ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

ענייננו בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (להלן: "הועדה המקומית"),לקבל בחלקה את התנגדות העורר לתכנית נת / מק / 650 / 52 (להלן: "התכנית") שהינה תכנית בסמכות הועדה המקומית, החלה במקרקעין הידועים כחלקה 115, בגוש 8322 ברחוב החיטה 2 בנתניה (להלן: "המקרקעין").

הועדה המקומית החליטה:

"לקבל ההתנגדות בחלקה לעניין התוספת החדשה קב יהיא 4 מ' לכיוון המתנגד ולגבי היחידה הקיימת להשאיר קב 3 מ' ולאשר תכנית למתן תוקף."

עניינה של התכנית על פי הוראותיה בבניית 2 יחידות דיור במקרקעין, קביעת קו בניין, תוספת קומת מרתף, ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע, תוספת שטחי בניה בהתאם לסעיף 62 א' א' 9 וקביעת מבנים להריסה.

העוררים הינם בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בשטח התכנית מצפון, ומתנגדים לשינויים המבוקשים.

תמצית טיעוני העוררים

שטח הבניה החדש משתלט למעשה על המטרים האחרונים הפנויים בסמוך לקו הכחול בין החלקות ומגיע לקרבה של עד 3 מ', במקום 8 מ' ומתנשא לגובה של 9.5 מ', המאפשר מבט לחדר המיטות של העוררים.

היחידה העומדת להריסה נמצאת בחלקה הבנוי על השטח הפרטי של העוררים.

הבניה המתוכננת תפגע בפרטיות, בערך הנכס, בנוף, בזרימת האוויר ואור השמש.

תמצית טיעוני המשיבים

מדובר במגרש בשטח של כ – 1450 מ"ר, בו בנוי בית מגורים ישן ובו מבנה ישן בקו גבול 0 עם מגרש העוררים – מבנה המיועד להריסה.

התכנית מאפשרת ניצול הפוטנציאל של הקרקע ומשתלבת במגמה של התחדשות פני האזור.

הבניה במגרש העוררים נעשתה בשעתו בהסתמך על התחייבות הדדית בין הצדדים, כי יסכימו לכל בניה בהתאם לרצונם ואישור הרשויות בכל השטח המגרש שברשותם, ולכן הם מנועים היום מלהגיש התנגדות.

לעניין גובה המבנים – רום הגג שהינו גג רעפים משופע יגיע לכ – 9.5 מ' ואילו בגג שטח הגובה לא יעלה על 7 מ'. בית המתנגדים מתנשא לגובה של 8 מ', אין המדובר במבנים חריגים ביחס למבנים חדשים שנבנו בסמיכות למגרש: כך, ברחוב החיטה 8 גובה מבנה 10 מ', רחוב הגפן 9 גובה מבנה 12 מ'.

לעניין קווי הבניין – הועדה קיבלה חלקית את התנגדות העוררים וקבעה קו צדדי של 4 מ', מדובר בקו בניין סביר בהתחשב בעובדה כי הבניה הינה צמודת קרקע.

בחלקו הדרומי של מגרש המתנגדים נבנה מבנה המשמש כמבנה מגורים ובנוי במרחק של פחות מ – 3 מ' מקו הגבול.

עמדת הועדה המקומית

קו בניין צדדי של 4 מ' באזור של בניה נמוכה הינו סביר, ותואם את המדיניות התכנונית של הועדה המקומית, הן בשכונת עין התכלת והן בכל מקום אחר בעיר.

בהתאם לתכנית התקפה ניתן לבנות 2 קומות מעל הקרקע. התכנית אינה מוסיפה קומות אלא רק מגדירה גובה מבנה ולפי הנחיות מבא"ת כולל עליית גג.

לעניין יחידת הדיור העומדת להריסה – הרי שטענת העוררים בנוגע אליה אינה ברורה, שכן התכנית חלה על חלקה 115, בה זכויות למשיבים ולא לעוררים וכך גם המבנה.

על פי מדיניות הועדה המקומית ניתן להוסיף יחידות דיור בתחום עין התכלת, שכן מדובר בחלקות גדולות כך שתוספת יחידת דיור אינה מהווה פגיעה במרקם של הסביבה.

דיון

כפי שהבהירה הועדה המקומית במהלך הדיון בפנינו מדובר במגמה של ציפוף שכונת עין התכלת הכוללת מגרשים נרחבים המיועדים לצמודי קרקע, ומאפשרת היקף בינוי מספק במספר היחידות גם על פי המצב התקף.

כפי שהבהירה הועדה המקומית מדובר בתכנית ה – 52 בתחום השכונה, בתשתית דומה, כאשר הועדה תומכת גם בציפוף גבוה יותר ותוספת זכויות בסמכות הועדה המחוזית, ותכניות כאלה מאושרות על ידי הועדה המחוזית או לחלופין ציפוף מינורי יותר בניצול הזכויות הקיימות בתוספת הקלות.

התוספת שניתנה במקרה דנן הינה של 2.5% בגין תוספת קומת מרתף ו – 6% הקלה לשטח מגרש על פי הוראות המעבר לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992.

ככלל, אנו סבורים כי מדובר בתכנון ראוי (כמובן בכפוף להחלטת הועדה המקומית), אשר שימרה קו בניין של 4 מ' לכיוון העוררים. המדובר במגרשים נרחבים ביותר בהם זכויות בניה נטו בשיעור של למעלה מ – 430 מ"ר ובצירוף הקלות מגיע כדי 560 מ"ר, ואנו סבורים כי במצב דברים כזה חובת הועדה המקומית לנהוג כפי שעושה ולאפשר ציפוף וניצול זכויות הבניה באופן מיטבי, מה עוד שקווי הבניין הנשמרים הינם קווי בניין מעבר לסבירים בהתחשב בעובדה כי מדובר בבניה צמודת קרקע.

לא למותר לציין כי למאן דהוא אין כל זכות קנויה להקפאת המצב התכנוני במגרשים הסמוכים ומקום בו מוצע תכנון יעיל יותר ונכון יותר מבחינה אורבנית, נכון לקדמו, בכפוף כמובן לבחינת פגיעה ככל שקיימת במגרשים סמוכים.




לעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי :

"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר."
עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי.
כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה:

כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו".

גם בטענות העוררים בדבר הפגיעה בבניין הקיים בשטחם לא מצאנו ממש. על פי רקע המדידה המופיע בתכנית, כמו גם תשריט מדידה שהומצא לנו, הרי שהמבנה המיועד להריסה מצוי כולו בתחום חלקה 115 ואין לו ולמגרש העוררים ולא כלום. עוד יש לציין בהקשר זה כי בהתחשב במצב הקיים של מבנה הבנוי על קו בניין 0, הרי שקביעת קו בניין אחר צפונה מיטיב עם העוררים, ולא להיפך.
יחד עם זאת, ראינו לנכון להעיר שניים, האחד הינו פועל יוצא מהשני.

ראשית, אנו סבורים כי מקום בו מקודמת תכנית נקודתית החלה במגרש או מגרשים מסוימים, נכון ראוי ומתחייב לצרף למסמכי התכנית נספח בינוי אשר יתאר הבניה המבוקשת על פי המצב המוצע.

שנית, אילו היה מצורף נספח שכזה ניתן היה להתייחס באופן נכון יותר לטענת העוררים בדבר המבטים הצפויים לכיוון ביתם.

יחד עם זאת, אנו סבורים כי ניתן לאשר התכנית במקרה הספציפי הזה, גם ללא נספח כנ"ל תוך תיקון הוראותיה כדלקמן:

הואיל והיחידה הבנויה בצפונו של המגרש מסומנת במצב החדש להריסה והיא חורגת גם מקו 3 המטרים ובנויה למעשה בקו בניין צפוני 0, ואילו היחידה הדרומית במגרש בנויה בקו בניין של למעלה מ – 8 מ' צפונה איננו רואים טעם בהחלטת הועדה המקומית להותיר קו בניין של 3 מ' ליחידה הקיימת. אנו קובעים כי קו הבניין צפונה יהיה 4 מ'.
לפיכך הערר התקבל בחלקו ונדחה ברובו.

הועדה המקומית תרשום לפיה כי עת שתקודם תכנית נקודתית כגון זו עליה לכלול במסמכי התכנית גם תכנית בינוי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קרקע מטרוקה

  2. קרקעות מלחה

  3. זיהום קרקע דלקים

  4. טעות ברישום קרקע

  5. קרקעות בשטח ההפקר

  6. עסקת חילופי קרקעות

  7. קניית קרקע ממושכנת

  8. ייעוד קרקע לתעשיה

  9. קרקע מירי התיישנות

  10. עורך דין קרקעות

  11. פלישה לקרקע שהופקעה

  12. עסק על קרקע חקלאית

  13. הגדרת "קרקע ציבורית"

  14. התחזות לבעלים של קרקע

  15. היתר לשינוי פני קרקע

  16. הכרזה על קרקע חקלאית

  17. מגורים בקרקע חקלאית

  18. ארנונה על קרקע תפוסה

  19. סכסוך בין בעלי קרקעות

  20. סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  21. עורך דין לענייני קרקעות

  22. מכרז הקצאת קרקע במושב

  23. סכסוך בעלות על קרקעות

  24. זכרון דברים למכירת קרקע

  25. הקצאת קרקע רשות מקומית

  26. קו מתח גבוה בקרקע חקלאית

  27. תביעת בעלות על קרקע בנגב

  28. ארנונה על חניון תת קרקעי

  29. הקצאת קרקעות בקרית שמונה

  30. ערעור על צו תפיסת קרקעות

  31. עסקה סותרת בקרקע חקלאית

  32. הקצאת קרקעות באזור תעשיה

  33. בניית חממות בקרקע חקלאית

  34. הבטחה להקצאת מקרקעי ישראל

  35. מכירת קרקע לרשות ציבורית

  36. הקצאת קרקע לבניית בית ספר

  37. הסכמה שבשתיקה לשימוש בקרקע

  38. הקצאת קרקע לבעלי קרקע אחרת

  39. אולם אירועים על קרקע חקלאית

  40. צו לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות

  41. השכרת קרקע ללא הסכמת השותפים

  42. זיכיון על הקרקע למשך 40 שנה

  43. ארנונה על מבנים בקרקע חקלאית

  44. סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

  45. ביטול אישור הסכם הקצאת קרקעות

  46. החלטה 1180 מינהל מקרקעי ישראל

  47. החלטה 737 מינהל מקרקעי ישראל

  48. החלטה 1101 מינהל מקרקעי ישראל

  49. בנייה לא חוקית על קרקע חקלאית

  50. בניה על קרקע ציבורית ללא היתר

  51. ניוד שטח עיקרי ממרתף לקומת הקרקע

  52. סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני

  53. פיצוי עבודות חפירה בקרקע פרטית

  54. הקצאת קרקע למגורים ליד ירושלים

  55. בקשה לתוספת יחידת דיור בקומת הקרקע

  56. ביטול הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל

  57. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  58. העברת קרקע ללא תמורה - זכות קדימה

  59. מתקנים סולאריים על קרקע בייעוד תעשיה

  60. העברת קרקע ללא תמורה למועצה מקומית

  61. בניה על קרקע שהופקעה על ידי העירייה

  62. תשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל

  63. סעיף 8 לפקודת הקרקעות: צו מסירת חזרה

  64. ארנונה - שימוש לא חקלאי בקרקע חקלאית

  65. בקשה לתוספת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

  66. ניוד שטחי בניה בין הקומות מעל ומתחת לקרקע

  67. פיצוי נמוך בגין רכישת קרקע לצורכי ציבור

  68. זכויות יורשים של בעלי קרקעות שנפטרו בחו''ל

  69. קביעת מפלס ה 0.00 לפי גובה פני הקרקע הטבעיים

  70. בקשה לפתיחת פתח יציאה בקומת קרקע לחצר משותפת

  71. אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

  72. העלאת מקומות חניה תת קרקעיים אל מעל לפני הקרקע

  73. רכב הנע בכוח מכאני על פני הקרקע - הגדרת תאונת דרכים

  74. בניית אולם אירועים בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל

  75. החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

  76. סמכות ועדה מקומית להפקיע קרקע ללא אישור ועדה מחוזית

  77. נטען כי שטח המריבה הינו חלק מחלקת קרקע אותה ירשו מאב לבן

  78. ערר על החלטת הועדה לדחות התנגדות לבקשה לתוספת מגורים בקומת קרקע

  79. בקשה למתן הצעת מחיר לשירותי פיקוח וניהול פרויקט בניה של יחידת דיור צמודת קרקע

  80. כל עסקה במקרקעי ישראל תעשה בידי המינהל בשם הבעלים הרשומים של הקרקע כסוכן של הבעלים

  81. האם העותר הוא "מי שיש לו ענין בקרקע" אשר רשאי להכין תכנית ולהגישה לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה ?

  82. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון