ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

ערר לאשר את תכנית פת / מק / 1210 / 55 לדחות את התנגדותו של העורר

התכנית הינה תכנית נקודתית החלה במקרקעין הידועים כחלקה 139 בגוש 6379 ברחוב סוקולוב בפ"ת (להלן: "המקרקעין"), ועיקריה הינם תוספת יחידות דיור (מ – 5 ל – 7) תוספות קומות (מ – 5 ל – 7) ללא חדרים על הגג, שינוי קו בניין צדדי מזרחי מ – 4 מ' ל – 0.50 מ' לכל הקומות וצדדי מערבי מ – 4 מ' ל – 3 מ', כמו כן שינוי בינוי ועיצוב אדריכלי.

לעורר זיקה לזכויות במגרש 28 המצויה ממזרח לשצ"פ המפריד בין המקרקעין נשוא הערר וחלקתו, ומתנגד לתכנית.




תמצית טענות העורר



בסיס הזכויות במצב הקיים שגוי שכן בהתחשב בגודל המגרש (325 מ"ר נטו) ניתן לבנות בו רק 4 יחידות דיור ולא 5 יחידות דיור.
הקטנת קווי הבניין מ – 4 ל – 0.5 מזרחה הינה שערורייתית.
התכנית התקפה אינה מאפשרת בניה ברוחב מגרש קטן מ – 16 מ' אלא בקיר משותף, ולכן על היזמים לבנות קיר משותף עם בית הכנסת ממערב ולא לקרב הבניה מזרחה לכיוון מגרש העורר.
בניין בקווי בניין כאלה יצרו הצללה על מגרש העורר. כמו כן אין לאפשר תכנון דירות של פחות מ – 75 מ"ר לדירה ויש לדרוש תקן חניה של 1.5 חניה לכל דירה (ולא חניה אחת כפי שמוצע).


תמצית תשובת המשיבים



המקרקעין מיועדים על פי תכניות תקפות לייעוד למגורים ג' ומצויים בין שני מגרשים ציבוריים: ממזרח שצ"פ וממערב שב"צ בו בנוי בית הכנסת.
על פי הוראת פת / במ / 2000 / 14 החלה במקרקעין ניתן לבנות 13 יחידות דיור לדונם נטו מכאן שניתן להקים במקרקעין 4.225 יחידות דיור.

סעיף 9 (ב)(6) לתקנון אותה תכנית קובע כי בכל מקרה בו מספר יחידות הדיור המחושב כולל שבר יחידות דיור מס' היחידות יעוגל כלפי מעלה ליחידת דיור שלמה. מכאן שניתן במצב הקיים להקים במקרקעין 5 יחידות דיור.


הקטנת קווי הבניין כמבוקש בתכנית סבירה והינה פועל יוצא של שטח המגרש והזכויות המוקנות לו ומכל מקום מדובר בקו בניין 0.5 מ' רק לכיוון השצ"פ.
סעיף 6.17 לפת / 2000 לעניין קיר משותף אינו מחייב קיר משותף אלא מותיר העניין לשיקול דעת הועדה.
טרונייתה האמיתית של העוררת הינה כי יש לעשות איחוד וחלוקה של כל השטח ולהגיש תב"ע חדשה. הועדה המקומית בחנה האפשרות לאחד את מגרשו של העורר בתחום התכנית אולם לא נסתייע.


דיון והכרעה

עסקינן במגרש קטן יחסית בו מוקנות זכויות ל – 502 מ"ר עיקרי + שטח שירות, המגיעה לדברי הועדה המקומית במצב קיים כדי למעלה מ – 300 מ"ר.

קווי הבניין על פי המצב התכנוני הנוכחי קובעת תכסית של 116 מ"ר. במצב דברים זה מובן כי יש לשנות את תצורת התכנון במטרה לאפשר מענה לזכויות המוקנות למגרש.

התכנון שהוצג בפנינו סביר ויוצר דירות בנות 75 מ"ר עיקרי ובסה"כ כ- 90 מ"ר (כולל ממ"ד).

עת עסקינן בתכנית החשיבות המוקנית למספר היחידות במצב הקודם נוגעת להשוואה מבחינת הפרוגרמה התכנונית העירונית ולא לתוספת המותרת במסגרת הקלה (שבס).

לעניין זה יש לציין כי ראשית, על פי פת / 2000 / 14 הוראות העיגול הייחודית המצויה בה אכן מספר היחידות במצב התקף מגיע כדי 5 יחידות דיור (שכן עולה על 4 יחידות דיור ביחס לשטח המגרש כפול מספר היחידות לדונם נטו כמוסבר בעמדת המשיבים לעיל).

שנית, באספקלריה פרוגרמטית איננו סבורים כי תוספת 3/2 יחידות דיור בליבו של שטח עירוני תגרום להשלכות בהיבט זה (מבחינת צורכי הציבור).

לעניין אפשרות האיחוד הרי שזו נבחנה ואף נוסתה במסגרת הועדה המקומית, אך לא נסתייע הן מהביטים קניינים (שכן זכויותיה של העוררת אינן "נקיות" ובנסח הרישום מוטל עליהן עיקול) והן מהיבטים תכנוניים שכן מדובר באזורים שונים על פי התכנית החלה בהן.

ודוק: אין מניעה עקרונית לערוך איחוד וחלוקה גם במגרשים בהם זכויות "מעורבות" כמבואר לעיל, אולם ברי כי יש בכך כדי להוסיף מורכבות לטבלאות האיזון.

לא מצאנו ממש גם בבחינת קביעת קווי בניין אלטרנטיביים שיתקרבו לשב"צ ובו בית כנסת ולא לשצ"פ, היפוכם של דברים, עת קיימת אפשרות ההיגיון התכנוני והציבורי מחייב הרחקת הבניין מבית הכנסת בעוד לקרבתו לשצ"פ אין השלכות על השימוש בו.

לעניין תקן החניה, הרי שזה תואם את הקבוע בדין התקף והואיל ומדובר בדירות קטנות, תואם גם את מדיניותה של הועדה המקומית, בתכנית בסמכות ועדה מקומית ואיננו רואים לשנות ממנו דווקא במקרה דנן.

יחד עם זאת אנו סבורים כי 17% לגינון וחלחול אינו עונה על הנדרש וקובעים כי יש להגדיל השטח המיועד לגינון וחלחול כדי 20%.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון