בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף.

כן כללה הבקשה המקורית הקלה בצפיפות ל-3 יחידות דיור.

הועדה המקומית החליטה שלא לאשר במגרש מעבר לשתי יחידות דיור, וכן קבעה כי תוספת של 90 ס"מ לגובה לבניה המבוקשת בסביבה העירונית אינה מהווה פגיעה במתנגדים וכן כי התכנית תואמת את מגמות העירייה לתוספת גובה ומגורים צמודי קרקע, כפי שבאות לידי ביטוי בתכנית מופקדת פת/מק/2000/3. כן אישרה הועדה הקמתה של חצר אנגלית במקרקעין וזאת בכפוף לרישום הערת אזהרה בדבר איסור פיצול ליחידות משנה.

על החלטת הועדה המקומית הגישו שלושה מתנגדים לבקשה ערר. העוררים מס' 1, קלרמן (להלן: "קלרמן") מתגוררים ברחוב קידר מס' 4, מגרש 26, המצוי בעורף המקרקעין וביניהם קווי בניין אחוריים. העוררים מס' 2, משפחת קורצוויל (להלן: "קורצוויל") מתגוררים באותו בניין בדירת דופלקס עליונה הפונה דרומה (לכיוון המגרש) והעוררים מס' 3, מוטיל וקליין (להלן: "מוטיל וקליין") גרים בדירת דופלקס בקומה עליונה בבניין בן 3 קומות במגרש 27 (רחוב קידר מס' 6). בתי העוררים כולם אפוא מצויים מצפון למקרקעין נשוא הערר, כאשר קו הבניין הן של העוררים והן של המשיבים, האחד כלפי השני הינו קו בניין אחורי. המשיבים הינם מבקשי הבקשה.

תמצית טענות העוררים



הבינוי בתכנית התקפה החלה במקרקעין קובע השתפלות של גובה הבינוי בין צידו הצפוני של רחוב קידר (הגבוה ביותר), צידו הדרומי של רחוב קידר (בו מתגוררים העוררים) וצידו הצפוני של רחוב איפרגן (בו מצויים המקרקעין). העוררים כולם רכשו את דירותיהם בהסתמך על עקרונות אלה, וההקלה המבוקשת תפר את הרציונאל האמור.
כך הבניה צמודת הקרקע במגרשים 35 ו-36 אמורה להיות בגובה שיותיר אופק של שמיים אשר מאפשר זרימת אויר ואור לסלון, חדרי הילדים ולמרפסת וכל הגבהה תיצור תחושת מחנק מצד דרום, בו אמורה להיות בניה נמוכה.
נפלו פגמים בהליך שנערך בפני הועדה המקומית, שכן תחילה לא רק שלא זומנו המתנגדים אלא שלחלקם שכן זומנו, נמסר כי הישיבה בוטלה בעוד היא בכל זאת התקיימה ורק לאחר פניית מבקר המדינה, ההליך נוהל מחדש והמתנגדים זומנו, אולם חברי הועדה נהגו בהם בקוצר רוח.
בשעתו התבקשה הקלה בקומה בצידו הדרומי של רחוב איפרגן (בו מתגוררים העוררים) והקלה זו נפסלה על ידי ועדת הערר ובית המשפט, נוכח מגמת התכנון האמורה לעיל ונקבע כי "עיון בתשריט התכנית מעיד כי גובה הבניינים הולך וגדל ככל שמתרחקים מבתי העותרים משום כך מגמות התכנון אינן מחייבות בניה רוויה לגובה בסמיכות לבתי העותרים".
ככל שהבניה מדרום וממערב תהיה גבוהה יותר, כך תהא ההסתרה של השמש על דירות העוררים והדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי מדובר ברצועה שלמה של צמודי קרקע, אשר הבקשה נשוא הערר היא רק "הסנונית הראשונה שבהם".
כניסה נפרדת למרתף תאפשר יחידת דיור נוספת לבניין, ובכך תאוין החלטת הועדה המקומית שלא לאפשר הקלה ליחידת דיור. יש להקפיד על מניעת פיצול דירות.


תמצית תשובת המשיבים



המבנה המבוקש תוכנן באופן מתחשב ברווחת השכנים: הוא הורחק ממבני העוררים מעבר לקו הבניין הנדרש על פי התב"ע, וגג הרעפים תוכנן באופן המאפשר לעוררים זוית ראיה פתוחה לנוף, בשונה מהנחיות התב"ע שאיפשרו גם ליצור גג באופן החוסם זוית זו.
ההקלה תואמת את מדיניות הועדה המקומית לעניין גובה צמודי קרקע, ואינה פוגעת כלל בעוררים. דירתה של הגב' קורצווייל אינה מצויה כלל מול המגרש אלא במרחק של לפחות 26 מ' מרום הגג המתוכנן; לעניין האדונים הנכבדים מוטיל וקליין, התכנון הנוכחי קבע את רום הגג במאונך לדירת עוררים אלה והוא מצוי במרווח בין הבניינים ולא מול דירת מר מוטיל. האדונים הנכבדים קלרמן מתגוררים בקומה הראשונה, ולכאורה על פי קו הבניין המקורי (5 מטר) זוית האור לדירתם היתה קטנה בהרבה מאשר על פי התכנון המוצע, לפיו מתוכנן קו הבניין האחורי כדי 7.80 מטר, דבר המגדיל את זוית האור.
מדרום לדירות העוררים מתוכנן שב"צ אשר גובהו יהיה גבוה מדירותיהם באופן שימנע מהם נוף פתוח כטענתם. מדובר במבנה ציבורי בן 3 קומות שהוקם בחלקו הדרומי של רחוב הרב איפרגן מול מגרשי העוררים.
הבקשה אינה מפרה את המדרג ושומרת על הקונספציה של התב"ע, שכן המבנה המתוכנן נמוך עדיין בשבעה מטרים מהמבנים של העוררים. הועדה המקומית אף אישרה הקלה זהה במגרש סמוך (מגרש 32 ברחוב הרב איפרגן) ומתן ההקלה בעניין הגובה אינו חריג אלא מבטא מדיניות כללית של הועדה המקומית.
בעניין העתירה המנהלית והערר שנידונו בעבר בנוגע לבתי העוררים, הרי ששם דובר בתוספת קומה שלמה, בעוד בענייננו דובר בהקלה של 90 ס"מ.
לעניין פיצול יחידות הדיור, דלת הכניסה אשר המשיבה התירה להוסיף הותנתה ברישום הערת אזהרה בתב"ע שאוסרת בפועל פיצול יחידת דיור. הכניסה הנוספת מרוחקת מדירות העוררים וממוקמת בקדמת צידו של המבנה המתוכנן ומתוכננת ככניסת שירות ואין בה כדי לפגוע בזכות כלשהי או כדי לחרוג ממדיניות הועדה המקומית שמאשרת הקלות מסוג זה לבתים צמודי קרקע.


עמדת הועדה המקומית



העוררים זומנו לדיון אצל המשיבה פעמיים וניתנה התייחסות מלאה לכל טענותיהם וחלקן אף נתקבלו (בנוגע לתוספת יחידות הדיור שהתבקשה).
לעניין ההקלה בגובה, הרי שמדובר בהשפעה זניחה אשר מתאזנת עם ריווחו של קו הבניין האחורי; כמו כן, בקשה זו תואמת את מדיניות המשיבה 1 אשר באה לידי ביטוי גם בתכנית פת/מק/2000/ד/3 המצויה בפני פרסום למתן תוקף; התכנית המקורית אינה מקנה לעוררים נוף דרומי פתוח אלא בולמת את קו הראיה שלהם באמצעות מתחם השב"צ. זאת ועוד, העוררים שבקומה הראשונה רכשו את דירותיהם בידיעה כי מול חלונם יעמוד בית צמוד קרקע בן שתי קומות ואין בהקלת הגובה כדי לשנות את מצבם ולעניין העוררים בקומה השלישית, הרי שלא תהא כל השפעה משמעותית על דירותיהם.
הקלת הגובה המבוקשת אינה מהווה חריגה מתכלית התכנית. לא כל שכן ההקלה גורעת ממנה. התכנית אינה עוסקת בגבהי הבניינים אלא במדרוג קומות, כאשר בעניינינו תכלית הדירוג עומדת בעינה ואין בהקלה זניחה כדי לשנות את יתרון הגובה של בנייני העוררים על הבניה צמודת הקרקע שמדרום.
הועדה המקומית ערכה איזון ראוי בנוגע לכניסה הנוספת למרתף כנגד רישום הערת אזהרה האוסרת על פיצול יחידות.


דיון והכרעה
טענות הצדדים בתיק זה חרגו מהיקפו על פי כל קנה מידה אפשרי.

מדובר בהקלה של 90 ס"מ בגובהו של בית צמוד קרקע , אשר תוכנן בריחוק יתר משמעותי מבתי המתנגדים, מעבר למתחייב על פי דין, וליתר דיוק בלמעלה מ- 50% רחוק מהמתחייב על פי המשטר התכנוני החל במקרקעין.

ההקלה נדרשת לצורך תכנון סביר ביותר של בית המשיבים, באופן המאפשר שתי קומות בגובה סביר של 3.10 מ', גובה המאפשר העברת תשתיות מיזוג אויר וכיו"ב בין הקומות, ועדיין ליצור גובה קומה נאה ולא מוגזם למגורים.

לעניין זה יוזכר כי במצב דברים כזה, נמצאת סיבה ראויה לאפשר הקלה בקומה שכן "הליכי הקלות נוצרו כפי ששמם מעיד עליהם כדי להקל על בוני בתים ולא להצריכם לידי ההליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות". (בג"צ 1951/79 יצלף חברה למפעלי בניין בע"מ נ' יו"ר ועדה המחוזית לתו"ב ת"א).

הנה כי כן, מצאנו כי קיימת סיבה לחריגה המבוקשת לעניין גובה הקומות המבוקש, ועדיין עלינו לבחון השלכותיה של הקלה זו על דירות המתנגדים.

חרף המצאתה של חוו"ד במועד הדיון, לא מצאנו ממש בטענותיהם של אלה במישור זה.

הלכה פסוקה היא כי -
"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר."
עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי.
וכי -
כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו". (עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח').
במקרה דנן מדובר בהשלכות של תוספת תשעים ס"מ גובה לצמוד קרקע ביחס לבתים בבניה רוויה במרחק של כ- 12 מ', כאשר רום הגג המבוקש ועיקר ההקלה, אינו מצוי מול בתי העוררים.

לא זו אף זו, תכנית פת/ מק/ 3/2000/ד אשר לדברי נציג הוועדה המקומית כבר אושרה (ומכל מקום הפקדתה נסתיימה) והיא עומדת בפני פרסום למתן תוקף קובעת כי בבתים מסוג זה המתוכנן במקרקעין גובה הקיר בחזית יהיה עד 8.10 מ' ממפלס 0.00 ומגובה זה יחל שיפוע בשיפוע של 30-35 מעלות.

לשם השוואה בענייננו גובה הקיר מגיע כדי 6.70 מ' וממנו מתחיל שיפוע של 40 מעלות תוצאה המביאה לגובה סופי נמוך בהרבה.

לפיכך גם בהעדר ההקלה, ניתן להגיע לתכנון גבוה בהרבה עם פרסומה של התכנית האמורה למתן תוקף בעתיד הנראה לעין.

בשולי הדברים נעיר כי ענייננו שונה בתכלית מהנושא שנדון בעת"מ 1888/04, שכן באותו מקרה נדונה בקשה לתוספת קומה שלמה באופן המפר את עקרון הבינוי הדליל הקבוע בבתי המתנגדים אל מול צמודי הקרקע, כמו גם תוספת זכויות ויח"ד. בענייננו מדובר בהקלה מינורית לצרכים ארכיטקטוניים ולפיכך אין הנדון דומה לראיה.
לאור כל האמור אנו דוחים את טענות העוררים בראש פרק זה.

לעניין הכניסה הנפרדת – נחה דעתנו כי במקרה דנן ננקטו הצעדים הדרושים למניעת פיצול יחידות. יחד עם זאת מדיניותה של הוועדה המקומית כפי שהוצגה בפנינו על ידי נציגיה, ולפיה ברגיל יאושרו כניסות נפרדות למרתף במסגרת הליך של הקלה אינה מקובלת עלינו. הקלה הינה החריג ומרגע הפיכתה לכלל היא כבר אינה בגדר הקלה.

לא זו אף זו, מדיניות כזו עלולה לפתוח פתח לאפליה, להתנגדויות על רקע אחר וליתר שיקולים זרים ולא רלוונטים.

אנו סבורים כי במידה והוועדה המקומית רואה לנכון להמשיך במדיניותה זו עליה לעגן זאת בתכנית, תוך נקיטת מירב האמצעים למניעת פיצול דירות, דוגמת איסור הקמת מטבחים/מטבחונים, חדרי מגורים ועוד במרתף. תכנית כזו תעמוד לביקורת ציבורית ובסוף ההליך יגובש הדין הראוי.

לפיכך במקרה דנן איננו רואים לשנות מהחלטת הוועדה אולם לעתיד לבוא על הוועדה לעגן מדיניותה בתכנית ואין לאפשר "פתרון קבע" של סטיה מהתכנית התקפה בדרך של הקלה.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון