בקשה לשימוש חורג ממגורים לגני ילדים במתחם קוטג'ים

בקשה לשימוש חורג ממגורים לגני ילדים במתחם קוטג'ים

עסקינן במתחם קוטג'ים שנבנו בחלקה המזרחי של שכונת קרית השרון בנתניה, שהינה שכונה רוויה וצעירה יחסית.

תמצית טענות העוררים

מדובר ברחוב הולנדי הבנוי בשולי קרית השרון, הגובל מצד אחד בבית קברות, ומצדו האחר ברחוב דגניה. מדובר בכ-60 יחידות דיור המאורגנות כבתים דו משפחתיים, ומצויים בשוליה של שכונה בבניה רוויה. העוררים הינם דיירים המתגוררים ברחוב וטוענים, כי האזור הפך להיות ציבורי, אין תנועת אנשים בלילה, ולעומתה קיימת תנועה ערה ובעייתית בשעות הפיזור והאיסוף של הילדים, קיימת אשפה זרוקה ברחובות ועוד. במהלך הדברים לאור התנגדות הדיירים, הוקמה ועדה מייעצת שקבעה קריטריונים, אולם הוועדה המקומית לא אימצה את הקריטריונים הללו. הרעיון היה לגבש קריטריונים לפיהם יאושרו בקשות לשימוש חורג לגני ילדים כאמור, נוכח הצורך הציבורי.
החלטות הוועדה המקומית אינן עומדות בחובת ההנמקה המוטלת עליה, ונפל פגם בשיקול הדעת שלה, שכן היא לא התמודדה עם החלטות העוררים. כמו כן מבחינה תנועתית, למתחם 3 כניסות נפרדות ורק יציאה אחת, ולפיכך העומס הנגרם בבוקר נוכח מציאותם של הרבה גני ילדים מקשה על יציאת הדיירים, וכמו כן גורמת לחסימת חניות דיירי המתחם.
כמו כן, המבנים אינם מותאמים לגני ילדים, שכן מדובר במבנים הכוללים ממ"דים אשר נועדו ל-5 נפשות, ולא להיקף הילדים והמטפלות, ומעבר לאמור, הגנים עובדים עוד מלפני הגשת הבקשה ומתן ההיתר.

תמצית תשובת המשיבים

מדובר בשכונה חדשה במזרח העיר, המאכלסת אלפי משפחות, רובם זוגות צעירים, וקיים צורך ברור ומובהק בגני ילדים ופעוטונים. מדובר בכורח המציאות בחיי החברה. לעניין מטרדי התנועה, הרי מדובר בפרק זמן קצר ביותר. שולי המדרכה שבצמוד לגן אינם מוגבלים בחנייה, והסייעות מקפידות לצאת ולקלוט את הילדים, כך שחניית ההורים נמשכת מספר שניות בלבד. לעניין הרעש, אין למשיבים התנגדות לנקוט באמצעים אקוסטיים ככל שימצא לנכון, הגם שלדעתם של המשיבים, לא מדובר ברעש מפריע.
רחוב התלתן הינו רחוב יוצא דופן, שכן הרחוב בנוי מצדו האחד, כאשר מצדו השני משתרע שצ"פ שלאחריו לכל אורכו בית הקברות החדש של נתניה. בית העוררים נמצא בריחוק מגני הילדים נשוא הערר. כל הרחובות הרלוונטיים, רחוב התלתן ושלושת הרחובות המחברים את דרך הפארק אל רחוב התלתן, הינם כולם רחובות דו סטריים העוברים לאורך בתים פרטיים, מאוכלסים בדלילות, כאשר כניסה זורמת ברחוב דרך הפארק אל רחוב התלתן, ועל כן, טענת העוררים לפיה מדובר בשלוש כניסות וביציאה אחת אינה נכונה. המשיבים הציגו תוצאות סקר דמוגרפי בנוגע להתפלגות הגילאים בקריה, כאשר עבור 54.7% מהקריה צפויים ב-2011 מאות רבות, וליתר דיוק כ-3,000 פעוטות בני 0 עד 3 בשנת 2011. לענין הג"א ודיני תעבורה, הרי שקיימות רשויות רלוונטיות לאישור בהיבטים אלה.



עמדת הוועדה המקומית

מדובר בצורך ציבורי מובהק, בשכונה חדשה, בה אוכלוסיה של זוגות צעירים רבים, וכל מסגרת חינוכית שנפתחת במקום זוכה לרשימת המתנה מעבר לקיבולת המתאפשרת בה.

דיון והכרעה

וועדת הערר דנה בערר, בחנה את טענות הצדדים, ואף יצאה לסיור בשטח, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים. במסגרת זו מצאנו כדלקמן:

בתים צמודי קרקע ברחוב הולנדי, בניה רוויה בסמיכות שצ"פ; בית קברות ממזרח; ניספרו 7 גנים ברחוב התלתן; קיימות 3 דרכי גישה לרחוב התילתן; לאורך הרחוב קיימים מקומות חניה רבים בזמן הביקור; לא נשמע רעש חריג; בגנים בהם ביקרנו כ-30 פעוטות בכל גן; בצמוד לביתו של העורר קיים פעוטון אחד (שלא נכלל בעררים).

וועדת הערר קבעה לא אחת, כי מדובר בצורך ציבורי ראשון במעלה, אשר נוחות הדיירים השכנים נדחית מפניו במקרים מתאימים.
בקצירת העומר נזכיר כי:
"תפעול פעוטונים הינו שירות קהילתי חשוב, החייב מטבע ברייתו להימצא בקרבה לסביבות מגורים, העותרים לא הראו מדוע המיקום הספציפי שנדחה מתאים פחות מאזורי מגורים אחרים...".


אוסקר ואח' נגד הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ




עוד מביא כב' השופט מודריק מדבריו של כב' הנשיא וינוגרד בת"א 1965/94 (ת"א מלון גני שלמה המלך רע"מ נגד עיריית נתניה) דברים היפים אף לענייננו:


"כולם מסכימים שיש צורך לציבור במתקני שעשועים או בתי ספר או בגני ילדים. גם המבקשים מסכימים לכך, אך למה שהם יהיו דווקא ליד בתיהם של המבקשים? בוודאי מוטב שיהיו ליד בתיהם של אחרים.
כולם מסכימים שקשישים, חולי נפש, מפגרים - ראויים לדיור מוגן או למוסד שיטפל בהם. הרי לכל אחד יש במשפחתו קשיש ויכול ח"ו להיות חולה נפש או מפגר או נזקק אחר. אבל למה שבית זה יוקם דווקא במגרש שליד ביתו או מולו? מוטב שיקימו אותו ליד בתיהם של אחרים ושאני אוכל להביא את אבי הקשיש לבית אבות זה או למוסד זה כשהוא מרוחק מביתי.
כמובן שגם לאחרים - שלמגרש הסמוך שלהם אנו שולחים את היזמים לבניית בית האבות וכו' - יש מה לומר. הם יעדיפו שבית האבות, המוסד הדיור המוגן יוקמו דווקא ליד הבית שלנו והרחק מהבית שלהם. וכן הדבר לגבי בתי ספר וגנים ומוסדות ממוסדות שונים".
בהחלטה מאוחרת יותר, בעת"מ 1155/00 משולם צעירי נ' ועדת ערר ואח', אף היא עתירה על החלטת ועדת הערר, קובע כב' השופט הד"ר עודד מודריק:
"מנגד, בשכונת מגורים, במיוחד שכונה שחתך הגילים של יושביה צעיר, עשוי להתהוות צורך של ממש לקיים פעוטון באחד הבתים (לפעמים יותר מאחד). כל כך מפני שתחום הגילים הצריך לשירותי פעוטון אינו נתון לאחריות גורמי החינוך הממלכתיים או המוניציפליים. לכן, לא יימצאו מבנים יעודיים לפעוטונים ויש הכרח לשכנם - על דרך היתר לשימוש חורג - בבתים פרטיים. צורך הרבים הוא וצורך הפרט נדחה מפניו עד גבול מסויים.
מדברים שאמרתי עד הנה יוצא ששיכונו של פעוטון בבניין מגורים פרטי הוא הכרח לא יגונה, אך ברור שבכל מקום שבו ימצא פעוטון כזה את משכנו, שם תהיה הפרעה סביבתית מסויימת. לכן, טענתו של צעירי היא מן הסוג המכונה בלעזNIMBY (NOT IN MY BACK YARD), ובשפת עבר אולי לבא"ש' (לא בחצר האחורית שלי). טענה כזאת, בדרך כלל לא תצלח (ראה למשל: בג"צ 458/98 עיריית ב"ש נ' ממשלת ישראל)".
במקרה שלפנינו הובהר, כי מדובר בצורך אינטנסיבי ביותר, לאור מימדיה של הקריה, אכלוסה במשפחות צעירות, והעובדה כי הפתרון הציבורי למסגרות לגילאי 0 עד 3 הינו בחיתוליו תרתי משמע, שכן הוועדה המקומית הבהירה בפנינו, כי נסיונות לבניית והפעלת גנים בשיטה B.O.T. אכן ננקטו, וכך אף הצליחה לגרום להעברת גן מרכזי שהיה ממוקם עד לא מכבר ברחוב התלתן (גן תות) למתחם למבני ציבור.
הווה אומר, אופק תכנוני לפתרון של קבע קיים ומצוי בשלב בראשיתי. ואולם, בינתיים יש ליתן פתרון לפעוטות השכונה.
יחד עם זאת, איננו סבורים כי ניתן להפוך את רחוב התלתן ורחוב דרך הפארק המקביל לו לרחובות לגני ילדים בלבד, ויש להקפיד על נושא המינון. בהיבט זה הבענו לא אחת את התרשמותנו מקריטריונים שגובשו בוועדות מקומיות אחרות, אשר גורמים להגברת הוודאות, הן למבקש והן לשכניו, ומשקללים מכלול של נושאים ואינטרסים על מנת להגיע לתכנון, וליתר דיוק לרישוי מושכל יותר.
וכך קבענו בעבר בענין מודיעין למשל ראה ערר 185/09 רונן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין:

"הוועדה המקומית במודיעין השכילה לקבוע רשימת קריטריונים לבחינתן של בקשות כגן דא, כמפורט לעיל ואף טרחה לעדכנם על פי התפתחות הפסיקה והחלטות וועדות הערר.
בהתאם נקבעו הקריטריונים הבאים:


תינתן עדיפות לפעוטונים המבוקשים בבתים צמודי קרקע על פני אלה המבוקשים בבתים משותפים. עם זאת ניתן לשקול בחיוב אישור שימוש חורג לפעוטון וגם בבתים משותפים עם גינה, עם מתן עדיפות לדירה אשר יש לה כניסה נפרדת ליחידת הדיור.
יידרשו קיום השטחים המינימליים הבאים ביחידת הדיור בה יופעל הפעוטון:

2.5 מ"ר שטח עיקרי לפחות לכל ילד.
עבור 18 הילדים הראשונים: 3 מ"ר גינה לפחות לכל ילד.
מהילד ה – 19: 4 מ"ר לפחות לכל ילד נוסף.


בכל מקרה יינתן מענה לפתרונות חניה (כולל הורדה והעלאת ילדים). המיקום ייבחן ע"י יועץ התחבורה של הוועדה שיתן חוו"ד לעניין התאמת המיקום באספקטים של תחבורה וחניה לצורך העלאה והורדת נוסעים ובטיחות בדרכים.
מבקש ההיתר יידרש לפרט בבקשתו את שעות הפעילות, מספר הילדים, פתרונות לניקיון ושמירה על איכות החיים והסביבה.
תקופת השימוש החורג תוגבל ל- 3 שנים. במקרה ותתבקש ארכה הרי שיתקיים דיון מחדש בבקשה.
השימוש החורג באותו הנכס, הניתן לתקופות מצטברות יוגבל באופן שלא יעלה על תקופה של 10 שנים אלא אם כן שוכנעה הוועדה בנסיבות מיוחדות לחרוג מהתקופה האמורה מנימוקים מיוחדים שיפורטו על ידה.
הוועדה תשקול פריסת היטל השבחה בהתאם לקבוע בחוק, במטרה להקל על מבקש הבקשה.
יישקל נושא המטרד לסביבה אשר ייגרם מהפעלת הפעוטון.
בדרך כלל לא יאושר פעוטון ברחוב ללא מוצא, אלא אם כן חוות דעת תנועתית תקבע, כי אין סיכון בטיחותי בקיומו. מכל מקום לא יאושר יותר מפעוטון אחד ברחוב ללא מוצא, אלא במקרים יוצאי דופן שינומקו ע"י הועדה.
בדרך כלל לא תאשר הועדה שימוש חורג לטובת הפעלת פעוטון נוסף בבניין בו כבר פועל פעוטון אחד, אלא בנסיבות מיוחדות שינומקו ע"י הועדה.
קריטריונים אלה לא יחולו על פעוטונים בהם שוהים עד 8 ילדים".


אנו סבורים כי גם בתקופת הביניים לא ניתן לאשר כל שימוש חורג לפעוטון "תחת כל עץ רענן", ויש צורך בהתווית קריטריונים מתאימים, דוגמת אלה שפורטו על ידי הוועדה המקומית מודיעין לעיל.
יחד עם זאת, התרשמנו כי אישורם של הגנים נשוא ערר זה אינו מהווה חריגה מתחום הסבירות, בהתחשב בצורך הציבורי האינטנסיבי מזה, ובאופיים של הרחובות מזה. מדובר בפתרון אשר על פי התרשמותה של וועדת הערר אינו משפיע באופן חריג על מראהו של הרחוב, ו/או על הנושא התברואתי בו, וכמו כן לא התרשמנו מקיומו של מטרד רעש באיזה מן הגנים.

אשר על כן ולאור כל האמור, אנו קובעים כדלקמן:
תנאי למתן ההיתרים לשימוש החורג המבוקש יהא הצגת טופס 4, אישור כיבוי אש, אישור הג"א, ואישור משרד הבריאות.
כמו כן, יכללו ההיתרים תנאים כדלקמן:


הגנים יופעלו משעה 07:30 עד 17:00 בימים א' עד ה', ובשעה 07:30 עד 13:00 ביום ו'.
לא תתאפשר כל פעילות אחרת במקרקעין נשוא הערר, למעט הגנים האמורים בשעות הפעילות האמורות. מעבר לאמור, יתאפשרו עד 5 כינוסים מדי שנה, בין של מסיבות גן, ובין של אסיפות הורים וכיו"ב בשעות הערב. מעבר לפעילות האמורה לא תתאפשר כל פעילות מחוץ לשעות פעילות הגנים, כפי שמפורט לעיל בסעיף 1.
מספר הילדים בכל אחד מהגנים לא יעלה על 30.
לא תהיה כל פעילות בחצר בין השעות 14:00 ל-16:00.
תחויב הצבתה של סייעת לכל גן בבוקר בין השעות 07:30 עד 08:30 מחוץ לגנים, על מנת לקלוט באופן מהיר את הילדים המגיעים לגן.
כל אחד מהגנים יציב פח נוסף לאצירת אשפה כמתחייב.


כל יתר התנאים שהושמו בהחלטת הוועדה המקומית יוותרו בתוקפם.

הפרת איזה מן התנאים האמורים לעיל תבטל את ההיתר.

לפיכך הערר נדחה בעיקרו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוב כספי לגן ילדים

  2. אפליה בגן ילדים דתי

  3. הסכם שכירות גן ילדים

  4. שימוש חורג לגן ילדים

  5. מכרז לבניית גני ילדים

  6. נפילה מסולם בגן ילדים

  7. גן ילדים בדירת מגורים

  8. תלונת שווא נגד גן ילדים

  9. פגם במשטח גומי לגן ילדים

  10. הפיכת דירת מגורים לגן הילדים

  11. צו מניעה נגד פתיחת גן ילדים

  12. סגירת דלת על אצבע בגן ילדים

  13. היתר לשימוש חורג לגן ילדים

  14. גן ילדים טרום חובה ללא רישיון

  15. השתתפות המדינה בהוצאות גן ילדים

  16. פיצויים בגין התעללות בגן ילדים

  17. תקצוב גני ילדים מוכר שאינו רשמי

  18. השכרת דירה בבית משותף לצורך גן ילדים

  19. היתר לפתיחת גן ילדים עם 10 ילדים בלבד

  20. מבנה שלם שהוסב לגן ילדים בלב שכונת מגורים

  21. תביעה להחזרת הכסף אשר שולם כשכר לימוד לגן ילדים

  22. שימוש "חורג מהיתר אחר" שניתן בעבר לצורך לגן ילדים

  23. בקשה לשימוש חורג ממגורים לגני ילדים במתחם קוטג'ים

  24. שימוש חורג בחלק ממבנה המיועד לתעשיה זעירה ומלאכה לגן ילדים

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון