הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

ועדה מחוזית הפשירה את ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

התכנית משתרעת על שטח של כ – 68 דונם, כאשר כ – 40 דונם מיועדים למגורים ואילו כ – 28 מיועדים לשטחי ציבור.

בשטח התכנית חלה מש / 7 / 1 / 138א' שהינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית אשר הפשירה את ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים, ושטחי ציבור כאמור.

התכנית נשוא ערר זה אמורה לחלק את שטחי המגורים ביחס למצב הנכס בהתחשב בהפרשות לצורכי ציבור, כאשר אחוז לצורכי ציבור בשטח התכנית מגיע כדי 39.6 אחוז.


בטבלת ההקצאות הוקצו שטחים בקבוצות.

הווה אומר בעליה של חלקה 35 B למשל קיבלו את מגרשים 35/1 עד 35/20. בעליה של חלקה 36 קיבלו את מגרשים 36/1 עד 36/24, וכך הלאה.

תמצית טענות העוררים

העוררים טוענים לזכויות בשטח התכנית, וליתר דיוק טוענים לזכויות ב – 6000 מ"ר מחלקה 44 ו – 865 מ"ר מחלקה 53, כל זאת לעורר 1 ואילו העורר 2 טוען לזכויות ב – 1565 מ"ר מתוך חלקה 53.

לטענת העוררים לחלוקה המוצעת אין כל משמעות ואינה נותנת בידי בעלי הזכויות בתחום התכנית ידע בדבר הקרקע המוקצית להם לעומת המקרקעין אשר בבעלותם במצב המאושר היום (טרם התכנית). בהתאם, גם לא ניתנה להם הודעה בדבר הזכויות "היוצאות" לעומת הזכויות "הנכנסות" כמתחייב מתקנות בניין ערים מחוז המרכז תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים התשי"ט – 1958.

קודם לשמיעת ההתנגדויות וקבלת ההחלטה נשוא הערר עתרו העוררים לבית המשפט המחוזי ובמסגרת זו התקבלה החלטה לפיה התכנית מבוטלת באופן זמני, הביטול לא יפגע בזכויות בעלים שקיבלו היתרי בניה בהסתמך עליה, ובמקביל ניתנה לעוררים להגיש התנגדות תוך 60 יום.

עוד העלו העוררים טענה בדבר השמטת חלק מחלקה 44, ואולם חזרו מטענה זו במהלך הדיון שנערך בפני ועדת הערר.

במצב הדברים הנוכחי אין לעוררים כל אפשרות לבחון אם בתכנית מתקיימות הוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, על כלליו, וכן המצב המוצע סותר את תקנה 5,7,8,9 ו – 12 לתקנות בניין ערים.

עמדת הועדה המקומית

התכנית חלה על מתחם בתכנית תקפה (בש / 1-7 / 138, אשר בשלב מסוים פוצלה לשתי תכניות). המבנן מוגדר כמבנן 2, בתכנית בש 1-7/ 138 והיא מחלקת את המבנן למגרשי בניה שלא בהסכמת בעלים.

התכנית נשוא ערר זה בוטלה בהתאם להחלטת בית משפט כפי שהובאה לעיל. המשיבה פרסמה הודעת ביטול והכינה התכנית נשוא ערר זה שוב בהתאם לכל הכללים המתחייבים מהדין, כאשר העוררים ליוו את התכנית והתייצבו במשרדי הועדה.

לא זו אף זו, העוררים הגישו התנגדות אשר התקבלה בחלקה ועל כן טענותיהם לפיהן לא קיבלו הודעות אינן נכונות.

העוררים אינם רשומים בנסח הרישום וזכויותיהם מוטלות בספק.

תכליתה של התכנית ליישב את הוראות התכנית המפורטת (בש / 1-7 / 138 א' ו – ב') בנוגע לחלוקה למגרשים, קביעת שטחיהם מידותיהם והקצאתם לקבוצות הבעלים בתחום התכנית, ולמעשה אין בה שינוי מהתכנון שבתוקף.

בהעדר רישום מעודכן של בעלות קבעה המשיבה מגרשים כנגד כל חלקה וחלקה על פי הבעלות המקורית וציינה כי ניתן לחלק מגרשים בין הבעלים לאחר רישום עדכני לבעלויות והגשת תשריט חלוקה לכל חלקה.

מטרת התכנית הינה שמירת זכויות כל הבעלים בחלקות ויצירת שטחי ציבור הניתנים לניצול על ידי איחוד וחלוקה, והתנגדותם של העוררים מטרתם גרימת סחבת מאחר והם היחידים שמסרבים למסור שטחים לאחרים ששטחיהם הופקעו.

דיון והכרעה

תכנית מש / 1 / 7 / 138 א' שהינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית אשר הפשירה את שטח התכנית קא עסקינן, קובעת תנאים למתן היתר בניה ובין היתר אישור תכנית בינוי לכל אחד מהמתחמים על ידי הועדה המקומית, אשר תכלול בין היתר חלוקה למגרשים או איחוד וחלוקה למגרשים על פי הנדרש, קווי בניין, תשתיות, פיתוח וכד'.

על רקע זה ולאור העובדה שניתנו בשעתו היתרים על סמך תכנית זו, (אשר בוטלה והופקדה מחדש) נקבע בבית המשפט בשעתו כי אותם היתרים יהיו בני תוקף חרף הפקדתה של התכנית מחדש.

אנו מסכימים עם העוררים כי איחוד וחלוקה במובנו הקלאסי מחייב הקצאת מגרשים פרטנית ככל האפשר והדברים באים לידי ביטוי גם בתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) התשס"ט – 2009 אשר אינן חלות על ענייננו. במסגרת אותן תקנות ראה מחוקק המשנה לנכון לחייב כדלקמן:

"חלקות בבעלות משותפת
7. בעריכת טבלאות ההקצאה יפעל שמאי המקרקעין ככל הניתן להפריד שותפויות במקרקעין ולהקצות, ככל האפשר, מגרשים לבעלות יחידה."

הנה כי כן, הגם שמדובר במטרה רצויה מטילות התקנות החדשות חובה לשאוף להשגתה אולם אף הן אינן קובעות כי מדובר ב"תנאי בלעדיו אין" ואינן קובעות אבסולוטית כי לא ניתן לאשר תכנית אשר אינה משיגה מטרה זו.

כך, מקום בו לא ניתן מסיבות כאלה ואחרות להפריד בין הבעלויות אין זה מחזה נדיר במחוזותינו כי גם "המצב היוצא" כולל זכויות במושע. לעניין זה ר' למשל ערר (ת"א) 95048/08 יאסו נ' הוועדה המקומית ת"א ואח';

ויפים דברי ביהמ"ש המחוזי בשבתו לבית משפט לעניינים מינהליים בעניין עת"מ 1745-08 ארליך שרה נ' הוועדה המחוזית ת"א ואח':

"חלוקת זכויות בין בעלי חלקה 828


לעניין החלוקה הפנימית בין הבעלים השותפים בחלקה 828 קבעה הועדה המחוזית כי: "חלוקת הזכויות בין בעלי הזכויות בחלקה 828 עליה בנוי הבניין תיעשה בינם לבין עצמם, ואין להעמיס על התוכנית, המורכבת ממילא, גם את חלוקת הזכויות בין בעלי החלקה, שאין הסכמה לגביה" (נספח ב' לעתירה). מקובלת עלי עמדתה זו של הוועדה המחוזית. סעיפים 121 ו-122 לחוק העוסקים בתוכניות איחוד וחלוקה מורים לעניין אופן ביצוע תוכניות כאמור רק בנוגע למגרשים ובעליהם ואין בהם כל התייחסות לאופן הקצאת הזכויות בין הבעלים השותפים במגרש. אין זה מתפקידן או מיכולתן של ועדות התכנון העוסקות בתוכניות שבסמכותן, לעסוק בנושא של חלוקת זכויות בין שותפים במקרקעין. מחלוקות בין שותפים צריכות לבוא על פתרונן בדרכים אחרות. גם עניין "שחזור זכויות" והתחקות אחר זכויות עבר והפקעות אינו מעניינן של וועדות התכנון. ועדות התכנון אינן מוסמכות לשנות זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין אף אם נרשמו מכוח הפקעה לצורכי ציבור ואף אם ייעודם לא יצא אל הפועל. בהקשר זה נקבע: "בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, היות והפונקציה המוטלת עליה היא תכנונית בלבד" (בג"צ 1578/90 אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א [לא פורסם] (24.10.1990)).

לפיכך, החלטת הוועדה המחוזית שלא לדון בסוגיות אלה, לא להכריע בהן ולדחות את התנגדות העותרים לתוכנית היא החלטה סבירה שנועדה לקדם את התוכנית המורכבת דיה ולהוציאה מן הכוח אל הפועל.
מאחר והוצג בפנינו כי העוררים הינם המתנגדים היחידים לתכנית, אנו סבורים כי פתרון אפשרי היה חלוקת משנה למתחמים, תוך שמירה על ההקצאה במושע במתחמים בהם לעוררים נגיעה, וחלוקת מגרשים ספציפיים במתחמים האחרים.

אלא שהובהר לנו כי חלקן של ההקצאות עשוי לבוא אל פתרונו בהסכמת בעלים בתוך כל אחד ממבנני המשנה שנוצרו בתכנית זו ואם כך, יהא בכך כדי לקדם יישומה של התכנית.

אינננו מקבלים את עמדת העוררים לפיה אין באפשרותם לדעת מה קיבלו, התכנית למעשה שומרת על המצב הקיים בהיבט זה וככל שידיעתם מגעת היום (בעניין חלק מחלקה 53 וחלק מחלקה 44) כך גם במצב המוצע, שכן השלב הבא יהא הפרדתה של ה"מושע" באותן חלקות.

כמו כן איננו סבורים כי החלוקה המוצעת אינה עומדת בהוראות החוק הן בנוגע ליחסיות המתחייבת, שכן התכנית שמרה למעשה על אותם מקרקעין באותן בעלויות בכפוף לשינוי הייעוד וההפרשות לצרכי ציבור, והן בנוגע למיקום מגרשי התמורה, שכן, כאמור במצב המוצע, הזכויות נמצאות ממש באותן חלקות.

העוררים לא העלו כל טענה בדבר האיזון בין מתחמי החלוקה שנקבעו אולם מכל מקום הובהר לנו כי העקרון של הפקעת עד 40% לצרכי ציבור ושינוי ייעוד למגורים חל בכל שטח התכנית, כך שאיננו רואים בסיס לאי שיוויון יחסי כדרישת סעיף 122 לחוק.

בנסיבות אלה איננו רואים לעכב את קידום החלוקה במתחמים בהם ניתן לעשות זאת.

אשר על כן ולאור כך האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. פרצלציה לא רצונית

  3. איחוד יחידות משנה

  4. בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

  5. הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  6. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  7. שינוי שווי הקרקע לאחר איחוד וחלוקה

  8. תכנית חלוקה ללא הסכמת בעלים במקרקעין

  9. השפעת איחוד וחלוקה על שעבוד מקרקעין

  10. תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה - הפקעה

  11. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  12. פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה

  13. פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

  14. תכנית חילופי שטחים במסגרת איחוד וחלוקה של שטחים במושב

  15. פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

  17. האם ועדת ערר מוסמכת לבטל תכנית איחוד וחלוקה לאחר שאושרה

  18. העתקת הייעוד הציבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  19. הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון