שינוי ייעוד של חלק מהמקרקעין

התבקש שינוי ייעוד של חלק מהמקרקעין נשוא התכנית הידועים כחלקה 145 בגוש 6397 ברחוב סלאנט 37 בפ"ת (להלן: "המקרקעין"), משצ"פ לשפ"פ וכן תוספת זכויות בניה. לפיכך קודמה התכנית כתכנית בסמכות ועדה מחוזית. ואולם עם קבלת החלטת הועדה המחוזית בנוגע לסירוב לשינוי הייעוד והמלצתה להעביר השצ"פ לחזית המגרש צמוד לדרך, וויתור הבעלים על תוספת הזכויות, הפכה התכנית לתכנית בסמכות הועדה המקומית.

יש לציין כי מדובר בשצ"פ אשר היה אמור לשמש חיץ ירוק בין שתי שורות מגרשי בניה, ואולם נוכח העובדה כי הינו בלתי ישים במתכונתו התקפה פת / 1212 / 23 הוצע בועדה המקומית כפי שהוצע להעבירו למערב החלקה בצמוד לדרך הקבועה בתכנית.


וכך החליטה הועדה המקומית:

"1. הועדה דנה בתוכנית והחליטה בהתאם להמלצות הועדה המחוזית בתוכנית פת / 1212/ 23 / ג', ולפיו השצ"פ המצוי בעורף החלקה יועבר לחזיתה (וזאת בשל בעיות נגישות).
2. להפקיד בנין עד 10 יח"ד ללא הגדלת זכויות בניה, חניות יהיו עפ"י תקן של 1:1.5.
3. מאחר והועדה סבורה, כי אין מקום להגדיל זכויות בניה, הרי שהתב"ע הינה בסמכות מקומית ולכן מחליטה הועדה המקומית להפקיד בהמלצות אגף תכנון עיר.
יודגש, כי השצ"פ במלואו עובר לחזית החלקה."

המחלוקת בין הצדדים נטושה סביב תקן החניה העולה מהחלטת הועדה המקומית.

המדובר במגרש בן כחצי דונם בו ניתן לבנות 10 יחידות דיור, דבר שאינו מותיר שטחים נרחבים לתכנון חניה, מה עוד כי הן על פי השקפת הועדה המקומית והן לדעת ועדת הערר חשוב לשמר גם בלב העיר שטחים ירוקים.

התקן התקף בתכנית המתאר של פ"ת (פת / 2000), קבוע בפרק ז' לפת / 2000 וקובע מקום חניה אחד לכל דירה בלי קשר לגודלן. יש לציין כי תכנית זו אושרה לאחר התקנת תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג – 1983, ועל כן אין כל ספק בדבר תוקפה לעניין התקן.

אלא שבשעתו נתקבלה החלטת מדיניות המחייבת מקום חניה אחד לכל דירה בת עד 75 מ"ר שטח עיקרי, ו1.5 מקומות חניה לכל דירה בשטח עיקרי גבוה יותר.

מדיניות זו מיושמת בתכניות נקודתיות כפי שמובא לפרקים בפני וועדת הערר.

ההחלטה נשוא ערר זה סוטה מהמדיניות המוצהרת המיושמת כאמור לעיל ומחמירה ממנה.

איננו סבורים כי תכנית זו הינה המסגרת הנכונה להחמרה זו.

הגם כי לדעת וועדת הערר יש לעדכן את תקני החניה ביחס לתקן הקבוע בתקנות, הרי שהעיר פ"ת הוציאה עצמה מכלל תחולתן של האחרונות, וקבעה תקן נפרד שאף עודכן כאמור בהחלטת המדיניות באשר לתכניות חדשות.

יישומה של החמרה בתכנית נקודתית החלה במגרש בודד בטבורה של עיר, ללא עדכון המדיניות הכללית ויישומה ללא כחל ושרק באופן רוחבי בכל תחום התכנון, אינו מועיל ועלול להזיק בהיבט הציבורי שכן לא הובאו בפנינו כל סיבות לסטיה זו מהמדיניות הכללית.

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח נתוני המגרש (הכוללים הפקעה נכבדת לצרכי ציבור במהלך השנים).

לפיכך אנו מקבלים את טענת העוררים בדבר בטלותו של התנאי הקבוע בהחלטת הוועדה המקומית לעניין תקן החניה, וקובעים כי תקן החניה במקרה דנן ייגזר מהתקן המוחל במקרים כגון דא בתחום התכנון, דהיינו: 1.5 חניות לכל דירה בת למעלה מ- 75 מ"ר שטחים עיקריים, ו -1 חניה לכל דירה בת למטה מ -75 מ"ר שטחים כנ"ל.

לעניין אחרון זה,(שטחים עיקריים ושטחי שירות), אנו רואים נכון להפנות את הוועדה המקומית לשם דוגמא בלבד להחלטתנו בערר 13/10 גטריידה נ' הוועדה המקומית פ"ת, שם קבענו כדלקמן:

"לעניין מרפסת השירות – סיווגם של שטחים עיקריים ושטחי שירות נעשה מכח תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות והיתרים) התשנ"ב – 1992. תקנה 9 לאותן תקנות מפרידה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.
"בין מטרות השירות המותרות אחסנה, בטחון ובטיחות, מתקנים טכנים ועוד. יחד עם זאת תקנה 9 (ב) 12 קובעת כמטרה עיקרית "מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים."
השימוש הראשון המופיע בתקנה (1) הינו מגורים.
מן האמור עולה כי שטח מרפסת השירות צריך להימנות כשטח עיקרי, שכן ראשית,אפילו עניינה בשימוש למכונת כביסה וכיו"ב הרי ששימושים אלה אינם נכנסים כמטרת שירות על פי תקנה ד ובנוסף, תקנת משנה ב 12 מחייבת ספירתם כשטחים עיקריים גם אם היו משמשים ככאלה מלכתחילה. הנה כי כן, לא מצאנו כי גם אם נקבל את טענות העוררים לעניין מרפסת השירות ניתן לאשרה במתכונת המוצעת בבקשה."

בכפוף לאמור הערר מתקבל, אין באמור כדי להביע כל עמדה בנוגע לאישור התכנית אם יוגשו התנגדויות במהלך ההפקדה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינוי ייעוד תכנוני

  2. ציפיות לשינוי יעוד

  3. שינוי יעוד מתעשיה למגורים

  4. שינוי ייעוד של חלק מהמקרקעין

  5. שינוי ייעוד קרקע - היטל השבחה

  6. שינוי ייעוד קרקע חקלאית מינהל

  7. שינוי ייעוד שטח ציבורי למגורים

  8. שינוי ייעוד קרקע הפחתת דמי חכירה

  9. פיצוי על שינוי ייעוד קרקע חקלאית

  10. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לתחנת דלק

  11. שינוי ייעוד ממגורים לישיבה (שימוש חורג)

  12. פיצוי על שינוי יעוד מקרקעין לאחר הפקעה

  13. שינוי ייעוד קרקע שהופקעה לבניית בית ספר

  14. התנגדות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים

  15. שינוי יעוד שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני

  16. בקשה למתן צו מניעה קבוע האוסר על שינוי ייעוד

  17. פיצויים מהמינהל לחוכר בקרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד

  18. הזכות לתבוע פיצויים קיימת בעת אישור תכנית לשינוי הייעוד בקרקע

  19. שינוי מייעוד שצ"פ לייעוד שב"צ לשימוש בנייני חינוך, תרבות, רווחה, דת ובריאות

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון