בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים העורר הינו בעל הזכויות במקרקעין המצויים ממערב למקרקעין נשוא הערר. המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים נוגעת לגבול בין החלקות, כאשר בתשריט הבקשה נשוא הערר מצוין הגבול כגבול בעלות בין המגרשים. לכאורה מדובר בבקשה תואמת תב"ע ובמצב הדברים אין חולק כי ההתנגדות של העורר הוגשה לפי תקנה 2 ב- ו -ג' לתקנות התו"ב (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970. והיא אינה התנגדות לפי סעיף 149 לחוק התו"ב. במצב דברים זה לא חל סעיף 152 לחוק ועל כן על דחיית התנגדות העורר אין זכות ערר לועדת הערר. (ר' ד"ר שמואל רויטל דיני התו"ב מהדורה 22, כרך ראשון עמ' 402 ) המקור והבסיס החוקי לזכות הערר לועדת הערר, על החלטה של הועדה המקומית בנושא היתרי בניה, מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 בו נאמר: "(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה." בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר: "הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת". לעניין היקפה של זכות הערר לפי סעיף 152 (א)(1) ראוי להפנות לפסק דינו של כב' סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה דר' ביין, בעת"מ 136/00 צומת האלופים נ' ועדת הערר: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטייה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטייה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטייה כזו, או שהיא אמנם הייתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "ייענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." וראה גם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, בעתירה מנהלית 8/97 קרבסי נעמי ואח' נ. ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח' בו נאמר: "למשיבים אין מעמד בהליכי מתן היתר שלא נלוות אליו בקשה לשימוש חורג, הקלה או סטייה, זולת על פי הוראות תקנה 2 ב' ו - ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ואם לא קוימו הוראות תקנות אלו... זכותם לפנות במישרין לבית משפט זה..." כן נפסק בעניין עת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה כדלקמן: "הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים. הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון. יתרה מזו, ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבנייה ובירורן. ועדת הערר אינה אמונה על בירור זכויות להגשת ערר, על הגדרת היקף הנפגעים, על בירור טענות שיהוי, על איזון בין האינטרסים המנוגדים בשאלת זכות הערעור וכדומה. אלו שיקולים לבר-תכנוניים שראוי כי ייבחנו על-ידי בתי משפט ולא על-ידי ועדת הערר. 21.צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי. 22.אוסיף גם כי הענקת זכות פנייה לוועדת הערר גם למי שאינו זכאי לכך מכוח הוראת סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה יוצרת מצב אבסורדי שבו מי שנפגע ישירות מההחלטה, ועל כן עומדת לו זכות ערר על-פי חוק, חייב להגיש עת עררו בתוך המועד הקבוע בחוק (30 יום). לעומתו מי שאינו בין הנפגעים הישירים על-פי סעיף 152 לחוק, רשאי לפנות לוועדה ללא כל מגבלת זמן, ופנייתו כפופה רק למגבלות השיהוי המסורות לשיקול דעת הוועדה. הדבר מעניק לכאורה יתרון דיוני ניכר למי שאינו נמנה מפורשות עם הזכאים להגשת ערר, על פני הזכאים. איני סבור גם כי לשון סעיף 12ב לחוק מחייבת מסקנה שונה. אמנם סעיף 12ב(א)(1) לחוק קובע כי לוועדה סמכות לדון בכל עניין שבו הוענקה זכות על-פי חוק, ואילו סעיף 12ב(א)(2) אינו מפנה לזכות להגשת ערר נפרדת, אולם מכך אין להסיק הענקת זכות ערר רחבה ללא כל מגבלה. ייתכן שניסוח הסעיף אינו משביע רצון, ויש בהוראת סעיף 12ב(א)(2) משום חזרה מיותרת, אולם אין בכך כדי להעניק זכות כשהדבר אינו נאמר ברורות." זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות. אין זכות ערר על עצם ההחלטה לתת היתר, אלא אם מוכח כי אישור הבקשה להיתר כולל סטייה מהוראות התכנית. יחד עם זאת במקרה דנן הואיל והמחלוקת נוגעת לגבולות המגרש וגבולות אלה לא הוכחו בפנינו כתואמים את הוראות התכנית אנו סבורים כי יש מקום להתערבותנו במקרה דנן. הבקשה אינה כוללת תשריט מדידה עדכני, בניגוד לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970, למרות שתשריט כזה כן הוצג בפנינו ומצוי בתיקי הועדה, אולם אותו תשריט אינו כולל גם את בית השכן עימו קיימת המחלוקת הנ"ל. התשריט שהוגש לתיק הועדה אינו תואם גם לתשריט חלוקה שהציגו המשיבים אשר נערך בשעתו, וכולל חלוקה לתת חלקות 15/1 ,15/2 ,15/3 ו - 14/9 שכן על פי אותו תשריט חלוקה גודל חלקת ההשלמה במגרש 14/9 - אורכו - כ - 23 מ' בעוד על פי תשריט הבקשה מדובר ב - 25.48 מ', וכך גם לגבי אורך הקיר הניצב המגיע בתשריט הבקשה ל - 7.12 מ' בעוד בתשריט החלוקה מגיע כדי 9.20 מ'. לפיכך, בהעדר מדידה מוסכמת עליה ניתן לסמוך ומשלא הוכחה לנו התאמת המגרש לקבוע בתב"ע הרלוונטית אנו סבורים כי יש להציג מדידה עדכנית אשר תכלול אף את בית השכן המתנגד על מנת למנוע אי התאמה בין הזכויות הקנייניות והזכויות התכנוניות. לעניין זה אנו מפנים לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א נקבע כדלקמן: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. במקרה דנן מדובר בשאלה קניינית השנויה במחלוקת, אולם רק לגבי חלק קטן מהמגרש, ושאלה זאת צריכה להיות מוכרעת על ידי הערכאות המוסמכות. אשר לנושא הדחייה על הסף אשר התבקש כתוצאה מהאיחור בהגשת הערר, נחה דעתנו כי נפלה אי הבנה בין הצדדים , שכן העורר המשיך להתדיין לדבריו עם גורמי הועדה ותשובתם הסופית ניתנה ביום 11/10/10, בעוד הערר הוגש ביום 17/10/10. בנסיבות אלה אנו סבורים כי ככל שיש צורך בהארכת מועד קיימים טעמים מיוחדים לעשות כן, כפי שמפורט לעיל. אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן: על מבקש הבקשה להגיש תשריט מדידה עדכני לבקשה הכולל את שני הבתים כולל סימון הגדר הבנויה. המילים "גבול הבעלות" המצוינות על הגדר יושמטו מתשריט זה. בשטח הנתון במחלוקת (כ - 1.5 מ') מזרחית לגדר הקיימת לא יתוכנן כל אלמנט על פי הבקשה המתוקנת, בכפוף להתאמת התכנון לקווי הבניין, בהתחשב בגבול החלקה / מגרש כפי שקבוע בתכנית וכפי שיוצג על ידי המודד, אין מניעה לאשר הבקשה. לפיכך הבקשה מוחזרת לטיפול הועדה המקומית על מנת לפעול בהתאם לאמור לעיל. בהתחשב בהתנהלות הועדה המקומית בתיק זה, הן לגופם של דברים והן לעניין דרך הצגתם בועדת הערר, אנו רואים לחייבה בהוצאות בסך 1,000 ₪ + מע"מ לטובת העורר. יחידת דיור