בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

תמצית טענות העוררת

העוררת הינה בעלת זכויות בבניין סמוך למקרקעין נשוא הערר, מתנגדת לשינוי המבוקש בטענות כדלקמן:



השימוש המבוקש מהווה סטייה ניכרת, שכן באזור המסחרי (המקרקעין נשוא הערר) ניתן להשתמש לתכליות של בתי כל בו, בנקים, בתי קפה, מזנונים ומסעדות ואולמי שמחות, ואילו כאן מתבקשת בקשה בהיקף של 2000 מ"ר לקופ"ח ומשרדים.
שימוש חורג ניתן רק במקרים חריגים, בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן לצרכים והיקפים נקודתיים ואינו יכול להינתן בהיקפים כאלה ובסטייה כזו.
הקמת קופ"ח בלב אזור תעשייה משנה את אופיה של הסביבה הקרובה במובן זה שתהיה תנועת תושבים מהישוב צור יגאל לאזור התעשייה.
השימושים המסחריים נועדו מלכתחילה לתמוך באזור התעשייה ולא לשרת את תושבי צור יגאל.
קופ"ח מטבעה נועדה להיות באזור מגורים, והתרתה בהליך של שימוש חורג באזור תעשייה חותרת תחת עקרון השקיפות.
המשיבה 2 הציגה נתונים מטעים ביחס לגובה המבנה.
המבנה של המשיבה 2 מצוי בשיפוע בחלק הצפוני של המבנה בו מצויים סניף שופרסל ומספר חנויות, ובחלק הדרומי 2 קומות למסחר.
גובה 0.00 של הבניין נקבע בגובה רצפת החלק הצפוני ולפיכך נוצרה קומה שלמה שהינה על קרקעית ונחשבת כקומת מרתף.
זאת ועוד בקשת המשיבה התקבלה ונדונה על אף שהציבה שלא כדין מתקנים בצמוד למבנה. מדובר במתקני מיזוג אוויר גדולים וגנרטור שרועשים ומהווים מטרד ואינם אסתטיים ופונים לכיוון העוררת.


תמצית טענות המשיבה



מדובר במבנה מסחרי בן 2 קומות הממוקם על מגרש מדרוני, המאגד היום מספר עסקים וביניהם סופר מרקט.
נכון להיום תלויה ועומדת בפני הועדה המקומית בקשה להיתר מטעם המשיבה לסלילת כביש גישה ישירות אל המבנה שישפר את התנועה אל ומסביבת המבנה.
במהותה מהווה הבקשה שלב ב' של בניית מבנה מסחרי בהיותה מנצלת זכויות בניה מוקנות של 1760 מ"ר וכוללת גם היתר לשימוש חורג לקופ"ח.
מסלול השימוש החורג הינו מסלול לגיטימי וחשוב בעבודתם של מוסדות התכנון.
החלטת הועדה המקומית נכונה, מאוזנת ושקולה, שכן בבסיסו של השימוש החורג מטרה קהילתית, ציבורית, הקמתה של קופ"ח שתעניק שירותי רפואה לסביבה.
מדובר בצורך תכנוני וחברתי חיוני וחשוב.
מידת הנחיצות בהקמת קופ"ח באזור צור יגאל מתחדדת לאור העובדה שבהוראות התב"ע מיועד אחד המגרשים במצפה ספיר לבניינים לצורכי ציבור, ובכלל זה גם לשירותי בריאות, אולם עד היום למעלה מ – 18 שנים מרפאה כזו טרם הוקמה.
המצוקה בתחום שטח המועצה בשירותי הרפואה הקהילתית מטה את הכף אל עבר התרתו של השימוש החורג.
הייעוד המקורי הינו ייעוד מסחרי המיועד לקליטת תנועה ערה של מבקרים.
המבנה מותאם לקלוט קהל רב הן מבחינה פונקציונאלית והן מבחינת מקומות חניה.
שימושים המותרים במסגרת ייעוד המגרש כמסחרי אינם פחות מושכי קהל מקופ"ח נהפוך הוא.
לא מדובר במסחר לשירות אזור התעשייה בסביבה ואין כל מגבלה תבעי"ת כזו, היפוכם של דברים מותר לעשות במבנה אולמי שמחות, כל בו וסופר מרקט.
לעניין ההקלה בגובה מבנה – בהתאם למצב המאושר גובה המבנה כולל המתקנים הטכניים גבוה מגובה המבנה אותו אישרה הועדה המקומית וזאת על פי ההיתר שיצא בשעתו, אשר כלל שלב א' ושלב ב'.
לעניין המתקנים הצמודים למבנה הרי שאחד התנאים הינו טיפול באותם מתקנים.



תמצית תשובת הועדה המקומית



החלטת הועדה המקומית התקבלה משיקולים תכנוניים רלבנטים וסבירים, לא מדובר בשימוש חורג מתכנית, אלא בשימוש אשר עולה בקנה אחד עם השימושים המותרים, ורק למען הזהירות פנתה המשיבה 2 בהליך של שימוש חורג.
השימוש המבוקש אינו מביא לשינוי אופיה של הסביבה הקרובה. מדובר במבנה מסחרי המשרת קהל רב, מוקף במגרשי חניה. השימוש עצמו אינו מהווה פגיעה בשימושים אחרים הקיימים בבניין או בסביבה.
מבנה מסחרי בשטח של 9,000 מ"ר אינו מיועד ליתן שירותי מסחר לסביבה הקרובה בלבד, אלא לתת שירותים לתושבי המועצה הפזורים בישובים סמוכים.
ישובי המועצה האזורית מתאפיינים בפיזור האזורים וקיומו של מרכז מסחרי אחד הנותן שירותי בריאות עם נגישות טובה וחניה מרווחת, עדיף על מרכזים בתוך הישובים, תוך יצירת מטרדים ובעיות נגישות.
אין באישור הבקשה לאישור שימוש חורג כדי לפגוע בעוררת או בסביבה הקרובה.
אחד מהשינויים המבוקשים בבקשה הינו הזזת יחידות המיזוג לגג באופן המהווה שיפור למצב הקיים. ובנוסף בהתאם להחלטת הועדה המקומית על המשיבה יהיה להתאים הבניה הקיימת במבנה להיתר הבניה.
לעניין הגובה הרי שאושרה ההקלה רק בחלקה בגובה משתנה בן 11.60 מ' עד ל – 14 מ', ובהיבט זה מדגישה הועדה המקומית כי הבניין נמצא במגרש נמוך טופוגרפית ממגרש העוררת. תוספת הבניה המבוקשת נמצאת בנסיגה של 8 מ' מקו הבניין מכיוון מגרש העוררת.





דיון והכרעה

ככלל, מקום בו מבוקשת סטיה מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין נתונים קבענו לא אחת כי המבחן לאישור סטיה כזו הינו דו שלבי.
תחילה, אנו מבקשים להתחקות אחר סיבה ראויה לשינוי משטר זה, שאם לא כן, עדיף בראייתנו ליצוק תוכן ממשי בעקרון הוודאות התכנונית, לשמור ולשמר את הוראותיו של אותו משטר; בשלב שני, אנו בודקים את השלכותיה של הסטיה המבוקשת על הסביבה.

במסגרת זו נבחנות השלכותיה של הסטיה בכללן, ובפרט באספקלריית תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002.

הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר עסקינן בשימוש חורג, שהינו מכשיר תכנוני אשר נותר לגיטימי וחקוק עלי ספר, אלא שהשימוש בו טעון זהירות, שכן ""שימוש חורג" כשמו כן הוא, היינו הוא אינו עולה בקנה אחד עם התכנית ועם צפייתם הסבירה של בני המקום; "...על כן, יש לתתו רק בנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת." (בג"צ 389/87 סלומון נ' הוועדה המחוזית לתו"ב מחוז המרכז.

כפועל יוצא מכך, כמו גם בהתחשב בשיטה הקזואיסטית הנוהגת בדין, פיתחה הפסיקה עם השנים מבחנים לבחינתה של בקשה לשימוש חורג. מבחנים אלה רוכזו בשעתו בידי וועדת הערר במחוז הדרום במסגרת ערר 6078/07 מלון נופש מורי ה אילת בע"מ נ' הוועדה המקומית אילת, מקצתם, נוגעים לשלב הבדיקה הראשונית (הסיבה לחריגה – כמו למשל "גישור" לתכנית עתידית, תקופת ניסיון, וצורך חיוני ודחוף) וחלקם האחר משמש בבדיקה המתחייבת בשלב השני ("עצימות" השימוש החורג; רווח והפסד של צדדים שלישיים; היקף השימוש החורג; המועד בו אושרה התכנית הקיימת; ועקרון ההפיכות.

הפעלת שלבי הבדיקה בענייננו מעלה כי יש להבחין בין השימוש החורג המבוקש לצורך קופת החולים (בענייננו קופת חולים כללית) והיקפו כ- 480 מ"ר עיקרי + ממ"ק, לבין יתרת השטח המבוקש למשרדים ושירותים (בהיקף של כ – 1100 מ"ר שטחים עיקריים).

לגבי החלק הראשון, הובהר לנו כי מדובר בצורך חיוני אמיתי וציבורי, שכן קופת חולים כללית משרתת למעלה מ- 50% מתושבי האזור, ושירותיה ניתנים כיום בשני מבנים יבילים הממוקמים ביישוב. ברי כי נכון למקם את מרפאת הקופה באכסניה ראויה יותר, ודומה כי מבנה מסחרי באזור התעשיה הסמוך ליישוב עשוי להוות פתרון מתאים לשם כך.

גם בחינת השימוש המבוקש במבחן השלב השני מעלה כי ניתן לאשרו. המדובר באיזור תעשיה בו קבוע מגרש ובניין מסחרי אליו מוסדרת גישה נוחה (אשר אמורה להשתפר עוד, על פי תכנון המקודם עתה) , אשר מתוכנן לקלוט קהל וכולל חניה במידה מספקת הן לשימושים המסחריים והן לקופת החולים המבוקשת, על פי התכנית החלה באיזור התעשיה, זה האחרון מיועד גם לתעשיה נקיה ומעבדות, כך שאיננו סבורים כי מבחינת עצימות השימוש או השלכותיו יהיה בשימוש המבוקש לקופת חולים כדי לשנות מאופיו או לגרום למניעות כלשהי ביתרת השימושים המבוקשים, וגם מבחינת ההיקף המבוקש לקופת החולים הרי שעסקינן בהיקף מוגבל של כ- 500 מ"ר.
לא זו אף זו, באיזור התעשיה קיים מגרש (ריק) המיועד לצרכי ציבור ובו ניתן בין היתר למקם שימוש כזה, כך ששימוש זה אינו זר לאזור זה בכללו.

גם לעניין מבחן ההפיכות הרי שהחלל המתוכנן יכול להיות מוסב בקלות לשימוש המקורי (מסחרי) בתום התקופה, הן מבחינת אופיו והן מבחינת השירותים הנדרשים (חניה, ממ"ק וכד').

אמנם, התכנית החלה במקרקעין אושרה לפני שנים ספורות, אולם נוכח הצורך החיוני בשירות ציבורי חשוב, איננו סבורים כי יש בעובדה זו כדי למנוע אישורו של השימוש החורג.

יחד עם זאת איננו סבורים כי ניתן לאשר פתרון של קבע לשינוי הייעוד בדרך של שימוש חורג לתקופה המקסימאלית האפשרית והארכתו מפעם לפעם, ועל כן תקופת השימוש הראויה הינה ל3 שנים. תקופה זו תוכל להיות מוארכת בכפוף לנקיטת הליכים תכנוניים על פי הקבוע בחוק רק לאחר הפקדת תכנית הכוללת פתרון של קבע לקופת החולים, בין אם בדרך של שינוי יעוד במקרקעין נשוא הערר ובין אם בדרך קביעת פתרון הקבע במגרש אחר, דוגמת המקרקעין המיועדים לשב"ץ באיזור התעשיה והגשת בקשה מתאימה להיתר.

שונים הדברים בנוגע ליתרת השטח אשר ייעודה המבוקש שימוש חורג למשרדים. בעניין זה לא נטען וממילא גם לא הוכח בפנינו כל צורך תכנוני דחוף (לא כל שכן צורך ציבורי), ועל כן אנו סבורים כי במידה והמבקשת עומדת על דעתה בעניין זה עליה לבחור ב"דרך המלך" ולנקוט לצורך זה מהלך של שינוי ייעוד במקרקעין על דרך של הכנת תכנית. מאחר ושימוש זה לא עבר במשוכת הבדיקה הראשונית, איננו רואים צורך לבחון השלכותיו כמבואר לעיל.

הואיל וכל שראינו לאשר במסגרת ערר זה הינו השטח המיועד לקופת החולים, וכי שטח זה גם בהשלמה לשטחים העיקריים הבנויים במרתף אינו מגיע כדי 2 קומות מלאות מבחינת זכויות הבניה לא מצאנו צורך להידרש לטענות העוררים באשר לסטאטוס של אותו מרתף – אם אמנם מהווה מרתף על פי דין או שמא מדובר בקומת קרקע.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל בחלקו באופן כי השימוש המבוקש ל- 480 מ"ר עיקרי + שטחי שירות לצורך קופת החולים מאושר, יתר הבקשה אינה מאושרת בשלב זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון