הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

העוררת בערר 291/10 (להלן: "העוררת"), הפועלת כשלוחה של ועד הבית ברחוב פלמ"ח 4ב, העלתה טענות הנוגעות למספר הקומות, אשר לטעמה יפגע בזרימת האוויר, בחסימת אור, בהגדלת צפיפות כלי הרכב, בצפיפות הדמוגרפית, בפגיעה בפרטיות בשל קרבת הבניין המוצע אל בניינם, ופגיעה קשה בהם לאורך ביצוע עבודות הבנייה. העוררת ביקשה כי המבנה יועבר למקום בו הוא אמור להיות מוקם על פי תכנית מאושרת ק/130, במיוחד לנוכח העובדה כי בכוונת הדיירים להקים ממ"ד בצד המזרחי, הסמוך למגרש, ואז הצפיפות בין המבנים תוגדל.
העורר בערר 285/10 (להלן: "העורר") טען כי לא ניתן לבצע את הבנייה במקום, שכן האזור מיועד לטיפול בנפגעים בעת מלחמה, ועל כן אסור להתיר את בניית המבנה במקום. העורר ביסס את טענותיו על כך כי הוא שירת בצבא ובמילואים, ואף ממשיך לעשות כן, ועל כן יש לקבל את דבריו במישור הביטחוני כאילו הם אמת צרופה אשר אין בלתה.
המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") בהחלטה מאוד לא מנומקת (אשר בנסיבות אחרות היו מצדיקות את החזרת הדיון אליה, רק על מנת לקבל הנמקה ראויה), דחתה את ההתנגדויות ברובן, אולם היא החליטה לקבל את ההתנגדות בנושא החניה, וקבעה כי על המשיבה להציג בקשת בנייה ובה תקן מחמיר מאוד מעבר לזה הקיים - במקום חניה בודדת לכל דירה - 1.8 חניות לכל דירה.
כתוצאה מהחלטה זו, שינתה למעשה המשיבה את בקשתה, והעבירה את המבנה אל תחום קווי הבניין, מבלי שקיימת כל חריגה מאלו. אלא שהדבר נעשה ללא ידיעתה של העוררת, אשר נחשפה לעובדה זו לראשונה בעת הדיון בפנינו. הדבר ייתר, למעשה, את מרבית טענות העוררת. כך, לדוגמה, טענה היא כי הבניין המוצע נמצא במרחק של 11 מ' מהבניין ברחוב פלמ"ח 4א, בעוד לפי הבקשה המתוקנת, המבנה מוצע במרחק של 26 מ' מגבול המגרש, וכ-33 מ' מהבניין של העוררת. המדובר במרחק רב, אשר בוודאי תואם את המרווחים המקובלים בעיר. בנוסף, המדובר במרווח העולה באופן ניכר על המרווחים הקבועים בתכנית ק/130, ואף נמצא במרחק דומה לזה שמופיע בשרטוט של מיקום הבניין (גם אם לא העמדתו) בתכנית המפורטת ק/236. עם זאת, ראוי להבהיר כי התכנית המפורטת הנ"ל אינה יוצרת את הבינוי במקום (אחרת גם הבניין של העוררת נמצא בחריגה, הואיל והוא אינו דומה כלל למוצג בתכנית), ועל כן, אין המדובר בקווי בניין, אלא תכנית העמדה עקרונית.
בעוד הבקשה המקורית אכן הייתה בעייתית מאוד, גם מבחינת הוראות תכנית ק/236 (אשר קובעת בין מטרותיה "לאפשר הקמת בניינים רבי קומות, לשוות אופי ארכיטקטוני אחיד לשכונה ולהגדיל המרווחים בין הבניינים" - ר' סעיף 8(ד) לתקנון התכנית ק/236), באשר זו יצרה מבנה רב קומות בסמוך מאוד לבניין העוררת, ההצעה הנוכחית דווקא תואמת את הכוונה הנ"ל. ההתרחקות המוצעת, אשר הינה יותר מסבירה ליישוב עירוני. ראוי לציין, כי הדבר מתיישב גם עם הדברים אותם ציינה העוררת בכתב הערר, לפיהם "לעניות דעתי המטרה להגדיר מיקום המגדל ביחס לחלקה הייתה להרחיק בניין רב קומתי מבניינים נמוכים על מנת להקטין הפרעה שהוא יוצר". כאמור, מטרה זו אכן הושגה כעת, עם הרחקת המבנה מבניין העוררת.
הדבר אף מספק מענה לטענות העוררת בהתנגדותה. ההתרחקות הנ"ל משנה את ההצללה אותה יוצר המבנה, ומגדילה בצורה ניכרת את כניסת האוויר והאור לדירות הבניין ברחוב פלמ"ח 4א. גובה הבניין (כפי שיובהר להלן) כלל לא השתנה אל מול התכנון התקף, ועל כן, בעניין זה גם אין העוררת יכולה להישמע. ככל שהדבר נוגע לעניין החניות, הרי שאלו הוספו על פי האמור בהחלטתה של הוועדה המקומית, באופן שבו בניית הבניין אינה מעמיסה מצוקת חניה נוספת על האזור, על אף התוספת המשמעותית של מספר יחידות הדיור.
הטענה אשר הושמעה על ידי העוררת, עקב תיקון הבקשה, הינה כי הוספת החניות, והצורה בה אלו הוצעו, צפויה לפגוע בדיירי הבניין, בשל מטרדי רעש אשר ייגרמו עקב ריבוי המכוניות שיגיעו אל גבולו המערבי של המגרש (בו מוצעות חניות כפולות לכל אורכו), הסמוך לחלקת העוררת. אין ספק כי בעניין זה הפתרון אשר נדרש על ידי הוועדה המקומית, אכן יצר מטרד שלא היה קיים קודם לכן (ולכן לא יכולה הייתה העוררת להעלותו בשלב מוקדם יותר), ואשר יש לתת עליו את הדעת. נעשה כן מבלי לדרוש מהמשיבה לפגוע במספר מקומות החניה, שכן לטעמנו יש הגיון רב בדרישת הוועדה המקומית להגדלת מספר מקומות החניה.
ראשית, יש לוודא כי החניות הכפולות יוצמדו לאותה הדירה (דהיינו, כי חניה עוקבת לחניה תהיינה רשומות שתיהן בבעלות אותו דייר), כך שלא ייווצרו מצבים של "חסימת" כלי רכב אחד על ידי משנהו, כאשר אין קשר בין בעלי כלי הרכב. יש לוודא כי תתקבל התחייבות המשיבה לרישום שכזה. שנית, לאחר ששקלנו את החלופות האפשריות בעניין זה, אנו סבורים כי יש לקבל את הצעתה של המשיבה, להתקנת זיגוג כפול על כל החלונות ברחוב פלמ"ח 4א, הנמצאים על הקיר המזרחי של הבניין (הסמוך למגרש). בנוסף, ייבנה קיר אקוסטי בגובה של 2.5 מ', בגבול המגרש (לא מצאנו כי יש צורך בגובה נוסף). ביצועם של אלו יהווה תנאי לקבלת טופס 4 לבניין.
ראוי להדגיש, כי היה ומי מהדיירים ברחוב פלמ"ח 4א יסרב לביצוע ההתקנות המוצעות, לאחר שקיבל מכתב רשום המזהיר אותו כי בסירובו זה יש משום ויתור על זכותו לביצוען, אזי לא יראו באי התקנת החלונות כעילה למניעת הוצאת טופס 4. מאידך, על המשיבה לבצע את העבודות, תוך שהיא מקפידה על שמירה על זכותם של הדיירים ברחוב פלמ"ח 4א לפרטיות, תוך תיאום מלא עימם לגבי מועדי ביצוע העבודות, ותוך השבת המצב לקדמותו (במקרה של סורגים, לדוגמה, יש להשיבם למקומם, באופן זהה למצב הקודם, לאחר סיום ביצוע העבודות באותה הדירה). בכפוף לביצועם של נושאים אלו, תוכל המשיבה לקבל היתר בנייה.
ככל שהדבר נוגע לערר העורר, הרי שאין בו מאומה. המגרש נמצא על שטח המיועד למגורים, וכך נרכש הוא על ידי המשיבה 2. לא הוצגה בפנינו שום תכנית אשר משנה את ייעודו, וברור כי אין כל שחר לטענותיו של העורר, כאילו המדובר בשטח המיועד לטיפול בפצועים בשעת חרום. גם אם זהו מקום אשר שימש בעבר לשם כך, בשל היותו של המגרש פנוי, אין הדבר עומד כנגד זכותה של המשיבה לבצע בנייה, על פי הוראותיהן של התכניות החלות על המגרש. זהו קניינה, ואין לפגוע בו, בוודאי שלא בשל טענות ערטילאיות אשר הבסיס להם מעורפל, בלשון המעטה.
מעבר לנדרש נבהיר כי הוצאת ההיתר הינה כפופה לאישורו של פיקוד העורף. אישור זה מהווה אסמכתא לכך כי אין המדובר באזור הנדרש לצה"ל לשם טיפול בפצועים, כפי שמבקש העורר לשכנענו.
עם זאת, נושא אחד לא ניתן לאשר - המדובר בתוספת זכויות הבנייה, אשר ניתנו למשיבה. הקלות אלו מקורן בתקנה 9(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"), אשר קובעת את ההקלות הכמותיות אותן ניתן לאשר:
על אף האמור בתקנות 2 ו- 3 יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ"ט בתמוז תשמ"ט (1 באוגוסט 1989) - כסטיה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6%, בתוספת -
2.5% - לכל קומה נוסף על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ- 5%;
5% - אם מספר הקומות בבנין או גובה הבנין מחייב התקנת מעלית ולא קיימת מעלית בבנין במועד הגשת הבקשה להקלה ובתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תותר תוספת של יותר מ- 5%"

קריאה נכונה של תקנה זו, מלמדת כי תוספת הזכויות יכולה לעמוד על 6% בלבד (מעבר למותר בתכנית ק/236). יתר הזכויות שניתנו למשיבה מהוות סטיה ניכרת, אשר אינה ניתנת לאישור.
הבקשה אינה כוללת תוספת של קומות, שכן על פי הוראות התכנית עצמה, מותרת בנייה של שמונה קומות מעל קומת עמודים, ובסעיף "גובה הבניינים" נאמר מפורשות בסעיף 15(א) לתקנון תכנית ק/236 כי הוועדה המקומית רשאית לאשר תוספת של קומה מעבר למסומן בתשריט, ללא הגדלת אחוזי הבנייה, לצורך שיפור התכנון על המגרש. על כן, תוספת הקומה הינה בהתאם להוראות התכנית. קומת העמודים נספרת כקומה, על פי תקנה 2(8) לתקנות סטיה ניכרת, ועל כן אין בעובדה כי נעשה בה שימוש למגורים, משום שינוי במספר הקומות המותר.
לפיכך, אין כל קומה החורגת ממספר הקומות המותר על פי התכנית (הבנייה על הגג מותרת מכוח תכניות ק/316א ו-ק/316ב, ועל כן גם בבנייה זו אין משום תוספת קומה). מסיבה זו גם לא ניתן לקבל הקלות הנוגעות להוספת קומות מעבר למותר.
ככל שהדבר נוגע לעניין "הקלת המעלית", הרי שזו כלל אינה קיימת, מאחר וזכויות להקמת המעלית הוקנו בתכנית ק/316ח, אשר קבעה כי הקמתה של המעלית מהווה שטח שירות, המתווסף לשטחים העיקריים הקבועים בתכניות הקיימות בעיר (לרבות ק/236). על כן, לאחר התקנת תכנית זו, ולאור הקביעה המפורשת בתקנות סטיה ניכרת משנת 2002 (אשר הבהירו את החסר שהיה בתקנות הקודמות משנת 1967), ברור כי כעת לא ניתן עוד להוסיף זכויות עבור מעלית. עמד על כך בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, בעת"מ (חי') 3116/06 גילעם חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, :
"במחלוקת הפרשנית בין ב"כ העותרים לבין ב"כ ועדת הערר, מפנה האחרונה לתיקון של תקנה 9(א) בתקנות, לעומת הנוסח הקודם שלה.
בתיקון תשמ"ט-1989 (ק"ת תשמ"ט מס' 5194 מיום 22.6.1989 עמ' 1000), מנוסחת התוספת לענין הגדלת שטח הרצפה בגין מעלית במלים הבאות " 5%– אם מספר הקומות בבנין או גובה הבנין מחייב התקנת מעלית".
תקנה 9(א) תוקנה ביום 13.6.02 (ק"ת תשס"ב מס' 6175, עמ' 824) ועתה היא מנוסחת כך
"5% – אם מספר הקומות בבנין או גובה הבנין מחייב התקנת מעלית, ולא קיימת מעלית בבנין במועד הגשת הבקשה להקלה ובתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תותר תוספת של יותר מ-5%" (ההדגשה הוספה).
לטענת ב"כ ועדת הערר, יש ללמוד מן השינוי שבעוד שעד לתיקון היה מספר הקומות בבנין או גובהו, התנאי היחיד להענקת שטח בניה נוסף, הרי עתה הוספו סייגים, המצמצמים ומבהירים את המקרים שבהם אין הצדקה לתוספת האחוזים, בצירוף של שני תנאים: העדר מעלית והעדר זכויות בניה להקמת מעלית.
כאשר קוראים את תקנה 9(א) בנוסחה העדכני, ברור שסייגים האלה אינם יכולים לחול על עניננו, שכן בתכנית חפ/229י קיימות זכויות בניה להקמת מעלית, ועל פיהן הוצאו חדר המכונות למעלית (סעיף 5(ג)(2)) ופיר המעלית (5 (ט"ו)) מחישוב שטח הבניה.
צדקה אם כן ועדת הערר כאשר החליטה שלשונה של התקנה, כאשר היא נבחנת מול התכניות החלות, אינה מצדיקה הענקת תוספת של אחוזים, משום שיש בה כפל הטבה."
ערעור לבית המשפט העליון בעניין זה, נדחה. לפיכך, כאשר קיימת תכנית המסדירה את נושא זכויות הבנייה של מעליות, אין עוד להתיר הקלות בעניין.
אשר על כן, בכפוף לבניית הבניין במקום בו זה הוצע בבקשה המתוקנת, להקטנת ההקלה הכמותית והעמדתה על 6% בלבד, וכן בהוספת התנאים הקבועים בסעיף 9 להחלטה זו, העררים נדחים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון