניות המאושרות בהיתר המקורי, בבקשה לא מסומנת חניה נוספת ליח"ד החדשה והבנוי המבוקש חורג מבחינה ארכיטקטוני מקונטור המבנה.
הועדה מבקשת להבהיר למבקשים ולמתנגדים כי אין היא הפורום הראוי לברור מחלקת קניינית בדבר זכויות הבעלים בבית המשותף על פי הסכמים וכי הפורום לדיון והכרעה בסוגיה זו הוא בפני המפקח על הבתים המשותפים."

תמצית טענות העורר



זכויות הבניה התקפות מגיעות כדי 70% ולפיכך העורר זכאי לחלקו היחסי בזכויות (2/5) שהינם 258 מ"ר. השטח המבוקש בבקשה נופל מהמותר ומגיע כדי 251 מ"ר בלבד.
המתנגדים לבקשה (אחיין של העורר) עבד בעיריית רעננה כמנהל מח' תחבורה ולפיכך החלטת הועדה המקומית נגועה במשוא פנים.
מדובר במבנה כבן 30 שנה ובו 3 יחידות דיור, שכן גג הבניין הוצמד לדירה ועליה חדר שהיה אמור להוות חלק ממנה.
דיירים בבניין מנועים מלהתנגד לבניה בחלקות צמודים מכוח התקנון המוסכם.
עניינה של החריגה מקו בניין בהפקעה היסטורית מחלקה המערבי של המגרש כפיצוי להפקעה העניקה העירייה לבעל המקרקעין חלק משביל בחלק המזרחי של החלקה הגובל בחלקה שבבעלות העירייה. בהתאם בנתה העוררת בשעתו גדר בגבול "החדש". עתה מתייחסת הועדה לשטח המגרש המקורי.
לעניין החניה – 2 החניות המסומנות בהיתר המקורי מעולם לא נבנו וגם לתת החלקות האחרות (הדירות) בבניין אין חניות למעט לדירת העורר. דיירי הבניין מחנים את כלי הרכב ברחוב המשופע בחזית.

השטח הגובל ברחוב צמוד לבית העורר וחזית המקרקעין נשוא הערר צמוד לבית העורר כך שלא ניתן לבנות חניה לדירה זו.
כמו כן קיימת מניעה נוספת וקיימים גדר, ארון תקשורת ומתקן כיבוי אש.

תמצית תגובת המשיבים



בעלת דירה 233/1 הודיעה שמתנגדת לכל חריגת בניה אם תפגע בזכויות הבניה שלה ושל אחותה וכן לביטול החניה.
מתנגד ממגרש סמוך התנגד להקלות שכן הן תפגענה לדברו בזכות הקניין וביכולת לממש מקסימום זכויות הבניה במגרשו, בשל מגבלות תכנוניות. מדובר בשטח צפוף. ביטול 2 חניות ללא חלופה יהוו העמסה של רחוב מגדל שהינו צר ומשמש לתנועה דו סטרית.
בעלי הזכויות בקומה השניה טענו לחריגה מקווי בניין, כמו גם ביטול 2 החניות, כי הבניה חורגת מקונטור הבניין ארכיטקטונית, ותגרום לפגיעה אסתטית למשל בצד המזרחי של הבניין שם היא גולשת מעבר לקיר החיצוני, ויהפוך המבנה לבנוי "טלאי על טלאי".


עמדת הועדה המקומית



מדובר בבית משותף המכיל 3 יחידות דיור, כאשר הבקשה מתייחסת לתוספת יחידות דיור בקומת העמודים.
בין הצדדים שרוי סכסוך קנייני בנוגע לאופן חלוקת הזכויות ביניהם לבין עצמם על פי צוואת אביהם.
התבקשה הקלה בתוספת יחידות דיור (4 במקום 3), בינוי וניוד שטח בניה כאשר בתב"ע נקבע 3 קומות על עמודים והקלות בקווי בניין.
הועדה המקומית סברה כי ארכיטקטונית יש למצות את זכויות הבניה בקונטור הבית הקיים בתחום קומת העמודים ולא לגלוש בצורת טלאי בניה לתחום החצר על אף הצמדתה לעורר.
לעניין החזותי לא זו בלבד שאין בבקשה פתרון חניה בתחום המגרש ליחידת דיור רביעית מבוקשת,דה פקטו מביא ההיתר לביטול 2 מקומות חניה בתחום החצר במרווח בין היחידה המבוקשת ליחידה הקיימת, מקומות שעל בסיסן הוצא ההיתר המקורי.
נושא מיקום מיכלי אשפה וארון חשמל טעון תיקון לאור טיעוני המתנגדים.
העורר סרב לקיים החלטת הועדה וביקש לדון בה שנית.
לעורר אין זכות קנויה לנצל את שטח הקרקע בקומת קרקע לבנות יחידת דיור נוספת כי זו כרוכה בהקלה.
חברי הועדה שדנה בבקשה – רובם חדשים ואין להם היכרות מוקדמת עם אחיו של העורר – המתנגד – וגם לחברים הותיקים אין היכרות מעמיקה איתו.
הועדה אינה מוסמכת לאשר הקמת יחידות דיור ללא פתרון חניה, קל וחומר ולהוסיף יחידות דיור בהקלה בקומת קרקע האמורה לשמש חניה לבניין.
לעניין קו הבניין – כל עוד לא יוסדר גבול המגרש בתב"ע מאושרת את קו הבניין יש למדוד מגבול החלקה הרשום ולא במיקום הגדר.


דיון והכרעה

קדמה להחלטה נשוא הערר החלטת הועדה המקומית מיום 9/6/10 שם נקבע כדלקמן:

"לאחר שמיעת דברי המתנגדים ודברי המבקש מחליטה הועדה לשוב ולדון בבקשה לאחר:
הגשת תכנית מתוקנת לפיה יצומצמו שטחי הבניה לקונטור הבניה הקיימת.
פתרונות חניה, תוספת מקום חניה אחד בנוסף ל – 3 מקומות חניה הקיימים בתיאום עם יועץ התנועה עבור יח"ד החדשה.
עריכת תכנית קומת קרקע על רקע מפה מצבית עדכנית.
המצאת פתרון למיכלי אשפה.
שינוי מיקום ארון החשמל."
במהלך הדיון הוצעה הצעה (לה הסכימו המשיבים) לפיה תחת ההקלה המבוקשת בקו בניין יתוכנן קיר ללא פתחים, אותו ניתן לאשר במרחק גדול יותר על פי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) – התשס"ב – 2002. העוררים הסכימו לפתרון המוצע באופן זמני.

במהלך הדיון התברר כי קיימת מחלוקת בדבר העובדות בנוגע למציאתן של 4 יחידות דיור במקרקעין. לשיטת הועדה המקומית אלה כבר קיימות לאור חיבורה של בניה על הגג לחדר המדרגות (מחוץ לשליטתו של העורר) ואילו העורר נסמך על ההיתר המקורי.

לעניין המרווח – אין מניעה אלא לדחות הערר ופתרונו של העורר מצוי בין אם בתיקון הבקשה ובין אם בקידום תכנית לתיקון הגבול בין החלקות.

כך או אחרת, אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית כי לא ניתן לאשר הבקשה כפי שהוגשה, דהיינו בהסתמך על קו הגבול בפועל, כוללת קיר עם פתחים מזרחה, ובהעדר פתרון חניה ותוך הפחתת החניות הקיימות על פי ההיתר הקיים.

הואיל ולא הוצא היתר ליחידה רביעית במקרקעין, ותוספת הבניה אינה בשליטתו של העורר איננו סבורים כי יש לראות בבקשה ככוללת הקלה במספר יחידות דיור.

דעתנו מתחזקת נוכח העובדה כי "היחידה" הינה בשטח של פחות מ – 90 מ"ר ולא ניתן לטעמנו להכשירה כיחידת דיור עצמאית. שומה על הועדה להתייחס לחריגות הבניה בעניין זה במסגרת סמכותה על פי חוק התכנון והבניה, ללא קשר לבקשה זו.

סיכומם של דברים, על העורר להגיש בקשה מתוקנת לתכנון בהסתמך על חריגה של עד 30% מקו הבניין הנוכחי, בקשה זו תכלול התייחסות לנושא החניה ובהעדר פתרונות חניה לכל היחידות פירוט אפשרויות תשלום לקרן חניה ככל שהמקרה עומד בתנאי החוק.

אשר לחריגה מקונטור הבניין – ככל שזו עדיין תידרש גם לאחר תיקון קו הבניין – יש להציגה על מנת שהועדה המקומית תוכל לתת דעתה בהתאמתה התכנונית.

אשר על כן ולאור כל האמור הדיון מוחזר לועדה המקומית עם הגשתה של בקשה מתוקנת כאמור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון